Считаем, что процессы, связанные с оборотом недвижимости, должны проходить как можно более цивилизованно. Для этого охрану прав и законных интересов как граждан, так и юридических лиц должно брать на себя государство, и, более того, оно должно эффективно ее осуществлять, например, очень важную роль должна была сыграть поправка к Закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», касающаяся вопроса разовой компенсации за счет казны РФ при утере права собственности, в том числе добросовестным приобретателям. Закон действительно, как видно из его текста, дает право добросовестным приобретателям на разовую компенсацию за счет казны государства, сумма которой не должна превышать 1 млн. рублей. Но в реальности данный Закон не решает проблемы, он не содержит описания конкретных условий, сам размер компенсации, да и вряд ли размер компенсации, предлагаемый нашим государством, покроет все убытки от потери квартиры.
Данная проблема актуальна тем, что до настоящего момента Правительством РФ не предусмотрен порядок выплаты, а согласно письму Министерства финансов РФ от 23 апреля 2008 г. порядок выплаты Российской Федерацией компенсации должен был быть установлен Правительством Российской Федерации. Но всем известно, что порядок выплаты отсутствует, а это значит, что Министерство финансов лишено возможности решить данный вопрос о выплате и размере компенсации добросовестным приобретателям, утратившим права собственности и недвижимое имущество. В связи с этим можно сделать вывод, что при совершении сделок государственные гарантии отсутствуют.
На сегодняшний день положение добросовестных приобретателей жилья на рынке недвижимости можно описать русской пословицей, которая гласит: «Спасение утопающего — дело рук самого утопающего». И ответы на данные вопросы нужно искать, не только обращаясь к государству, но и к себе, так как только от решения каждого зависит, покупать тот или иной объект недвижимости или нет, нужно запомнить, что покупку необходимо проводить по реальной стоимости объекта, а также по возможности страховать риск утраты в страховой организации. Вместе с тем хотим заметить, что, прежде чем решать юридически значимые вопросы, необходимо юридически грамотно к ним подходить во избежание проблем.
Заключение
Подводя итог работы можно сделать следующие выводы:
Российским законодательством строго предусмотрено, что только государственная регистрация права на недвижимость и сделок по переходу этого права является подтверждением перехода недвижимости к другому собственнику и закрепления за ним права на это имущество. Законодатель подчеркивает, что оспорить право, подтвержденное институтом государственной регистрации, возможно только в судебном порядке. Такой способ вступления в правоотношения характерен для гражданского права. В то же время, в отличие от гражданских правоотношений, инициатива в формировании регистрационных отношений носит односторонний характер — основанием для возникновения регистрационных отношений служит заявление правообладателя. Учреждение юстиции по регистрации прав не может инициировать процесс регистрации, а также принудить участников гражданского оборота к оформлению их прав на недвижимость. Таким образом, регистрирующие органы вступают в регистрационные отношения не по своей воле, а в силу волеизъявления правообладателя. Что касается прекращения регистрационных отношений, то они также возможны только по инициативе правообладателя.
Можно сказать, что в сфере купли-продажи недвижимого имущества, в особенности жилых помещений, имеется смешение договора и отчуждения. Значение обязательственной стадии купли-продажи не получило должного признания. Негативные практические последствия этого подхода состоят, во-первых, в отсутствии надежного обязательственного правоотношения между продавцом и покупателем жилого помещения (что только отчасти компенсируется конструкцией предварительного договора), а во-вторых, в придании зарегистрированному договору купли-продажи жилья вещного эффекта, заключающегося в том, что продавец (все еще собственник) не может заключить второй договор купли-продажи.
Список использованных источников
и литературы
Нормативно-правовые источники
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.
11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 30.
11.2011) // Российская газета, N 238−239, 08.
12.1994.
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.
01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 30.
11.2011) (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.
01.2012) // Российская газета, N 23, 06.
02.1996, N 24, 07.
02.1996, N 25, 08.
02.1996, N 27, 10.
02.1996.
Земельный кодекс Российской Федерации от 25.
10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 12.
12.2011) (с изм. и доп., вступающими в силу с 06.
01.2012) // Российская газета, N 211−212, 30.
10.2001.
Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.
12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 06.
12.2011, с изм. от 07.
12.2011) (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.
03.2012) // Парламентская газета, N 7−8, 15.
01.2005.
Федеральный закон от 09.
06.2003 N 69-ФЗ (ред. от 21.
12.2009) «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Российская газета, N 115, 17.
06.2003.
Федеральный закон от 24.
07.2002 N 101-ФЗ (ред. от 29.
12.2010) «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.
07.2011) // Собрание законодательства РФ, 29.
07.2002, N 30, ст. 3018.
Федеральный закон от 21.
07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 12.
12.2011) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изм. и доп., вступающими в силу с 16.
12.2011) // Российская газета, N 145, 30.
07.1997.
Постановление Правительства РФ от 11.
02.2005 N 68 (ред. от 10.
03.2009) «Об особенностях государственной регистрации права собственности и других вещных прав на линейно-кабельные сооружения связи» // Собрание законодательства РФ, 21.
02.2005, N 8, ст. 650.
Приказ Минюста РФ от 06.
08.2001 N 233 (ред. от 24.
12.2004, с изм. от 15.
12.2008) «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи перехода права собственности на жилые помещения» // Российская газета, N 162, 22.
08.2001.
Судебные акты
Постановление ВАС РФ от 27 ноября 2007 г. N 9822/07 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2008. N 2.
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2001. N 4.
Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 17 июня 2004 г. N Ф04/3281−399/А67−2004 // СПС Консультант
Плюс. 2012.
Постановления ФАС Московского округа: от 20 октября 2005 г. N КГ-А41/10 132−05; от 25 мая 2006 г., 1 июня 2006 г. N КГ-А40/4607−06; от 24 марта 2005 г. N КГ-А41/1626−05-П // СПС Консультант
Плюс. 2012.
Постановление ФАС Московского округа от 17 октября 2005 г., 10 октября 2005 г. N КГ-А40/9765−05 // СПС Консультант
Плюс. 2012.
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 18 марта 2004 г. N А56−19 741/03 // СПС Консультант
Плюс. 2012.
Учебники, монографии, брошюры
Алексеев С. С. Право собственности. Проблемы теории. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Норма, 2007.
Барихин А. Б. Все операции с жилой недвижимостью. М., 2008.
Брагинский М.И., Витрянский В. В. Договорное право: общие положения. М., 1998.
Гражданское право Обязательственное право: Учебник: в 4 т. / В. В. Витрянский, В. С. Ем, С. М. Корнеев и др.; под ред. Е. А. Суханова. 3-е изд., перераб. и доп. М.: Волтерс Клувер, 2008. Т. 3.
Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / Под ред. В. В. Витрянского, О. М. Козыря, А. А. Маковского. М., 2004.
Жигачев А. В. Договор купли-продажи жилья: порядок заключения и исполнения // СПС Консультант
Плюс. 2012.
Невзгодина Е. Л. Договоры купли-продажи недвижимости при участии риелторских фирм и проблема задатка // Вещные права: система, содержание, приобретение: Сб. науч. тр. в честь проф. Б. Л. Хаскельберга / Под ред. Д. О. Тузова. М., 2008.
Новицкий И. Б. Римское право: Учебник для вузов. М.: ИКД «ЗЕРЦАЛО», 2002.
Скловский К. И. Применение гражданского законодательства о собственности и владении. Практические вопросы. М., 2004.
Гражданское право: В 4 т. Т. 1: Общая часть: Учеб. для студентов вузов / Отв. ред. Е. А. Суханов. 3-е изд., перераб. и доп. М.: Волтерс Клувер, 2007.
Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права. В 2 т. (Серия «Классика российской цивилистики»). М., 2005. Т. 1.
Диссертации и авторефераты диссертаций
Алексеев В. А. Недвижимое имущество: правовой режим и государственная регистрация прав: Автореф. дис. … докт. юрид. наук. М., 2008.
Емельянова Е. А. Правовые проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. Саратов, 2004.
Камышанский В. П. Ограничения права собственности (гражданско-правовой анализ): Дис. … докт. юрид. наук. СПб., 2000.
Полунеева Е. В. Институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: гражданско-правовой аспект: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. М., 2004.
Периодические издания
Аликумова Г. Ю. Некоторые проблемы квалификации объектов гражданских прав // Общество и право. 2009. N 5.
Анциферов О. Д. Обеспечительный платеж по предварительному договору купли-продажи жилья // Законодательство и экономика. 2007. N 1.
Бутитов З. Ж. Некоторые аспекты предварительного гражданско-правового договора // Арбитражная практика. 2007. N 5.
Веденин А. А. Сравнительная характеристика договоров купли-продажи предприятия как имущественного комплекса и предприятия как комплекса имущества // Юрист. 2011. N 17.
Ермошкина М. Задаток и предварительный договор: тест на совместимость // ЭЖ-Юрист. 2005. N 32.
Ефремова А. Дети в сделках с недвижимостью (часть 1) // Правовые вопросы недвижимости, 2004, N 2.
Мелихов Е. И. Предварительный договор и задаток // Юрист. 2003. N 4.
Скловский К., Цокур О. Предварительный договор: задатки и убытки // Бизнес-адвокат. 2002. N 1.
Цыганков С. Задаток при купле-продаже жилья // Хозяйство и право. 1999. N 11.
Эрделевский А. М. Споры о регистрации сделок с недвижимостью // Бизнес-адвокат. 2003. N 22.
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.
11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 30.
11.2011) // Российская газета, N 238−239, 08.
12.1994.
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.
01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 30.
11.2011) (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.
01.2012) // Российская газета, N 23, 06.
02.1996, N 24, 07.
02.1996, N 25, 08.
02.1996, N 27, 10.
02.1996.
Скловский К. И. Применение гражданского законодательства о собственности и владении. Практические вопросы. М., 2004. С. 144.
Федеральный закон от 21.
07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 12.
12.2011) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изм. и доп., вступающими в силу с 16.
12.2011) // Российская газета, N 145, 30.
07.1997.
Гражданское право Обязательственное право: Учебник: в 4 т. / В. В. Витрянский, В. С. Ем, С. М. Корнеев и др.; под ред. Е. А. Суханова. 3-е изд., перераб. и доп. М.: Волтерс Клувер, 2008. Т. 3.С.
226.
Веденин А. А. Сравнительная характеристика договоров купли-продажи предприятия как имущественного комплекса и предприятия как комплекса имущества // Юрист. 2011. N 17. С. 10 — 18.
Постановления ФАС Московского округа: от 20 октября 2005 г. N КГ-А41/10 132−05; от 25 мая 2006 г., 1 июня 2006 г. N КГ-А40/4607−06; от 24 марта 2005 г. N КГ-А41/1626−05-П // СПС Консультант
Плюс. 2012.; Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2001. N 4.
Приказ Минюста РФ от 06.
08.2001 N 233 (ред. от 24.
12.2004, с изм. от 15.
12.2008) «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи перехода права собственности на жилые помещения» // Российская газета, N 162, 22.
08.2001.
Барихин А. Б. Все операции с жилой недвижимостью. М., 2008. С. 82 — 83.
Анциферов О. Д. Обеспечительный платеж по предварительному договору купли-продажи жилья // Законодательство и экономика. 2007. N 1. С. 65.
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 18 марта 2004 г. N А56−19 741/03 // СПС Консультант
Плюс. 2012.; Постановление ФАС Московского округа от 17 октября 2005 г., 10 октября 2005 г. N КГ-А40/9765−05 // СПС Консультант
Плюс. 2012.
Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 17 июня 2004 г. N Ф04/3281−399/А67−2004 // СПС Консультант
Плюс. 2012.
См., в частности, следующие публикации: Бутитов З. Ж. Некоторые аспекты предварительного гражданско-правового договора // Арбитражная практика. 2007. N 5. С. 71 — 72; Ермошкина М.
Задаток и предварительный договор: тест на совместимость // ЭЖ-Юрист. 2005. N 32. С. 4; Мелихов Е. И. Предварительный договор и задаток // Юрист.
2003. N 4. С. 15 — 21; Скловский К., Цокур О. Предварительный договор: задатки и убытки // Бизнес-адвокат. 2002.
N 1. С. 1, 10 — 11; Цыганков С.
Задаток при купле-продаже жилья // Хозяйство и право. 1999. N 11. С.
88 — 90; Невзгодина Е. Л. Договоры купли-продажи недвижимости при участии риелторских фирм и проблема задатка // Вещные права: система, содержание, приобретение: Сб. науч. тр. в честь проф. Б. Л. Хаскельберга / Под ред. Д. О. Тузова. М., 2008. С.
209 — 215.
Брагинский М.И., Витрянский В. В. Договорное право: общие положения. М., 1998. С. 485.
Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / Под ред. В. В. Витрянского, О. М. Козыря, А. А. Маковского. М., 2004. С. 82.
См.: п. 4 Обзора от 16 февраля 2001 г. В обоснование этой позиции Высший Арбитражный Суд сослался на недопустимость наличия в государственном реестре двух противоречащих друг другу записей о правах на недвижимое имущество и сделках с ним. Второй договор купли-продажи может быть зарегистрирован только после того, как запись о первом договоре будет погашена ввиду прекращения первого договора. Выдвигая вперед техническое и прикладное соображение внутренней непротиворечивости реестра, Суд, намеренно или нет, придал обязательственному договору вещно-правовой эффект.
Критику позиции ВАС РФ см.: Эрделевский А. М. Споры о регистрации сделок с недвижимостью // Бизнес-адвокат. 2003. N 22. С.
8 — 9. Ср. Постановление ВАС РФ от 27 ноября 2007 г. N 9822/07 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2008.
N 2: передача продавцом проданного (т.е. являющегося предметом ранее заключенного договора купли-продажи) имущества в залог третьему лицу не противоречит закону, пока продавец остается собственником имущества.
Земельный кодекс Российской Федерации от 25.
10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 12.
12.2011) (с изм. и доп., вступающими в силу с 06.
01.2012) // Российская газета, N 211−212, 30.
10.2001.
Федеральный закон от 24.
07.2002 N 101-ФЗ (ред. от 29.
12.2010) «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.
07.2011) // Собрание законодательства РФ, 29.
07.2002, N 30, ст. 3018.
Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.
12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 06.
12.2011, с изм. от 07.
12.2011) (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.
03.2012) // Парламентская газета, N 7−8, 15.
01.2005.
Все вышеперечисленные граждане сохраняют право пользования жилым помещением после его приобретения новым собственником в силу правил ст. 675 ГК и ст. 64 ЖК, согласно которым переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения данного договора: новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.
Ефремова А. Дети в сделках с недвижимостью (часть 1) // Правовые вопросы недвижимости, 2004, N 2.С.
21.
Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права. В 2 т. (Серия «Классика российской цивилистики»). М., 2005. Т. 1. С. 183.
Новицкий И. Б. Римское право: Учебник для вузов. М.: ИКД «ЗЕРЦАЛО», 2002. С. 86 — 110.
Алексеев С. С. Право собственности. Проблемы теории. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Норма, 2007. С. 223 — 238.
Алексеев В. А. Недвижимое имущество: правовой режим и государственная регистрация прав: Автореф. дис. … докт. юрид. наук. М., 2008.
Емельянова Е. А. Правовые проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. Саратов, 2004. С. 23.
Полунеева Е. В. Институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: гражданско-правовой аспект: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. М., 2004. С. 7 — 15.
Гражданское право: В 4 т. Т. 1: Общая часть: Учеб. для студентов вузов / Отв. ред. Е. А. Суханов. 3-е изд., перераб.
и доп. М.: Волтерс Клувер, 2007. С. 400 — 417.
Постановление Правительства РФ от 11.
02.2005 N 68 (ред. от 10.
03.2009) «Об особенностях государственной регистрации права собственности и других вещных прав на линейно-кабельные сооружения связи» // Собрание законодательства РФ, 21.
02.2005, N 8, ст. 650.
Камышанский В. П. Ограничения права собственности (гражданско-правовой анализ): Дис. … докт. юрид. наук. СПб., 2000. С. 139 — 239.
Аликумова Г. Ю. Некоторые проблемы квалификации объектов гражданских прав // Общество и право. 2009. N 5. С. 126 — 130.
Федеральный закон от 09.
06.2003 N 69-ФЗ (ред. от 21.
12.2009) «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Российская газета, N 115, 17.
06.2003.
Жигачев А. В. Договор купли-продажи жилья: порядок заключения и исполнения // СПС Консультант
Плюс. 2012.
