Особенности кастровой оценки земель урбанизированных территорий

Вместе с тем неизбежным является использование статистических методов как в процессе оценки, так и для проверки качества выполненной оценочной работы. Оценка рыночной стоимости на конкретное число выполняется, как правило, малым количеством персонала, решение принимается конкретным специалистом. Качество выполненной работы определятся путем сопоставления с реальными продажами аналогичных объектов. В целом, что первый, что второй подходы к проблеме оценки земли имеют положительные и отрицательные стороны. Определение налогооблагаемой базы на основе нормативной или кадастровой стоимости представляется более отрегулированным и простым методом с точки зрения реализации в масштабе всего государства. Его преимущества выражаются в следующем: — возможность периодического и масштабного обновления результатов исходя из общеэкономических и социальных условий;

и однообразие результатов оценки, обеспечивающих определенную «справедливость» при расчете ставок налога;

большого объема данных для обоснования и защиты результатов оценки. Также важная роль отводится для величины затрат на проведение кадастровой оценки. Индивидуальная рыночная оценка объектов недвижимости обходится значительно дороже, чем оценка в общегосударственном масштабе. Вместе с тем применение методов нормативной или кадастровой оценки земель связано с определенными трудностями. Важно обеспечить надлежащее качество и надежность исходных данных, которые связаны с функционированием развитого рынка недвижимости во всех регионах и по сегментам.

Важно также фундаментальное программное обеспечение статистической обработки данных для анализа выборки и построения приемлемой модели. Следует заметить, что функционирование развитого рынка недвижимости является непременным условием, позволяющим использовать не только кадастровые, но и рыночные методы оценки. Очевидно, что при использовании достаточно совершенных методов результаты кадастровой и рыночной оценки не должны существенно различаться. Невооруженным взглядом видно, что оптимальное решение возможно при применении методов массовой оценки, основанных на единой методологии с использованием стандартизированного программного обеспечения для расчета кадастровой стоимости (на основе данных о ситуации на рынке недвижимости), что обеспечит эффективность, преемственность, непредвзятость, сопоставимость результатов на всей территории региона и страны в целом. Необходимо пояснить, что кадастровая оценка недвижимости, проведенная на базе научно обоснованной методики с использованием адекватного единого программного обеспечения, внесет ощутимый вклад в экономическое развитие России, а именно: — позволит увеличить возможности финансового самоопределения муниципальных образований;

экономические и социальные условия во всех муниципальных образованиях;

долгосрочных перспективах новая система побудит муниципальные образования к дальнейшей приватизации земли, а в городах поддержит развитие товариществ собственников жилья, что позволить обеспечить сохранность и продлить жизнь жилищного фонда России. Исходя из этого, налог на недвижимость необходим для стимулирования собственников к эффективному управлению объектами, так как он является элементом цивилизованных экономических отношений. Проводя подготовку к написанию работы, было установлено, что за последние 2 года российская концепция кадастровой оценки существенно изменилась. Ранее она не являлась частью рыночной оценки, работа велась по отдельно выстроенным алгоритмам.

В 2010 году, когда в Федеральном стандарте оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО N 4)» добавлено в терминологию понятие «кадастровой стоимости», была заложена основа для участия оценщиков в процессе кадастровой оценки. Согласно стандарту кадастровая стоимость объектов недвижимости определяется на основе математического моделирования, а для сложных объектов может быть применена индивидуальная методология. В процессе построения моделей оценки оценщики используют информацию о сложившемся уровне рыночных цен на рынке недвижимости. Как показывает международный опыт, в условиях зарождения и формирования рыночной экономики не следует стремиться к очень высокой точности моделей оценки в целях налогообложения. Целесообразно пойти на компромисс между точностью и простотой методов расчета. Так концепция повторно раскрывает понятие государственной кадастровой оценки как совокупности последовательных действий, а именно: 1) принятия решений о проведении государственной кадастровой оценки. Орган, принявший такое решение, является заказчиком работ по определению кадастровой стоимости. В соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в действующей редакции, указанной ранее) государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не реже чем один раз в пять лет с даты, посостоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка.

Однако данным Законом об оценочной деятельности предусмотрены переходные положения, согласно которым до 2013 года функции заказчика работ по определению кадастровой стоимости реализует Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (далее — Росреестр): — создание перечня объектов недвижимости. Перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, формируется органом кадастрового учета (Росреестром);

исполнителя работ по определению кадастровой стоимости и заключение с ним договора на проведение оценки. С учетом того, что финансирование работ происходит за счет средств федерального бюджета, отбор исполнителя и заключение контракта осуществляются в порядке, предусмотренном

Федерального закона от 05.

04.2013 N 44-ФЗ; 2) расчет кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости. Определение кадастровой стоимости осуществляется оценщиками в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности, актами Министерства экономического развития Российской Федерации, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, регулирующими вопросы определения кадастровой стоимости. До подписания договора на проведение оценки исполнитель работ по определению кадастровой стоимости обязан заключить договор страхования ответственности за причинение ущерба в результате осуществления такой деятельности на страховую сумму в размере не менее чем 30 миллионов рублей. После определения кадастровой стоимости отчет об оценке должен быть составлен оценщиком на бумажном и электронном носителях не менее чем в трех экземплярах. Далее саморегулируемая организация оценщиков, членом которой является оценщик, проводивший оценку, осуществляет экспертизу отчета об оценке в течение 30 дней с даты его составления. В свою очередь заказчик принимает отчет только при условии наличия экспертного заключения о соответствии оценки установленным требованиям к определению кадастровой стоимости, а в течение десяти рабочих дней с даты принятия отчета он утверждает результат определения кадастровой стоимости. Уже в последствии сроком в 5 дней после утверждения заказчик отправляет сведения о кадастровой стоимости и один экземпляр отчета в Росреестр. В порядке, установленном по действующей редакции Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», орган кадастрового учета вносит сведения о кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (Росреестр).

После утверждения результата в течение десяти рабочих дней определения кадастровой стоимости заказчик опубликовывает информацию об утвержденных результатах, в том числе о кадастровой стоимости и дате проведения последней кадастровой оценки. Очередным принципиальным новшеством является законодательно установленная возможность досудебного оспаривания государственной кадастровой оценки. Для этого при территориальных органах Росреестра должны быть созданы специальные комиссии, в которые войдут представители как органов власти, так и профессионального сообщества оценщиков. Ранее оспаривание кадастровой оценки было возможно только посредством обращения в суд. Так, в соответствии с Законом об оценочной деятельности Росреестр также ведет фонд данных государственной кадастровой оценки путем обеспечения сбора исходных данных, сведений о результатах проведения государственной кадастровой оценки, а также посредством проведения мониторинга рынка недвижимости. ФСО N 4 предписывает при расчетах опираться на рыночную стоимость объектов, что подразумевает определение наилучшее использование объекта.

Однако изучив мнения компетентных специалистов, данное положение не совсем корректно, так предлагается использование текущего использования, а проблему эффективности использования объектов решать через налоговые ставки. Не вызывает сомнения, что процедурные и правовые вопросы, связанные с внедрением системы государственной кадастровой (массовой) оценки недвижимости для целей налогообложения, будут урегулированы и такая система будет успешно реализована на основе нового государственного кадастра недвижимости. Исходя из всего вышеизложенного, основной сферой использования кадастровой стоимости служит создание базы для налогообложения земельных участков, а в перспективе и прочих объектов недвижимости. В настоящее время продолжаются работы по массовой оценке объектов недвижимости для введения комплексного налога на недвижимость вместо раздельных налогов на землю и имущество физических и юридических лиц.

Отметим, что это значительно ответственнее, с точки зрения анализа объективности полученных результатов. Результаты данной работы, их справедливость и обоснованность, сопоставимость стоимости объектов недвижимости с различными характеристиками, на основе которых будет формироваться налогообложение, скажутся еще более болезненно для населения, чем неточности и ошибки земельного налогообложения. Поэтому результатом справедливой оценки станет сохранение, во-первых, стабильности в обществе, что на данный момент, возможно, а во-вторых, надежное и устойчивое наполнение бюджетов местной казны. Заключение

После решения всех ранее поставленных задач, а именно:

1. Выявлена правовая основа кадастровой оценки урбанизированных территорий;

2.Описаны основные понятия, сущность и содержания действующих принципов оценки;

3.Рассмотрена концепция кадастровой оценки земель как основы налогообложения недвижимости. Стоит отметить, цель написания работы — исследование особенностей присущих кадастровой оценки земель урбанизированных территорий, была достигнута. Основными выводами по проделанной работе стоит обозначить, что кадастровая оценка урбанизированных территорий состоит из 5 непрерывно связанных этапов, для комплексного и достоверного анализа всех имеющихся факторов. Правовую основу оценки составляют земельный кодекс РФ и ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», на следующем уровне имеют значение прочие нормативно-правовые акты, указы и постановления. Непосредственную концептуальность данному вопросу оценки недвижимости в России придает идейный переход к новой системе налогообложения имущества, по реализации которой главным заинтересованным лицом выступает государственная власть. В ее основе лежит тот фактор, что помимо пополнения бюджетными средствами, налогообложение недвижимости может быть и средством стимуляции эффективного использования земель и прочих объектов, а именно средств производства, напрямую связанных с землями.

Список литературы

1. Конституция РФ, Издательство: Питер, 2013 г.;2.Постановление Правительства РФ «Об утверждении правил проведения государственной кадастровой оценки земель» № 316 от 08.

04.2000, (ред. от 21.

07.2014) ;3.Об оценочной деятельности в Российской Федерации: Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ (в редакции от 21.

07.2014); 4. Аминов Л. А., Кудряшов С. И. Кадастровая оценка земельных территорий. М.: Юнис, 2012.-351с.

5.Бенашев Ю. Л. Государственный земельный кадастр / Учебное пособие, 2014.-123с.

6.Видова А. Н. Кадастровая оценка территории / Учебное пособие, 2011. — 264с.

7.Гирев Р. А. Современная кадастровая оценка в России. М.: Кадр, 2013.-259с.

8.Гринев П. В., Милякова М. А. Оценка территорий Учебник — 3-е изд., перераб. и доп. М. 2012. -348с.

9.Журнал Землеустройство, кадастр № 9, 2013 год, стр. 15 — 1910

Журнал Имущественные отношения в РФ № 7, 2012 год, стр. 15 — 2111

Методика государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов12. Ознобов И. С. Полныйэкономанализ для оценщика недвижимости. СПб., 2011.-259с.

13.Оценка урбанизированных территорий под ред. Хомич С. Б. / Учебное пособие, 2013.-165с.

14.Петрюк О. Б. Оцениваем недвижимость вместе. М.: Финансовая академия при Правительстве РФ, 2011.-263с.

15.Чеханев И. С. Земельный кадастр / Учебное пособие, 2013.-362с.

16.Ямина Л. Е. Основы кадастровой оценки территорий/ Учебное пособие, 2013.-291с.