Проект как форма организации бизнеса

Безрисковую ставку дохода принимаем на уровне ставки рефинансирования ЦБ РФ, а именно 7,75%.

Эта величина должна быть увеличена на поправку за риски.

Надбавку за риск владения объектом примем на уровне страховой премии за помещения сходного функционального назначения, то есть в размере 0,5%.

Надбавка за низкую ликвидность для вложений в имущество обусловлена тем, что денежные средства, вложенные в имущество нельзя вернуть незамедлительно. От момента принятия решения о продаже имущества до получения денег за неё проходит некоторое время — среднее время рыночной экспозиции. За это время продавец несет потери в размере недополученного дохода от задержки денежных средств, а покупатель может получить доход от роста цен на имущество.

Расчет надбавки за низкую ликвидность проводился по формуле:

Сл (%) = Т * (Ск — Тр* abs (Тр/Ск)),

Где Т — рыночный срок экспозиции (в среднем по офисным помещениям он равен 6 месяцев);

Ск — ставка по доступному кредиту (взята на уровне Сбербанка и равняется 17%);

Тр — прогнозируемый темп роста цен (после мирового экономического кризиса цены на недвижимость не до конца восстановились и поэтому темп роста равняется примерно 0,6%).

Таблица 2.4

Расчет поправки за низкую ликвидность Показатель Ставка Источник Ставка по доступному кредиту 17,00%

http://sberbank.ru/moscow/ru/s_m_business/credits/new/ Прогнозируемый Темп роста цен 0,60%

http://www.samarastat.ru/bgd_free/DOCL1136/isswww.exe/i160220r.htm Рыночный срок экспозиции, месяцы 6

http://www.nrn.ru/article.shtml?id=5061&sstr Надбавка за низкую ликвидность 8,49% Сл (%) = Т * (Ск — Тр* abs (Тр/Ск)). Надбавку за менеджмент рассчитаем по формуле:

Су = Сду * d /(1-d); где:

Сду = Сдб +Св +Сл — безрисковая ставка дисконтирования с учетом поправок на риск владения и риск низкой ликвидности;

d — рыночная скидка к цене объекта из-за потери дохода при наступлении рисков (т.е. плохом качестве менеджмента).

Рыночная скидка по выборке составляет от 10% до 25% в зависимости от конъюнктуры рынка. В работе ставка была принята 10%. Расчет приведен в таблице 5.

Таблица 2.5

Расчет поправки на управление Безрисковая ставка 7,75% Надбавка за риск владения 0,50% Надбавка за низкую ликвидность 8,49% Ставка дисконта без управления 16,74% Рыночная скидка от потери дохода 10,00% Надбавка за управление 1,86%

Таким образом, расчет ставки дисконтирования приведен в таблице 2.

6. Она равняется 18,6%.

Таблица 2.6

Расчет ставки дисконтирования методом кумулятивного построения Показатель Значение Безрисковая ставка 7,75% Поправка за низкую ликвидность 8,49% Страховая премия 0,50% Поправка на управление 1,86% Ставка дисконтирования 18,60% Далее произведем дисконтирование доходов от продажи склада.

Таблица 2.7

Дисконтированные расходы и доходы

Период, года 0 1 2 3 4 5 6 Расходы -4 800 000

Доходы 3 135 000 884527,82 636 465,62 126 511,9 12 736,84 12 273,52 10 348,67 Сальдо -780 472 -144 007 -17 495 -4757,8 7515,68 17 864,3

Срок окупаемости будем рассчитывать методом сальдо.

где Т'_ - последний год, когда сальдо было отрицательным, С — сальдо, 12 — месяцев.

Чистая текущая стоимость:

где I0 — инвестиционные вложения, Фk — результат инвестиционной деятельности, i — ставка дисконта

NPV > 0 проект принимается Индекс рентабельности:

> 1 проект принимается Внутренняя норма доходности:

Так как внутренняя норма доходности очень велика, рассчитаем NPV при i = 42%

Стоимость источника финансирования 11% - ставка по кредиту. Следовательно, так как IRR > стоимости источника финансирования, поэтому схема финансирования принимается.

2.

3. Возможные проблемы, связанные с реализацией проекта

По словам министра связи и массовых коммуникаций Российской Федерации Николая Никифорова, в вопросе работы технопарков «важно перейти от бюджетного субсидирования к бюджетному инвестированию».

Комплексная программа «Создание в Российской Федерации технопарков в сфере высоких технологий» закончится через два года (действует до 2014 года включительно).

Технопарк — это не строительство квадратных метров, это экосистема.

Одна из проблем отрасли заключается в том, что многие успешные российские ИТ-компании со временем уходят за рубеж. Правильное развитие технопарков может помочь в решении этой проблемы.

Физическая инфраструктура не является единственной составляющей технопарка. То, что нужно компаниям — это набор необходимых сервисов, то, что будет их стимулировать становиться резидентами технопарков и в итоге «раскачивать» инновационную среду в регионах. К таким сервисам относятся помощь в кадровом обеспечении, обучение менеджмента, доступ к обрабатывающим мощностям для производственных компаний и многое другое.

Существует несколько проблем, с которыми связанна эксплуатация любых объектов недвижимости.

Физический износ — в экономическом смысле — это потеря стоимости объекта в результате физических повреждений конструкций здания, его оборудования и отделки. Страхование имущества частично компенсирует владельцу потерю стоимости от непредвиденных, чрезвычайных повреждений (авария, буря, пожар). С физическим износом строений, возникающим при нормальной эксплуатации, приходится бороться самому владельцу. Необходимые расходы на текущее обслуживание эксплуатируемых зданий и их плановый ремонт входят в состав операционных и капитальных затрат владельца. Для каждого типа зданий рынок вырабатывает стандартный уровень таких расходов. Если уровень эксплуатационных расходов выше среднего, это снижает доходность объекта и, соответственно, его рыночную стоимость. То же относится и к затратам на текущий и капитальный ремонт. Различные элементы зданий в процессе эксплуатации изнашиваются с разной интенсивностью.

В зависимости от типа зданий износ их основных конструктивных элементов относят обычно к неустранимому износу. Накапливаясь, неустранимый износ постепенно снижает рыночную стоимость строений. Этот процесс идет вначале медленно, затем во второй половине нормативного срока эксплуатации значительно ускоряется. Исправимый физический износ — это накопленный износ конструкций, отделки и оборудования здания, возникающий из-за плохого содержания и отложенного ремонта.

Потеря рыночной стоимости, относимая на нормативный физический износ, достаточно надежно определяется и прогнозируется российскими (например, ВСН 53−86р, сборники УПВС) и международными (Marshall Valuation Service, 2007) руководствами.

Потеря стоимости от физического износа в обязательном порядке оценивается при применении затратного подхода к оценке. При сравнительном подходе оценщику также необходимо учитывать разный физический износ объектов сравнения и оцениваемого объекта. В доходном методе физический износ учитывается при расчете эксплуатационных расходов и капитального резерва.

Функциональный износ (моральный износ конструкций и оборудования) — это потеря стоимости от снижения полезности объекта по сравнению с рыночными аналогами. Функциональный износ вызывается обычно недостатками планировки, неэффективным или, наоборот, неоправданно дорогим техническим оснащением зданий, которые снижают доходность объекта по сравнению со стандартными для данного рынка аналогами. Например, к типичным недостаткам этого рода для большинства многоэтажных офисных зданий относятся неудачные планировки, снижающие долю арендопригодных площадей в здании, плохая теплои звукоизоляция помещений, оконных и дверных проемов, морально устаревшее лифтовое оборудование, неэффективная инженерия.

Но на рассматриваемый проект данные возможные проблемы будут влиять не скоро, так как при его возведении использовались современные решения и конструкции, способствующие долгому сроку жизни и службы объекта.

Так как в самих зданиях используется современное оборудование, то проблемы, связанные с функциональным износом также нельзя относить на рассматриваемый проект.

Но, в связи с дорогой площадью, предлагаемой в уже построенных объектах Технопарка могут возникнуть проблемы, связанные с продажей и арендой предоставляемых площадей, что в свою очередь повлияет на денежные потоки, и как следствие на срок окупаемости проекта.

Также, в связи с мировым финансовым кризисом приток инвестиций заметно снизился, в связи с этим конечный срок ввода объекта в эксплуатацию был перенесен на 2015 год.

Заключение

Ресурс проекта — это те материалы, машино-механизмы, нематериальные активы, объекты недвижимости, финансы или сотрудники, которые необходимы менеджеру проекта, чтобы успешно завершить проект.

Различают три типа ресурсов:

— материальный. Ресурс, потребность и расход которого измеряется в натуральных величинах и у которого есть стоимостной эквивалент. Например, лист бумаги или кубометр бетона. Расход не зависит от времени;

— трудовой. Люди или машины, которым надо время, чтобы выполнить задачу. Стоимость использования трудового ресурса вычисляется как произведение почасовой ставки на общее количество трудозатрат (обычно);

— затраты. Не зависят от времени и объема. Используются для учета затрат на задачу Управление ресурсами проекта — процесс максимально эффективного распределения ресурсов с учетом их уникальных характеристик и использования в других проектах.

Важными этапами в успешном достижении целей проекта является идентификация состава участников проекта, определение роли всех участников проекта, порядок взаимодействия участников проекта, формирование команды управления проектом, формирование команды проекта, построение достаточной для управления организационной структуры.

В работе рассмотрен проект технопарка «Нагатино i-Land».

Техно парк Nagatino i-Land — второй по величине после ММДЦ «Москва-Сити» проект редевелопмента промышленной территории в Москве, реализацию которого на бывшей территории завода ЗИЛ по адресу: проспект Андропова, дом 18, осуществляет компания ОАО «Московский Бизнес Инкубатор».

Учредители ОАО «Московский Бизнес Инкубатор» по состоянию на 01.

01.13г.:

— ОАО АМО «ЗИЛ» — 25%

— MBI Investments Limited — 75%

ОАО «Московский Бизнес Инкубатор» владеет правом аренды земельного участка размером 32 га, отведенного под строительство Nagatino i-Land, сроком на 49 лет до 13.

04.2054 года.

Инвестиционный контракт на реализацию всего проекта (2−5 очереди) № 12−42 935−5501−0418−1−01 от 14 марта 2007 года.

Финансирование проекта осуществляется за счет собственных средств ОАО «Московский Бизнес Инкубатор», средств инвесторов и заемных средств банков: ВЭБ, Инвесторгбанк и др.

Рассчитав оттоки и притоки по данному инвестиционному проекту, срок окупаемости которого составил 4 года 2 мес. 1 день, был проведен анализ эффективности проекта по таким динамическим показателям, как NPV, IP и IRR. В результате проведенного анализа проект признан эффективным.

Азрилиян А. Н. Краткий экономический словарь — М: Институт новой экономики. — 2008. — С.167

Альшанский Л. Финансовый кризис или кризис финансового капитализма // Рынок ценных бумаг. — 2009. — №½. — С.16−18

Анышин В. М. Инвестиционный анализ — М.: Дело. — 2008. — С.193

Берзинь И. Э. Экономика предприятий — М.: Дрофа. — 2009. — С.368

Волков В. П. Экономика предприятий — М.: Новое знание. — 2009. — С.677

Воловик Е. Налоговое обозрение от 11.

05.2008 г. //Финансовая газета. Региональный выпуск. -2007. -№ 19

Игонина Л. Л. Инвестиции — М.: Экономист. — 2012. — С.478

Каз М. Управление компанией в современных условиях // Вопросы экономики. — 2010. — № 12. — С.34

Карасева И. М. Финансовый менеджмент — М: Омега. — 2012. — С.389

Коротков Э. М. Исследование систем управления — М: Кнорус. — 2009. — С.267

Лагунова М. А. Совершенствование методов интегральной оценки эффективности инвестиций в трансформационной экономике // Проблемы региональной экономики. — 2008. — № 3−4. — С. 94−99

Лахметкина Н. И. Инвестиционные стратегии предприятия — М.: КНОРУС. — 2008. — С.184

Мазур И. И. Управление проектами: Справочное пособие. — М.: Высшая школа. — 2009. — С.875

Подшиваленко Г. П. Инвестиции — М: Кнорус. — 2009.- С.364

Управление проектом. Основы проектного управления: учебник / кол. Авт.; под ред. проф. М. А. Разу. — М.: КНОРУС Чапек В. Н. Инвестиционная привлекательность экономики России — Ростов-на-Дону: Феникс. -

2008. — С.525

Приложение 1

МЕМОРАНДУМ ВТОРОЙ ОЧЕРЕДИ СТРОИТЕЛЬСТВА БИЗНЕС ПАРКА NAGATINO I — LAND

Девелопер и инвестор проекта: ОАО «Московский бизнес инкубатор»

Юридические консультанты Проекта: DLA Piper / SALANS

Технический консультант: AECOM

Генеральный проектировщик и архитектор 2-ой очереди строительства: Архитектурно-дизайнерская мастерская А.А. Чернихова

«

Приложение 2

Инфраструктура и услуги на территории бизнес парка