в районе станций метро «Бауманская», «Шаболовская», «Сокол», «Полежаевская», Крылатском — 16−24 тыс. долл., в центральном административном округе и приближенным к ним местах — до 35 тыс. долл. и более.
В возводимых и проектируемых в центральном округе подземных многоуровневых гаражах только себестоимость, по неофициальным данным, составляет 35 тыс. долл.
При таких показателях коммерческая целесообразность гаражного строительства, видимо, будет заключаться в корпоративной и индивидуальной аренде, а не в покупке места для хранения личного автотранспорта. Стоимость аренды наверняка значительно превысит установившийся для районов Третьего транспортного кольца уровень в несколько раз. Поскольку разброс цен велик и зависит не только от территориальности, комфортности, этажности, но и конструкции — типа гаража, обратимся к строительным нормам, определяющим конструктивное исполнение:
— гаражи (автостоянки) могут быть наземные и подземные, располагаться под или над зданиями, в том числе и жилыми. Допускается пристройка к зданиям другого назначения;
— надземные автостоянки могут быть с наружными стеновыми ограждениями (закрытого типа) и без наружных стеновых ограждений (с поэтажными ограждениями);
— парковка может осуществляться с участием водителя или использованием грузовых лифтов;
— наземные стоянки проектируются не более 9 этажей, подземные — не более 8 этажей;
— параметры одного машино-места определяются в зависимости от габаритов автомашин, для которых проектируется автостоянка;
— в состав автостоянки могут быть включены только технические помещения для инженерного оборудования, дежурных, противопожарного инвентаря и оборудования, ремонта и обслуживания;
— при размещении автостоянок над жилыми домами необходимо гаражи и жилое здание разделять нежилыми помещениями;
— автостоянки с механизированным устройством парковки (без участия водителя) допускается блокировать только к глухим стенам с пределом огнестойкости не менее REJ 150;
— обвалованные гаражи предназначены для строительства на дворовых территориях жилых районов, что позволяет использовать покрытия автостоянок для благоустройства, озеленения, создания игровых и спортивных площадок.
Исходя из перечисленных конструктивных особенностей, можно сформулировать конкретные выводы по выбору и оценке современных гаражей. К наиболее дешевым относятся многоуровневые не отапливаемые гаражи манежного типа (с разметкой) и без наружных стеновых ограждений. Отопление, капитальное наружное ограждение, выделенные огражденные боксы и видеонаблюдение увеличивают стоимость более чем в два раза.
В целом, исходя из сложившейся ситуации и существующих тенденций, Правительство Москвы приняло решения не только развивать дорожную сеть города, но и принять меры к развитию парковок и гаражей в городе, что позволило бы освободить проезжу часть не только магистралей и улиц, но и внутридомовых проездов.
Централизованно проблема столичных парковок начала решаться лишь в 1995 г., когда работа в данном направлении была поручена Государственному унитарному предприятию «Управление экспериментальной застройки микрорайонов». В начале 1996 г. ГУП УЭЗ разработало единую общегородскую программу строительства гаражей и паркингов в Москве. За 7 лет, москвичи обрели около 330 тыс. постоянных парковочных мест для своих автомобилей. При этом темпы гаражного строительства в столице динамично росли и продолжают расти.
Озабоченность московских властей неудивительна, так как ежегодно автопарк Москвы пополняется примерно на 300−500 тыс. новых автомобилей. Как видно из приведенных цифр, на сегодняшний день темпы гаражного строительства просто не способны обеспечить места для хранения такому огромному числу машин. Простой расчет показывает, что, даже увеличив объемы строительства в 3−4 раза, городские власти смогут обеспечить гаражами и парковками лишь вновь приобретаемые автомобили [16].
Для дальнейшего развития программы гаражного строительства необходимо:
— обеспечение местами хранения и паркирования автомобилей жителей города в необходимых объемах;
— повышение эффективности использования территорий города, в том числе внутриквартального и внутри дворового пространства;
— повышение уровня комфортности проживания жителей города, освобождение придомовых территорий от неорганизованного размещения автомобилей, «ракушек», повышение уровня благоустройства жилых дворов;
— повышение пропускной способности улиц города;
— улучшение экологической обстановки в городе;
— создание экономических и организационных условий, обеспечивающих участие населения города в строительстве многоэтажных гаражей-стоянок.
Задачи программы должны стать:
— обеспечение реализации проектов строительства гаражей-стоянок в период в объемах ежегодных плановых заданий;
— достижение до конца 2013 года 65% обеспеченности машиноместами для хранения легкового автотранспорта личного пользования;
— определение прогнозной потребности в местах хранения автомобилей с учетом динамики роста автопарка;
— формирование экономических и организационных механизмов, обеспечивающих реализацию программы по увеличению мест для хранения личного автотранспорта;
— развитие индустриальной базы гаражного строительства;
— совершенствование проектных решений и их технологического обеспечения;
— улучшение экологических показателей;
— освобождение от автомобилей дворовых территорий;
— совершенствование нормативно-правовой базы гаражного строительства.
Также необходимо уделять серьезное внимание проблеме строительства жилых и других зданий без обеспечения их местами для хранения личного автотранспорта, что происходит и на реконструируемых территориях, усугубляя тем самым уже имеющийся дефицит мест для хранения личного автотранспорта. В результате, автомобили неупорядоченно размещаются во дворах и на прилегающей улично-дорожной сети, снижая безопасность движения транспорта и пешеходов, уменьшая пропускную способность улиц и ухудшая экологию города.
Изменение парка автомобилей происходит в городе Москве не равномерно. Анализ данных свидетельствует, что величина автопарка за последние годы в таких округах как ЗАО, ЮЗАО, ЮАО, ЮВАО значительно увеличилась, что обусловлено, в первую очередь, неравномерным перераспределением населения, в том числе, за счет осуществляемого нового жилищного строительства.
В ЦАО, САО, ВАО и СЗАО прослеживаются незначительные изменения.
Средняя обеспеченность местами для хранения личного автотранспорта составляет более 38,1% [13, С. 20].
Таблица 4
Обеспеченность местами для хранения личного автотранспорта по административным округам города Москвы Административный округ города Москвы Обеспеченность, % Центральный 27 Северный 41,3 Северо-Восточный 41,6 Восточный 37 Юго-Восточный 37 Южный 33,8 Юго-Западный 46,1 Западный 39,0 Северо-Западный 45,6 Зеленоградский 32,8
Таким образом, уровень обеспеченности местами для хранения личного автотранспорта показывает их существенную нехватку.
Средний уровень обеспеченности местами для хранения личных автомобилей постоянного населения ЦАО составляет порядка 27,9% от численности парка легковых автомобилей [13, С. 21].
Таблица 5
Обеспеченность местами для хранения личного автотранспорта районов Центрального административного округа города Москвы Район Обеспеченность, % Арбат 44,5 Басманный 23,1 Замоскворечье 11,8 Красносельский 26,0 Мещанский 31,2 Пресненский 35,0 Таганский 21,7 Тверской 21,7 Хамовники 20,0 Якиманка 44,3
В предстоящие 10 лет, как ожидается, парк легковых автомобилей города Москвы возрастет примерно в 1,5 раза, уровень обеспеченности легковыми автомобилями составит в среднем один автомобиль на семью.
Таким образом, в настоящее время начался процесс сноса старых одноэтажных гаражей и плоскостных стоянок — столичная земля сегодня слишком дорога, чтобы город мог позволить себе подобную расточительность. В то же время освобождение дворов и проезжей части дорог от припаркованных машин стало одним из приоритетов городской политики. Создается новый емкий сегмент рынка недвижимости, требующий капиталов и обещающий хорошие прибыли, причем, не только корпоративным инвесторам, но и всем желающим.
На фоне инвестиций в жилье покупка места для хранения личного автотранспорта ради получения дохода может, на первый взгляд, показаться чем-то несерьезным. Но многие так не считают, убедившись, как быстро окупаются вложения в этом секторе.
При удачной покупке можно за гараж в $ 8−10 тыс. собирать $ 200−300 аренды в месяц, что позволит окупить его за 3−5 лет. Однако, очень велик шанс, что купленный гараж будет либо слишком дорог, либо его дешевизна будет объясняться сомнительным статусом. Поэтому вторичный рынок — для азартных игроков, это своего рода инвестиционная рулетка. А поскольку вложения в недвижимость — не лучшая сфера для азарта, то большинство сегодня все же склоняются к гаражам-новостройкам, имеющим новое качество по новым ценам.
Первичный гаражный рынок сейчас можно разделить на три категории по применяемым в строительстве инвестиционным схемам: коммерческий сектор, муниципальный и, наконец, гаражи, возводимые по программе «Народный гараж».
В целом, анализ рынка мест для хранения личного автотранспорта показывает, что на ближайшую перспективу (5−10 лет) спрос не будет удовлетворен, в первую очередь это касается центральной части города. Причиной является как отставание в развитии городской инфраструктуры, так и опережающий рост количества приобретаемых автомобилей. Политика городских властей может привести к нарастанию дефицита мест для хранения личного автотранспорта, особенно в Центральной части города.
Заключение
Анализ ситуации в Москве показывает, что рост количества автомобилей в городе происходит еще более высокими темпами, чем в среднем по России. Ежегодно автопарк Москвы пополняется примерно на 300−500 тыс. новых автомобилей. Как видно из приведенных цифр, на сегодняшний день темпы гаражного строительства просто не способны обеспечить места для хранения такому огромному числу машин. Простой расчет показывает, что, даже увеличив объемы строительства в 3−4 раза, городские власти смогут обеспечить гаражами и парковками лишь вновь приобретаемые автомобили.
Для дальнейшего развития программы гаражного строительства мест для хранения личного автотранспорта необходимо:
— обеспечение местами хранения и паркирования автомобилей жителей города в необходимых объемах;
— повышение эффективности использования территорий города, в том числе внутриквартального и внутри дворового пространства;
— повышение уровня комфортности проживания жителей города, освобождение придомовых территорий от неорганизованного размещения автомобилей, «ракушек», повышение уровня благоустройства жилых дворов;
— повышение пропускной способности улиц города;
— улучшение экологической обстановки в городе;
— создание экономических и организационных условий, обеспечивающих участие населения города в строительстве многоэтажных гаражей-стоянок.
Задачами программы по увеличению мест для хранения личного автотранспорта должны стать:
— обеспечение реализации проектов строительства гаражей-стоянок в период в объемах ежегодных плановых заданий;
— достижение до конца 2013 года 65% обеспеченности машиноместами для хранения легкового автотранспорта личного пользования;
— определение прогнозной потребности в местах хранения автомобилей с учетом динамики роста автопарка;
— формирование экономических и организационных механизмов, обеспечивающих реализацию программы по увеличению мест для хранения личного автотранспорта;
— развитие индустриальной базы гаражного строительства;
— совершенствование проектных решений и их технологического обеспечения;
— улучшение экологических показателей;
— освобождение от автомобилей дворовых территорий;
— совершенствование нормативно-правовой базы гаражного строительства.
В целом, анализ рынка мест для хранения личного автотранспорта показывает, что на ближайшую перспективу (5−10 лет) спрос не будет удовлетворен, в первую очередь это касается центральной части города. Причиной является как отставание в развитии городской инфраструктуры, так и опережающий рост количества приобретаемых автомобилей. Политика городских властей может привести к нарастанию дефицита мест для хранения личного автотранспорта, особенно в Центральной части города.
I. Нормативно-правовые материалы:
1. Гражданский кодекс Российской Федерации // Сборник Законодательства Российской Федерации.
2. Федеральный закон «Об оценочной деятельности» от 29 июля 1998 г., № 135-ФЗ // Сборник Законодательства Российской Федерации. — 2001 г.
3. Постановление Правительства РФ «Об утверждении стандартов оценки» от 6 июля 2001 г. № 519 // Сборник Законодательства Российской Федерации.
4. Федеральный стандарт оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» от 20 июля 2007 г., № 256 // Российская газета. — 2007. — 28 июля.
5. Федеральный стандарт оценки № 2 «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)» от 20 июля 2007 г., № 256 // Российская газета. — 2007. — 28 июля.
II. Специальная литература:
6. Авдонина, А. А. Оценка стоимости недвижимости: Учеб. пособие. — М.: Логос, 2008. — 152 с.
7. Ларионова, И. В. Оценка объектов недвижимости: теория и практические аспекты: Учебное пособие. — М.: Финансъ, 2008 — 244 с.
Основы оценочной деятельности в РФ: Учеб. пособие / Под ред. О. Г. Семенюты — Р-н-Д: Феникс, 2008. — 145 с.
Оценка недвижимости / Под ред. О. И. Семенова. — М.: Юристъ, 2010. — 188 с.
Оценка недвижимости: Учеб. пос. для вузов / Под ред. Н. И. Костиной, А. А. Алексеева. — М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2007. — 285 с.
Оценка недвижимости: Учеб. пособие / Под ред. К. Р. Тагирбекова. — М.: ИНФРА-М, «Весь мир», 2010. — 215 с.
Пещанская, И. В. Оценка комплекса недвижимости: Учеб. пособие. — М.: ИНФРА-М, 2010. — 320 с.
Сомов, Л. В. Анализ рынка мест хранения автотранспортных средств в городе Москва // Вестник науки. — 2012. — № 9. — С.16−21.
Черкасов, В. Е. Оценка недвижимости в целях залога. — М.: Издательство «Консалтбанкир», 20 011. — 288 с.
Шеремет, А.Д., Щербакова, Г. Н. Оценка недвижимости: Учебник — М.: Финансы и статистика, 2011. — 328с.
Издательский дом коммерсант
http://www.kommersant.ru
Недвижимость и строительство
http://www.estate-gazeta.ru
Эксперт
http://www.expert.ru
Комитет государственной статистики
http://gostat.spb.ru
Оценщики России
http://www.appraisal.ru/phys/
РЕНА агенство экономических новостей
http://www.spbinvest.ru/news.asp?num=801&istart=30&mn=1&txt=&subm=&newrev=&ds=&ms=&ys=&de=&mne=&ye=
Количество
Спрос
Предложение
Цена
