В то же время в предмет договора аренды предприятия могут войти права на использование исключительного права на результат интеллектуальной деятельности или средство индивидуализации. Правообладатель может предоставить иному субъекту — лицензиату — такое право по лицензионному договору в предусмотренных таким договором пределах, т. е. предоставить лицензию (ст. ст. 1235, 1236 ГК). В свою очередь, согласно ст. 1238 ГК РФ при письменном согласии лицензиара лицензиат может по договору предоставить право использования результата интеллектуальной деятельности или средства индивидуализации другому лицу, т. е. заключить сублицензионный договор. Это означает, что если в состав предприятия входит право использовать результаты интеллектуальной деятельности или средства индивидуализации, то они могут быть переданы в аренду с согласия правообладателя.
Субъектный состав договора аренды предприятия традиционен: арендатор и арендодатель. В качестве арендаторов могут выступать только субъекты, осуществляющие предпринимательскую деятельность: коммерческие организации и индивидуальные предприниматели, поскольку предприятие может быть использовано только для предпринимательской деятельности (ст. 132 ГК).
Арендодателем может выступать любое лицо, обладающее правом собственности на предприятие. Это могут быть в том числе и физические лица, и некоммерческие организации, которые приобрели предприятие на законных основаниях. Осуществление предпринимательской деятельности с использованием этого предприятия выходит за рамки их правоспособности, однако передать предприятие в аренду такие лица вправе.
В статье 656 ГК РФ установлено, что арендодатель не освобождается от обязательств перед кредиторами предприятия в том случае, если в состав передаваемого по договору предприятия были включены обязательства, исполнение которых арендатором невозможно при отсутствии у него должного разрешения. В этом случае обязательства арендатора прекращаются невозможностью исполнения (ст. 416 ГК), и обязанным лицом остается только арендодатель.
Заключение
Рассматривая вопросы договора аренды пришли к выводу, что существуют следующие проблемы.
1) Точное описание объекта и размер арендной платы — существенные условия договора предварительной аренды, которые необходимо отразить в предварительном договоре. Однако норма п. 1 ст. 432 ГК РФ применительно к предварительному договору позволяет утверждать, что любые условия основного договора, названные в предварительном, приобретают характер существенных.
Это определяет разницу между приложением проекта основного договора к предварительному и другим подходом — указанием наиболее важных условий основного договора в тексте предварительного договора. Первый подход практически исключает возможность споров или возражений по содержанию основного договора, но также затрудняет исправление ошибочно или неточно сформулированных пунктов. Во втором случае вероятность споров по содержанию основного договора выше из-за возможности включить новые условия (но в силу п. 3 ст. 429 ГК РФ эти условия не могут считаться существенными).
Суды исходят из того, что при наличии предварительного договора не существует возможности для передачи на рассмотрение арбитражного суда преддоговорного спора об условиях основного договора. Желание скорректировать текст основного договора не освобождает от обязанности его заключить.
2) Законодательством РФ не достаточно регламентировано следующее. С момента передачи внаем жилого помещения права собственника по пользованию им становятся ограниченными. Если бы собственники это понимали, то слабая сторона такого договора, наниматель, был бы намного лучше защищен от произвольного вторжения в квартиру собственника, который вдруг по каким-то причинам решил сам заселиться в квартиру либо сдать ее по более выгодной цене.
Эта же проблема существует в отношениях аренды, которые сходны с рассматриваемыми в данном случае гражданско-правовыми отношениями. Насколько мне известно, сейчас Высшим Арбитражным Судом РФ рассматривается вариант внесения законодательной инициативы, более четко регулирующей этот нюанс. Если эта инициатива, пройдя все инстанции, все-таки станет законом, то и на отношениях, связанных с наймом жилых помещений, это скажется положительно. В этом я не сомневаюсь.
3) Непростая ситуация с «разделом» мест общего пользования между арендаторами — арендуешь помещение — плати за коридор. В договор при взаимном согласии сторон, конечно, можно ввести любое условие, включая передачу мест общего пользования, однако при возникновении судебного спора велика вероятность признания такого договора незаключенным.
Правильнее все же принять во внимание положения императивных норм закона и действовать, руководствуясь следующими соображениями. Собственник (арендодатель) обязан нести расходы на содержание мест общего пользования. Данная обязанность не может быть переложена на плечи арендатора, а доля в праве собственности на места общего пользования не может быть передана в аренду. Соответствующие затраты собственник вправе компенсировать за счет включения их в сумму арендной платы без выделения отдельной строкой. Таким образом, по сути, стоимость соответствующих затрат должна быть включена в арендную плату. Выделение таких затрат свидетельствует о желании собственника искусственно завысить размер оплаты.
Арендаторам же при заключении договоров следует проявлять бдительность и осторожность, чтобы защитить свои интересы, избежать необоснованных затрат и споров.
4) Юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ является государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 1 ст. 2 Закона о регистрации).
Таким образом, формирование правового поля, необходимого для регулирования отношений по аренде части недвижимого имущества, невозможно без регламентации механизма государственной регистрации данного вида сделок. Действующей нормативной базой данный механизм не определен.
Вышесказанное свидетельствует о существовании необходимых предпосылок для реформирования действующего законодательства в сфере аренды недвижимого имущества.
В последнее время наше государство уделяет повышенное внимание развитию малого и среднего предпринимательства, в этой связи именно решение подобных проблем позволит создать реальный механизм по формированию правового поля, в котором все хозяйствующие субъекты, независимо от их финансовых возможностей, будут свободны в реализации своих имущественных интересов.
Список использованных источников
Нормативно-правовые источники
Конституция РФ (принята всенародным голосованием 12.
12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.
12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.
12.2008 N 7-ФКЗ).
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.
01.1996 N 14-ФЗ. Собрание законодательства РФ, 29.
01.1996, N 5, ст. 410.
Федеральный закон от 21.
07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Российская газета, N 145, 30.
07.1997.
Федеральный закон от 04.
05.2011 N 99-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности». Российская газета, N 97, 06.
05.2011.
Федеральный закон от 15.
04.1998 N 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан». Российская газета, N 79, 23.
04.1998.
Закон РФ от 07.
02.1992 N 2300−1 «О защите прав потребителей». Российская газета, N 8, 16.
01.1996.
Постановление Правительства РФ от 18.
02.1998 N 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Российская газета, N 42, 04.
03.1998.
Постановление ФАС Уральского округа от 05.
12.2007 N Ф09−10 059/07-С6 по делу N А76−3391/2007;2−132. СПС «Консультант
Плюс".
Постановление ФАС Московского округа от 29 августа 2011 г. N КГ-А40/9474−11 по делу N А40−76 693/10−91−645. СПС «Консультант
Плюс".
Постановление ФАС Московского округа от 22 декабря 2010 г. N КГ-А40/15 965−10 по делу N А40−13 173/10−11−43. СПС «Консультант
Плюс".
Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 20 июля 2004 г. N Ф04/3914−760/А46−2004 // «Консультант
Плюс" .
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.
01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой». Вестник ВАС РФ, N 3, 2002.
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.
02.2001 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Вестник ВАС РФ, N 4, 2001.
Учебники, монографии, брошюры
Абова Т.Е. Научно-практический комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. В 2 томах. Том 1. Части 1, 2 ГК РФ, М.: Юрайт, 2012.
Абрамова Е.Н., Аверченко Н. Н., Арсланов К. М. и др. Комментарии к Гражданскому кодексу Российской Федерации / Под ред. А. П. Сергеева. М.: Проспект, 2010 (п. 3 комментария к ст. 626 ГК).
Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Книга 2. Договоры о передаче имущества. М: Статут, 2011.
Гражданское право: Учебник. Т. 1. 5-е изд., перераб. и доп. / Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. М.: ТК_Велби, 2009.
Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. В 2 томах. Том 1. Части 1, 2 ГК РФ. Под ред. /
Т. Е. Абовой, М. М. Богуславского, А. Г. Светланова. М.: Юрайт, 2011.
Краснокутский В.А., Новицкий И. Б., Перетерский И. С. и др. Римское частное право: Учебник / Под ред. И. Б. Новицкого, И. С. Перетерского. М.: Юристъ, 2004.
Огнева К. О. Гражданский кодекс Российской Федерации. Части 1, 2, 3 и 4. М.: Эксмо, 2012.
Победоносцев К. П. Курс гражданского права. М.: Статут, 2003
Часть третья: Договоры и обязательства.
Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть 2. Под редакцией П. В. Крашенинникова. М.: Статут, 2011.
Российское гражданское право. В 2 томах. Том 2. Обязательственное право / Под ред. Е. А. Суханова. М.: Статут, 2011.
Перечень принятых терминов Аренда — предоставление имущества (земли) его хозяином во временное пользование другим лицам на договорных условиях, за плату.
Арендодатель — сдающий имущество в аренду.
Арендатор — арендующий имущество.
Лизинг — вид договора, по которому одна сторона (лизингодатель) приобретает имущество с целью передать его в аренду другой стороне (лизингополучателю).
Сделка — действия физических и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Договор — соглашение двух или более лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей
Краснокутский В.А., Новицкий И. Б., Перетерский И. С. и др. Римское частное право: Учебник / Под ред. И. Б. Новицкого, И. С. Перетерского. М.: Юристъ, 2004. С. 193.
Свод законов Российской империи. СПб.: Изд-во Я. Канторович, 1896. Т. 10. Ч. 1. Ст. 1691.
Победоносцев К. П. Курс гражданского права. М.: Статут, 2003
Часть третья: Договоры и обязательства. С. 344.
Постановление ВЦИК от 11.
11.1922 «О введении в действие Гражданского кодекса Р.С.Ф.С.Р.». СУ РСФСР, 1922, N 71, ст. 904.
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.
01.1996 N 14-ФЗ. Собрание законодательства РФ, 29.
01.1996, N 5, ст. 410.
Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть 2. Под редакцией П. В. Крашенинникова. М.: Статут, 2011. С. 192.
Абова Т.Е. Научно-практический комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. В 2 томах. Том 1. Части 1, 2 ГК РФ, М.: Юрайт, 2012. С. 402.
Статья 617 Гражданского кодекса РФ (часть вторая) от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ.
Статья 614 Гражданского кодекса РФ
Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. В 2 томах. Том 1. Части 1, 2 ГК РФ. Под ред. / Т. Е.
Абовой, М. М. Богуславского, А. Г. Светланова. М.: Юрайт, 2011.
С. 398.
Постановление Правительства РФ от 18.
02.1998 N 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Российская газета, N 42, 04.
03.1998.
Постановление ФАС Уральского округа от 05.
12.2007 N Ф09−10 059/07-С6 по делу N А76−3391/2007;2−132. СПС «Консультант
Плюс".
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.
01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой». Вестник ВАС РФ, N 3, 2002.
Постановление ФАС Московского округа от 29 августа 2011 г. N КГ-А40/9474−11 по делу N А40−76 693/10−91−645, А40−74 108/10−93−116; Постановление ФАС Московского округа от 22 декабря 2010 г. N КГ-А40/15 965−10 по делу N А40−13 173/10−11−43 // «Консультант
Плюс" .
Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 20 июля 2004 г. N Ф04/3914−760/А46−2004 // «Консультант
Плюс" .
Федеральный закон от 15.
04.1998 N 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан». Российская газета, N 79, 23.
04.1998.
Закон РФ от 07.
02.1992 N 2300−1 «О защите прав потребителей». Российская газета, N 8, 16.
01.1996.
Перечень таких вещей можно обнаружить и в Общероссийском классификаторе услуг населению ОК 002−93, утвержденном Постановлением Госстандарта России от 28 июня 1993 г. N 163 // СПС «Гарант» .
Приведенный перечень имущества, сдаваемого в прокат, содержится в подп. 20 п. 2 ст. 149 НК РФ. Нужно заметить, что все это имущество в прокат могут сдавать и другие лица, отвечающие нормативным требованиям к арендодателю в отношениях по прокату.
Такой характер данного вопроса подтверждается содержанием нашей специальной юридической литературы, где предприняты различные попытки ответа на него. Так, иногда, например, говорится, что это могут быть лишь легковые автомобили. См.: Российское гражданское право. В 2 томах.
Том 2. Обязательственное право / Под ред. Е. А. Суханова. М.: Статут, 2011. С. 182.
Российское гражданское право. В 2 томах. Том 2. Обязательственное право / Под ред. Е. А. Суханова. М.: Статут, 2011. С. 193.
Указание законодателя на обязательность передачи по договору проката сразу двух отмеченных правомочий иногда подвергается критике в юридической литературе, главным образом по той причине, что арендаторам, получающим в договорах аренды имущество лишь в пользование, предоставляется меньший объем правовой охраны. См., например: Абрамова Е. Н., Аверченко Н. Н., Арсланов К. М. и др. Комментарии к Гражданскому кодексу Российской Федерации / Под ред. А. П. Сергеева. М.: Проспект, 2010 (п. 3 комментария к ст. 626 ГК). С. 329.
Гражданское право: Учебник. Ч. 2 / Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. С. 152.
Отнюков Г. Договор перевозки грузов автомобильным транспортом // Закон. 1996. N 5.
" К производственным основным средствам относятся средства, которые связаны с осуществлением предпринимательской деятельности, то есть с производством промышленной продукции, строительством, сельским хозяйством, торговлей и общественным питанием, заготовкой сельскохозяйственной продукции и другими аналогичными видами деятельности" (п. 4.7 Инструкции о порядке заполнения типовых форм годовой бухгалтерской отчетности, утв. Приказом Министерства финансов РФ от 19 октября 1995 г. N 115).
Положение о составе затрат по производству и реализации продукции (работ, услуг), включенных в себестоимость продукции (работ, услуг) (утв. Постановлением Правительства РФ от 5 августа 1992 г. N 552 (с послед. изм.)) (утратило силу) // Собрание актов Президента и Правительства РФ. 1992. N
9. Ст. 602.
Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Книга 2. Договоры о передаче имущества. М: Статут, 2011. С. 521.
Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Книга 2. Договоры о передаче имущества. М: Статут, 2011. С. 522.
Там же.
Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Книга 2. Договоры о передаче имущества. М: Статут, 2011. С. 523.
Федеральный закон от 21.
07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Российская газета, N 145, 30.
07.1997.
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.
02.2001 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Вестник ВАС РФ, N 4, 2001.
Федеральный закон от 04.
05.2011 N 99-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности». Российская газета, N 97, 06.
05.2011.
Огнева К. О. Гражданский кодекс Российской Федерации. Части 1, 2, 3 и 4. М.: Эксмо, 2012. С. 438.
