Правовые основы и порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма

Введение

Актуальность темы. Социальному найму жилых помещений посвящены статьи раздела III нового Жилищного кодекса РФ от 29.12.2004 г. (далее — Кодекс). Данный раздел содержит две главы, в которых определяются основания и порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма, а также устанавливаются основные правила о таком договоре, конкретизирующие соответствующие положения ГК РФ.

ГК РФ (ст. 671−688 гл. 35) установлены нормы о найме жилых помещений, которые (за исключением ст. 672) используются при заключении договоров найма в отношении объектов, относящихся ко всем видам жилищного фонда, выделяемым в зависимости от формы собственности на такие объекты, — частному, государственному, муниципальному (см. также гл. 2 раздела I Кодекса).

Основанием для заключения договора социального найма с лицом, состоящим на учете, является административный акт — решение о предоставлении жилого помещения, принятое органом местного самоуправления. По мнению К. В. Бубона, «эта оговорка Жилищного кодекса показывает реальные мысли авторов текста. Они отдают себе отчет в том, что потребность в начальнике, который будет что-то делить и одним это „что-то“ давать, а другим не давать, появляется только тогда, когда этого „чего-то“ остро не хватает. И, конечно, человек или орган, которому позволено „делить“, может обидеть кого угодно, но не самого себя».

Договор социального найма и решение о предоставлении жилого помещения принципиально различны по своей юридической природе.

Договор регулирует гражданско-правовые отношения сторон, а решение — это нормативный (индивидуальный) правовой акт, принятый уполномоченным органом, влекущий обязательные последствия для указанных в них лиц.

Цель работы изучение предоставления жилища по договору социального найма помещения.

Из поставленной цели выплывает решение таких задач:

— изучить становление договора жилищного найма (исторический обзор);

— определить жилые помещения, предоставляемые по договорам социального найма;

— проанализировать категории граждан, которым жилые помещения предоставляются по договорам социального найма;

— изучить содержание договора социального найма и правовой статус сторон;

— определить основные правила предоставления жилых помещений по договорам социального найма.

Объект исследования предоставление жилого помещения по договору социального найма.

Предмет исследования — правовые и теоретические основы предоставление жилого помещения по договору социального найма.

Теоретическая значимость исследования темы состоит в глобальном анализе договора социального найма и его значения для жилищного права и правоотношений.

1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ ПО ДОГОВОРУ СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА

1.1. Становление договора жилищного найма (исторический обзор)

Специфика жилищных общественных отношений обусловлена, прежде всего, их объектом — жилищем. Современное жилье, как элемент материальной культуры, прошло длительный исторический путь: от естественных укрытий и пещер до современных домов-небоскребов.

Жилищная нужда уходит в глубину веков. Под наймом вещей в Древнем Риме понимался договор, по которому одна сторона (наймодатель) была обязана предоставить другой стороне одну или несколько вещей для временного пользования, а другая сторона обязуется уплачивать за пользование вещами определенное вознаграждение и по окончании пользования возвратить вещи в сохранности наймодателю.

Свое применение договор получил и в области найма городских жилищ. «Еще в Дигестах можно было встретить положения о найме жилого помещения. Так, за нанимателем признавалось право прекратить договор в одностороннем порядке, если снятое жилое помещение совершенно затемнено соседней жилой постройкой», — отмечает Н. В. Корнилова. Также она указывает, что при найме квартиры и уплаты домовладельцу наемной платы нанимателя нельзя было выселить помимо его желания, кроме тех случаев, когда домовладелец докажет, что квартира ему необходима для собственных надобностей, или он желает ремонтировать дом, или наниматель плохо обращается с нанятым помещением.

Правовому регулированию имущественного найма на Руси была посвящена 103-я статья Псковской Судной грамоты, рассматривающая отношения «подсуседника» (зависимого нанимателя дома или части дома, жившего в усадьбе хозяина) и «государя» (наймодателя).

«Статья интересна, во-первых, своим указанием на то, что отношения „государя“ и „подсуседника“ установлены существующим договором найма. Во-вторых, смысл статьи сводится к тому, что она допускает обычный порядок судебного решения спора „государя“ и „подсуседника“, несмотря на то, что между ними заключен письменный договор или существует долговое обязательство», — указывает Ю. В. Оспенников. Ю. Г. Алексеев видит в этой норме сохранение права должника «ответить иском на иск и постоять за себя по старым законам — «по исковой пошлине» .

Обращает на себя внимание, что в праве Киевского государства лицо, вступившее в отношения личного или имущественного найма с «государем», не только утрачивало свою независимость, но и временно попадало в несвободное состояние. Псковская Судная грамота подчеркивает, что наниматель-«подсуседник» сохраняет свою правоспособность свободного лица, а его интересы защищаются законом в той же мере, что и интересы других свободных.

Анализируя состояние частной собственности на жилье в России, следует иметь в виду, что термин «собственность» стал использоваться лишь при Екатерине II. До этого времени царь, олицетворявший собой государство, мог произвольно изъять любое имущество у любого подданного ему лица. «Полная собственность», включая право свободного распоряжения недвижимостью, была представлена Жалованной грамотой дворянству в качестве особой привилегии. Затем в ст. 262 тома Х Свода законов гражданских Российской империи впервые в русском законодательстве дано понятие права собственности как права «исключительно и независимо от лица последнего владеть, пользоваться и распоряжаться оным (имуществом) вечно и потомственно».

Согласно ст. 1691 Свода существенными условиями найма жилого помещения являлись его предмет, или содержание, срок и цена. В соответствии со ст. 1707 Свода наниматель дома должен был уплатить собственнику его цену, если пожар произошел по его вине и если договор предусматривал обязанность нанимателя хранить его от пожара.