Договор найма жилого помещения

1. Правовое регулирование основных положений договора найма жилого помещения

1.1. Понятие и виды договора найма жилого помещения

Одним из способов реализации права граждан на жилище (ст. 40 Конституции РФ) является найм жилого помещения. Законодательство Российской Федерации таким образом гарантирует возможность быть обеспеченым жильцем каждому гражданину, что предполагает юридическую защиту в пользовании жилым помещением, неприкосновенность жилья, недопущение произвольного лишения жилища, и конечно вероятность улучшения жилищных условий путем приобретения другого жилья. Особую значимость удовлетворения именно этой потребности граждан подчеркнула Конституция Российской Федерации, гл. 2 провозглашает, что каждый «имеет право на жилище» (ч. 1 ст. 40). Право на жилище предоставляется посредством обеспечения жилыми помещениями в домах государственного и муниципального жилищного фонда пцутем заключения договора найма в пределах нормы жилой площади, на условиях найма жилых помещений у собственников, кооперативного жилищного строительства, а также приобретения или строительства жилья за собственные средства без ограничения размеров площади. С введением в действие второй части Гражданского кодекса РФ правовое регулирование отношений по найму жилых помещений существенно измененилось. Согласно новым нормам, наем гражданами жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда осуществляется путем заключения нанимателем с органом местного самоуправления договора социального найма жилого помещения, а в домах частных собственников — посредством заключения нанимателем с собственником жилого помещения договора коммерческого найма. Таким образом, договор социального найма жилого помещения и договор коммерческого найма жилого помещения — это две разновидности найма жилых помещений применительно к различным видам жилищных фондов. Е. В. Трушин предлагает не гипертрофировать «коммерческие» начала в договоре коммерческого найма и «социальные» — в договоре социального найма. Договор найма в юридической литературе и в законодательстве стал называться «коммерческим», исходя из того, что основной целью договора найма в отличие от договора социального найма является получение собственником жилого помещения прибыли от сдачи его внаем. Новыми нормами ГК РФ глава 35 «Наем жилого помещения» установлено, что собственник должен извлекать прибыль от сдачи жилья внаем, т. е. закон не считает это коммерческой деятельностью. С мнением Е. В. Трушина можно поспорить, так как сдача в наем жилого помещения собственником по договору коммерческого найма не является обязанностью, именно с целью извлечения прибыли, а не иной целью собственник осуществляет сдачу жилого помещения в коммерческий наем, так как это следует из названия самого договора. Общим элементом договоров социального и коммерческого найма является их форма, которой следует придавать подобающее ей значение как способу волеизъявления сторон. Все договоры найма жилых помещений должны заключаться в письменной форме, если иное не предусмотрено законом. Согласно п. 2 ст. 60 ЖК РФ договор социального найма жилого помещения является бессрочным. Договор коммерческого найма жилого помещения, в свою очередь, заключается на срок не более пяти лет, а если он не установлен сторонами, то договор считается заключенным на пять лет. Существуют такие договоры в жилищном праве, которые не могут быть отнесены ни к договору социального найма, ни к договору коммерческого найма. Речь идёт о договоре найма специализированного жилого помещения. Понятие специализированного жилого помещения впервые появилось в законе РФ «Об основах федеральной жилищной политики», согласно которому к таким жилым помещениям относились общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и др. В дальнейшем к числу специализированных были отнесены также жилые помещения из фондов жилья для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, а также жилые помещения из фонда жилья для временного поселения граждан, утративших жилье в результате обращения взыскания на жилое помещение, заложенное в обеспечение возврата жилищного кредита или целевого займа.

С появлением в ГК РФ гл. 35 возникла проблема с определением норм, подлежащих применению к отношениям по временному пользованию специализированными жилыми помещениями. Ведь, исходя из закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики», специализированный характер жилое помещение приобретало в силу специальных оснований и условий его предоставления независимо от формы собственности на него. Таким образом, безусловное распространение норм о социальном найме на все специализированные жилые помещения стало нецелесообразным. При разработке и принятии ЖК РФ было учтено и урегулировано, что специализированные жилые помещения объединены понятием «специализированный жилищный фонд». В соответствии со ст. 19 ЖК РФ специализированный жилищный фонд — совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам гл. 9 Кодекса жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов. При социальном найме жилье предоставляется малоимущим гражданам, признанным по установленным Жилищным Кодексом основаниям нуждающимися в жилых помещениях, из муниципального жилищного фонда. К жилым помещениям специализированного жилищного фонда относятся: служебные жилые помещения; жилые помещения в общежитиях; жилые помещения маневренного фонда; жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения; жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев; жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами; жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан. Обязательное условие предоставления специализированного жилья — отсутствие у гражданина какого бы то ни было другого жилого помещения в данном населенном пункте (ч. 2 ст. 99 ЖК), а не отнесение его к категории малоимущих. Важным нововведением является то, что ЖК РФ не включает в специализированный жилищный фонд частные жилые помещения, даже если они используются по аналогичному предназначению, например, для проживания сотрудников организации в период работы в ней. Такое ограничение применения норм ЖК РФ о специализированном жилом помещении снижает уровень социальных гарантий для лиц, получающих такие жилые помещения в частном жилищном фонде. Ведь отношения временного пользования жилым помещением частного фонда в связи с трудовой деятельностью, учебой и др. будут опосредоваться нормами о найме жилого помещения (гл. 35 ГК РФ), а при безвозмездном характере отношений сторон — нормами о ссуде (гл. 36 ГК РФ). Однако в период действия ЖК РСФСР была обнаружена неэффективность распространения положений о служебных и специализированных жилых помещениях на частный жилищный фонд. Случаев включения частных жилых помещений в специализированный жилищный фонд практически не наблюдалось. Итак, основанием пользования специализированными жилыми помещениями является заключение договора найма специализированного жилого помещения (ст. 99−103 ЖК РФ). Договор найма специализированного жилого помещения не может рассматриваться как разновидность социального найма, поскольку имеется ряд отличий. Так, для получения жилья по договору социального найма необходимо наличие таких условий, как признание гражданина малоимущим, что не требуется для предоставления специализированного жилья по договору найма; разные требования к объекту, т. е. жилому помещению; различный объем прав у нанимателей; временный характер действия договора, а также разные последствия расторжения договора. Кроме того, договор найма специализированного жилого помещения как и договор социального найма, а именно заключается на основании решения о его предоставлении; жилые помещения, предоставляемые по договору найма, относятся к государственному и муниципальному жилищному фонду; форма договоров — письменная;