Автоматизированное управление жилищным рынком города в условиях рисков финансовых операций

В настоящее время в Российской Федерации происходит процесс постепенного перехода от жестко регламентированного, по сути унитарного, государственного управления к подлинному федерализму. При этом, в условиях рыночных отношений эффективность управленческой деятельности в значительной степени зависит от качества «функционирования административного аппарата, который на самом современном информационном уровне должен выполнять работу по мониторингу своего сектора экономики, планированию его развития на перспективу, по координации взаимодействия субъектов управления и всеобъемлющему контролю выполнения принятых решений.

На уровне администраций российских городов данный процесс вызывает коренную перестройку их организационных структур управления, что приводит к необходимости изменения организации труда, кадровой политики и механизма контроля исполнения решений.

Таким образом, одной из основных задач социально-экономического развития Российской Федерации в новых условиях является существенное повышение эффективности административного управления на территориальном уровне (в субъектах федерации, городах и районах). Причем современное административное управление представляет собой большой комплекс целенаправленно организованных информационных процессов, которые обеспечивают выполнение двух основных стадий управления: коммуникаций и принятия решения. Организация этих процессов составляет сложную административную управляющую систему (АУС).

Одним из наиболее наглядных примеров оценки эффективности административного управления в настоящее время является ситуация по управлению рынком жилья. От выбора направления развития жилищного рынка зависят методика организации службы по его регулированию и контролю, ее организационная структура управления, а также само содержание управленческой деятельности.

Знаковость именно этой сферы экономики вызвана целым рядом причин. Во-первых, развитие жилищной сферы позитивно сказывается на развитии реального сектора экономики, ведёт к остановке спада производства в ряде отраслей промышленности. Рост строительства вызывает оживление в производстве строительных материалов и конструкций, строительного и дорожного машиностроения, в деревообработке и производстве мебели, обоев, электрооборудования, металлоизделий и др. Новый импульс получает развитие транспортной архитектуры. Во-вторых, так как «социальная политика жилищного строительства и жилищный рынок определяются тем, что трудоспособность и радость труда, а также возможность раскрытия личности и здоровая семейная жизнь зависят от достаточной и здоровой жилой площади» [50], оказывается положительное влияние на преодоление социальной нестабильности, которая обычно сопровождает экономический кризис.

Однако реализация жилья за счет единовременной оплаты полной стоимости затруднена в связи с отсутствием на рынке достаточного числа покупателей, финансовые возможности которых позволяли бы произвести такую оплату. С другой стороны, наблюдается увеличение потенциальных покупателей, которые согласны приобрести квартиру за счет банковского кредита, с тем, чтобы, проживая в ней, расплачиваться в течение ряда лет. Одним из надёжных способов обеспечения кредита, широко применяемых в рыночной экономике, является ипотека. Без использования ипотечного кредита затруднена реализация построенных домов и квартир, а также нарушается непрерывность производства в строительстве. Кроме того, ипотека способна вывести страну не только из инвестиционного, но и из инфляционного кризиса, отвлекая средства из текущего оборота во внутреннее накопление [28]. Но поскольку кредитование протекает в условиях сохраняющейся нестабильности, первостепенное значение в коммерческих операциях приобретает учет и снижение экономических рисков, сопутствующих этому процессу.

Таким образом, необходимо наращивать информационные функции управления, которые включают в себя не только констатирующее отслеживание, но и аналитическую деятельность. Причем последняя должна рассматриваться как единый механизм синтеза сложившихся методик анализа явлений и конкретной направленности процесса управления.

В этой связи, необходим постоянный мониторинг жилищного рынка с использованием новейших средств информатизации, которые позволяют отслеживать и учитывать любые изменения его конъюнктуры в режиме реального времени. Специфика разработки таких средств состоит в ориентации на уже существующую и используемую систему обработки информации, что достаточно характерно для крупных организаций, где сначала проектируется общая схема информатизации, а затем с системного программного обеспечения начинается процесс непосредственной реализации замысла. Причем одним из важнейших направлений в развитии теории и практики административного управления является выработка механизма, позволяющего в любой момент времени получать наглядно отображенную требуемую информацию на любом уровне управления.

Очевидно, что данная задача решается только с применением современных средств телекоммуникаций и вычислительной техники. При этом, специализированные системы разрабатываются по мере необходимости на основе конкретных запросов заинтересованных отделов. В этой связи, обеспечение безболезненного расширения системы и увеличение ее функциональности является одной из основных задач проектировщиков систем и служб сопровождения. Поэтому, необходимо тщательно выбирать используемые программные средства и прежде всего системные программы.

Утверждение о том, что приложение должно обладать высокой производительностью, является банальным, однако об этом всегда следует помнить при выборе средства разработки, так как задержки при выполнении тех или иных операций являются одной из главных причин недовольства пользователей.

В последние годы в экономической литературе уделялось большое внимание вопросам совершенствования административного управления. Многие авторы рассматривали и отдельные вопросы поиска новых методов решения жилищной проблемы. Однако в большинстве работ либо делается акцент на исследовании общих вопросов совершенствования организационных структур управления в административных органах муниципальных образований, либо предлагаются частные подходы к решению жилищного вопроса. Кроме того, не уделяется особого внимания проблеме элиминирования рисков финансовых операций присущих функционированию жилищного рынка. При этом, использование новых информационных технологий выступает как бы отдельной задачей. Поэтому, существует необходимость в теоретических и практических разработках по созданию единых интегрированных информационных систем управления жилищным рынком на уровне администраций российских городов. Именно эти обстоятельства предопределили выбор темы, цели, задач и основных направлений данного диссертационного исследования.

Общая цель исследования состоит в повышении эффективности управления жилищным рынком города, основанном на снижении рисков финансовых операций посредством создания автоматизированной системы управления данным сектором городской экономики.

Достижение поставленной цели требует решения следующих конкретных задач:

— изучение структуры жилищного рынка города и состояния управления его объектами, выявление рисков финансовых операций на рынке жилья;

— разработка автоматизированной методики снижения рисков в управлении жилищным рынком города;

— разработка информационной базы автоматизированной системы управления городским рынком жилья;

— разработка структуры и функций автоматизированной системы управления жилищным рынком города;

— разработка прикладных программных приложений для жилищной службы города.

Объектом исследования является жилищный рынок города. Предметом исследования выступает совокупность управленческих и связанных с ними социально-экономических отношений, возникающих в процессе функционирования системы управления городским рынком жилья.

Теоретической и методологической базой исследования выступают соответствующие законы Российской Федерации, Указы Президента РФ и Постановления Правительства РФ, в которых отражены новые подходы к проблемам формирования и управления муниципальным рынком жилья труды отечественных и зарубежных ученых в области теории автоматизированного управления, принятия решений, а также других дисциплин, касающихся вопросов жилищной политики, развития местного самоуправления и муниципального менеджмента.

В процессе исследования используются методы математической статистики, системного анализа и исследования операций, элементы математического моделирования.

Научная новизна:

1. Теоретически обоснована новая методология управления жилищным рынком города, которая построена на принципе совмещения социально-экономических факторов развития данного сектора экономики с возможностями его регулирования со стороны местных властей.

2. Выявлены основные группы рисков финансовых операций, осуществляемых на рынке жилья.

3. Разработана автоматизированная методика снижения рисков в управлении жилищным рынком города.

4. Разработана методика построения автоматизированной системы управления жилищным рынком города в условиях рисков финансовых операций.

Практическая значимость исследования состоит в том, что значительная часть его результатов по совершенствованию системы управления городским рынком жилья доведена до органов управления муниципальными образованиями, при этом, основные разработки и выводы, описанные в диссертации, реализованы на практике в городской и районных администрациях г. Твери.

Внедренные в практику диссертационные положения позволяют повысить оперативность учетной и аналитической информации в системе управления жилищным рынком города, что также способствует повышению эффективности управления городским комплексом в целом.

Материалы теоретического характера исследования могут быть использованы в работе органов местного самоуправления, жилищных отделов, риэлторских бюро, а также применяться в учебном процессе повышения квалификации специалистов в данной сфере деятельности.

Апробация результатов исследования. Основные положения и результаты докладывались на межгосударственной научно-практической 10 — конференции «Проблемы проектирования и управления экономическими системами: инвестиционный аспект», проведенной 26 марта 1998 г. в г. Ростов-на-Дону, а также на международной научной конференции «Математические методы в технике и технологиях», проведенной 6 июня 1999 г. в г. Великий Новгород.

Публикации. По результатам исследований опубликовано 12 печатных работ.

Структура диссертации обусловлена целью и задачами исследования. Работа состоит из введения, четырех глав, содержащих 21 раздел, заключения, списка использованной литературы из 110 наименований и приложений. Работа содержит 37 таблиц и 21 рисунок.

Основные результаты и выводы

1. Проведено исследование влияния рисков финансовых операций на функционирование жилищного рынка города. Произведена классификация основных групп рисков. Сформулирована общая задача управления жилищным рынком города в условиях рисков финансовых операций.

2. Показана необходимость использования техники дисконтирования при расчетах финансовых операций на жилищном рынке.

3. Разработана автоматизированная методика снижения рисков в управлении жилищным рынком города, включающая налоговые эффекты.

4. Разработаны принципиально новая целевая функция, минимизирующая риск потерь портфеля проектов, и группа новых универсальных ограничений, позволяющих задавать пороговый уровень рентабельности портфеля, укладываться в лимиты инвестиционной программы, рассматривать как независимые, так и конкурирующие проекты, учитывать обязательства по прежнему составу портфеля, не выработавшему свой ресурс.

5. Предложены два варианта снижения влияния инфляции при расчетах результирующих характеристик проектов.

6. Показан механизм адаптации линейного программирования для решения сформулированной задачи квадратичного программирования.

7. Разработан информационно-коммуникационный алгоритм снижения кредитного риска в системе жилищной ипотеки.

8. Разработана структура базы данных для жилищного отдела администрации г. Твери. Сетевая обработка информации построена по технологии клиент-сервер. 132 —

9. Разработаны структура, функции и программное обеспечение автоматизированной системы управления жилищным рынком города в условиях рисков финансовых операций. Программы написаны по модульному принципу, что позволяет широко использовать вызовы функций из внешних библиотек, в том числе и из системных библиотек ОС, а также создавать собственные библиотеки.

Ю.Разработанные программные приложения внедрены в жилищном отделе администрации г. Твери. Структура приложений допускает возможное расширение с добавлением новых функций, то есть имеет открытую архитектуру.

11. Облегчен доступ к общегородской информации, что создает условия для более гибкой организации работы жилищной службы. Экспериментально установлено, что информация, доступная в оперативном режиме, используется более активно, что способствует повышению производительности и эффективности труда.