Оценка стоимости офисного здания

1. Исходные данные

Тип оцениваемого объекта недвижимости

Здание офисного типа

Адрес

Город N, улица Цветочная, дом 5

Местоположение объекта

Здание расположено в центральной части города на участке земли площадью 1013 кв. м с ровным рельефом. К участку подходит дорога с твердым покрытием. Имеется легкий доступ к центральной магистрали города N. Ставка земельного налога для данного участка составляет 90 руб. за 1 кв. м.

Описание здания

Здание представляет собой 5-ти этажное кирпичное строение, имеет все виды благоустройства: оборудовано лифтами, системами горячего и холодного водоснабжения, канализации, центрального отопления, вентиляции, электроснабжения, противопожарной защиты. В здании имеется необходимое количество телефонных линий на каждом этаже расположены офисные помещения с одним общим коридором. На первом этаже помещается кафе. В здании есть подвал, часть которого сдается в аренду под складские цели. Здание введено в эксплуатацию 5 лет назад.

Нормативный срок эксплуатации здания составляет 100 лет.

Строительный объем здания 10 013 куб. м.

Полезная (арендная) площадь — 2813 кв. м.

Полезная (арендная) площадь подвала — 113 кв. м.

Прямые затраты на строительство данного типа здания составляют в текущих ценах 1200 руб. за 1 куб. м.

Коэффициент отличий оцениваемого здания от типового — 1,05.

Здание имеет все виды износа. В здании отсутствует система охранной сигнализации, что не отвечает современным требованиям к офисным зданиям. Стоимость устройства такой системы составляет 60% от полной восстановительной стоимости системы телефонизации здания.

Недавно ближайший к зданию жилой дом поставлен на капитальный ремонт, что затрудняет подъезд к зданию. Связанный с этим внешний износ составляет 0, 1% от полной восстановительной стоимости здания.

Существующее использование здания

Здание сдается в аренду. Ставка арендной платы за 1 кв. м. полезной площади здания составляет 400 руб. в месяц. Ставка арендной платы за 1 кв. м. площади подвала составляет 150 руб. в месяц. Расположенное на 1 этаже здания кафе приносит дополнительный чистый операционный доход в размере 40 000 руб. в месяц.

Для дальнейшего использования здания необходимо выполнить текущий ремонт помещений. Стоимость ремонта в текущих ценах составляет 2100 тыс. руб. Срок выполнения ремонтных работ — 6 месяцев (в этот период здание закрывается на ремонт). После ремонта помещения можно сдавать в аренду. Типичный период коммерческого использования здания по данным рынка аренды нежилых помещений составляет 5 лет. Ожидается, что в первый год можно будет сдать в аренду 70% площадей; во второй — 85%; в третий — 90%; в четвертый и пятый год незанятые площади не превысят 5%.

Расходы по эксплуатации всего здания включают:

— заработную плату персонала (фонд оплаты труда — ФОТ) в размере 105 000 руб. в месяц;

— начисления на заработную плату (единый социальный налог) в размере 26% от ФОТ;

— оплату коммунальных услуг — 80 руб. в месяц в расчете на 1 кв. м полезной площади здания;

— прочие расходы в размере 50 руб. в месяц в расчете на 1 кв, м полезной площади здания;

— налог на имущество в размере 2% от остаточной стоимости здания;

— амортизационные отчисления на восстановление здания — 1% от полной восстановительной стоимости здания.

Анализ рынка показывает, что, начиная со второго года после ремонта здания, доходы и расходы будут ежегодно расти, в том числе:

— арендная плата на 9%;

— чистый доход от кафе — на 5%;

— заработная плата персонала — на 6%;

— коммунальные услуги и прочие расходы — на 7%.

Ставка дисконтирования по данным рынка определена на уровне 22% для первого года коммерческого использования здания; 25% - для второго года; 27% - для третьего года; 29% для четвертого и 30% - для пятого года.

Характеристики сопоставимых с оцениваемым объектов

Для расчета стоимости объекта по методу сравнения продаж выбраны 4 сопоставимых с оцениваемым объекта — А, Б, В и Г.

Объекты, А и Б были проданы 3 месяца назад, объекты В и Г проданы 1 месяц назад. Объект, А расположен в, центре города, объекты Б, В, и Гна окраине. Физическое состояние объектов Б и В аналогично состоянию оцениваемого объекта, состояние объектов, А и Г лучше. Полезная (арендная) площадь, цены объектов и доходы от их использования приведены в таблице 1.