Формирование регионального рынка доступного жилья на основе ипотечного кредитования

Актуальность темы

исследования. Жилищный вопрос относится к числу наиболее острых для большинства населения страны, в связи с этим использование различных форм инвестирования строительства дешевого жилья является важной народно-хозяйственной задачей. Одним из таких направлений является строительство жилья на основе ипотеки. Таким образом, ипотечное жилищное кредитование, успешно применяемое в мировой практике, но не получившее до настоящего времени должного развития в России, может способствовать при грамотном его использовании устранению и ослаблению целого ряда диспропорций российского рынка жилья. Необходимость практического применения механизма жилищной ипотеки в управлении жилищным рынком сформулирована как приоритетная народно-хозяйственная задача государства.

Инвестиционная деятельность государства в социальной сфере в целом, и в жилищном строительстве в частности, требует постоянного совершенствования. Она направлена на разработку наиболее эффективных приемов инвестирования проектов строительных организаций, а также стимулирования производственных, коммерческих предприятий, банков, страховых компаний, общественных организаций, частных лиц, финансирующих сферу жилищного строительства. От этого зависит степень заинтересованности субъектов рынка в финансировании, инвестировании и льготном кредитовании нуждающихся в этом организаций сферы жилищного строительства.

Это обуславливает необходимость формирования инструментально-методической базы по инвестированию жилищно-ипотечных программ и поиска эффективных форм и методов управления инвестиционной деятельностью при реализации данных программ.

Жилищная проблема, несмотря на пристальное к ней внимание как со стороны государства, так и институциональных специализированных структур, до сих пор не нашла должного решения. Многолетняя практика доказала, что ни административными методами, ни методами стихийного рынка в условиях традиционных подходов эту проблему не решить. Усугубляет проблему и тот факт, что современное государственное регулирование жилищного сектора в силу целого ряда объективных и субъективных причин по сей день остается процессом несистемным, которое не в полном объеме учитывает все особенности рыночной экономики, а также специфику существования и развития российского рынка жилья. Это объясняется тем, что жилищная сфера сегодня, с одной стороны, функционирует как стихийная рыночная система, с другой — продолжает испытывать государственное административное влияние.

В настоящее время в экономической литературе не уделяется должного внимания особенностям российского государственного регулирования ипотечного жилищного кредитования, проблемам, стоящим перед ним. Все больше авторы ссылаются на зарубежный опыт, который в большинстве случаев абсолютно неприемлем для нашей российской действительности. В результате неразработанность выбранной темы исследования в теоретическом и практическом аспектах предопределили его цель и задачи.

Степень разработанности научной проблемы. Актуальность исследования форм и методов инвестирования жилищно-ипотечных программ раскрыта в ряде работ зарубежных и отечественных ученых и практиков. Исследованию данного вопроса посвящены труды известных зарубежных и российских ученых, а также руководителей инвестиционной и жилищной сфер: Д. Ф. Синки, Э. Д. Долана, Д. Фридмана, В. Д. Маршалла, И. Т. Балабанова, В. А. Горемыкина, В. В. Григорьева, Л. А. Игнатова, В. В. Кущенко, В. В. Меркулова, Э. А. Омшаповой, Ю. Ф. Симонова, Г. А. Цылиной, В. К. Южелевского и других.

Кроме того, при написании диссертационной работы использовались научные труды ведущих экономистов различных областей экономики, финансов и инвестиций. Значительный вклад в разработку теоретических подходов к решению проблем управления инвестиционной деятельностью в строительной сфере внесли: С. А. Баркалов, А. Г. Грязнова, Л. Г. Дикман, И. А. Либерман, И. А. Рахман, В. И. Ресин, И. С. Степанов, Л. М. Чистов, В. Г. Шабалип и другие.

Несмотря на достаточное количество работ, в экономической литературе мало внимания уделяется вопросам развития форм и методов реализации инвестирования жилшцно-ипотечных программ и формирования концепции жилищной политики. Следовательно, данная область не получила достойного освещения в отечественной экономической литературе и обладает необходимой новизной.

Цель исследования. Целыо диссертационного исследования является разработка методических подходов к формированию регионального рынка доступного жилья на основе совершенствования форм и методов ипотечного кредитования жилищного строительства.

В соответствии с поставленной целыо в диссертации осуществлялось решение следующих задач:

— исследовать теоретические и методологические основы формирования регионального рынка доступного жилья;

— выявить факторы, влияющие на формирование регионального рынка доступного жилья;

— обосновать формы регулирования рынка доступного жилья;

— систематизировать региональный опыт внедрения и развития ипотечного жилищного кредитования;

— разработать методические рекомендации по совершенствованию механизма функционирования и развития регионального рынка доступного жилья.

Предметом исследования являются социально-экономические отношения между субъектами регионального рынка жилья.

Объектом исследования выступают региональные институты ипотечного жилищного кредитования.

Область исследования. Исследование, проведенное в рамках данной темы, соответствует п. 5.6. — «Локальные рынки, их формирование, функционирование и взаимодействие.», п. 5.9. — «Исследование тенденций, закономерностей, факторов и условий функционирования и развития региональных социально-экономических подсистем» паспорта специальностей ВАК (экономические науки).

Теоретические и методологические основы исследования. Теоретической основой работы являются труды отечественных и зарубежных ученых в области организации инвестирования в жилищной сфере. В ходе диссертационного исследования изучена общая и специализированная литература. Использованы законодательные и нормативно-правовые документы, годовые отчеты и официальные публикации по проблемам формирования системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования, материалы научных конференций, а также федеральные, региональные и корпоративные статистические и аналитические материалы.

В процессе работы применялись общенаучные методы: абстракция, классификация видов, сравнение, системный подход, математический анализ и логико-аналитическая оценка параметров, аналогия, моделирование. Совокупность используемой методологической базы позволила обеспечить в конечном счете достоверность и обоснованность выводов и практических решений.

Научная новизна. Научная новизна работы заключается в разработке системы научнообоснованных рекомендаций по совершенствованию регионального рынка доступного жилья на основе ипотечного жилищного кредитования с учетом специфических особенностей и перспектив его развития.

В числе конкретных результатов, характеризующих научную новизну, можно выделить следующие:

— дапо теоретическое и методологическое обоснование формирования регионального рынка жилья, уточнена экономическая сущность ипотеки.

Формирование регионального рынка доступного жилья происходит в условиях нестабильности спроса и предложения, которая характеризуется низкой платежеспособностью населения, при высокой дифференциации доходов по социальным группам, недостаточном предложении жилья на рынке, высоком уровне цен на недвижимость и их ежегодной инфляции, низком уровне доступности ипотечных кредитов, низком уровне развития ссудосберегательных систем, а также в недостаточном развитии социальных программ предоставления жилья для низкодоходных групп населения;

— установлены факторы, определяющие формирование регионального рынка доступного жилья: наличие инвестиционно-жилищных программ в регионе и их бюджетное и внебюджетное финансирование, компенсация процентной ставки по кредитам, формирование платежеспособного спроса населения, уровень воспроизводства жилищного фонда в регионе, уровень развития региональной экономики, демографические факторы, уровень развития социальной сферы в регионе;

— обоснованы формы государственного регулирования рынка доступного жилья. Выявлено, что в современных условиях решение жилищной проблемы населения возможно только через применение программно-целевых методов управления инвестиционными жилищными программами различного уровня, при этом основным условием является использование такого рыночного инструмента регулирования доступности жилья, как управление его стоимостью;

— систематизирован региональный опыт внедрения и развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, который показывает, что формирование и развитие рынка доступного жилья происходит па основе разработки и реализации инвестиционных жилищных программ, повышения платежеспособного спроса населения, обеспечения достаточного предложения на рынке жилья, в условиях наличия внешних ограничений — уровень социально-экономического развития региона, стратегические факторы и критерии управления рынком доступного жилья;

— разработаны основные направления совершенствования механизма функционирования и развития регионального рынка доступного жилья, содержащие методические рекомендации по управлению инвестиционно-жилищными программами, которые направлены на формирование рынка доступного жилья в регионе и могут быть использованы как в Чувашской Республике, так и в других регионах с учетом местных особенностей.

Теоретическая и практическая значимость работы заключается в том, что основные теоретические положения и выводы, содержащиеся в диссертации, могут быть использованы для совершенствования инвестиционного регулирования сферы жилищного строительства при формировании и реализации жилищно-ипотечных программ в различных отраслях современной экономики.

Практическая значимость проведенной работы состоит в целесообразности примеиения ее положений и выводов государственными и муниципальными структурами при управлении инвестиционной деятельностью в жилищной сфере и организации системы долгосрочного ипотечного кредитования работников для различных сфер российской экономики.

Предложения автора также могут быть применены в практической деятельности кредитных организаций региона, в учебном процессе вузов при подготовке и переподготовке специалистов по дисциплинам «Региональная экономика».

Апробация работы осуществлялась путем научных публикаций, выступлений па научно-практических конференциях. Отдельные результаты исследования рекомендованы к практическому применению. По теме исследования опубликовано 6 научных работ общим объемом 2,63 п.л.

Диссертационная работа включает введение, 3 главы, заключение, список использованной литературы, состоящий из 159 наименований, 4 приложения. Основной текст диссертации содержит 182 страницы, 18 рисунков, 13 таблиц, 10 формул.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

.

Жилищное строительство было и остается в настоящее время одной из приоритетных отраслей народного хозяйства. Многолетняя практика наглядно продемонстрировала, что отсутствие необходимых методов и инструментов решения жилищной проблемы может привести к катастрофическим последствиям. Использовавшиеся административные способы воздействия на рынок жилья должным образом не способствовали ни его развитию, ни обеспечению населения страны в должном объеме жилой площадью. Причин тому было несколько, основной, па наш взгляд, являлся недостаток в полном объеме источников финансирования данного направления. Кроме того, излишняя ориентация на зарубежный опыт не позволила учесть специфику российской действительности на начальном этапе развития.

С практической адаптацией экономической и политической системы нашей страны в целом, стремлением нашего правительства намного улучшить показатели функционирования государства, в том числе и жилищной отрасли, в качестве одного из оптимальных источников финансирования рынка строительства жилья стали рассматривать ипотечное жилищное кредитование. Многолетний опыт экономически развитых стран свидетельствует о том, что стержнем взаимосвязей рыночной экономики является рынок перераспределения финансовых средств, прежде всего обеспеченных залогом недвижимости, которая составляет значительную часть активов любой страны. Поэтому рынок ипотечного кредитования оказывает существенное влияние на все сферы экономики государства.

Следует отметить, что, во-первых, благодаря развитию ипотечного кредитования повышается стабильность и эффективность банковской системы. Ипотека усиливает обеспечение кредита, побуждает должника своевременно и в полном объеме выполнять свои обязательства, снижает риски кредитора, и, наконец, при стабильной, нормально функционирующей системе ипотечного кредитования достигается наилучшее согласование интересов всех участников данного процесса, что снижает риск банковских операций. Во-вторых, ипотечное кредитование является существенным фактором экономического потенциала страны. Развитие рынка ипотечных кредитов сказывается па состоянии реального сектора экономики, с помощью ипотечного кредита реализуется программа жилищного строительства, достигается непрерывность производства в строительстве, что стимулирует развитие многих отраслей экономики. С помощью ипотечного кредита в систему рыночных кредитных отношений вовлекаются множество предприятий и широкие массы населения, что способствует аккумулированию необходимого объема источников финансирования. И, наконец, развитие системы ипотечного кредитования на рыночной основе способствует становлению благоприятного инвестиционного климата в стране. В-третьих, развитие ипотечного кредитования оказывает также положительное влияние на преодоление социальной нестабильности. Ипотека положительно влияет па проблемы занятости. Человек, имеющий собственный дом или квартиру, психологически более устойчив, он может создать семью, растить детей. Обеспечение хорошими жилищно-бытовыми условиями приводит и к улучшению здоровья нации, увеличению продолжительности жизни, что, в свою очередь, повышает трудоспособность населения.

Одним из основных условий создания стабильной и эффективной системы ипотечного кредитования в России является проведение государством взвешенной, последовательной политики в данной сфере. Изучение монографий отечественных авторов, статей в специализированных и банковских периодических изданиях, анализ российской и региональной законодательной и нормативно-правовой базы, а также опыт российской и зарубежной практики ипотечного жилищного кредитования позволили автору сформулировать ряд выводов и рекомендаций по дальнейшему развитию государственной поддержки данного направления кредитования.

Исследуя формы и методы государственного вмешательства в развитие и совершенствование рынка ипотечного жилищного кредитования, мы выявили, что конечной целью проводимой государством в настоящее время политики в жилищной сфере является полное обеспечение населения страны жильем и повышение его доступности. В этих целях правительством был разработан приоритетный национальный проект «Доступное и комфортное жилье — гражданам России». Согласно национальному проекту, приоритетными составляющими развития рынка доступного жилья являются увеличение строительства комфортного жилья по приемлемым ценам и развитие ипотеки.

Государственная политика в отношении рынка жилья распространяется па область ипотечных операций. Одно их направлений воздействия государст- • ва осуществляется путем формирования адекватной законодательной и нормативной базы, регулирующей процессы предоставления ипотечных кредитов, изыскания источников их финансирования, а также осуществление контроля исполнения требований законодательства и нормативных актов.

Также нами были исследованы и другие формы и методы вмешательства государства в развитие ипотечного жилищного кредитования: адресные субсидии, субсидирование процентной ставки по ипотечному кредиту, безвозмездные субсидии для оплаты первоначального взноса, налоговые льготы. Указанные формы в настоящее время являются наиболее популярными среди регионов России, несмотря на то, что многие экономически развитые страны отказались от некоторых подобных способов государственной поддержки ипотечного жилищного кредитования. Рассмотрение форм государственной поддержки с точки зрения их преимуществ и недостатков позволили автору сделать следующие выводы.

Во-первых, государственная поддержка системы ипотечного жилищного кредитования широко представлена такими формами и методами, как развитие и совершенствование законодательной базы в области ипотеки, адресные субсидии некоторым категориям граждан, субсидирование процентной ставки по ипотечным кредитам, безвозмездные субсидии для оплаты первоначального взноса при получении ипотечного кредита, налоговые льготы по возмещению налога на доходы физических лиц.

Во-вторых, каждая из рассмотренных форм имеет свои преимущества и недостатки как на стадии ее реализации, так и по результатам воздействия. В частности, по таким формам государственной поддержки, как адресные субсидии, субсидирование процентной ставки по ипотечным кредитам, безвозмездные субсидии для оплаты первоначального взноса при получении ипотечного кредита имеют один общий существенный недостаток: предоставление данных субсидий при все увеличивающемся количестве граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, но не способных самостоятельно приобрести жилье, может привести к недостаточности бюджетных средств для предоставления данных субсидий, для бюджета может оказаться непосильным бременем и в конечном итоге привести к сворачиванию всей жилищной программы. В итоге, предоставление данных видов субсидий за счет средств бюджета любого уровня бюджетной системы Российской Федерации снижает их объемы и ограничивает категории граждан, имеющих право получать субсидию, в связи с недостаточным объемом бюджетных средств для этих целей.

В-третьих, государство и другие органы власти должны не просто слепо использовать все имеющиеся формы и методы поддержки ипотечного жилищного кредитования, а периодически оценивать эффективность их внедрения, анализировать результаты решения проблемы обеспечения граждан страны жилищными условиями.

В-четвертых, в силу специфики экономического и политического развития каждого региона Российской Федерации, состояния жилищного сектора, объемов бюджетного финансирования, схем реализации ипотечного жилищного кредитования органы власти должны внедрять именно те формы поддержки, которые реально будут способствовать развитию и совершенствованию ипотечного кредитования, а в результате хотя бы частичному решению жилищной проблемы как отдельного региона, так и страны в целом.

Система ипотечного кредитования занимает уникальное положение в национальной экономике. С одной стороны, в настоящее время ипотечное кредитование в большинстве экономически развитых стран не только является основной формой улучшения жилищных условий, но и оказывает существенное влияние на экономическую ситуацию в стране в целом. С другой стороны, система ипотечного кредитования представляет сегодня сложнейший механизм, состоящий из взаимосвязанных и взаимозависимых подсистем.

Существующая в России федеральная программа ипотечного кредитования, основанная на двухуровневой системе рефинансирования ипотечных кредитов, рассчитана, как правило, на крупные города и доступна пока не более 10−12% населения страны.

В регионах России, помимо уже существующей федеральной, создаются собственные региональные программы ипотечного кредитования, которые в большей степени адаптированы к специфике регионов и нуждам граждан.

Однако, па наш взгляд, ни одна из форм государственного регулирования ипотечного жилищного кредитования не сможет принести эффективного результата без разработанной региональной жилищной политики. В свою очередь, данная политика не должна развиваться как самостоятельное звено, а взаимодействовать с такими политиками, как финансово-кредитной, налоговой, бюджетной. На основе принципов региональной политики в области государственного регулирования ипотеки нами был разработан механизм регулирования ипотечпого жилищного кредитования в Чувашской Республике, основанный на принципе «действия-результаты» и выявлены особенности данного механизма для исследуемого региона. На наш взгляд, первоосновой механизма государственного регулирования ипотечного жилищного кредитования являются ресурсы как источник финансирования данного регулирования. Данные источники были разделены нами на две большие группы: традиционные (бюджетные средства) и современные (накопительная часть пенсии и средства Стабилизационного фонда Российской Федерации).

Проведенные исследования рассматриваемой проблемы служат достаточным основанием для вывода о переводе на второй план бюджетных источников финансирования в силу их недостаточности и незначительного влияния на эффективность государственной политики в области ипотечного жилищного кредитования. Однако отказываться полностью от этого источника финансирования ни в коем случае не следует, т.к. как показывают результаты исследования многих авторов, один рубль бюджетных средств, вложенный в ипотечное жилищное кредитование, может дать еще большую отдачу.

В заключение исследования хотелось бы отметить следующее. Во-первых, решение жилищной проблемы имеет свои особенности в каждом регионе страны и связано, прежде всего, с существенными различиями в их социально-экономическом развитии. Это обуславливает важность исследования теоретических и прикладных, организационно-экономических аспектов проблемы формирования региональных рынков доступного жилья.

Во-вторых, развитие в регионе ипотечного жилищного кредитования будет иметь достаточно сильный мультипликационный эффект.

В-третьих, создание эффективной модели ипотечного жилищного кредитования не возможно без государственной поддержки на всех уровнях, по всем направлениям.

И, наконец, в-четвертых, первоосновой функционирования рынка доступного жилья в регионе должен стать механизм государственного регулирования, учитывающий специфику развития соответствующего региона.

Возможное оживление рынка ипотечного жилищного кредитования связывается главным образом с нормализацией состояния экономики, возобновлением роста доходов физических лиц, преодолением дефицита долгосрочного фондирования. Учитывая текущую неблагоприятную макроэкономическую ситуацию, основную роль в поддержке рынка ипотечного жилищного кредитования призваны сыграть меры государственной поддержки.