Эколого-экономический механизм обоснования организации использования и оценки городских земель в рыночной экономике: На примере г. Новороссийска Краснодарского края

Актуальность темы

исследования. Проблемы использования и оценки городских земель в условиях реформирования социально — экономического развития городского хозяйства, совершенствования системы земельного налогообложения, а также все усиливающегося антропогенного воздействия на окружающую природную среду города является составной частью единой государственной земельной политики, обеспечивающей необходимость комплексного подхода по улучшению и сближению взаимодействия между социальной и природной средой.

Возрастающая техногенная нагрузка на окружающую природную среду города оказывает негативное влияние на качество городских земель, условий проживания населения и совокупную ценность городских территорий.

Коренные изменения в экономической жизни как страны в целом, так и ее отдельных регионов, потребовали выработки новых концептуальных подходов к осуществлению земельных преобразований на основе совершенствования системы земельных отношений применительно к условиям рыночной экономики, обеспечивающих организацию рационального и эффективного рационального землепользования.

Городская земельная территория обладает рядом особых характеристик, таких как сложная многофункциональная структура городского землепользования, особый режим использования отдельных видов город-ских земель и организации их использования и оценки, концентрация на небольших городских территориях большого числа производственных, общественно-деловых, социальных, культурно-бытовых объектов, а также инженерно-технической инфраструктуры, которые в своей совокупности оказывают существенное влияние на ценность отдельных территорий, потенциальный уровень стоимости земли и уровень налогооблагаемой базы в системе городского хозяйства.

В то же время создание многофункциональных административно-территориальных городских образований усложняет принятие эффективных управленческих решений по улучшению использования земельных ресурсов города и регулированию функционирования рационального землепользования.

Одним из основных механизмов, с помощью которого осуществляется организация рационального использования и оценки городских земель, в том числе и г. Новороссийска, должны стать эколого — экономические методы, обеспечивающие образование эффективного землепользования и улучшение качества окружающей природной среды в городских условиях.

В сложившихся условиях проблемы использования и оценки городских земель с учетом качества окружающей природной среды является весьма актуальным направлением создания достоверной информационной базы для налогообложения городской земельной недвижимости с учетом экологических требований. Вместе с тем действующий эколого-экономический инструментарий оценки и использования городских земель ориентирован на учет отдельных факторов негативного воздействия и их эколого-эконо-мических последствий, так как научно-методическая база проведения комплексной оценки используемых городских земель окончательно не сформирована.

Кроме того, оценка городских земель в современных условиях проводится без достаточного учета взаимодействия экономических и экологических факторов, что не в полной мере позволяет учесть эколого-экономический потенциал городского землепользования.

Поэтому разработка и совершенствование эколого-экономических механизма обоснования организации использования, и оценки городских земель для целей налогообложения в рыночных условиях городского хозяйства является актуальной научно-практической задачей.

Степень разработанности проблемы. Разработка эколого-эконо-мической оценки состояния окружающей природной среды в городских условиях посвящены научные труды Бобылева С. Н., Трусова Э. В., Голуба А.

А., Данилова — Днильянца В. И., Израэля Ю. А, Пахомовой Н. Е. Хачатурова Т. С., Чепурных Н. В., Яндыганова Я. Я. и других ученых.

Вопросам использования, оценки и управления земельными ресурсами на разных административно-территориальных уровнях посвящены работы многих ученых и специалистов: Варламова А. А., Вашанова В. С., Волкова С. Н., Дегтярева И. В., Комова Н. В., Лойко Т. Ф., Овчинникова В. Н., Хлыстуна В. Н., Фесенко И. П., Чешева А. С. и других исследователей.

Вместе с тем, многие проблемы эколого-экономического обоснования организации использования и оценки городских земель в рыночных усло-виях недостаточно разработаны и требуют детального научного изучения, что и предопределяет актуальность исследования.

Цели и задачи исследования. Целью диссертационного исследования является разработка теоретических, методических и организационных основ эколого-экономического механизма обоснования организации использования и оценки городских земель в рыночной экономике.

Для достижения поставленной цели в работе необходимо решить следующие задачи:

— провести анализ теоретических и методических вопросов организации использования и оценки городских земель;

— изучить современное состояние использования и оценки городских земель и их качественного состояния;

— раскрыть сущность и критерии эколого-экономического механизма рационального и эффективного землепользования в городских условияхпровести системный анализ и определить методы эколого-экономического обоснования эффективности использования земли города с учетом требований их охраны;

— исследовать влияние качественного состояния окружающей природной среды города на формирование земельно-оценочных показателей;

— разработать предложения по совершенствованию эколого-эконо-мической оценки городских земель с учетом требований рыночной экономики;

— разработать экономико-математическую модель обоснования эффективной эколого-экономической системы городского землепользования;

— разработать рекомендации по определению эколого-экономической и градостроительной ценности городской территории для целей их оценки и проведения оценочного зонирования.

Объектом исследования выступают земельные ресурсы г. Новороссийска, Краснодарского края и система эколого-экономических мер по их использованию и оценке в рыночной экономике.

Предметом исследования является разработка эколого-экономического механизма обоснования использования и оценки городских земель с учетом требований развития рыночной экономики.

Теоретико-методологической основой исследования явились научные труды отечественных и зарубежных экономистов по проблемам экономики природопользования, организации использования и оценки земель, формированию городского землепользования и налогообложения городских территорий. При этом использован системный социально-эколого-экономический анализ развития городских территорий в условиях формирования рыночных отношений.

В процессе исследования использовались экономико — математический, статистический и монографический методы, метод сравнительного анализа, метод экспертных оценок.

Информационно-эмпирической базой исследования, обеспечивающей репрезентативность исходной информации, достоверность, обоснованность и значимость выводов, предложений и рекомендаций, послужили нормативно-правовые документы федеральных, региональных и муниципальных органов государственной власти, статистики, материалы научных исследований отечественных и зарубежных ученых, научно-исследовательских институтов и научные публикации по вопросам исследования и оценки земельных ресурсов, экономического развития городского хозяйства и защиты окружающей среды от загрязнения.

Концепция диссертационного исследования основывается на гипотезе и научной позиции автора, согласно которой действующий механизм эколого-экономического обоснования использования и оценки городских земель не в полной мере отражает рыночную направленность реформирования земельных отношений в городских условиях и базируется на разработке усовершенствованных эколого-экономических механизмов обоснования организации использования и оценки земельных ресурсов города с учетом требований экологической безопасности и обеспечения эффективного их налогообложения.

Научная новизна исследований заключается в авторской разработке концептуальных положений эколого-экономического механизма обоснования эффективности организации использования и оценки городских земель с учетом требований рыночной экономики. Конкретно элементами научной новизны являются следующие результаты:

— выявлено влияние социально-экономических условий на организацию использования земельных ресурсов города с учетом требований охраны окружающей природной среды;

— разработаны предложения по формированию эколого-экономических методов обоснования использования и оценки земель города с учетом показателей кадастровой и рыночной стоимости объектов земельно-имущественного комплекса;

— предложен механизм планирования рационального землепользования в системе городского хозяйства с учетом требований эколого-экономической и градостроительной ценности городских территорий;

— усовершенствованы методические подходы моделирования оценки городских земель с учетом экологических факторов и требований рыночной экономики;

— обосновано влияние организационно-пространственного зонирования городских территорий на результаты оценки земель при обеспечении формирования эффективной системы налогообложения;

— предложены методические подходы определения эколого-эконо-мической эффективности природоохранных мероприятий в системе городского землепользования с учетом требований их взаимодействия экономического развития и обеспечения экологической безопасности;

— разработан механизм эффективного управления в системе городского землепользования с учетом обеспечения качества окружающей природной среды и создания экономических зон благоприятной инвестиционной привлекательности.

Теоретическая и практическая значимость исследования. Результаты диссертационного исследования могут быть использованы для углубления теоретических основ эколого-экономической сущности и функциональной роли земельных ресурсов города в системе рационального природопользования в зависимости от антропогенного воздействия на окружающую природную среду в процессе хозяйственной деятельности экономических субъектовавторская концепция совершенствования механизма эколого-экономического обоснования эффективности организации использования и оценки городских земель в системе рационального землепользования может стать теоретическим приращением в части разработки рекомендаций по улучшению использования земель и проведению земельно — оценочной деятельности в городских условиях.

Концептуальные положения диссертации могут быть использованы в учебном процессе ВУЗов при подготовке методического обеспечения и чтения лекций по дисциплинам: «Экономика природопользования», «Экономика и экология землепользователей», а также спецкурсов: «Основы городского землепользования», «Управление городскими территориями» и др.

Изложенные в работе методические подходы могут быть использованы для эколого-экономического обоснования проектов организации использования земель города, для разработки методических рекомендаций по проведению экономической оценки городских земель с учетом требований экологической безопасности.

Результаты исследований позволяют специалистам городского хозяйства осуществлять целенаправленную эколого-экономическую деятельность на основе формирования рыночных отношений в системе городского землепользования. Кроме того, использование полученных результатов в практической деятельности городского землепользования позволит повысить экономическую эффективность организации использования земельных ресурсов города и получить более достоверную и объективную оценку их стоимости для создания эффективной системы налогообложения земельной недвижимости.

Апробация результатов исследования. Результаты диссертационного исследования представлялись научной общественности в докладах на международных, российских, региональных межвузовских научных и научнопрактических конференциях в г. г. Ростов — на Дону, Новороссийске, Пензе, где получили положительную оценку.

Практическое значение имеют выводы и рекомендации, изложенные в работе по вопросам создания эффективной системы эколого — экономического обоснования организации использования и оценки городских земель с учетом охраны окружающей природной среды и требований рыночной экономики.

По результатам диссертационного исследования опубликовано 9 статей общим объемом 3,6 печатных листа.

Структура и объем работы. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы и приложений. Работа изложена на 158 страницах машинописного текста, содержит 14 таблиц, 11 рисунков, 48 формул и 10 приложений.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

.

Проведенное исследование позволило сформулировать ряд выводов методического, теоретического и практического характера:

1. На территории современного города располагается большое количество учреждений, организаций и промышленных предприятий, что привело к формированию сложного производственно-территориального комплекса. Поэтому основные функции города должны, главным образом, осуществляться по направлениям экономического, экологического, социального и градостроительного характера с учетом правового обеспечения этой деятельности.

При этом степень социально-экономического развития города должна определяться с учетом рационального использования земельных ресурсов, количества и качества городской инфраструктуры, а также антропогенной нагрузки на окружающую среду города.

2. Анализ правового обеспечения городского землепользования показал, что в последние годы значительно улучшилось законодательное регулирование земельных отношений, которое строится на принципах соблюдения законных интересов общества, а также отдельных граждан. В тоже время современное земельное и гражданское законодательство не в полной мере создает правовые условия для единого подхода к оценке земельной недвижимости, то есть земельных участков и зданий, расположенных на них.

В этой связи определение кадастровой стоимости земельной недвижимости в городских условиях должно проводиться с учетом единого подхода к оценке земельного участка, зданий и сооружений, расположенных на нем как информационных компонентов единой оценочной и регистрационной системы.

3. Решение экологических проблем в городских условиях в том числе оценки и повышения качества окружающей природной среды во многом определяется действующими эколого-финансовыми инструментами, природоохранной деятельности, включающие государственное вмешательство в регулирование городского землепользования путем введения экономических механизмов при использовании и оценке городских земель.

Рациональное использование городской земельной недвижимости должно определятся в первую очередь уровнем хозяйственной деятельности с учетом создания системы экологических ограничений, направленных на экономное использование земельных ресурсов, по выбросам и сбросам загрязняющих веществ в окружающую природную среду города, а также по размещению отходов производства и потребления.

Важным компонентам этой деятельности выступает плотность за земельные ресурсы и качество окружающей среды в виде налогов и штрафных санкций, размеры которых должны обеспечить воспроизводство природной среды. Кроме того, на повышение эффективности городского землепользования важным является создание системы внебюджетных государственных экологических финансовых образований на различных уровнях управления, а также образование специальных инвестиционных финансовых фондов, обеспечивающих природоохранную деятельность.

4. Комплекс экологических проблем присущ любой территории, где отмечается концентрация промышленных предприятий и наиболее ярко он проявляется в условиях города, где как нигде ощущается техногенная нагрузка на измененную окружающую природную среду.

Так, например, в окружающую среду г. Новороссийска ежегодно выбрасывается более 32 тыс. тонн загрязняющих веществ и образуется около 155 тыс. тонн промышленных и бытовых отходов.

В этой связи создание благоприятных экологических условий на городских территориях возможно только путем принципиального изменения стратегии экологической безопасности экономического развития, то есть обеспечение сбалансированного развития экономики, экологии и окружающей природной среды.

Поэтому для эффективной экологизации земельных и экономических отношений в городских условиях, в первую очередь, необходимо решить проблемы организации использования и оценки земельных ресурсов с обязательным учетом экологических факторов и создания равных эколого-экономических условий по отношению к земле, как к платному природному ресурсу.

5. В условиях складывающего рынка земельной недвижимости важное значение приобретает решение вопросов формирования эколого-экономических методов оценки городских земель. За пользование земельными ресурсами города устанавливаются различные платежи в виде земельного налога, арендной платы и нормативной (кадастровой) цены земельных участков. В этой связи работа по изучению и исследованию методов оценки городских земель приобретает объективный характер и выбор наиболее эффективного из них для конкретных условий позволит обеспечивать устойчивую экономическую основу для налогообложения земельной недвижимости.

Анализ методов оценки городских земель позволил определить, что наиболее эффективным из них в практике российской экономики являются затратный и рентный, которые в наибольшей степени позволяют получить объективные оценочные показатели каждого земельного участка и обеспечить создание эффективной системы платежей за земельные ресурсы. При этом установлено, что для этих целей следует использовать показатели кадастровой оценки стоимости городских земель, которые позволят решить назревшую проблему формирования единого налога на земельную недвижимость.

6. Оптимальное сочетание элементов планирования и рыночного саморегулирования в современных городских земельных отношениях основано на правильном использовании основных принципов образования, изъятия, распределения и использования земельный ренты, роль которой пока недооценивается и особенно в условиях неразвитых отношений собственности.

Рентная концепция должна основываться на экономической оценке земельного ресурса в виде дифференциальной ренты с учетом замыкающих затрат, производительности земельного ресурса, показателей сравнительного достоинства городской территории и экологической ценности. В этой связи с учетом показателей рентного дохода, получаемого на земельной территории города, а также показателей совокупной ценности и полезности коэффициента капитализации и срока кредита определяется наиболее вероятная стоимостная оценка земельной недвижимости города.

7. В практике развития современной экономики наибольшее значение приобретает возрастание роли платежей за земельные ресурсы и недвижимое имущество. Поэтому определение ставок налога на земельную недвижимость имеет первостепенное значение. В условиях рыночной экономики при установлении налога на земельную недвижимость наиболее широко следует использовать независимый источник формирования земельных платежей на основе кадастровой стоимости земельной недвижимости.

Такой подход будет способствовать улучшению использования городских земель и другой недвижимости, в полной мере обеспечит создание недвижимости с учетом ее количественных и качественных характеристик.

8. В условиях многофункционального развития городских территорий важное значение приобретает территориально-пространственное зонирование земель города с учетом эколого-экономических и градостроительных требований. Практика показала, что на этой основе можно разработать модель городской территории, соединяющей отдельные ее элементы воедино. Такое деление городской территории обеспечивает проведение кадастровой оценки стоимости городской земельной недвижимости с учетом наиболее эффективной дифференциации экологических, экономических и градостроительных требований.

9. Экономическая оценка земельной недвижимости и расчет налога на объекты земельно-имущественного комплекса являются отдельными, но взаимосвязанными задачами. В современной практике экономической и кадастровой оценки городской земельной недвижимости основная часть аналитической работы сводится к моделированию оценки. Моделирование, как правило, осуществляется на основе подходов: сравнительных продаж, затратного и капитализации доходов. В тоже время требования экологической безопасности, экономической и градостроительной ценности городских территорий учитываются недостаточно. Поэтому введение в модели оценки городской земельной недвижимости этих факторов в значительной мере обеспечивает качество оценочной деятельности и получение наиболее достоверной оценочной информации.

10. В системе городского землепользования наибольшую актуальность приобретает разработка и осуществление природоохранных мероприятий, направленных на рациональное использование городских земель, имущества и сложившейся окружающей природной среды. В этой связи эффективность использования инвестиционных вложений в осуществление природоохранной деятельности в системе городского землепользования должна определяться с учетом понесенных затрат, их окупаемости, эколого-экономических факторов землепользования и совокупной ценности городской территории.