Актуальные проблемы управления региональным рынком недвижимости: На примере города Москвы

ДиссертацияПомощь в написанииУзнать стоимостьмоей работы

Данный анализ и, сделанные на его основе выводы в виде доклада были представлены Мэру Москвы. Предложения были поддержаны Мэром и впервые в расходах бюджета появились средства на финансирование оценочных услуг. Размер этих средств со второго квартала 2001 года составил около 100 млн. рублей из средств резервного фонда, распоряжение которым находится в исключительной компетенции Мэра города… Читать ещё >

Актуальные проблемы управления региональным рынком недвижимости: На примере города Москвы (реферат, курсовая, диплом, контрольная)

Содержание

Глава 1. ОСНОВЫ ФОРМИРОВАНИЯ И РАЗВИТИЯ РЫЖА НЕДВИЖИМОСТИ В РОССИИ
- 1. 1. Исторический аспект формирования рынка недвижимости
- 1. 2. Предпосылки создания и проблемы формирования рынка недвижимости в современной России
- 1. 3. Нормативно — правовые основы развития рынка недвижимости и института ее оценки
Глава 2. АНАЛИЗ ФАКТОРОВ, ВЛИЯЮЩИХ НА СТОИМОСТЬ НЕДВИЖИМОСТИ И ЭКОНОМИКО-МАТЕМАТИЧЕСКИЕ МЕТОДЫ ЕЕ ОПРЕДЕЛЕНИЯ
- 2. 1. Спрос и предложение — как основные факторы, влияющие на стоимость недвижимости, находящейся в гражданском обороте
- 2. 2. Экономико-математический аппарат, используемый при различных подходах к оценке недвижимости
  - 2. 2. 1. Рыночный (сравнительный) подход
  - 2. 2. 2. Затратный подход
  - 2. 2. 3. Доходный подход
Глава 3. РАЗРАБОТКА РЕКОМЕНДАЦИЙ ПО ПРОВЕДЕНИЮ СИСТЕМНОГО АНАЛИЗА ОБЪЕКТОВ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ
- 3. 1. Системный подход к решению задач экономического анализа в области рынка недвижимости
- 3. 2. Методические аспекты системного анализа и комплексной оценки объектов недвижимости
- 3. 3. Математические методы согласования результатов экономического анализа для комплексной оценки

Общая характеристика работы.

Актуальность исследования. Любая страна при переходе из одной экономической системы в другую испытывает процесс формирования качественно новых отношений во всех сферах деятельности. Россия не исключение. Переходя от административно-командной системы к рыночному типу хозяйствования и правовым институтам регулирования рынка со стороны государства, страна ощутила на себе значительное количество негативных аспектов переходного периода или, так называемого, «дикого рынка». Не стал, к сожалению, исключением в этот период и рынок недвижимости, причем, как на федеральном, так и на региональном уровнях. Автоматический перенос правил функционирования рынка недвижимости, сложившихся в развитых странах, в условиях России, на наш взгляд, является ошибочным. Опыт показал, что стихийное формирование рынка недвижимости неизбежно приводит к негативным последствиям — политическим, экономическим, социальным и др.

Данная работа представляет комплексное исследование на базе экономико-математического анализа процессов формирования и развития российского рынка недвижимости и института ее оценки в период экономических преобразований конца прошлого века и до настоящего времени.

Переход недвижимости из сферы административного права, где подавляющей формой собственности на нее являлась собственность государственная, а частным лицам передавались лишь правомочия по владению и пользованию, в сферу гражданского права, где за государством остается только установление «правил игры», в рамках которых частные лица свободны как в части владения и пользования, так и в части распоряжения недвижимостью, потребовал ряд законодательных, нормативно-правовых, организационных и экономических решений, причем как на федеральном уровне, так и на уровне субъектов Российской Федерации.

Как город-мегаполис, Москва, в этом плане представляет особый интерес для исследования, поскольку именно в нем максимально сконцентрированы политические, экономические и иные процессы, происходящие на всей огромной территории России. Именно московский опыт, причем не только положительный, но и отрицательный находит в дальнейшем широкое применение в других субъектах Российской Федерации.

В ходе проведенных исследований и дальнейшего анализа процесса приватизации рынка недвижимости были выявлены основные проблемы формирования и развития рыночных отношений в сфере недвижимости в конце прошлого столетия.

К ним можно отнести следующие:

1) рынок недвижимости развивался в условиях «вакуума» правовых и организационных норм для его цивилизованного формирования, что привело, в том числе, к его криминализации;

2) с самого начала рыночной реформы было сделано различие между землей и другой недвижимостью, что привело к дифференциации законодательства о земле, сооружениях и жилых зданиях, а это, в свою очередь, привело к трудностям при проведении приватизации;

3) в основном земельное законодательство развивалось, ориентируясь на сельскохозяйственные земли, при этом особенности городских земель, как одного из сегментов недвижимости, не были учтены в должной мере;

4) вопросами городских земель, на региональном уровне, занимались как местные органы, так и разные федеральные ведомства — Госкомзем, Госстрой, ГКИ;

5) приватизация недвижимости проходила в условиях отсутствия государственной регистрационной системы;

6) в сфере градостроительного планирования отсутствовала разработка планов использования земель, что затрудняло и затягивало процедуру выдачи разрешений на строительство;

7) земельный налог и налог на имущество физических и юридических лиц не учитывал рыночной стоимости недвижимости, следовательно не способствовал эффективному их использованию;

8) получил развитие нелегальный рынок субаренды на землю и недвижимость, в том числе в форме фиктивных договоров о совместной деятельности;

9) отсутствовала нормативная система ипотечного кредита и, как следствие, частично было заморожено городское жилищное строительство [66].

Необходимо отметить, что в условиях трансформации рыночных отношений в России, направленных на создание цивилизованного рынка недвижимости, первостепенное значение имеет разработка научно обоснованной концепции деятельности института оценки недвижимости.

В современных российских условиях, профессионалам рынка недвижимости, в том числе и специалистам института ее оценки, отводится серьезная роль в процессе его формирования и цивилизованного развития как на государственном, так и на региональном уровнях. От конечных результатов деятельности института экономически обоснованной, независимой и компетентной оценки во многом зависит состояние бюджетов всех уровней власти (федерального, регионального, муниципального и др.).

В связи с этим, актуальность данной темы исследования определяется следующими обстоятельствами.

Во-первых, уже сейчас многие города России, особенно те, на территории которых находятся градообразующие предприятия, сталкиваются с рядом сложных проблем в процессе формирования рынка недвижимости: это и реконструкция старых промышленных зон, развитие инфраструктуры, осуществление массового жилищного строительства в новых рыночных условиях.

Во-вторых, в силу ряда причин, в ближайшее время процессы приватизации и экспроприации (деприватизации) земли и других объектов недвижимости в России должны принять массовый характер. В зависимости от выбранных институтом оценки методов и подходов к решению этой задачи ее результаты могут иметь совершенно различный экономический эффект, определяющий бюджетный процесс как на федеральном, так и на региональном и муниципальном уровнях.

В-третьих, московский регион характерен особенно высокой ценностью городской недвижимости по сравнению с другими районами России.

Цена этого ресурса высока, а это напрямую связанно с инвестициями, которые, на наш взгляд, представляются сейчас наиболее перспективными.

В-четвертых, совершенно очевидно, что федеральные и региональные органы власти должны иметь четко выраженную концепцию в этой области, как в тактическом плане, так и плане стратегии, что в свою очередь требует привлечения ученых и специалистов для проведения серьезных научных исследований.

Степень разработанности проблемы. Проблемам рынка недвижимости и институту ее оценки, посвящено довольно много работ как зарубежных, так и российских авторов. Однако, на наш взгляд, должного практического применения они не нашли. Автору настоящего исследования довелось участвовать в разработке законодательной и нормативно-правовой базы, регулирующей рынок недвижимости от федерального до регионального и местного уровня, а также работать в различных структурах власти и органах управления г. Москвы.

В связи с этим, вопросы, возникающие на рынке недвижимости на всех его уровнях, для диссертанта во многом являются известными. Это и послужило выбором темы исследования. Работая над темой диссертации, автор пришел к выводу, что рыночные отношения в сфере недвижимости в общем плане исследованы довольно подробно, однако, в отношении вопросов, связанных с стоимостными характеристиками недвижимости, вследствие относительной новизны института ее оценки (возникновение можно отнести к 1991;1992гг), до настоящего времени подробного исследования проведено не было.

Цеди и задачи исследования. Целью настоящего исследования является не только изучение и осмысление происходящих в исследуемой области процессов, но и разработка научно-методических и практических рекомендаций для территориальных органов управления по созданию на базе экономико-математического моделирования, аппарата оценки недвижимости и управления ее стоимостью со стороны органов государственной власти.

Поставленная цель обусловила решение следующих взаимосвязанных задач:

1) проведение исторического обзора, критического анализа и обобщения дореволюционного и современного опыта формирования и развития рынка недвижимости в России и института ее оценки;

2) изучение и сравнительный анализ законодательной и нормативно-правовой базы, регулирующей рынок недвижимости, как в дореволюционный, так и в постсоциалистический периоды;

3) анализ политических, экономических, социальных и организационных предпосылок, а также специфических региональных условий формирования и развития рынка недвижимости на основе систематического анализа и комплексной оценки;

4) разработка экономико-математического аппарата, с целью его использования, в практической деятельности;

5) выявление факторов, влияющих на развитие регионального рынка недвижимости и разработка, на основе системного подхода, экономико-математической модели, отражающей взаимообусловленность и взаимодействие этих факторов;

6) разработка методического подхода к прогнозированию тенденций развития регионального рынка недвижимости с учетом ее оценки на перспективу.

Выбор Москвы в качестве полигона исследований обоснован тем, что это один из крупнейших городов-мегаполисов мира, столица России, являющаяся центром экономической, научно-технической, культурной, административной деятельности, обладает привлекательностью для населения всех субъектов федерации и деловых кругов но, самое главное, приватизационные процессы, охватившие всю страну в начале 90-х годов прошлого столетия, благодаря усилиям московских властей, не в полной мере коснулись этого региона, сохранив значительный стоимостной потенциал в собственности государства.

В связи с этим, предметом исследования явился процесс формирования и развития рынка недвижимости, его законодательной и нормативно-правовой базы, а также возникновение и развитие института оценки.

Объектом исследования является региональный рынок недвижимости, методы воздействия на него и институт оценки объектов недвижимости в городе Москве.

Теоретической и методологической основой исследования послужили труды российских и зарубежных ученых, специалистов в области экономики и недвижимости: Е. А. Абрамова, И. М. Айзиновой, Д. Д. Блевенса, В. С. Болдырева, С. В. Валдайцева, Н. Г. Волочкова, А. Г. Грязновой, С. А. Калачевой, Е. П. Ким,.

A.Н.Колмогорова, Л. И. Лапатникова, Я. С. Мелкумова, Н. Н. Некрасова, Р. Б. Ноздревой, Е. В. Песоцкой, В. А. Прорвича, В. В. Пустовалова, С. А. Рафикова, Е. И. Тарасевича, А. И. Уемова, А. Е. Ушакова, Г. П. Лузина, Б. И. Майданника, Г. А. Цукермана, А. В. Черняка, А. Д. Шеремета и др.

Большую помощь в исследовании оказало автору знакомство с трудами экономико-правового характера: «Сборник законов и распоряжений по землеустройству» (по 1 июля 1908г), Проект Вотчинаго устава Российской Империи, а также работы Г. Ф. Шершеневича, В. С. Нерсесянца, В. А. Четвернина,.

B.А.Горемыкина, Л. Д. Ревуцкого, В. М. Рутгайзера и др.

Информационную базу исследования составили законы РФ, Указы.

Президента, Постановления Правительства России, нормативные правовые акты Москвы, данные Госкомстата РФ, статистические данные агентств недвижимости, аналитические обзоры городских риэлтерских фирм, а также имеющиеся в экономической литературе и периодической печати фактические данные по теме диссертации.

Научная новизна проведенного исследования:

— в работе проанализированы исторические корни деления вещей на движимые и недвижимые, а также дан основной критерий такого деления, который основывается на общественной значимости той или иной вещи, что. применительно к делению на два класса, можно определить как деление на вещи «важнейшие» и вещи «остальные»;

— дан историко-аналитический обзор формирования и развития рынка недвижимости и института ее оценки в дореволюционный и постсоциалистический периоды России, выявлены юридические и экономические подходы, разработанные в Российской Империи, которые актуальны и пригодны для использования в настоящее время, в том числе при принудительном изъятии частной собственности, а также обоснована неприемлемость многих методов, используемых в странах с развитой рыночной экономикой;

— проведен критический анализ и обобщение современного опыта формирования и развития рынка недвижимости в городе Москве, выявлены негативные, с точки зрения органов власти, тенденции и исследованы принимаемые в связи с этим конкретные управленческие решения, а также их последствия, даны практические рекомендации для развития нормативно-правовой базы в области недвижимости, некоторые из которых уже реализованы на практике в нормативных актах и бюджетных показателях;

— разработаны теоретико-методические основы развития оценочной деятельности в рыночных условиях и предложен экономико-математический аппарат, используемый при комплексных подходах к оценке стоимости, причем не только на момент ее проведения, а также как функция времени, позволяющая прогнозировать развитие городских систем, что может быть востребовано при анализе инвестиционных проектов, а также при приватизации земельных участков в Москве в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации (2001 год).

Практическая значимость и апробация результатов работ. Автор принимал непосредственное участие в формировании и становлении рынка недвижимости в г. Москве, долгое время работал в Комиссии при Мэре Москвы по разработке нормативно-правовой базы землепользования, градостроительства и управления недвижимостью, Уполномоченном органе городской администрации по контролю за осуществлением оценочной деятельности, возглавлял государственную комиссию по аттестации оценщиков недвижимости в г. Москве, принимал активное участие в разработке и принятии законодательных актов по данной тематике в Московской городской Думе, Федеральном собрании, Правительстве Москвы. Многие идеи, подходы и методы, изложенные в работе, нашли свое практическое применение в вопросах регулирования рынка недвижимости на уровне Москвы.

Материалы исследования нашли свое отражение в курсах лекций «Правовые аспекты рынка недвижимости», «Институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество», «Введение в теорию оценки недвижимости», которые читаются автором в Международном Университете в Москве.

Основные положения диссертационной работы, а также научные и практические результаты изложены в целом ряде публикаций, общим объемом около 40 печатных листов.

Структура работы: Диссертация состоит из введения, трех глав, и заключения (объемом 136 страниц), а также списка литературы и 4 приложений. Текст проиллюстрирован 5 таблицами и 10 рисунками.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Одним из первых нормативных актов городской администрации в области определения стратегии развития рынка недвижимости стало распоряжение Мэра Москвы № 188-РМ от 14.04.95 «О концепции городской политики в области недвижимости». 25 апреля 1995 года Постановлением Правительства Москвы № 356 «О принципах использования залогового кредитования» был создан Общественный совет оценщиков Москвы, который стал первым органом по координированию деятельности органов государственной власти и субъектов рынка недвижимости.

Анализируя складывающуюся практику, городская администрация приняла решение о введении системы аттестации оценщиков недвижимости. Распоряжение Мэра № 129-РМ от 14.02.97 и, принятые в его исполнение другие нормативные акты ввели процедуру официальной аттестации (письменный, обезличенный экзамен).

Развитие рынка недвижимости стимулируют также принятые и разрабатываемые законы в смежных областях права (законодательство регулирующее вопросы ипотеки, приватизации, банкротства, ликвидации, раздела имущества, изъятия для государственных нужд, государственной регистрации прав на недвижимое имущество, формирования уставных капиталов за счет внесения имущества и т. д.).

Наиболее важным и перспективным направлением развития рынка недвижимости является реформа налоговой системы. Рано или поздно налоговая система будет развернута от налогообложения прибыли к «налогообложению имущества.

К сожалению, в то время когда экономика является заложницей политики прогнозировать вектор развития законодательства сложно, но пока надежда на 10, что в конце концов мы закончим с «радикальными реформами» и встанем на нормальный путь эволюционного развития, не умерла, есть уверенность что рыночные методы определения стоимости недвижимости и воздействия на нее станут эффективным инструментом экономики города.

Переход автора на работу в Контрольно-счетную палату Москвы изменил угол видения рассматриваемых проблем как составной части осуществления государственного контроля за использованием бюджетных средств и городской собственности (в том числе недвижимости).

Если во время работы в структурах исполнительной власти, анализ частных конкретных ситуаций и возникающих вопросов приводил к их обобщению и воплощался в разработке конкретных нормативных актов и организационных мероприятиях, то с переходом в контрольный орган появилась возможность анализа функционирования конкретных институтов в рамках экономической жизни всего города.

Появившаяся возможность анализа всего бюджетного процесса в городе, а также доступ к материалам как ранее проведенных, так и текущих проверок, «привели к необходимости вынесения вопроса на обсуждение Коллегией Палаты. Для всестороннего учета мнений в Контрольно-счетной палате были проведены совещания и консультации с руководителями соответствующих структурных подразделений городской администрации, компаниями и лицами, активно работающими на рынке недвижимости, а так же их объединениями.

В результате проведенной работы были отмечены случаи, когда из-за недобросовестных действий независимых оценщиков городской бюджет несет ощутимые потери. Случаи «договорных» оценок, когда делается не объективное заключение о стоимости имущества, а результат подгоняется под заранее определенную заказчиком величину, давно не являются единичными и превратились в систему. Причем такая ситуация в большей степени наблюдается тогда, когда заинтересованным лицом является город.

Законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (статья 8) установлены случаи обязательного проведения независимой оценки. В их число попадают сделки с имуществом расходы (доходы) от которых относятся к соответствующему бюджету. В сложившейся ситуации можно констатировать, что далеко не единичный характер имеют случаи, когда:

— при отчуждении городского имущества в частные руки его стоимость занижается;

— при выкупе городом частного имущества, в том числе при его изъятии в связи с новым строительством, а также при зачете долгов перед городом в не денежной форме путем передачи имущества, его стоимость завышается;

— при реализации инвестиционных проектов, в которых город участвует соответствующими правами на земельный участок, стоимость этих прав занижается, что вместе с завышением стоимости произведенных инвестором улучшений, приводит к неадекватному уменьшению доли города в реализованном проекте;

— при расчете подлежащих компенсации городом убытков (например, при выводе, перепрофилировании, перебазировании предприятий) эти убытки рассчитываются исходя из максимально возможной доходности предприятия, а не из того дохода, с которого предприятие уплачивало налоги в бюджет.

К основным причинам сложившейся ситуации следует отнести:

— в Законе не сказано, кто должен выбирать оценщика и оплачивать независимую оценку в случае, когда ее проведение является обязательным, это приводит к тому, что не город, а заинтересованное лицо решает, кто будет оценивать и за какое вознаграждение;

— со времени принятия упомянутого Закона ни разу в городском бюджете 'не были заложены расходы на проведение независимой оценки, хотя бы в случаях, когда она является обязательной;

— различные подразделения городской администрации проводят в вопросах привлечения независимых оценщиков самостоятельную политику, «чю не дает возможности осуществлять нормальный контроль и «отсев» нечистоплотных оценщиков (уличенные в недобросовестности вскоре вновь проявляются, только уже при другой городской структуре), а также проводить единую в городе тарифную политику в отношении независимых оценщиков.

Динамику изменения бюджетных показателей можно проследить в следующей таблице.

Показать весь текст

Список литературы

Абрамов А.Е., Волкова В. П. Оценка стоимости объектов приватизации в РФ.- Вып. № 1.-M.: АКДИ, 1993.
Агапов H.H. и др. Методические основы оценки недвижимости. М.: РЭА, 1996.
Амуржуев О.В., Болвачев А. И., Гребнев Е. Т. и др. Словарь делового человека. М.: Экономика, 1992.
Андрианов Ю.В. Введение в оценку транспортных средств: Учеб.-метод, пособие. М.: Дело, 1999.
Айзинова И.М., Пациорковский В. В. Непроизводственная структура регионального центра // Социологические исследования. 1984, № 3.
Братцев В.И. Налогообложение недвижимости. М.: РЭА, 1999.
Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России.- М.: ФиС, 1996.
Болдырев B.C., Галушка A.C., Федоров А. Е. Введение в теорию оценки недвижимости: Конспект учеб.курса. 2-е издание. — М.: Центр 'менеджмента, оценки и консалтинга, 1998.
Болдырев B.C., Федоров А. Е. Введение в теорию оценки недвижимости: Конспект учеб.курса. М.: Азбука, 1997.
Большая Советская Энциклопедия. 3-е изд. — М.: Советская энциклопедия, 1977.11 .Валдайцев C.B. Оценка бизнеса и инноваций. М.: 1997.
Валдайцев C.B. Оценка бизнеса: Учеб. пособие. СПб: Спб ун-т, 1999.
Вечканов Г. С., Вечканова Г. Р. Словарь рыночной экономики СПб.: ТОО «Петрополис», 1995.
М.Волочков Н. Г. Справочник по недвижимости. М.: ИНФРА-М, 1996.
Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.- Вып. № 5. М.: Виоланта, 1999.
Вюйлстек Ч. Методы и практика приватизации: Ч.1:Техника приватизации госпредприятий. М.: Ун-т, 1994.
Гнеденко Б.В., Хинчин А. Я. Элементарное введение в теорию вероятностей. -М.: Наука, 1982.
Гражданский кодекс Российской Федерации: Ч. 1. М., 1994.
Гонгало Б.М., Крашенинников П. В. Сделки с недвижимостью. М.: Менеджер, 1996.
Горемыкин В.А. Российский земельный рынок. М.: Инфра-М, 1996.
Горемыкин В.А., Бугулов Э. Экономика недвижимости: Учебник. М., 1999.
Горелова В.Л., Мельникова E.H. Основы прогнозирования систем. М., 1996.
Гражданское и торговое право капиталистических государств: Учебник /Отв. ред. Е. А. Васильев. М.: Междунар. отношения, 1993.
Грибовский C.B. Методы капитализации доходов: Курс лекций. Спб.: ГУЛиОН, 1997.
Григорьев В.В. Оценка и переоценка основных фондов: Практ. пособие. -М., 1997.
Григорьев В. В. Федотова М.А. Оценка предприятия. Теория и практика: Учеб. пособие. М.: Инфра — M, 1997.
Григорьев В.В. и др. Оценка объектов недвижимости. Теоретические и практические аспекты: Учеб. пособие. М.: Инфра-М, 1997.
Григорьев В.В., Островкин И. М. Оценка предприятий. Имущественный подход: Учеб.-практ. пособие. М.: Дело, 1998.
Гражданско-правовые документы для оформления сделок с недвижимостью. М.: Юринформцентр, 1999.
Грибовский C.B. Методы капитализации доходов: Курс лекций. СПб: ГУЛиОН, 1997.
ГОСТР51 195.0.01 Единая система оценки имущества. Основные положения, (ЕСОИ) РФ. 1998 г., 4с, 387- ГОСТ Р.51 195.0.02: ЕСОИ. Термины и определения. — М.: Госстандарт РФ, 1998.
Десмонд Г. М., Келли Р. Э. Руководство по оценке бизнеса. M.: РОО, 1996.
Дмитриев В.Н. Переоценка имущества и обязательств юридического лица, стоимость которых выражена в иностранной валюте. М.: УИЦ Гос.налог.инспекции Москвы, 1996.
Доклад о переоценке недвижимых имуществ в Москве. М., 1901. — 106с.
Добрынин А.И. Теоретико-прикладные основы необходимости «государственного регулирования рыночной экономики. Государственное регулирование в стратегии устойчивого развития экономики России: Сб. научн.тр. СПб: СПБУЭиФ, 1996.
Дронова Н.Д., Акканаева Р. Х. Оценка рыночной стоимости ювелирных изделий. М.: Дело, 1998.
Жилищная экономика: Пер. с англ. /Ред. Поляковский Г. М.: Дело, 1996.
Жуков Г. П., Викулов С. Ф. Военно-экономический анализ и исследование операции. М.: Воениздат, 1987.39.3ахарвин В. Р. Управление имуществом. Правовое регулирование, бухгалтерское оформление. М.: ДиС, 1998.
Закон города Москвы „Об оценочной деятельности в городе Москве“ от 1 1.02.93г.41 .Законодательные основы риэлтерской деятельности. М.: Менеджер, 1995.
Законы царя Хаммурапи.- репр. воспроизведение изд. 1904 г. М.: Паллада, 1997.43.3емлякова Д., Лукин М., Серегина С. Микроэкономическая теория: Основы теории спроса и предложения // Рос. эконом, журнал. 1993., № 6−8.
Земельный кодекс Российской Федерации.- М.: 2002.
Земля как недвижимость: Приватизация, регистрация, учет, купля-продажа: Сб. нормат. докум. СПб.: Petros, 1995.
Иванов A.M., Перевозчиков А. Г. Практика оценки предприятий и бизнеса в экономике России переходного периода: Учеб. пособие. Тверь: ТГУ, 1998.
Именной Высочайший Указ Правительствующему Сенату от 09.10.06. -Спб., 1906.
Капустин В.В. Экспертиза и оценка стоимости транспортных средств: Справ, изд-е. Минск: Беларус. наука, 1998.
Кадастровая оценка земли и связанной с ней недвижимости в Испании. -Владимир: Ин-т оценки земли, 1998.
Калачева С.А. Операции с недвижимостью. Жилые и нежилые помещения, земельные участки. переизд. — М.: Приор, 1999.
Как осуществлять сделки с недвижимостью. СПб: ИД „Бизнес-Пресса“, 1999.
Ким Е. П. Техническая инвентаризация зданий жилищно-гражданского назначения и оценка их стоимости: Практ. руководство. М.: 1997.
Ковалев А.П. Оценка машин, оборудования и транспортных средств. М.: Академия оценки, 1996.
Ковалев А.П. Как оценить имущество предприятия. М.: Финстатинформ, 1996.
Конституция Российской Федерации. М., 1996.
Коупленд Т., Коллар Д., Муррин Д. Стоимость компаний. Оценка и управление. М.: Олимп-Бизнес, 1999.
Комментарий к земельному законодательству РФ. М.: Юринформцентр, 1998.
Козырев А.Н. Оценка интеллектуальной собственности М.: Эксперт, бюро, 1997.
Коростелев С.П. Основы теории и практики оценки недвижимости: Учеб. пособие. -М.:РДЛ, 1998.
Кондратьев Н.Д. Большие циклы конъюнктуры: вопросы конъюнктуры: Т.1:Вып.1. -М., 1925.
Колмогоров А.Н. Об аналитических методах в теории вероятностей. М.: Наука, 1986.
Кондратьев Н.Д. Большие циклы конъюнктуры: Вопросы конъюнктуры: Т. 1: Вып.1 М.: 1925.
Красноглазое Б.П. Недвижимость: оценка, аренда, купля-продажа. М.: АО „Фининвест“, 1992.
Кузин Н.Я. Рыночный подход к оценке стоимости зданий и сооружений. -М.: Ассоциация строит. ВУЗов, 1999.
Ланцов В. А., Бабкина Л. Н., Песоцкая Е. А. Потенциал территории: экономический, социальный, экологический аспекты. Спб.: СПБУЭиФ, 1994.
Лимонов Л.Э. Кризис крупных городов и проблемы становления рынков недвижимости в России. Рынки недвижимости и развитие городов: российская реформа и международная практика: Сб. науч. ст. СПб.: ООО „Лимбус Пресс“, 1994.
Лопатников Л.И. Популярный экономико-математический словарь. М.: Знание, 1990.
Льюис К.Д. Методы прогнозирования экономических показателей: Пер. с англ. М.: Финансы и статистика, 1986.
Методы приватизации крупных предприятий. М&bdquo- 1994.
Методика и определение стоимости автотранспортных средств. М.: ЦТЛ, 1997.
Мелкумов Я.С. Теоретическое и практическое пособие по финансовым ¦вычислениям. -М.: ИНФРА-М, 1996.
Методика оценки основных фондов на предприятиях АПК. М.: НИИагропром, 1999.
Методическое руководство по определению стоимости автотранспортных средств с учетом естественного износа и технического состояния на момент предъявления. РД 37.009.015−98 от 04.06.98.- М.: НАМИ, 1999.
Методические рекомендации. Письмо Госстроя России от 31.05.93 г. № 12−133(5), п. 1.7.
Методические рекомендации. Письмо Минстроя России от 10.11.92 г., № БФ-926/12.
Митропольский А.К. Элементы математической статистики. Ленинград, 1985.
Митропольский А.К. Техника статистических вычислений. М.: Наука, 1991.
Модильяни Ф., Миллер М. Сколько стоит фирма? М.: Дело, 1999.
Минстрой России. Сборник укрупненных показателей базисной стоимости на виды работ (УПБС BP). М&bdquo- 1999.
Нанкани Элен. Анализ конкретных примеров: Техника приватизации госпредприятий: 4.2. М.: Ун-т, 1994.
Нагаев Р.Т. Недвижимость, землеустройство, градостроительство, экияомика: Терминология, словарь. Казань: Дом печати, 1998.
Налогообложение недвижимости: юридических лиц, физических лиц. М.: Приор, 1998.
Нерсесянц В. С. Право и закон. М., 1983.
Некрасов H.H. Региональная экономика: теория, проблемы, методы. М.: Экономика, 1978.
Недвижимость в Москве и Московской области: Сб. нормат. актов. М., 1993.
Недвижимость в Москве. Покупка, продажа, аренда, приватизация, обмен. -М.: Бизнес-информ, 1997.
Нематериальные активы и механизм их использования в экономическом обороте предприятий, Минск, 1997.
Ноздрева Р.Б., Цыгичко Л. И. Маркетинг: как побеждать на рынке. М.: Финансы и статистика, 1991.89,Огло6лина О. М. Сделки с землей в РФ: Учеб.-практ. пособие. М.: Тихомиров М. Ю., 1999.
Организация оценки и налогообложения недвижимости: Том 1−2 /Общ. ред. Эккерт Д.К.- М.: РОО Академия оценки, СТАР ИНТЕР, 1997.91 .Остапенко В. В. Оценка основных фондов и предприятий. М.: НИФИ, 1996.
Основы оценки недвижимости. Курс лекций / Ред. Бейлезона Ю. В. М.: РОО, 1995.
Основы бизнеса на рынке недвижимости. СПб, М.: ДЕАН+АДИА, 1997.
Основы общей теории систем: 4.1, 4.2) / Ред. Попова A.A. СПб.: ВАС, 1992.
Отечественный опыт приватизации крупных промышленных предприятий. -М.: ФиС, 1992.
Оценка рыночной стоимости машин и оборудования: Учеб.-практ. пособие /Ред. Рутгайзер В. М. М.: Дело, 1998.
Оценивая машины и оборудование. Избранные главы /Ред. Дис. Алико. -США: Graw-hill book Co. (POO), 1995.
Оценка недвижимости в Москве: Сб. нормат. правовых актов и др. док.: Вып. 1,2.- М.: РЖ „Новая экономическая политика“, 1997−1999.
Оценка интеллектуальной и промышленной собственности М.: РОО „Стандарты.“, 1997.
Оценка бизнеса: Учебник /Ред. Грязнова А. Г., ФедотоваМ.А. М.: ФИС, 1998.
Оценка стоимости предприятий и приватизация. Париж, 1993.
Оценка земельной собственности /Ред. Эккерт Д. К. Красногорск, 1993.
Оценка земельных ресурсов. М.: Русская оценка, 1998.
Оценка земельных ресурсов: Учеб. Пособие /Общ.ред. Антонова В. П. Лойко П.Ф.- М.: Ин-т оценки природ, ресурсов, 1999.
Павловский Ю.Н. Имитационные системы и модели. -М.: Наука, 1990.
Панкрухин А.П. Маркетинг туристических услуг и недвижимости. -М.: РАГС, 1997.
Перминов С.Б. Экономико-математический анализ хозяйственной деятельности предприятий. М.: Знание, 1982.
Песоцкая Е.В. Моделирование социально-экономического развития малых и средних городов России. СПб.: Изд-во СПУЭиФ, 1994.
Плата за землю. М.: ФБК, 1996.
Плюта В. Сравнительный многомерный анализ в эконометрическом моделировании. М.: Финансы и статистика, 1989.
Письмо Госстроя СССР, № 140-А от 06.09.1990 г.1 12. Письмо Госстроя России от 04.06.1993 г., № 12−146.
Постановление Госстроя СССР, № 94 от 01.05.1983 г.
Пратт Ш. П. Оценка бизнеса. Анализ и оценка закрытых компаний. Избранные главы. 2-е изд.- М.: Ин-т экономич. развития Всемирного банка, РОО, 1998.
Прорвич В.А. Основы экономической оценки городских земель. М.: Дело, 1998.
Прорвич В.А. Оценка земли в Москве. М.: Экономика, 1997.
Проект Вотчинаго устава Российской Империи.
Пустовалов В.В. и др. Финансовые рычаги и улучшение использования основных фондов // Финансы СССР. № 4, 1987.
Пустовалов В.В. и др. Основы военно-экономического анализа: Учеб. пособие. М., 1987.
Пустовалов В.В. и др. Россия: Рынок, его предпосылки, структура и механизм функционирования рынка капиталов. Тула: Шар, 1997.
Пустовалов В.В. и др. Планирование стандартизации и специализации производства, экономическая оценка их уровней: Автореф. М., 1984.
Пустовалов В.В. Методика системного анализа и комплексной оценки производственной деятельности военно-строительной организации. М.: ВФЭФ (при МФИ), 1988.
Пьянкова И.В. Региональные особенности формирования рынков недвижимости в РФ. Маркетинг и проблемы информатизации, предпринимательства: Тез. докл. на междунар. конгрессе. Спб: СПУЭиФ, 1996.
Рабинович Б.М. Экономическая оценка земельных ресурсов и эффективности инвестиций. М., 1997.
Радыгин А.Д. Реформа собственности в России: на пути из прошлого в будущее. М.: Республика, 1994.
Рафиков С.А. Динамика территориальных систем: экономические и социальные аспекты. СПб.: СПУЭиФ, 1993.
Рахматуллин А. Правовое регулирование рынка недвижимости в России // Деловой юрид. Журнал. 1995, № 1.
Ревуцкий Л.Д. Потенциал и стоимость предприятия. М.: Перспектива, 1997.
Реестр оценщиков и оценочных фирм 1998 1999. — М.: РОО, 1998.
Римское частное право: Учебник /Ред. проф. И. Б. Новицкий и проф. И. С. Перетерский. М.: Юрист, 1996 (по изданию 1948 г.).
РОО. Тезисы докладов на международной конференции „Оценка земли и природных ресурсов“. М.: 20−21.11.97.
Родников А.Н. Логистика: терминологический словарь. М.: Экономика, 1995.
Рябинкин В.И. Актуальные расчеты. М.: Финстатинформ, 1996.
Сайфулин P.C. Экономико-математические методы в анализе хозяйственной деятельности. М.: Финансы, 1976.
Саприцкий Э.Б. Как оценить рыночную стоимость машин и оборудования на предприятии. М.: Информэлектро, 1997.
Сандевуар П. Введение в право. М.: Интратэк-Р, 1994.
Сборник законов и распоряжений по землеустройству (по 1 июля 1908г).- Спб: Типография Киршбаума, дом М-ва Финансов.
Свод Законов Российской Империи: Том X, XI: Законы гражданские. -СПб.
Собрание узаконений.-№ 113. Спб., 1910.
Севастьянов Б. А. Курс теории вероятностей и математической статистики. М.: Наука, 1982.
Сделки с недвижимостью. Новейшие законы и нормативные акты: Вып. № 20. М.: Библ. „Российской газеты“, 1996.
Сивкова JI.A. Недвижимость: маркетинг, оценка //Юридический бюллетень предпринимателя. М., 1996.
Скворцов А.Ю. Регистрация сделок с недвижимостью. Правовое регулирование. -М., 1998.
Смехов A.A. Введение в логистику. М.: Транспорт, 1993.
Социально-экономическое прогнозирование развития региона /Ред. Феодоритов В. Я., Попов А. И. Л.: Лениздат, 1977.
Старовойтова Е.В. Бухгалтерские аспекты переоценки основных фондов.- М.: Аналитика, 1998.
Статистическое моделирование и прогнозирование /Ред. Гранберг А. Г. -М., 1990.
Стоимость предприятия (теоретические подходы и практика оценки) /Науч. ред. Абдуллаев H.A., Колайко H.A. M.: Высш. школа приватизации и предпринимательства, 1999.
Страйк Р., Косарева Н. Реформа жилищного сектора России 91−94. М., 1994.
Тарасевич Е.И. Методы оценки недвижимости. СПБ: ТОО „Технобалт“, 1995.
Тарасевич Е.И. Финансирование инвестиций в недвижимость. СПБ: СПБГТУ, 1996.
Тарасевич Р.И. Оценка недвижимости. СПб.: Изд-во СПбГТУ, 1997.
Теория и методы оценки недвижимости: Учеб. пособие. СПб: Изд-во Спб ГУЭФ, 1998.
Территориальное управления в условиях рынка: Учеб. пособие. -Воронеж: Изд-во ВГТУ, 1994.
Технология работы с недвижимостью. Операции с объектами недвижимости (преимущественно в Москве). М.: ИД „Городская собственность“, 1998−99.
Технология работы с недвижимостью. Земельные отношения. М.: ИД „Городская собственность“, 1999.
Тихонов С. Оценка недвижимости страховой компании / Экономика и жизнь. 1996, № 3.
Уваров С.А. Логистика: общая концепция, теория, практика. Спб.: Инвест-НП, 1996.
Уемов А.И. Системный подход и общая теория систем. М.: Мысль, 1978.
Управление портфелем недвижимости. Учеб. пособие для вузов: Пер. с англ. М.: ЮНИТИ, 1998.
Управление инвестициями и недвижимостью: Сб. науч. трудов. -Иркутск: ИГЭА, 1999.162. Устав города Москвы.
Ушаков Е.П., Охрименко С. Е. Оценка стоимости важнейших видов природных ресурсов. Методические рекомендации. М.: РОО, 1999.
Ушаков Е.П., Охрименко С. Е. Рыночная стоимость фирмы: принципы и методы оценки ЦЭМИ РАН, 1997.
Фальцман В.К. Оценка инвестиционных проектов и предприятий. М.: ТЕИС, 1999.
Федеральный закон „О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“.
Федеральный закон „Об оценочной деятельности в Российской Федерации“.
Федотова М.А. Сколько стоит бизнес? Методы оценки. М.: Перспектива, 1996.
Федоров А.Е. и др. Правовые основы управления городскими территориями: Сб.материалов.- Обнинск: Изд-во „Городское управление“, 1996.
Федоров А.Е. и др. Оценка недвижимости в Москве: Сб. нормат. и правовых актов и др. док. М.: Изд-во УД Мэрии Москвы, 1997.
Федоров А.Е. Оценка недвижимости в Москве: Сб. нормат. правовых актов и др. док.: Вып. 2. М.: Изд-во УД Мэрии Москвы, 1999.
Федоров А.Е. и др. Оценка рыночной стоимости недвижимости: Учеб. и практ. пособие. М.: Дело, 1998.
Федоров А.Е. Введение в теорию оценки недвижимости. М.: Азбука, 1997.
Федоров А.Е. и др. Введение в теорию оценки недвижимости: Конспект учеб. курса. Смоленск: МОК—центр, 1998.
Федоров А.Е. и др. Современные технологии оценочной деятельности. -Тула: Изд-во Ассоциация ФПГ России, 2000.
Федоров А.Е. Стоимость недвижимости. М.: Книга и бизнес, 2002.
Философский словарь /Ред. Фролов И.Г.- 4-е изд. М.: Политиздат, 1980.
Формирование и развитие рыночных отношений в регионе /Ред. Лузин Г. П. Аппатиты: Изд-во „Аппатиты“, 1992.
Фридман Д., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. М.: Дело ЛТД, 1995.
Французский гражданский кодекс. ML: Юриздат, 1941.
Функционально-стоимостной анализ издержек производства /Ред. Б. И. Майданчик. М.: Финансы и статистика, 1985.
Харрисон Г. С. Оценка недвижимости: Учеб. пособие. M.: РОО, 1994.
Хейне П. Экономический образ мышления: Пер. с англ. М.: Новости, 1994.
Цукерман Г. А., Блевинс Д. Д. Недвижимость: зарубежный опыт развития. М.: Тема, 1994.
Чампнис П. Утвержденные Европейские стандарты оценки недвижимости. М.: РОО, 1998.
Четвернин В.А. Демократическое конституционное государство: введение в теорию. М.: ИГП РАН, 1993.
Черняк В.З. Оценка бизнеса. М.: ФиС, 1996.
Черняк В.З. Управление инвестиционным проектом в строительстве. М.: РДЛ, 1998.
Чернышев Л. Н Формирование рыночных отношений в жилищно-коммунальном хозяйстве. Проблемы. Перспективы. М.: М1ДФЭР, 1996.
Четыркин Е.М. Методы финансовых и коммерческих расчетов М.: Дело, 1992.
Чистяков В.П. Курс теории вероятностей. М.: Наука, 1982.
Шахмалов Ф.И., Котилко В. В. Предпринимательство в России: территориально-отраслевой мониторинг. М.: Экономика, 1997.
Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права (по изданию 1907 г.). -М.: СПАРК, 1995.
Шеремет А. Д. Сайфулин Р.С. Методика финансового анализа. М.: Инфра-М, 1996.
Шнипер Р.И., Новоселов А. С. Региональные проблемы рынковедения: Экономический аспект. Новосибирск: Наука, 1993.
Экономика недвижимости: Учеб. пособие /Ред. Ресин В.И.- М.: Дело, 1999.
Экономика и управление недвижимостью: Учебник /Ред. Грабовский П. Г. М., 1999.
Экономика и финансы недвижимости /Ред. Пашкус Ю. В. СПб: Изд-во СПБУ, 1999.
Экономический анализ хозяйственной деятельности /Ред. А. Д. Шеремет -М.: Экономика, 1979.
D.Ellerman: „Mathematics of Real Estate Appraisal“, April 1994, EDI of the World Bank.
Valuiung a Business: The Analysis and Appraisal of Closely Held Companies, 2ndedition, by Shannon P. Pratt (Homewood, IL: Business One Irwin. 1989.) и др. 86c, б/т.
В, Распоряжен1я. каснющ1ася порядка продажи и аренды ктшь эеимь на ocsomin Высо» чаЙшго Укш il Августл Ш г,
Имеяиой Высочайше Укап, 27 Августа 1905 года Правитель-ствующеиу Сеяату данный, о пред1иначев1н сюбоднихъ шемныхъ эвяель п предЪлт Европейской PoccIh щ обезпечеи!* нуждаю-щхея n je*, rt npecTunv
Признаю необмдшмъ предназначить свободные кшныя земли m продела, и Европейской Poccih даяобевпечевм нуждающихся въ aewt крестмиъ и одобрввъ представленный намъ по сект предмету особый журит Сойта Мавнстровь, пошеваемъ-
Въ имёнеме и дополняло подлежащие узаконен^, на осно-ванш статьи 87 свода основных* государственный закоповъ нзда-Hifl 1906 года, постановить ннжеследуилшя правила:
Нравомь вохуокн и арендовашя к. швиихъ земель, иа оггтоваи1н настоащихъ вравнлъ, пользуются таш земледельцы другнхъ сословии, по быту своему ио ошчаищш оть креаышг.
Въ ражие сихъ главпыхъ освовам1й определение подроб-ных'ь условШ продажи к сдачя аалонныгь земель въ аренду предоставляется Комитету ни Землеустроятельнымъ ДЬамъ.
Правительствующ1й Сенлтъ къ исиолиеаш сего не оставить учнннть надлежащее распордая! е.1." Со^т"е"ш Его Имшгтш Вышсш^мч мив1С1во-николлЬ
Финансовые коэффициенты Шесть традиционных коэффициентов.
Для наглядности изображения изменения стоимости денег во времени представим процесс в виде условного рисунка:1. Унначальный момент времени Ш1. У. процесс накопления от Ш до 1к1. Укконечный момент времени 1к1. Рис. 1
Первое звено этой цепочки соответствует начальному моменту времени
Ш, а Ун величине денежной суммы на этот момент.
Второе звено цепочки условно изображает процесс накопления денежной суммы от момента 1: н до момента 1: к, а У. соответствующие регулярные платежи (если таковые имели место).
Третье звено цепочки соответствует конечному моменту времени 1: к, а Ук величине денежной суммы на этот момент.
Ставка процента 1 считается известной и постоянной для периода накопления Ш 1к.
Далее логично задаться обратным вопросом: какую сумму следует иметь в момент времени 1: н с тем, что бы к моменту 1: к ее значение достигло единицы? То есть Ук=1- У.=0- Ун обозначим через к4.рис. 3
Коэффициент к4 носит название дисконтный коэффициент (встречается и другой термин текущая или нынешняя стоимость единицы) и является обратной, по отношению к к1, величиной: к 4 = гг= (1 + О"" а)
Зная значение дисконтного коэффициента к4, можно получить величину денежной суммы в начальный момент Ш которая к моменту 1к достигнет заданного значения Ук, умножив это значение Ук на дисконтный коэффициент.
Накопление единичной ренты1. Й' 'ига |——||а—(ШЕЦжш |ш №интервал накоплениярис. 4
Обозначим накопленную сумму к2. Рисунок (1) примет вид: О

Заполнить форму текущей работой