Рыночные отношения в России складываются в исключительно сложных условиях. Системный кризис, охвативший все сферы экономики, особенно глубоко проявляется в инвестиционно-строительной деятельности.
Развитие жилищной сферы имеет ключевое значение в развитии экономики, в успехе экономических реформ. В последние годы приняты основополагающие документы по жилью: закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики», «Жилищный кодекс», «Градостроительный кодекс РФ», ряд целевых федеральных программ по развитию рынка жилья.
Жилье относится к первейшим жизненным потребностям населения, его строительство и эксплуатация связаны многочисленными нитями со всеми отраслями экономики и сферы услуг. Инвестиции в жилищный сектор стимулируют рост смежных отраслей. Способствуя созданию дополнительных рабочих мест, финансовой стабильности, расширению базы налогообложения.
Однако, несмотря на большое количество нормативных актов, в целом реформирование жилищного сектора в различных регионах России происходит крайне неудовлетворительно.
Основной причиной такого положения является отсутствие комплексности и полноты понимания действий во всех составляющих жилищного сектора, включая вопросы привлечения инвестиций и использования бюджетных и заемных средств для активизации жилищного строительства.
Действующая жилищная политика не позволяет решать социальные проблемы и не создает благоприятных условий для обеспечения жильем основной части населения страны. Это обусловлено значительными изменениями, произошедшими в инвестиционной сфере, в первую очередь снижением объемов инвестирования жилищного строительства. Так, объемы инвестирования в жилищное строительство за последние десять лет сократились почти в 3 раза, а доля бюджетных инвестиционных средств снизилась с 80 до 25 процентов.
В сфере жилищного строительства объединяются экономические интересы граждан и государства, поэтому для нее характерны все недостатки и противоречия, присущие всей системе экономических отношений нашего общества — будь то отношения собственности, земельные, кредитно-финансовые или налоговая политика.
Реформа, проводимая в стране, привела к развитию различных форм собственности, производственных отношений между участниками рынка, изменила перераспределительные процессы. Приватизация способствовала запуску рыночных механизмов, регулирующих общественное производство. Однако, несовершенство института собственности, а также налоговой политики отрицательно сказывается на инвестиционной активности субъектов экономической деятельности в жилищной сфере.
В последние годы инвестиции в строительство со стороны государства резко сократились. Утратив роль основного инвестора на рынке жилья, государство сохранило за собой функции управления и регулирования. Местные власти не в состоянии полностью компенсировать сокращение ассигнований из федерального бюджета на данные цели. Но могут и должны создать благоприятный инвестиционный климат в городах для привлечения внебюджетных источников инвестирования.
В этих условиях особую значимость приобретает создание нового экономического механизма регулирования жилищного строительства, применение новых схем финансирования жилищного строительства, предоставляющих различным слоям населения возможность решать жилищную проблему. Этот механизм должен включать различные формы государственной, муниципальной поддержки физических и юридических лиц, принимающих участие в финансировании жилья. Условием преодоления инвестиционного кризиса является активизация привлечения средств для строительства жилья и обеспечение эффективности инвестиций в жилищной сфере.
Все вышеизложенное подтверждает актуальность проблемы регулирования инвестиционных потоков, апробации новых экономических механизмов в сфере организации строительства жилья и развития рыночных отношений, что и предопределило выбор темы исследования.
Целью диссертационной работы является разработка экономического механизма эффективного взаимодействия участников рынка жилья и привлечения инвестиционных средств в жилищное строительство для комплексного решения жилищной проблемы в городах РФ.
Для достижения поставленной цели в диссертации решаются следующие основные задачи:
• Анализ состояния рынка жилья и выявление проблем реализации жилищной политики с учетом региональной специфики;
• Выбор рациональных схем инвестирования для реализации жилищных проектов;
• Выявление приоритетных социальных проблем города и обоснование необходимости комплексного их решения в рамках муниципальной жилищной политики;
• Исследование влияния состояния спроса на жилье и зависимости от уровня платежеспособности населения и конечной цены на жилье;
• Разработка экономического механизма взаимодействия участников рынка жилья и привлечения инвестиций в жилищное строительство, с использованием комбинации схем долевого строительства и элементов ипотечного кредитования;
• Разработка характеристик конкурентоспособного жилья на основе маркетингового исследования на примере рынка жилья города Воронежа;
• Разработка стратегии реализации экономического механизма взаимодействия участников рынка жилья и привлечения инвестиций в жилищное строительство в конкретных условия застройки в городе Воронеже.
Объектом исследования является процесс инвестирования жилищного строительства в условиях перехода экономики страны к рыночным отношениям и проводимой жилищной реформы.
Предметом исследования является совокупность теоретических положений и практических методов организационно-экономического механизма привлечения инвестиций в жилищное строительство и формирование городского рынка жилья за счет внебюджетных средств, с учетом объективных тенденций его развития.
Теоретической и методологической основой диссертационного работы послужили исследования нормативно-правовых и методических материалов по проблемам реформирования жилищной сферы, инвестирования жилищного строительства, ценообразования, налогообложения и другим экономическим вопросам. А так же труды российских и зарубежных ученых по исследуемой проблеме. Методика исследования основана на анализе современных теоретических положений эффективности инвестиций в условиях рынка, по вопросам использования бюджетных и заемных средств в жилищном строительстве.
Вопросы формирования рынка жилья и развития жилищной сферы рассматриваются в работах зарубежных и отечественных авторов, таких как А. В Карасев, Я. А. Рекитар, И. С. Степанов, А. Н. Асаул, В. В. Бузырев, В. М. Агапкин, А. А. Горбунов, Е. Б. Смирнов, С. Р. Хачатрян, Г. А. Цылина, Д. Фридман, Н. Ордуэй, С. Дзарева, Л. М. Каплан, А. А. Козлова, Ю. Корикова, JI. Красавина, О. А. Кузнецова, В. Кушлин, В. Н. Лифшиц, A. JL Лурье, А. А. Никифоров, А. И. Ноткин, Г. Овчинников, Ю. П. Панибратов, Н. Я. Петраков, Б. П. Пляшевский, В. Ф. Пугачев, Б. М. Смехов, А. И. Солунский и многих других, которые внесли значительный вклад в изучение рассматриваемой проблемы.
Научная новизна работы заключается в том, что в ее процессе: 1. произведена классификация приоритетных проблем муниципальной жилищной политики;
2. предложена схема экономического механизма взаимодействия участников городского рынка жилья с использованием комбинации схем долевого строительства и элементов ипотечного кредитования;
3. разработана экономико-статистическая модель зависимости спроса на жилье от платежеспособности населения и цен на жилье;
4. произведена классификация конкурентоспособного типа жилья, учитывающая состояние маркетинговой среды на рынке жилья;
5. разработана стратегия реализации экономического механизма взаимодействия участников муниципального рынка жилья с использованием комбинации схем долевого строительства и элементов ипотечного кредитования, в конкретных условиях застройки города Воронежа.
Практическая значимость результатов диссертационного исследования состоит в том, что разработанная схема взаимодействия участников инвестиционного процесса была внедрена автором в практической работе, в частности при организации жилищного строительства компании «Новые Строительные Технологии». Работа выполнена в рамках госбюджетной научно-исследовательской темы кафедры «Экономики и управления строительством» ВГАСУ «Совершенствование и развитие рыночных отношений в отрасли «Строительство и ЦЧР» (67.01.75).
Ряд положений и рекомендаций автора используется при обучении студентов ВГАСУ по специальности «Экономика и управление в строительстве», «Маркетинговое планирование», «Экономика недвижимости», «Управление проектами».
По теме диссертации опубликовано 8 печатных работ.
Структура и объем диссертации
Диссертация состоит из введения, трех глав, содержащих 10 параграфов, заключения, списка использованной литературы и приложений. Имеет 24 рисунка и 25 таблиц. Библиография включает 140 наименований.
Выводы по первой главе.
Приведенные выше исследования, проведенные по проблеме формирования рынка жилья в России и особенностей реализации муниципальной жилищной политики, позволили получить следующие результаты и выводы.
1. Состояние и развитие жилищной сферы в различных городах РФ, зависит от многих специфических факторов. Целесообразность ее реформирования с учетом индивидуальных особенностей теоретически обоснованна. Однако некоторые аспекты в частности внебюджетное финансирование, недостаточно исследовано в научной литературе и не получили должного развития на практике.
2. Решение жилищной проблемы должно осуществляться не только в соответствии с основными принципами государственной жилищной политики, но и учитывать региональные аспекты.
3. Формирование рынка жилья на муниципальном уровне имеет специфический характер. Интенсивное развитие вторичного рынка жилья в ряде городов не может решить жилищной проблемы из-за низкого качества и высоких цен.
4. Необходима активизация первичного рынка жилья и увеличение объемов нового жилищного строительства, которое сегодня тормозится из-за недостаточного финансирования.
5. Основным источником финансирования жилищного строительства являются средства конечного потребителя — населения. Инвестиционный потенциал жилищного рынка России огромен ввиду нарастающего жилищного кризиса. Для разрешения жилищной проблемы необходимо создать действенный механизм привлечения массовых инвестиций в инвестиционно-строительную сферу.
6. Применение различных схем финансирования жилищного строительства, в том числе успешно используемых в зарубежной практике, пока не дают желаемого результата.
7. Необходимо научно-методическое обоснование принципиальных подходов к проблеме организации и финансирования жилищного строительства, а также разработка эффективного экономического механизма взаимодействия участников городского рынка жилья и схемы финансирования жилищного строительства с элементами ипотечного кредитования.
Глава 2. ИССЛЕДОВАНИЕ И ОБОСНОВАНИЕ СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКОГО МЕХАНИЗМА РЕШЕНИЯ ЖИЛИЩНОЙ ПРОБЛЕМЫ НА МУНИЦИПАЛЬНОМ УРОВНЕ.
2.1. Исследование схем инвестирования городского жилищного строительства.
В зависимости от обеспеченности жильем, состава семей, потребностей социальных групп спрос на жилые квартиры по качеству, количеству комнат, благоустройству и другим параметрам широко характеризуется. Многообразие различных программ, форм финансирования из бюджета и различных источников инвестирования отражает неограниченный спрос населения на жилье.
Учитывая разнообразие спроса различных социальных групп и слоев населения в условиях экономического кризиса, нестабильности и сложности с финансированием строительства жилья, должно еще шире использоваться все разнообразие этих предложений по формированию проектов и программ строительства, форм, методов, схем, моделей инвестирования.
Для формирования наиболее приемлемого варианта инвестиционного жилищного проекта следует критически проанализировать достоинства и недостатки существующих программ, систем, схем, моделей инвестирования и финансирования, предложенных и реально использованных в других городах РФ, в частности в Москве и Н. Новгороде.
Несомненный интерес вызывают предложения по реформированию инвестиционного процесса в жилищном строительстве, представленные корпорацией «Жилищная инициатива» в проекте Государственной программы поддержки, апробации и внедрения внебюджетных форм и ипотечных систем инвестирования жилищной сферы. В этой программе содержится набор различных механизмов организации инвестиционного процесса:
Система «Форвардкредитинвест» — это аналог с действующим порядком кредитования инвестиционных проектов. Основное назначение данной системы заключается в том, чтобы активизировать деятельность на рынке жилья новой ключевой фигуры инвестиционно-строительного бизнесакоммерческого заказчика (застройщика), для которого жилье является товаром и источником прибыли. Весь инвестиционный цикл по данной схеме происходит без прямого участия в нем гражданина, заинтересованного в улучшении своих жилищных условий. Этим система сходна с ранее широко использовавшейся в стране схемой строительства жилья так называемым «хозспособом». Однако в отличие от «хозспособа», при котором жилье рассматривалось как объект потребления, а кредиты покрывались из других источников, не связанных с деятельностью предприятий в жилищной сфере, система «Форвардкредитинвест» — это чисто рыночная система, опирающаяся на интересы исключительно коммерческих структур и обеспечивающая поступление в инвестиционный процесс свободных денег юридических лиц под прибыль от продажи жилья. В этом она сходна с системой, широко используемой американскими дивелоперами в коммерческом жилищном строительстве.
Муниципальные органы, принимающие решение о предоставлении площадок под застройку по данной системе включают в эти решения обязательства заказчика по предоставлению части жилья после завершения строительства в пользу социально незащищенных слоев населения или предоставляют (продают) права на застройку коммерческим заказчикам (застройщикам) по конкурсу.
Следует предусматривать лишь следующие ограничения при отчуждении имущественных прав на часть возводимого жилья у коммерческого инвестора: минимально — 6−8% и максимально — 12−15% жилой площади должно передаваться в пользу муниципалитета в зависимости от престижности и других достоинств места застройки. Если верхний уровень не устраивает инвестора, а нижний — муниципальную администрацию, право на застройку должно выноситься на публичный конкурс. В любом из этих случаев все обязательства или платежи за право застройки должны быть четко определены или произведены до начала застройки и уже в последующем не должны изменяться в сторону ухудшения положения заказчика-инвестора. В последнее время так называемые отчисления муниципалитету стали заменяться на единовременный платеж за право аренды земельного участка под строительство, по стоимости равный строительной стоимости отчисляемых метров жилья.
Система «Форвардкредитинвест» по своей внутренней логике ориентирована на максимум прибыли от продажи жилья как товара и не предусматривает прямой заинтересованности всех включаемых в нее участников, нуждающихся в улучшении жилищных условий, ее реализация не предусматривает, каких бы то ни было, мер специальной государственной поддержки.
Основным назначением системы «Ретрокредитинвест», является создание условий наибольшего благоприятствования конкретным семьям в улучшении их жилищных условий в рыночной системе отношений. Логические и экономические предпосылки для массового внедрения в жизнь данной системы создаются в связи с переходом имущественных прав на ранее занимаемые ими муниципальные и ведомственные дома и квартиры в рамках приватизации жилья.
Система существенно облегчает задачу улучшения жилищных условий за счет оформления закладной на ранее занимаемую квартиру или дом и получения под эту закладную соответствующего кредита для финансирования нового жилья специализированной инвестиционно-строительной компанией, имеющей лицензию на эту деятельность. При этом закладная открывается на сумму сопоставимой строительной стоимости прежней квартиры или дома с оценкой их по новым ценам строительства, но с учетом амортизации, а также их прогнозируемой рыночной цены к моменту завершения строительства нового жилья.
В результате гражданам — участникам системы «Ретрокредитинвест» необходимо доплачивать лишь меньшую часть строительной стоимости нового жилья, а иногда и вообще обходиться без доплаты в случае, если рыночная оценка его прежнего жилья будет превышать строительную стоимость нового жилья.
Система не накладывает существенных ограничений на состав участников по их платежеспособности. Однако условием ее использования отдельными семьями является наличие у них хорошего исходного жилья как объекта залога с высокой рыночной стоимостью, гарантирующего при его продаже после завершения строительства покрытие строительных затрат и его процентов за кредиты.
Основное назначение системы «Комбиинвест», аналогично рассмотренной ранее системе «Ретрокредитинвест». Однако в силу того, что данная система рассчитана на худшие стартовые условия участия граждан в улучшении жилищных условий, выражающиеся в более низкой сопоставимой строительной и рыночной цене жилья, которое они способны предоставить в качестве залога под финансирование нового дома или квартиры, эта система включает в себя дополнительные источники финансирования. Такими источниками наряду с кредитом, выдаваемым банком под закладную генеральному заказчику-инвестору, могут быть: а) дотации муниципалитетов и местных администраций семьям, получившим в процессе приватизации жилья дома и квартиры с низкой обеспеченностью общей площадью на одного члена семьи или низкими потребительскими качествами жильяб) личные сбережения членов семьив) материальная помощь предприятий и организаций, заинтересованных в улучшении жилищных условий своих работников.
В отдельных случаях источником для роста инвестирования средств в улучшении жилищных условий могут быть также дополнительные кредиты, полученные генеральным инвестором у банка по поручению гражданинаучастника системы «Комбиинвест» под выданные или дополнительные закладные на земельные участки, дачу, гараж или иную недвижимость, находящуюся в его собственности, с обязательством выплаты процентов по этим кредитам из собственных средств или с обязательством продажи этих объектов залога к моменту получения нового жилья. Все эти особые условия взаимоотношений регулируются генеральным договором с гражданиномучастником системы «Комбиинвест» на основе предоставленных им генеральному заказчику-инвестору закладных, гарантийных писем или документов, подтверждающих платежеспособность.
Система «Заеминвест» не вносит новых или дополнительных элементов в характер и условия взаимоотношений между гражданином, улучшающим жилищные условия, и генеральным заказчиком-инвестором по сравнению с системами «Ретрокредитинвест» и «Комбиинвест». Принципиальные ее отличия от этих систем проявляются на другом уровне — в отношениях, возникающих у генерального заказчика-инвестора по привлечению свободных капиталов под закладные бумаги. Если во всех ранее рассмотренных системах основным источником финансовых средств на новое строительство являлись кредиты банков, выдаваемые под закладные, то система «Заеминвест» в значительной степени повышает роль и независимость самого генерального заказчика-инвестора в кредитно-финансовой сфере. В рамках механизмов, заложенных в основу системы «Заеминвест», это достигается за счет выпуска и размещения структурой, объединяющей на договорной основе региональных коммерческих заказчиков-инвесторов, работающих по системе «Заеминвест», специальных облигаций жилищного займа, обеспеченных закладными на недвижимость из собственного портфеля, не переданного банкам для кредитования по другим системам финансирования. Таким образом, система «Заеминвест» открывает вторичный рынок закладных ценных бумаг, имеющий мобильность и независимость от банковской монополии, а также возможность получения более дешевых инвестиционных ресурсов, не обремененных двойной борьбой за прибыль и двойным налогообложением.
Система «Фьючеринвест» предназначена для обеспечения улучшения жилищных условий тех граждан, которые по каким-либо причинам не хотят связывать себя залогом на принадлежащее им прежнее жилье. И предпочитают профинансировать улучшение своих жилищных условий за счет выручки от фьючерсной продажи этого жилья, оформив через посредническую контору договор купли-продажи с отсрочкой заселения старой квартиры или дома на срок строительства нового жилья.
Возможен также и вариант, согласно которому гражданин, заинтересованный в улучшении жилищных условий, сразу передает генеральному заказчику-инвестору поручение на заключение от его имени фьючерсной сделки и оставляет всю сумму выручки от этой сделки на расчетном счету генерального заказчика-инвестора с правом использования ее на финансирование нового жилища и с окончательными расчетами между ними по фактически произведенными генеральным заказчиком-инвестором расходами.
Система «Сервискредит», в отличие от ранее рассмотренных, нацеленных на прямое улучшение жилищных условий граждан, достигает эту цель косвенным путем за счет создания условий наибольшего благоприятствования для миграции населения. Система «Сервискредит» создает реальную рыночную основу людям, имеющим излишки жилой площади, для отказа от нее в пользу более нуждающихся и таким образом решает ту задачу, которую многократно, но безуспешно пытались решить в стране административным путем. Система особенно привлекательна для тех граждан и семей, которые в силу низкой материальной обеспеченности или по соображениям смены места работы, по национальным причинам или по состоянию здоровья заинтересованы сменить место проживания с заменой более дорогого жилья (лучших потребительских качеств или расположенного в престижных городах и районах) на более дешевое, например, в сельской местности, причем, как правило, не просто сменить жилище путем обмена, как это широко практиковалось и ранее, а одновременно официально получить определенную и иногда очень значительную сумму средств на поддержание своего жизненного уровня на новом месте жительства за счет разницы в рыночной цене старого и нового жилища.
Система «Рентный залог» предназначена для поддержки жизненного уровня одиноких пенсионеров и не является непосредственно инвестиционной. Эта система так же, как и предыдущие, имеет в своей основе механизм ипотеки, нуждающийся во всесторонней апробации и проверке на этапе вхождения России в рынок.
Механизм данной системы несложен и предполагает оформление закладной на принадлежащее одиноким пенсионерам жилье и иную недвижимость в обмен на пожизненную (индексируемую с учетом инфляции) ренту. Система может реализоваться в двух вариантах, а именно: с оформлением рентного залога при пожизненном проживании одиноких пенсионеров в ранее занимаемом доме или квартире или с оформлением договора, предусматривающего переселение (сразу или через определенный срок) престарелых граждан в специальные санатории или дома престарелых со специальным уходом, также входящим в состав пожизненной ренты.
Необходимо отметить, что вышеизложенные системы инвестирования строительства жилья ориентированны на использование собственных средств населения, малообеспеченных слоев населения из-за их неплатежеспособности. Вот поэтому, как правило, в различных регионах разрабатываются наиболее приемлемые схемы строительства жилья с участием кредитов банков, бюджетных ресурсов, средств предприятий, личных взносов граждан, внешних заимствований и т. д.
Инвестиционная модель ипотечного кредитования. Перспективным направлением в инвестировании жилищного строительства является применение инвестиционной модели ипотечного кредитования. Ипотека достаточно широко применяется на Западе, однако в современной ситуации в России необходима разработка вариантов для ее адаптации. В условиях слабости российской финансовой системы на муниципалитет возлагаются функции, позволяющие реализовать варианты ипотеки.
Общая схема программы предполагает что, первоначальные инвестиционные вложения участника программы должны быть не менее 30% общей стоимости дома или квартиры. Муниципалитет на конкурсе под ежегодный объем лимитов ипотечного кредитования определяет уполномоченный ипотечный банк. Банк кредитует участников программы по ставке, с которой он выиграл конкурс.
Муниципалитет участвует в снижении ставки для малообеспеченной части населения. Участник программы, предположительно, получает ее за 5% годовых в рублях. Оставшуюся часть (например, если банк кредитует под 30%, то 25%), компенсируется городским бюджетом. Срок погашения кредитов устанавливается не более пяти лет. Модель ипотечного кредитования (рис. 4).
Широкое применение эта модель получила г. Нижнем Новгороде, и достаточно подробно рассмотрены в работах Обозова С. А. (93).
Инвестиционная программа с применением сертификационной системы. В условиях дефицита бюджетных средств на обеспечение жильем отдельных категорий граждан, имеющих льготное право на его получение, сертификаты являются эффективным инвестиционным инструментом.
Сертификатная система используется в программах по получению жилья различными социальными группами населения. Первые ее пилотные варианты разработаны также в Нижегородской области. Инвестиционная модель обеспечения жильем участников сертификационных программ (рис. 5).
Кредиты предприятий, где работают заемщики.
Состав нуждающихся в улучшении жилищных условий граждан (оговорены ипотечной программой) t.
Ипотечная программа года т.
Кредитная комиссия.
План СЭР города (бюджет развития).
Льготное 20%-ное кредитование работников бюджетной сферы.
Муниципалитет.
Первоначальное инвестиционное вложение (не менее 30% общей стоимости дома или квартиры).
Старая квартира.
Залог (затем продажа).
Конкурс на ежегодный.
Объем лимитов ипотечного кредитования на 5−10 лет.
Уполномоченный ипотечный банк.
Получение ипотечногс кредита.
Компенсация конкурсной процентной ставки — льготная неизменная в течение всего периода погашения ставки.
Муниципальная ипотечная компания.
Покупка квартир у частных частой ш и цов.
Строительство муниципального жилья.
Предоставление заемщику жилья по договору долгосрочной аренды под ипотечные договора и обязательства (выполнил — право собственности).
Рис. 4. Инвестиционная модель ипотечного кредитования.
Исполнение бюджета.
Рис. 5 Инвестиционная схема обеспечения жильем с применением сертификационной системы.
Главное преимущество этой схемы — возможность безналичного взаимозачета, который проводится между муниципалитетом и предприятиями, где работают участники программы, или между муниципалитетом и заказчиком, владеющим сертификатом.
В первом случае администрация на сумму предъявленных сертификатов предоставляет заказчику льготы по налогам в городской бюджет. Во втором случае заказчику на сумму предъявленных сертификатов уменьшается размер единовременного платежа за земельный участок, перечисляемого в фонд развития инженерной инфраструктуры города.
Инвестиционная модель развития города с привлечением внешних инвестиций. Состоит в выделении кредитных ресурсов на обустройство внутренними и инженерными сетями ранее не использовавшихся земельных участков с последующей их продажей частным заказчикам-инвесторам для строительства жилья (рис.6). Апробация этой модели инвестирования в Нижнем Новгороде проведена в рамках программы «Деловая» с привлечением средств Всемирного Банка.
Заемные Возврат займа Инвестиционные долевое.
Рис. 6 Инвестиционная модель развития муниципальных территорий с привлечением внешних инвестиций.
Модель реконструкции исторической части города предусматривает проведение инженерной подготовки территории с целью продажи прав аренды земельных участков под жилищную, социально-культурную и коммерческую застройку с расселением жителей ветхого фонда.
Механизм инвестиционного проекта базируется на взаимовыгодном сотрудничестве муниципалитета и частных инвесторов. При этом муниципалитет самостоятельно расселяет ветхий фонд, строит инженерные коммуникации, а только потом организует конкурс на продажу права долгосрочной аренды на землю под жилищное строительство и реконструкцию частным заказчикам. Схема данной инвестиционной модели (рис. 7).
Осуществление внешнего заимствования.
Рис. 7 Инвестиционная модель реконструкции исторической части города.
Модель расселения ветхого жилого фонда. Данная модель сочетает интересы муниципалитета и частных заказчиков-инвесторов. В соответствии с программой «Ветхий фонд» на свободной площадке строится новый дом, при этом 70% строительства финансируется за счет средств бюджета, а 30% - за счет средств частных заказчиков-инвесторов, расселяющих жильцов из ветхого фонда для освобождения выделенных им участков под застройку. Освобожденные от ветхого фонда участки застраиваются новыми домами, а муниципалитет получает жилье в виде отчислений поступающих от частных заказчиков-инвесторов. Данное жилье реализуется муниципалитетом по рыночным ценам и средства направляются на строительство следующего дома под расселение ветхого фонда (рис. 8).
Рис. 8. Инвестиционная модель расселения ветхого фонда.
Другим, пожалуй, уникальным примером, может служить решение Новосибирской мэрии и Сибирского ипотечного банка по реализации схемы внебюджетного финансирования жилищного строительства с гарантированным предоставлением жилья из муниципального жилого фонда согласно которому, муниципалитет предоставляет для свободной продажи через банк, строящиеся жилые здания Новосибирска, не требуя после строительства возврата части отстроенных площадей.
Схема реализации проекта выглядит следующим образом: мэрия предоставляет в ведение банка все недостроенное жилье Новосибирска. Банк открывает для всех желающих накопительные жилищные счета. Денежные средства вкладчика конвертируются в квадратные метры общей площади выбранной квартиры по средней рыночной стоимости 12 жилья в Новосибирске на момент зачисления вклада. При накоплении на счете требуемого количества метров вкладчику предоставляется в собственность жилье с характеристиками, оговоренными при заключении жилищно-накопительного договора.
По нашему мнению, подобное участие муниципалитета, выделяющего недостроенное муниципальное жилье на нужды горожан, является беспрецедентным для российских условий. А для банка привлечение средств населения на долговременной основе одновременно является наиболее дешевой формой кредитных ресурсов. У вкладчика появляется реальная возможность «играть» на рынке недвижимости Новосибирска. В данном случае проект предоставляется весьма реальным, обещающим быть выгодным как для банка, так и для вкладчика. В настоящее время ввод жилья в Новосибирске благодаря этому вырос и составил 138% по сравнению с 1997 годом.
Кроме непосредственного финансирования жилищного строительства за счет средств населения на рынке недвижимости активно формируется и институт залога недвижимости.
Схемы кредитования жилья с использованием элементов ипотеки используются в г. Сарове и г. Городце Нижегородской области. По основным признакам их можно разбить на три типа: кредитование через ипотечный банк, денежный заем через некоммерческую организацию (в г. Сарове — Фонд социального развития), продажа жилья в рассрочку. Схема финансовых потоков кредитования строительства и приобретения жилья в г. Сарове (рис. 9), а в г. Городце (рис.10).
Рис. 9 Схема финансовых потоков кредитования строительства и приобретения жилья г. Сарова.
Гарант проплаты.
Рис. 10 Схема ипотечного кредитования физических лиц на строительство жилья в Городецком районе.
Обобщенно программы, схемы и модели инвестирования жилищного строительства, действующие в России можно представить в виде таблицы.
Заключение
.
Исследование тенденций развития рынка жилья свидетельствует о целесообразности поиска дополнительных источников финансирования жилищного строительства и создания в каждом городе специфического механизма решения проблем в рамках жилищной политики.
Основной особенностью современного этапа реализации жилищной политики должно быть комплексное решение проблемы обеспечения населения жильем с решением приоритетных социальных задач города.
Снижение объемов жилищного строительства в период реформирования экономики России объясняется в значительной степени недостаточной эффективностью системы по привлечению инвестиций в жилищный сектор и отсутствием действенного механизма организации финансирования конкретных инвестиционно-строительных проектов в условиях меняющейся конъюнктуры рынка. В этой связи проведенное в диссертации исследование схем организации финансирования жилищного строительства и обоснование наиболее эффективных методов его организации, разработка механизма рационального использования средств при реализации инвестиционно-строительных проектов служат улучшению инвестиционного климата в строительной сфере и, в конечном итоге, разрешению жилищной проблемы.
Это подтверждено исследованием кризисных явлений и тенденций в современном жилищном строительстве, основных проблем жилищной политики в России, проведенных автором в работе.
Основной причиной неудовлетворительного реформирования жилищной сферы является отсутствие комплексности и полноты понимания действий во всех составляющих жилищного сектора, включая вопросы привлечения инвестиций и использования внебюджетных и заемных средств, для активизации жилищного строительства в современных условиях.
В качестве основных выводов считаем необходимым отметить следующие:
1. Состояние жилищного фонда в Воронежской области, в России в целом вызывает серьезную озабоченность. Высокий износ жилья, особенно крупнопанельного 60−70-х годов постройки, ветхого и неблагоустроенного жилья за годы экономических реформ резко ухудшили жилищные условия миллионам семей, проживающих в них. В работе выявлены основные тенденции в развитии жилого фонда, его количественных и качественных изменений, обеспеченности жильем населения РФ и Воронежской области в условиях инвестиционного кризиса.
2. Анализ существующих программ, многообразных схем, моделей инвестирования дает основание утверждать, что в ряде городов объем жилищного строительства за последние 3−4 года из года в год возрастал. Это свидетельствует о значительных неиспользованных резервах в жилищном строительстве. Разнообразные модели сочетания интересов инвесторов (г. Москва, г. Санкт-Петербург, г. Нижний Новгород, г. Саров, г. Городец и др.) позволили реализовать ряд крупных жилищных программ по сносу ветхого жилья, застройке центров городов, реконструкции и благоустройству микрорайонов. Автором диссертации установлены позитивные и негативные особенности существующих схем и моделей инвестирования и предложены рациональные в условиях конкретной застройки жилых микрорайонов крупных городов.
3. Было установлено, что на современном этапе осуществления экономической реформы наблюдается тенденция изменения структуры источников финансирования строительства жилья в сторону значительного уменьшения бюджетных средств, вызванного дефицитом бюджетных источников. Но, утратив в условиях бюджетного кризиса роль инвестора на рынке жилья, государство, тем не менее, частично оставило за собой функции управления и регулирования. Основными направлениями государственного регулирования инвестиционного процесса в жилищной сфере должны стать стимулирование накопления и создание благоприятного климата для инвестиций, содействие эффективности инвестиций, увеличение объемов государственных инвестиций.
4. Схема ипотечного кредитования, как наиболее перспективная для Российских условий, должна быть адаптирована по срокам выдачи кредитов, размерам первоначальных взносов и процедуре передачи прав собственности на жилье конечному потребителю.
5. Оценка специфики муниципальных рынков жилья, свидетельствует о том, что привлечение инвестиций в жилищное строительство может быть обеспечено путем применения использования комбинаций схем долевого строительства и элементов ипотечного кредитования, как наиболее перспективных для Российских условий, по уровню платежеспособности и уровню подготовленности нормативно-правовой базы.
6. Анализ платежеспособного спроса показал неспособность большей части населения решать жилищную проблему самостоятельно. В работе предложены основные пути повышения инвестиционной активности рыночных институтов в формировании новых источников финансирования жилищного строительства, главным образом через развитие ипотеки.
7. Разработан механизм финансирования жилищного строительства, способствующий формированию муниципального рынка жилья. Предложенный механизм жилищного строительства, позволит аккумулировать финансовые средства в целевом направлении и применять комбинированные источники финансирования, как бюджетные, так и внебюджетные.
8. Аккумуляция различных источников финансирования жилищного строительства и их целевое использование может быть обеспечено посредством создания в городе экономического механизма взаимодействия участников рынка жилья и создание ипотечно-жилищной Корпорации.
9. Проведены маркетинговые исследования влияния различных факторов на формирование цен на жилье. Определены количественные и качественные параметры, приоритетные элементы сравнения (масштаб города, структура и состояние жилого фонда, местоположение, тип планировки, материал стен, этаж и т. д.), предложена система ценового зонирования городского жилья и определение рыночной цены квартир.
10. На основе предложенной методологии разработан инвестиционный жилищный проект застройки микрорайона в центре г. Воронежа и схема проектного управления. Практические расчеты по этому проекту с использованием схем долевого строительства и элементов ипотечного кредитования подтвердили жизнеспособность и эффективность предлагаемого экономического механизма взаимодействия участников рынка жилья.
Выполненная в результате диссертационного исследования работа позволила реализовать главную цель исследования: разработка организационно-экономического механизма регулирования инвестиционных потоков на муниципальном рынке жилья. Результаты диссертационного исследования могут быть использованы городскими органами власти при формировании жилищной политики и создании программ по привлечению инвестиций в жилищную сферу.
Для повышения эффективности функционирования предлагаемого механизма целесообразно дальнейшее совершенствование методической базы разработка программ субсидированных процентных ставок, применение поручительств бюджета для развития кредитования и субсидирования конечных потребителей жилья. А также действий органов местного управления по привлечению заемных средств.
Проведение теоретических, методических и прикладных исследований по указанным направлениям будут способствовать формированию эффективно работающего рынка нового жилищного строительства, что окажет заметное влияние на оздоровление ситуации в инвестиционно-строительной сфере.
