Методы анализа и прогнозирования развития рынка офисной недвижимости в мегаполисе

Актуальность исследования.

Важное место рынка офисной недвижимости в экономике страны основывается как на его функции поддержки деятельности субъектов экономических отношений, так и на его эффективности как инвестиционного актива и, следовательно, привлекательности как объекта предпринимательской деятельности.

Рынок офисной недвижимости является своеобразным индикатором уровня деловой активности в мегаполисе и одним из основных секторов инвестиционной активности. Наибольшее влияние на показатели и тенденции уровня развития офисного рынка в мегаполисе оказывает крупноформатная офисная недвижимость, которая является наиболее эффективным вариантом использования ограниченных земельных ресурсов в целях создания и развития соответствующего сегмента рынка.

В качестве важной предпосылки можно отметить относительно короткий срок функционирования рынка офисной недвижимости в России и его малое географическое распространение по сравнению с другими сегментами (например, жилой и торговой), что проявляется в его недостаточной изученности и развитости.

Значимость рынка офисной недвижимости создает необходимость для осуществления его постоянного комплексного анализа и прогнозирования.

Рынок офисной недвижимости с одной стороны обладает мультипликативным воздействием на развитие мегаполиса, а с другой стороны сам подвержен влиянию макроэкономических факторов, что усиливает значимость понимания соответствующих процессов.

Поэтому формирование методологической базы анализа и прогнозирования развития рынка офисной недвижимости как одной из подсистем экономики мегаполиса, оказывающей значительное влияние на различные ее сферы, является актуальным и практически значимым.

Цель и задачи исследования

.

Цель настоящего исследования состоит в том, чтобы, опираясь на результаты изучения процессов формирования и развития рынка офисной недвижимости в мегаполисе, усовершенствовать методы его анализа и прогнозирования.

В соответствие с целью исследования в диссертационной работе ставятся следующие задачи:

• Исследовать актуальные проблемы анализа и прогнозирования развития рынка офисной недвижимости в мегаполисе, изучить существующую методическую базу анализа и прогнозирования, выявить недостатки существующих методов.

• На основании выявленных проблем определить основные направления совершенствования существующей методической базы анализа и прогнозирования развития рынка офисной недвижимости.

• Сформировать методическую структуру процесса анализа и прогнозирования рынка офисной недвижимости, учитывающую выявленные недостатки существующих методов и позволяющие выполнять исследовательские задачи в условиях недостаточного информационного обеспечения.

• Разработать классификацию офисного рынка, которая будет являться инструментом его анализа и учитывать особенности крупноформатной офисной недвижимости мегаполиса.

• Разработать модель распределения спроса на офисную недвижимость внутри мегаполиса, учитывающую особенности территориального развития рынка недвижимости.

• Исследовать макроэкономические показатели, имеющие наибольшее влияние на рынок недвижимости, определить направление и значимость их воздействия.

• Построить пространственную модель рынка офисной недвижимости в мегаполисе на основе использования географических информационных систем.

• Провести экспериментальные расчеты на основе предлагаемых методов и показать результативность их применения на практике.

Предметом исследования является совокупность теоретических, методических и практических вопросов, связанных с процессами, происходящими на рынке офисной недвижимости в мегаполисе.

Объектом исследования является рынок офисной недвижимости Санкт-Петербурга. При этом основное внимание уделяется рынку крупноформатной офисной недвижимости, который оказывает наибольшее воздействие на формирование и развитие исследуемого сегмента рынка.

Степень разработанности проблемы.

В российской экономической литературе с начала 90-х годов прошлого века стало уделяться значительное внимание исследованию процессов, происходящих на рынке недвижимости. Основы анализа и прогнозирования рынка недвижимости рассматриваются в работах таких авторов, как: Л. П. Белых, Э. Р. Бугулов, Н. В. Васильева, Т. В. Власова, С. Н. Волков, В. А. Горемыкин, В. В. Григорьев, Л. М. Каплан, Н. В. Комарова, С. Н. Максимов, Ю. В. Пашкус, В. И. Ресин, Э. М. Соколовская, Смирнова И. В., Г. М. Стерник, Е. И. Тарасевич.

Различным аспектам рынка недвижимости в современной российской экономике посвящены работы Е. Б. Ардемасова, И. Т. Балабанова, Л. П. Белых, В. В. Бузырева, С. В. Грибовского, Б. Д. Новикова, Е. В. Песоцкой, Е.И. Тарасе-вича, Николаса Ордуэя (Nicholas Ordway), Джека Фридмана (Jack P. Friedman), Генри С. Харрисона (Henry S. Harrison).

Ричард Пейзер (Peiser, Richard В.) и Анна Фрей (Anne В. Frej) рассматривают процесс анализа рынка как составляющую процесса девелопмента.

Таким образом, работа в равной степени опирается на исследования как отечественных, так и зарубежных специалистов.

Теоретической и методической основой исследования послужили труды отечественных и зарубежных экономистов по проблемам анализа и прогнозирования рынка недвижимости. Методологическую основу исследования составляет системный подход к рынку офисной недвижимости мегаполиса как к объекту анализа и прогнозирования. В работе применялись методы сравнительного экономического анализа, статистические методы, методы маркетинговых исследований, графические методы.

Нормативно-правовой базой исследования являются федеральные законы и кодифицированные акты Российской Федерации, законы субъектов Российской Федерации и другие нормативно-правовые акты.

Информационную базу исследования составляют данные, характеризующие состояние и тенденции мирового рынка недвижимости, рынка недвижимости России и ее мегаполисовстатистические материалы и аналитические обзоры, опубликованные в литературных источниках и в информационных сетях.

Научная новизна.

1. Уточнены терминологические основы анализа рынка недвижимости: уточнено понятие «рынок офисной недвижимости» с учетом специфики мегаполиса, введено понятие «крупноформатная офисная недвижимость» как формообразующий элемент исследуемого сегмента рынка.

2. Выявлены проблемы анализа и прогнозирования рынка офисной недвижимости, обусловленные его низким уровнем развития и недостатком информационного обеспечения в российских мегаполисах, показывающие необходимость совершенствования соответствующего научного обеспечения.

3. На основе исследования различных этапов анализа и прогнозирования рынка офисной недвижимости во взаимосвязи с внешними информационными ресурсами, разработана структура процесса анализа и прогнозирования рынка офисной недвижимости в мегаполисе, позволяющая организовать соответствующие процессы на федеральном, региональном или корпоративном уровне.

4. На основе предложенных принципов построения, разработана классификация крупноформатной офисной недвижимости, учитывающая особенности развития рынка офисной недвижимости мегаполиса, предназначенная для использована в качестве инструмента анализа и прогнозирования.

5. Разработана модель территориального распределения спроса на офисную недвижимость внутри мегаполиса, позволяющая определить наиболее перспективные зоны развития, оценить соответствие характеристик местоположения конкретных объектов недвижимости с потребностями рынка.

6. На основе комплексного исследования показателей макроэкономики, имеющих наибольшее влияние на рынок недвижимости мегаполиса, разработана матрица направлений и значимости их воздействия на различные сегменты рынка недвижимости, позволяющая прогнозировать развитие рынка недвижимости на основании динамики их значений.

7. Построена пространственная модель рынка офисной недвижимости в мегаполисе на основе использования географических информационных систем, позволяющая определять наиболее привлекательные для развития зоны, обеспечивающие наибольшую доходность объектов офисной недвижимости.

8. С использованием предлагаемых методов проведен комплексный анализ и прогнозирование развития рынка офисной недвижимости для условий российского мегаполиса, выявлены основные тенденции спроса и предложения, построены качественные и количественные прогнозы его развития.

Теоретическая значимость исследования состоит в разработанных методах анализа и прогнозирования рынка офисной недвижимости мегаполиса: разработанном алгоритме процесса анализа рынка офисной недвижимости, матрицы воздействий показателей макроэкономики на различные сегменты рынка недвижимости.

Практическая значимость работы заключается в том, что предложенная классификация офисной недвижимости, модель географического распределения спроса в мегаполисе, результаты комплексного анализа и прогнозирования рынка офисной недвижимости могут быть использованы в хозяйственной практике, в частности, для принятия решений о развитии предпринимательской деятельности на рынке недвижимости российских мегаполисовпри разработке и внедрении региональных программ развития рынков недвижимости.

Предложенные методы анализа рынка недвижимости также могут быть использованы при разработке, оценке и осуществлении концепций управления и развития объектов недвижимости, инвестиционных проектов и программ целевого финансирования.

Основные результаты исследования докладывались автором на научной конференции «Актуальные проблемы управления экономикой региона» (2007 г.), проведенной в СПбГИЭУ.

Основные теоретические выводы, сделанные в ходе исследования, могут быть использованы в курсах «Экономика недвижимости», «Анализ и прогнозирование состояния рынков недвижимости».

По теме диссертации опубликовано 7 научных статей общим объемом 1,55 п.л.

Объем и структура работы.

Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения и списка использованной литературы. Объем диссертации состоит из 149 страниц машинописного текста, содержит 34 рисунка и 23 таблицы.

Список литературы

включает 108 наименований.

Выводы по Главе 3.

По итогам экспериментального применения предлагаемых методов и моделей были выявлены следующие основные тенденции развития офисного рынка Санкт-Петербурга:

• Основные показатели, характеризующие рынок офисной недвижимости демонстрируют его высокую активность.

• В структуре общего предложения на рынке аренды офисов доля крупноформатной недвижимости постоянно растет и составляет около 33%.

• Применение пространственного анализа обозначило тенденцию децентрализации офисных объектов: класс «А» — в привлекательные промышленные зоны исторического центра и прилегающие к нему территории, класс «В» — заполнение «промышленного пояса», выход на линии и центры активности периферийных территорий.

• Анализ спроса на рынке показал, что в настоящее время доля свободных площадей по качественной офисной недвижимости составляет в среднем 5%, заполняемость многих объектов близка к 100%, что указывает на наличие дефицита предложения.

• По результатам ценового моделирования рынка можно сделать вывод, что арендные ставки на качественные офисные помещения значительно превышают уровень Восточной Европы и демонстрируют ежегодный рост, однако прослеживается тенденция к замедлению темпов их роста. На основе результатов полученных по итогам анализа, а также с учетом выявленных тенденций макроэкономического развития и характера их влияния на рынок офисной недвижимости Санкт-Петербурга были сформированы следующие прогнозы:

• В ближайшие годы ожидается значительный рост темпов ввода качественной офисной недвижимости, произойдет соответствующий рост конкуренции. Отмечено увеличение размеров проектов, увеличение числа многофункциональных проектов, появление высотных объектов. Прогнозируется рост качества проектов офисной недвижимости.

• Объем спроса на рынке будет продолжать расти и останется не полностью удовлетворенным новым предложением в ближайшие 3−4 года. Качественный анализ спроса дает основания прогнозировать повышение требований к качественным характеристикам офисной недвижимости и увеличивается среднего размера арендуемого офиса.

• Сравнительный расчет прогнозируемых показателей спроса и предложения позволяет сделать вывод о перспективной стабилизации рыночных арендных ставок через 3−5 лет, обусловленной значительным увеличением роста объемов предложения на рынке.

В результате апробации предлагаемых методов на примере Санкт-Петербурга можно сделать вывод, что они в значительной степени соответствуют состоянию информационного обеспечения рынка офисной недвижимости и способны обеспечить практически значимые результаты анализа и прогнозирования его развития.

Заключение

.

На основе проведенного исследования можно сформулировать следующие основные выводы.

Рынок недвижимости объединяет в себе большое количество взаимосвязанных процессов, сопряженных с распределением прав на недвижимое имущество, а также созданием и управлением объектами недвижимости.

В процессе исследования понятийного аппарата рынков недвижимости было выявлено значительное многообразие подходов к определению понятий «недвижимость» и «рынок недвижимости». Однако в научной литературе отсутствуют формулировки более частных понятий, сегментов рынка недвижимости и т. п. Учитывая необходимость определения соответствующих понятий в целях анализа и прогнозирования развития рынка офисной недвижимости, были сформулированы определения понятий «крупноформатная офисная недвижимость», «рынок офисной недвижимости».

В то же время по результатам анализа методологической базы исследований были выявлены проблемы научного обеспечения процессов анализа и прогнозирования развития рынка недвижимости в мегаполисе, заключающиеся в отсутствии современной классификации, соответствующей текущему уровню развития рынка, недостаточном информационном и научном обеспечении процесса анализа и прогнозирования. В результате исследования выявленных проблем был отмечен недостаток методов и инструментов, позволяющих эффективно проводить анализ и прогнозирование развития рынка офисной недвижимости в мегаполисе.

Исходя из этого, была отмечена потребность совершенствования существующих и создания новых методов и инструментов анализа и прогнозирования рынка офисной недвижимости в мегаполисе, таких как классификация офисной недвижимости соответствующая рынку, находящемуся на этапе его активного развития, модель географического распределения спроса на офисную недвижимость, модель ценового распределения на рынке офисной недвижимости, метод оценки влияния макроэкономических процессов на рынок офисной недвижимости в мегаполисе.

Далее в работе были предприняты попытки разработки методов и инструментов анализа и прогнозирования развития рынка офисной недвижимости мегаполиса, которые позволили бы преодолеть выявленные проблемы.

Анализ преимуществ и недостатков всех используемых на рынках российских мегаполисов вариантов классификаций крупноформатной офисной недвижимости показал, что разрабатываемую классификацию необходимо строить на основе ряда принципов, таких как: полнота и объективность критериев, адаптация по признаку местоположения, простота применения, наличие групп обязательных и необязательных требований и др. На основе сформулированных принципов была разработана классификация крупноформатной офисной недвижимости мегаполиса с активно развивающимся рынком.

В соответствии со сформулированными проблемами методического обеспечения анализа и прогнозирования офисного рынка в мегаполисе была разработана модель пространственного распределения спроса на рынке офисной недвижимости. Модель основана на ряде коэффициентов установленных для различных критериев оценки местоположения офисной недвижимости, учитывающих специфику российских мегаполисов. Предложенная модель позволяет рассчитать уровень локального спроса, который будет направлен на поглощение конкретного объекта или группы объектов офисной недвижимости, обладающих определенными характеристиками местоположения.

С учетом выявленных проблем анализа и прогнозирования рынка офисной недвижимости, на основании использования географических информационных систем в части построения глобальных поверхностей отображения была разработана модель и построено графическое отображение ценового распределения на рынке офисной недвижимости. Разработанная модель может быть использована при проведении маркетинговых исследований различными участниками рынка недвижимости в коммерческих целях. Полученные результаты должны учитываться инвесторами при оценке местоположения рассматриваемого проекта или собственниками объектов для разработки оптимальной маркетинговой стратегии.

На основании исследования взаимодействия макроэкономических процессов и рынка недвижимости мегаполиса были выявлены две основные группы факторов, оказывающих существенное воздействие на изменение спроса на офисную недвижимость: социально-экономического характера и инфраструктурные. Была сформирована матрица, показывающая направление и характер влияния различных факторов на рынок офисной недвижимости.

Далее была осуществлена проверка применимости разработанных методов на основе экспериментальных расчетов, проведенных в третьей главе исследования. Разработанные методы и модели дали возможность более полно проводить анализ и прогнозирование развития рынка офисной недвижимости в мегаполисе в условиях информационной закрытости и высокой степени неопределенности.

Данный тезис был подтвержден в результате практического применения предлагаемых методов и моделей в процессе проведения анализа и прогнозирования развития рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга как второго по величине российского мегаполиса.

Результаты использования предлагаемых методов и моделей показали хорошую применимость в целях определения основных показателей предложения, спроса и ценовой структуры рынка, а также прогнозирования их будущих значений.

По итогам экспериментальных расчетов по предлагаемым методам на примере Санкт-Петербурга был сделан вывод, что они в значительной степени соответствуют состоянию информационного обеспечения рынка офисной недвижимости и способны обеспечить практически значимые результаты анализа и прогнозирования его развития.

В качестве дальнейших направлений исследований по рассмотренной теме можно выделить формирование модели перспективного развития рынка недвижимости на основе анализа и прогнозирования его жизненного цикла, позволяющей определять временные диапазоны его основных этапов, совершенствование методов количественного анализа и прогнозирования объема спроса на рынке недвижимости, построение системы сбора, анализа и распределения информации о процессах происходящих на рынке недвижимости в целях преодоления информационной неопределенности.