При переводе жилищного сектора на рельсы рыночной экономики ключевая функция отводится созданию эффективной системы финансирования жилищного строительства. До начала перестроечного процесса финансирование жилищного строительства велось централизованным путем: основными источниками пополнения жилищного фонда страны являлись государственное жилищное строительство и строительство жилья предприятиями и организациями, кооперативное и индивидуальное строительство играло лишь вспомогательную роль. В настоящее время подход изменился: уже сейчас население, за исключением отдельных социальных групп, само должно заботиться о покупке жилья. Это является единственной, реальной возможностью улучшения жилищных условий для большинства граждан.
Ипотечное кредитование является не только способом улучшения жилищных условий населения, но и оказывает большое влияние на экономическую ситуацию в стране в целом.
В результате августовского кризиса 1998 года в России произошло значительное снижение объемов инвестиционных вложений в различные отрасли народного хозяйства. Инвестиции, которые осуществляются в настоящее время, носят преимущественно краткосрочный характер. Необходимым условием экономического подъема в России является формирование рынка долг осрочных вложений в реальный сектор. Аккумуляция денежных ресурсов, находящихся на руках у населения, создание стимула дли накопления сбережений, а также их последующего инвестирования в дальнейшемвозможно только при условии создания в стране финансовой системы для долгосрочных инвестиций, каковой является система финансирования жилищного строительства1.
В условиях экономической нестабильности и снижения активности фондового рынка, недвижимость остается одним из наиболее привлекательных направлений инвестирования.
Решение жилищной проблемы в стране в настоящее время является одной из первоочередных задач. По данным статистики, в среднем на душу населения.
О О в России приходится 18,2 м жилой площади в городской и 18,9 м в сельской местности. Этот показатель по уровню намного уступает странам с развитой рыночной экономикой.
В таблице 1 (см. Приложение 1) приводятся статистические данные по наличию жилой площади на душу населения в России за период с 1980 до 2000 года. В таблице 2 (см. Приложение 1) для сравнения приводятся данные по наличию жилой площади на душу населения в странах с развитой рыночной экономикой. По качеству жилья Россия также намного уступает экономически развитым странам. На сегодняшний день в России, только по официальным данным, нуждаются в жилье около 6,3 млн. домохозяйств2, неофициальные данные еще выше.
Развитию ипотечного кредитования в России придается в настоящее время ключевое значение. В доказательство этого факта можно привести следующие примеры:
— определение первоочередного значения развития ипотечного кредитования жилищного строительства, как одного из мощных рычагов взаимодействия с реальным сектором экономики, принято на девятом Международном Банковском Конгрессе, проводившемся в 2000 году;
1 Значимость формирования такой системы во всех развивающихся странах и странах с переходной экономикой была сформулирована Организацией объединенных наций. «United Nations Centre for Human Settlements» (1990 а), стр. 6.
2 Те, кто стоят на очереди на бесплатное получение жилья. Неофициальные данные, следовательно, еще выше: по данным РосБизнесКонсалтинг: http: www.rbc.ru/review/rbccominent, 26.04.2001.
— Президент РФ Владимир Путин в начале 2002 года также заявил в своем ежегодном Послании Федеральному Собранию о первоочередном значении ипотечного жилищного кредитования.
Поддержка государством развития ипотечного жилищного кредитования является одной из основных предпосылок достижения реальною экономического роста в стране. Еще во времена Великой депрессии 30-х годов в США активное развитие с помощью государства национальной системы ипотечного жилищного кредитования являлось одним из способов оздоровления экономики.
Ипотечное кредитное дело различно по своей структуре в отдельных странах. По принципу рефинансирования ипотечных кредитов различают двухуровневую и одноуровневую мидель иио"счно* о креди i ааан ия. Двухуровневая модель широко используется в Америке.
В России проводились попытки внедрения системы ипотечного кредитования, но американской модели, по они не имели должного результата. Органичной, эффективно функционирующей системы, отвечающей требованиям сегодняшнего дня, пока не создано. Существующие. методы финансирования жилищного строительства не отвечают требованиям рынка, и их применение носит достаточно узкий характер. Объем выданных на сегодняшний день ипотечных кредитов является очень незначительным, в то время как, например, в США невыплаченная задолженность по ипотечным кредитам составляет 66% ВВП, в Германии 35% ВВП, в Венгрии, Польше, Словении, Чехии- 1−2% ВВП3.
Одноуровневая модель ипотечного кредитования уже на протяжении долгого времени применяется в ряде западноевропейских стран, в том числе и в Германии. В основе одноуровневой модели лежит принцип рефинансирования кредитов посредством эмиссии долгосрочных долговых обязательств, именуемых ипотечными облигациями. Эта система за последние годы успешно зарекомендовала себя в странах с переходной экономикой: Чехии, Словакии, Венгрии, Польше Подобного рода модель ипотечного кредитования применялась и в дореволюционной России. Таким образом, уже существуют определенные предпосылки для возрождения и внедрения механизма финансирования жилищного строительства подобного рода.
В этой связи автор считает целесообразным рассмотреть механизмы привлечения инвестиций в жилищное строительство по немецкой модели и изучить возможность их использования на российском рынке, включая ипотечное кредитование и другие альтернативные методы по финансированию жилищного строительства, какими являются, например кассы стройсбережений. При этом эти методы финансирования жилищного строительства не только конкурируют между собой, но и дополняют друг друга.
Развитие финансирования жилищного строительства в России затруднено такими факторами, как высокий уровень инфляции и его непредсказуемость, отсутствие достаточной законодательно-правовой базы, утраченное доверие населения, неразвитость рынка капитала, отсутствие развитого рынка недвижимости, а также другими факторами.
В связи с этим в работе большое внимание уделяется проблемам финансирования жилищного строительства в условиях инфляции, изучению вопросов регулирования и контроля рынка жилищного кредитования, практики субсидирования жилищного строительства для увеличения притока инвестиций в жилищное строительство.
Степень разработанности проблемы. Проблемы финансирования жилищного строительства, особенности и пути их реального применения на практике, как в России, так и за рубежом, широко освещались российскими и зарубежными авторами: Алексеевым В. А., Жигуновым И. В., Ужеговым, А Н., Копейкиным А., Логиновым М. П., Таранковым ВН., Старинским В. М.,.
Вишневским А.А., Емом Н. Б., Минцем В., Саксом Д., Енкисом В., Лассеном Т., Лауксом X., Надлером В., Кюне-Бюнинг Л., Штиглицем Ж., Штокером О. и другими.
Несмотря на то, что проблема ипотечного кредитования в России за последние годы подлежала широкому обсуждению, до настоящего времени нет четкого решения по выбору системы ипотечного кредитования, которая являлась бы подходящей для России. В отечественной литературе преобладает мнение, что для России является наиболее приемлемой система ипотечного кредитования по американской модели, однако, реальных результатов по ее внедрению получено не было.
Рынок ипотечного кредитования в России на настоящий момент не сложился. Объем предоставленных ипотечных кредитов является очень незначительным. Отдельные регионы России, сталкиваясь с проблемами по осуществлению ипотечного кредитования на основе американской модели, пытаются выйти из создавшегося положения путем изобретения своих моделей финансирования жилищного строительства.
В связи с этим, в России нет единого эффективно работающего механизма предоставления ипотечных кредитов, пользующегося доверием у населения.
Поэтому, целью данного исследования является анализ современного состояния рынка финансирования жилищного строительства и разработка теоретических и практических рекомендаций по формированию целостной органичной системы финансирования жилищного строительства. При этом, автор считает целесообразным рассмотрение многолетнего опыта Германии в этой области.
В работе поставлены следующие задачи:
— выявить природу и сущность инвестирования в жилищное строительство, определить его экономическую значимость;
— сформулировать исторические предпосылки для развития системы ипотечного кредитования в современной России;
— разработать предложения по решению проблемы преодоления эффекта инфляции при финансировании жилищного строительства;
— изучить формы и методы финансирования жилищного строительства, применяемые в настоящий момент в России и дать оценку их эффективности;
— проанализировать состояние имеющейся в России законодательно-правовой базы в области ипотечного кредитования и внести ряд предложений в отношении ее совершенствования;
— рассмотреть формы и методы ипотечного кредитования, используемые в Германии, оценить применимость данных методов по отношению к российскому рынку.
Предметом исследования данной работы являются отношения, возникающие в процессе финансирования жилищного строительства. Особое внимание при этом уделяется выработке механизмов осуществления финансирования жилищного строительства в условиях инфляции, развитию инфраструктуры, необходимой для эффективного осуществления финансирования жилищного строительства.
Объектом исследования являются инвестиции в жилищное строительство, а также методы финансирования жилищного строительства, применяемые в настоящее время в России и Германии.
Теоретические и методологические основы неследования. В процессе работы над диссертацией использовались труды российских и зарубежных ученых, специализирующихся в области ипотечного кредитования и других методов финансирования жилищного строительства.
В процессе исследования были изучены монографические и статистические материалы, данные международных организаций, материалы периодической печати, законодательные акты, соответствующие нормативные документы Российской Федерации и Федеративной Республики Германии.
В процессе исследования применялись такие методы исследования, как-сравнительный, логический, системный и исторический анализ, сопоставление, обобщение, синтез и другие методы изучения сущности явлений.
Достоверность и научная новизна полученных результатов. Достоверность полученных результатов обеспечивается репутацией зарубежных и российских организаций, оказавших поддержку в проведении настоящего исследования, таких как ЗАО «Балтийский Банк» в г. Санкт-Петербурге, Агентство по ипотечному кредитованию в г. Санкт-Петербурге^ Ипотечный Банк &bdquo-Вюстенрот" в городе Людвигсбурге, «Союз немецких ипотечных банков» в г. Берлине, а также компетентностью научных и периодических изданий, использовавшихся в процессе написания диссертации.
Научная новшна исследования заключается в следующем:
В работе проведен комплексный анализ финансирования жилищного строительства в России и разработан ряд предложений по его развитию. При этом рассматривается возможность применения в России немецкого опыта в данной области. До сих пор в отечественной и зарубежной литературе нет детального анализа данной проблемы. Данное исследование вносит определенный вклад в развитие системы знаний о механизмах организации финансирования жилищного строительства в Германии, его классификации, а также оценивает возможности применения данной модели в России, с учетом специфики российского рынка.
В процессе исследования получены следующие научные результаты: проведен анализ действующей в настоящее время системы финансирования жилищного строительства в России, выявлены недостатки и разработан ряд предложений по ее улучшению;
— сформулированы исторические предпосылки для развития системы ипотечного кредитования в современной России;
— дан ряд предложений, направленных на преодоление эффекта инфляции при финансировании жилищног о строительства;
— представлены и проанализированы модели финансирования жилищного строительства, использующиеся в западных странах, преимущественно на примере Германии, и дана оценка возможности их применения в Российской Федерации;
— выработаны предложения по разработке механизма рефинансирования ипотечных кредитов и обеспечению высокой надежности ипотечных ценных бумаг.
Апробация работы. Проблемы финансирования жилищного строительства были изучены автором на практике в процессе прохождения стажировки в ипотечном Банке «Вюстенрот» в Германии. Отдельные положения работы были опубликованы.
Предложения, изложенные в работе, могут быть применены в ходе осуществления финансирования жилищного строительства в России. Отдельные организации, занимающиеся финансированием жилищного строительства, проявили интерес к данному исследованию. Среди них немецкий ипотечный банк «Вюстенрот», касса стройсбережений «Швабиш Халл» и австрийский банк «Райфейзен».
Общий вывод:
После рассмотрения различных моделей, которые позволяют сгладить влияние инфляции в процессе осуществления ипотечного кредитования, наиболее применимой в условиях России, по мнению автора, является «Модель уровня цен».
Однако в условиях относительной ценовой нестабильности в отношении реальных товаров (продуктов потребления, объектов недвижимости) представляется целесообразным производить индексацию кредитного долга, опираясь на изменение курса одной из стабильных валют.
Такой подход при использовании в России позволит минимизировать риски кредитодателя по предоставлению ипотечных кредитов.
Для того, чтобы снизить инфляционные риски инвесторов по инвестициям в ипотечные ценные бумаги, в условиях России представляется возможным выпуск индексных ипотечных облигаций по образцу «датской модели».
Для того, чтобы сделать эти облигации приемлемыми для обращения, существует необходимость определения их стоимости в любое время. Это может быть осуществлено следующим образом: номинальная стоимость облигации, которая отпечатана на бумаге, умножается на индекс инфляции, который фиксируется ежедневно на основании данных Центрального банка и должен быть опубликован в средствах массовой информации86.
Такой механизм позволит аккумулировать средства, которые будут использоваться для выдачи ипотечных кредитов. Преимуществами таких облигаций будут являться: надежность, высокая ликвидность, независимость от уровня инфляции. Сочетание двух вышеизложенных методов позволит сбалансировать пассивные и активные операции ипотечного банка, защитив их от влияния инфляции.
86 David. С-Н. 1984. Heft 16.
Indcxfinanzienmg als Wohnungsbaufinanzierungsinstnimcnt in Dancmark, in:
S. 517−520.
Der langfristige Krcdit.
3.5 Опыт России в области финансирования жилищного строительства ,.
Как уже упоминалось выше, к началу экономических реформ в России отсутствовал рыночный механизм, предполагающий самостоятельное участие населения в решении жилищной проблемы. Свободный рынок жилья практически отсутствовал, долгосрочные кредиты населению составляли незначительную долю в общем объеме финансирования жилья и предоставлялись в основном индивидуальным застройщикам, жилищностроительным и жилищным кооперативам на строительство нового, а не на покупку' готового жилья.
Меры по привлечению средств населения на строительство жилья принимались еще во времена существования СССР. Подтверждением этого факта является осуществление индивидуального жилищного строительства за счет средств застройщика и строительства жилья жилищно-строительными кооперативами с привлечением средств государства и населения. Постановлением СМ РСФСР от 9 июля 1959 года № 1184 «О мерах по содействию коллективному строительству многоквартирных и одноквартирных, индивидуальных жилых домов» были определены основные принципы подхода и пути их решения, а также утвержден примерный устав жилищностроительных кооперативов. В последующем Постановлении СМ РСФСР от 05.10.62 года № 1395 была утверждена новая редакция устава ЖСК, которая в результате апробации была доработана и утверждена в новой редакции Постановлением СМ СССР от 02.10.65 года № 1143 «О ходе выполнения плана кооперативного жилищного строительства в 1965 году». Таким образом, с 1960 года было положено начало жилищно-строительной кооперации в стране Если до этого времени индивидуальное жилищное строительство велось, как правило, за счет средств застройщика в рабочих поселках и сельских населенных пунктах, а основная масса сдаваемого многоквартирного жилья в городах и рабочих поселках строилась за счет средств государственных капитальных вложений и представлялась населению бесплатно, в порядке очередности, на условиях определенных жилищным кодексом, то после введения кооперативного жилищного строительства население получило возможность улучшения жилищных условий, вкладывая средства в строительство жилья. Уже в 1962 году в СССР было введено ЖСК более 81 тысячи квадратных метров жилья, в 1964 году-2405 тысяч квадратных метров, в 1965 году- 3550 тысяч квадратных метров.
Учитывая то, что основная масса вводимого жилья за счет государственных капитальных вложений выделялась населению бесплатно для снижения социальной напряженности и стимулирования обеспечения широким слоям населения доступности приобретения кооперативных квартир, государство постоянно совершенствовало механизм финансирования и кредитования жилищных кооперативов .
До марта 1988 года кредитование ЖСК производилось Стройбанком СССР при условии взноса кооперативом до начала строительства собственных средств не менее 30%, а в местностях, приравненных к районам Крайнего Севера, не менее 20% сметной стоимости строительства. Кредит представлялся в размере до 70% сметной стоимости, а в местностях, приравненных к Крайнему Северу, до 80% сметной стоимости строительства с погашением ежегодно равными долями ежеквартально в срок до 25 лет за счет средств членов ЖСК. По ссудам на строительство жилых домов ЖСК уплачивали 0,5% годовых, а по просроченным ссудам- 3% годовых. Ряд категорий граждан (инвалиды и участники ВОВ и др.) освобождались от уплаты процентов по ссуде. Предусматривалось оказание безвозмездной помощи членам ЖСК за счет средств фонда материального поощрения и фонда социально культурных s' Постановление СМ РСФСР от 26.11.82 г. № 60S «О жилищно-строительной кооперации», письмо Госбанка СССР от 17.01.83 № 524 «О жилищно-строительной кооперации», инструкция Стройбанка СССР от 13.05.83 г.№ 39 «По финансированию и кредитованию кооперативного жилищного строительства». мероприятий и жилищного строительства и частичное погашение за счет средств этих фондов кредитами данного работникам.
Принимаемые меры позволили довести долю жилья построенного на средства ЖСК к 1988 году до 7% от общего ввода жилья. Постановлением ЦК КПСС и СМ СССР от 31.03.88 г. № 406 «О мерах по ускорению развития жилищной кооперации» было проведено дальнейшее совершенствование финансирования и кредитования жилищных кооперативов. ЖСК стали оплачивать при продаже им жилых домов 25% стоимости, а в районах Крайнего Севера и приравненных к ним-20%, остальная часть выплачивалась ЖСК ежемесячно равными долями в течение 25 лет предприятиям, исполкомам, при которых они созданы. Для стимулирования строительства жилых домов с последующей продажей ЖСК банкам СССР было разрешено предоставлять предприятиям и исполкомам (при недостатке собственных средств) кредит на строительство таких домов в размере до 50% их сметной стоимости, с погашением кредита в течение 6 лег с момента получения, со взиманием процентов в установленном порядке. Для расширения финансовых возможностей членов ЖСК по оплате приобретенных квартир Сбербанк СССР предоставлял кредит в размере до 5 тыс. руб. с погашением в течение 10 лет с процентной ставкой в сельской местности 2% годовых, а проживающим в городах и рабочих поселках-3% годовых. Инвалиды и участники Великой Отечественной войны и приравненные к ним категории освобождались от уплаты процентов за пользование кредитом. При использовании кредита не по целевому назначению банк взыскивал досрочно задолженность по ссудам с начислением до 12% годовых на всю сумму кредита.
Предприятиям было разрешено заключать со своими работниками (с согласия трудовых коллективов), членами ЖСК, договоры на оказание им финансовой помощи в погашении стоимости кооперативного жилья за счет средств фонда социального развития и было рекомендовано оказывать безвозмездную финансовую помощь этим работникам при стаже работы на предприятии свыше 5 лет-до 10%, свыше 10 лет-до 30% и свыше 15 лет-до 50% задолженности. Для работников бюджетных организаций, военнослужащих и других льготных категорий предусматривалось оказание безвозмездной финансовой помощи и выдача ссуд за счет средств бюджета и других установленных источников.
Развитие системы ЖСК в определенной мере позволило решить проблему обеспечения жильем, однако считать это одной из форм ипотечного кредитования было бы неправильно, так как обеспечение жильем отдельных работников осуществлялось за счет средств фондов предприятий, сформированных усилиями всего трудового коллектива, что порождало определенную социальную несправедливостьсоздавали все, а пользовались единицы88.
Начальная ступень рыночных отношений не обеспечила улучшение дел в жилищной сфере, а, наоборот, во многом усилила кризисные явления. Так, объем ввода нового жилья уменьшился в 1997 г. по сравнению с 1990 г. почти вдвое, что повлекло за собой заметное ухудшение дел в строительном секторе, убыточности многих строительных предприятий. Такое положение дел оставалось практически неизменным и в 1998 г.
Однако в 1999 г. в ряде регионов произошел коренной перелом в существующей ранее тенденции постоянного снижения объемов вводимого новым строительством жилья. Кроме того, впервые за годы реформ в строительной отрасли приостановлено снижение инвестиций в основной капитал и подрядные работы. Так, инвестиции в основной капитал в 1999 г. составили 598,7 млрд, руб. (101% к 1998 г.), а выполненный объем подрядных работ — 314,5 млрд руб. (105,4%). Организациями и предприятиями всех форм.
88 В настоящее время нормативные документы по ЖСК периода 1959;1993 г г. утратили силу Вновь создаваемые в настоящее время жилищно-строительные кооперативы формируются на базе личных сбережений Граждан, «сгюльзусмы.чпо принципу немецких касс. т. е. по мере накопления средств осуществляется выкуп собственности построено 32 млн. м2 жилья (104,3%). При этом продолжался рост жилищного строительства на средства индивидуальных застройщиков, по сравнению с 1998 г. этот показатель вырос на 14,6%.
Ввод жилья превысил уровень 1998 г. в 43 субъектах Российской Федерации. Наибольшие объемы жилищного строительства наблюдались в Самарской (478 тыс. м2), Белгородской (785 тыс. м2) областях, г. Санкт-Петербурге (1,1 млн. м2), Республике Башкортостан (1,5 млн. м2) и, конечно, в Москве (3,4 млн. м2) и Московской области (2,7 млн. м2). Однако наряду с этим во многих регионах ввод жилья не только не растет, но и сокращается. Это касается, например, республик Карачаево-Черкессии (62%), Марий Эл (63%), Удмуртии (88%) и Читинской (62%) области. Подобное положение характерно и для Новосибирской области, где показатель ввода жилья в 1999 г. составил 54% от аналогичного в 1998 г.89.
В настоящее же время в целом по стране площадь жилищного фонда в Российской Федерации составляет 2809,8 млн. кв. метров, в т. ч. государственный фонд — 168,8 млн. кв. метров, муниципальный — 730 млн. кв. метров (25,9%), смешанной формы собственности- 50,1 млн. кв. метров (1,8%), общественный — 1,7 млн. кв. метров (0,1%), частный- 1859,2 млн. кв. метров (66,2%). Ветхий и аварийный жилищный фонд составляет 4% от общей площади жилфонда России (около 50 млн. кв. м.).
Свыше 60% населения проживает в однои двухкомнатных квартирах плотностью около 1,3 чел. на комнату, при отсутствии, как правило, общей комнаты без спальных мест. В коммунальных квартирах продолжает проживать 2,9 млн. чел. (2% населения), в общежитиях 5,8 млн. чел. (4%).
89 Баскаев К. Бесплатного жилья не бывает «Экономика и жизнь», — 2000. — № 7., С. 29.
Задача полного обеспечения населения жильем была актуальна во все времена. Государством предпринималось уже достаточно большое количество попыток по решению данной проблемы. Рассмотрим основные меры, предпринятые государством для улучшения жилищной ситуации в стране.
Первая программа крупномасштабного решения жилищной проблемы была рассчитана на 1955;19б5гг. Реализация этой программы обеспечила рост жилищного строительства в 1,9 раза, увеличение его объемов до 54,9 млн. кв. м в год. В результате были улучшены жилищные условия миллионов людей. Достигнутое снижение остроты жилищной проблемы позволило больше внимания уделять качеству жилищных условий.
К 1985 г. средняя обеспеченность жильем в расчете на 1 чел. составила 14,6 м², увеличившись против 1970 г. в 2 раза. При этом семьи проживали в основном в отдельных квартирах (до 1961 г. преобладало по комнатное расселение в коммунальных квартирах).90.
Вторая жилищная программа была рассчитана на период с 1985 по 2000 г. В ней предусматривалось обеспечение каждой семьи отдельной современной квартирой или индивидуальным домом. Кроме того, в этой программе в качестве решения важной социальной задачи намечалась ликвидация имевшегося резкого различия в уровнях жилищной обеспеченности и качества жилья, прежде всего, на уровне регионов.
Наряду с сохранением приоритета государственных капитальных вложений в жилищное строительство значительное развитие получили проекты по возведению за счет средств населения кооперативных жилых домов и индивидуальных жилищных строений, особенно в районах сельской местности, поселках, малых и средних городах. Для этого была предусмотрена дифференциация льгот для различных категорий семей, а также все более широкое привлечение средств предприятий и населения. В период реализации.
90 Сивкова Л. А. Недвижимость: Маркетинг и оценка. — М.: Библиотека журнала «Бюллетень предпринимателя», 1996. данной программы были достигнуты максимальные объемы ввода жилья в России: в 1986 г. — 66, 2 млн. м2- в 1987 г. — 72,8 млн. м2- в 1988 г. — 72,3 млн. м2- в 1989 г. -70,4 млн. м291.
В 1990 г. реализация указанной программы была приостановлена в связи с сокращением доли государственного участия в жилищном строительстве и внедрением в этот процесс рыночных механизмов. Указанный год фактически стал рубежом для перехода к следующему этапу в системе финансирования в жилищное строительство.
Третья национальная жилищная программа получила название «Жилище» и была рассчитана на период с 1990 по 2000 годы. Ее реализация началась в условиях неразвитых рыночных отношений и поспешного отказа от государственного участия в финансировании жилищного строительства.
В результате этого:
• произошло резкое снижение объемов ежегодного жилищного строительства;
• выросли цены на строительную продукцию;
• снизились темпы предоставления жилья гражданам;
• упала платежеспособность населения;
• сократились возможности приобретения жилья или ведения индивидуального жилищного строительства.
В основу программы «Жилище» была положена переориентация в жилищном строительстве, а именно: отказ от преимущественного использования бюджетных средств государства и переход к использованию средств населения и частных юридических лиц. В этих целях предусматривалась активная мобилизация средств для жилищного строительства путем выпуска жилищных векселей и иных ценных бумаг.
91 Сивкова Л. А. Недвижимость: Маркетинг и оценка. — М.: Библиотека журнала «Бюллетень предпринимателя», 1996, С. 11.
В результате в 1992 г. объем централизованных капитальных вложений в жилищное гражданское строительство составил 358,5 млрд руб. и снизился в сопоставимых ценах по сравнению с 1991 г. на 29%. Предприятиями всех форм собственности на жилищное строительство в 1992 г. израсходовано 530 млрд руб., или 70% к объему 1991 г92.
Уже в первые годы реализации программы в условиях бюджетного дефицита на большей части страны наблюдалось свертывание строительства жилья. В 1992 г. на 75 из 77 территорий России объемы жилищного строительства снизились против 1991 г., в том числе на 26 территориях — более чем на треть, а на четырех — более чем наполовину. В целом по России за счет Л всех источников финансирования в 1992 г. было введено 37,9 млн. м жилья, что составило 79% к 1991 г. Не улучшилось положение дел и в 1993 г. За девять л месяцев 1993 г. было введено 18,8 млн. м жилья, в том числе государственными л предприятиями и организациями — 10 млн. м, жилищно-строительными кооперативами — 1,1 млн. м2, индивидуальными застройщиками — 2,4 млн. м2, что составило по отношению к аналогичному периоду 1992 г. соответственно 100,2- 93,2- 90,1 и 113,1%93.
Таким образом, механизмы, предусмотренные для реализации программы «Жилище», не обеспечили в необходимой мере решение жилищных проблем. Между тем, в ходе проведения данной программы формировались изменения, необходимые для создания рынка жилья и перехода жилищной сферы на рыночные принципы. За этот период произошли изменения в структуре жилищного фонда по формам собственности (в ходе процесса приватизации), а также в структуре жилищного строительства по источникам финансирования. Основными источниками финансирования жилищного строительства стали внебюджетные средства в сочетании с различными формами государственной Зенец Н. Возможности ипотечного кредитования // Экономист. — 1997. — № 4.
93 Зенец Н. Возможности ипотечного кредитования // Экономист. — 1997. — № 4. поддержки граждан и юридических лиц, принимающих участие в финансировании строительства жилья. Доля бюджетных средств во вводе жилья, достигавшая до начала экономической реформы 80%, сократилась примерно до 26%, в том числе, доля средств федерального бюджета — до 15%94.
Изменение соотношения источников финансирования не только не уменьшило остроту жилищной проблемы, но и привело к дальнейшему ее возрастанию. В частности, еще более очевидной стала проблема недооценки значимости социальной направленности жилищной реформы. Для ее решения понадобилась разработка дополнительных мер государственной поддержки определенных социальных групп населения, прежде всего: малоимущих граждан, молодых и многодетных семей, а также военнослужащих, граждан, уволенных с военной службы в запас или отставку, лиц, проработавших длительное время в районах Крайнего Севера и приравненных к ним местностях, вынужденных переселенцев, граждан, пострадавших в результате аварий и стихийных бедствий. На решение этих задач и был направлен ряд разработанных и утвержденных федеральных целевых программ. Ход и итоги их реализации представлены в таблице 9 95.
94 Смирнов В В., Лукина З. П.: Ипотечное жилищное кредитование. — М.: Издательский дом «Аудитор», 1 999 — 112с.
95 М. Логинов: Государственное управление и ипотечное кредитование в современной экономике"// Маркетинг. 2001, Стр. 91.
Заключение
.
В данной работе была рассмотрена актуальная на настоящий момент проблема финансирования жилищного строительства. Целью данной работы являлось рассмотрение существующей системы ипотечного кредитования в Российской Федерации, выявление существующих проблем и поиск пути их решения путем применения опыта зарубежных стран с развитой системой ипотечного кредитования.
В ходе исследования получены следующие результаты:
1) Рассмотрены теоретические основы финансирования частного жилищного строительства, выявлены его природа и сущность, определено его социальное и общеэкономическое значение;
2) Выделен ряд специфических функций ипотечного кредита. Для обеспечения стабильности и надежности системы ипотечного кредитования ключевую роль занимает доля возвратности кредитов. На примере теоретических моделей доказана роль категории залога, как обеспечения возвратности кредита. Это доказательство позволяет сформулировать функцию обеспечения возвратности кредита;
3) В работе предложены новые определения понятий «системы ипотечного кредитования» и «ипотечного рынка», а также дана характеристика различных систем ипотечного кредитования. Особое внимание уделяется рассмотрению и анализу системы ипотечного кредитования в Германии, рассмотрены основные принципы, которые лежат в основе этой системы. В работе дан анализ составляющих системы ипотечного кредитования Германии, обеспечивающих эффективное функционирование ипотечного кредитования уже на протяжении более ста лет. При этом проведено разграничение между немецкой системой ипотечного кредитования и немецкой системой строительных сберегательных касс (существует только 70 лет). В отечественной литературе по данной тематике эти две полностью различные системы финансирования жилищного строительства смешиваются и рассматриваются как единое целое. На взгляд автора, такой подход является неприемлемым;
4) В отношении системы ипотечного кредитования, наиболее приемлемой для России, в отечественной научной литературе высказываются различные точки зрения. По одной из них, наиболее подходящей для России является американская система ипотечного кредитования, по другой, — применение различных региональных схем финансирования жилищного строительства с использованием уже имеющегося опыта регионов, в качестве альтернативы рассматривается применение первого и второго метода одновременно. На взгляд автора, в России необходимо создание единой системы ипотечного кредитования по немецкому образцу. Выбор этой системы ипотечного кредитования для Российской Федерации объясняется следующими причинами:
— подобная система ипотечного кредитования уже существовала в дореволюционной России. Этот пункт является важным для выявления впоследствии исторических предпосылок для возрождения ипотечного кредитования в России;
— в отличие от американской системы ипотечного кредитования эта система может быть легче адаптирована в рамках российского законодательства;
— эта система отличается относительной простотой и не требует такого высокоразвитого рынка ценных бумаг, как американская система;
— количество участников системы более ограничено, в связи с этим легче осуществлять контроль за участниками этой системы ипотечного кредитования;
— подобные схемы ипотечного кредитования уже успешно функционируют в некоторых странах бывшего социалистического лагеря;
В связи с этим в работе сделан ряд предложений и рекомендаций, необходимых для внедрения этой системы на российский рынок:
— принятие отдельного закона «Об ипотечных банках» или внесение дополнений и изменений в закон «О банках и банковской деятельности»;
— внесение изменений в проект закона «Об ипотечных облигациях»;
— определение порядка контроля за проведением ипотечных операций. Возможным представляется контроль за кредитными институтами, осуществляющими ипотечные операции со стороны Центрального банка, а именно контроль за достаточностью покрытия ипотечных ценных бумаг закладными;
— предоставление ипотечных кредитов влечет за собой ряд рисков, как для кредитодателя, так и для кредитополучателя. В связи с этим в работе были выделены риски, которые имеют место при кредитовании и инвестировании в жилищное строительство, а так же дан ряд рекомендаций по минимизации этих рисков;
— совершенствование процесса регистрации объектов недвижимости. Оптимальным решением на взгляд автора является введение поземельной книги.
5) В работе проанализирована роль Государства в создании системы ипотечного кредитования. Государственная политика на рынке ипотечного кредитования имеет большое влияние на спрос и предложение на рынке жилья, а, следовательно, и на развитие ипотечного кредитования. Все зависит от того, какие приоритеты выбирает государство. От государственной политики зависит законодательная база, регламентирующая действия участников финансирования в жилищное строительство. Государство может также влиять на решение отдельных индивидуумов инвестировать средства в жилищное строительство. Ввиду высокой стоимости жилья широкий слой населения в России сегодня не имеет возможности приобрести жилье в собственность. Поэтому субсидирование жилищного строительства является мощным рычагом, способным усилить приток инвестиций в жилищное строительство.
С этой связи, в работе проанализированы методы субсидирования жилищного строительства, применяемые в настоящий момент в Российской Федерации, и предложен дополнительный метод субсидирования жилищного строительства, который является, на взгляд автора, более оптимальным для России и позволит увеличить количество желающих приобрести жилье и сделать его более доступным для населения.
На взгляд автора, в дополнение к уже существующим льготам на приобретение жилья, которые заключаются в возможности вычета стоимости жилья из дохода, подлежащего налогообложению, целесообразно ввести субсидирование накоплений первоначального взноса в размере 30−40% от стоимости жилья, являющегося обязательным условием для получения ипотечного кредита. Это возможно осуществить посредством открытия накопительных счетов населению и периодическому перечислению государственных субсидий на эти счета, в зависимости от суммы накопленных индивидуумом средств.
6) в диссертационном исследовании рассмотрены применяющиеся в настоящее время в России формы и инструменты кредитования, дана оценка их эффективности, приведены причины, которые по мнению автора тормозят в настоящее время развитие ипотечного кредитования;
7) одним из важных факторов, затрудняющих создание эффективно работающей системы ипотечного кредитования, является инфляция. В третьей главе исследования уделяется внимание рассмотрению возможных способов осуществления финансирования жилищного строительства в условиях инфляции, дана оценка возможности их применения в условиях Российской действительности. В связи с этим, в работе предложено применение метода индексирования выданных ипотечных кредитов и ипотечных ценных бумаг (с использованием «датского метода»).
Рассматривая развитие жилищного рынка за последние годы, следует отметить постоянную тенденцию к росту, которая свидетельствует о том, что спрос на жилье в последние годы не только не уменьшился, но и увеличился. Следует также отметить тот фактор, что все большее число квартир строится за счет личных средств населения.
Подводя итог, следует отметить, что развитию ипотечного кредитования в России препятствуют сейчас такие факторы, как низкие доходы населения, высокий уровень процентных ставок по кредитам, высокая стоимость строительства и отсутствие согласованной законодательно-правовой базы.
Дороговизна кредитов объясняется, прежде всего, отсутствием разумной системы рефинансирования и наличием большого количества инстанций, вовлеченных в распределение этих кредитов. Отсутствует также и единая система ипотечного кредитования, в рамках которой каждый ее участник чувствует себя защищенным от неверных действий других участников рынка. Ввиду низких доходов широких слоев населения недостаточной является поддержка государства в части субсидирования жилищного строительства. Существующая система льгот является выгодной только для тех лиц, у которых уже есть средства на приобретение жилья.
Ипотечная система, успешно функционирующая на протяжении уже более ста лет в Германии и других европейских странах, может во многом служить образцом для создания в России широкого, эффективно функционирующего ипотечного рынка. При этом на начальном этапе возможно выделение ряда банков из уже существующих универсальных банков, которые осуществляли бы выдачу ипотечных кредитов'11. Однако необходимо производить отдельное рефинансирование ипотечных кредитов и обеспечить наличие достаточного количества собственных средств на сумму выданных ипотечных кредитов, что позволит снизить риск по ипотечным операциям. Такой подход позволит увеличить наметившийся рост инвестиций в жилищное строительство.
111 В Германии. как уже упоминалось во второй главе, также существуют смешанные банки, осуществляющие ипотечтпле операции.
