Развитие методов анализа портфельных инвестиций в недвижимость с учетом экономической цикличности

Актуальность темы

исследования обусловлена необходимостью решения весьма важной экономической и социальной проблемы, связанной с совершенствованием методов анализа инвестиций в недвижимость с учетом экономической цикличности.

В периоды кризисных явлений, сопровождающихся неустойчивостью на финансовых рынках, вопрос сохранения капитала стоит особенно остро, поэтому в эти периоды внимание должно уделяться инвестиционным инструментам, позволяющим не столько преумножить капитал, сколько сохранить его с помощью инвестирования в наименее рискованные инструменты, одним из которых является недвижимость.

Проведенный в диссертации экономический анализ позволил установить, что современный рынок инвестиций в недвижимость способствует развитию финансовых и товарных рынков, развитию рынка труда и формированию материально-инфраструктурной базы. Рациональное инвестирование собственного и заемного капитала в недвижимость наряду с комплексной оценкой экономических рисков, связанных с инвестициями в недвижимость, позволяет инвестору рассчитывать на получение дохода от владения собственностью в будущем, что обуславливает потребность в комплексном прогнозировании рынка инвестиций в недвижимость.

На эффективность инвестиционных проектов в сфере недвижимости весьма существенно влияют экономические циклы. Однако управление портфелем инвестиций в недвижимость, позволяющим одновременно управлять совокупностью объектов недвижимости, может осложнять процедуру принятия инвестиционных решений. В диссертации обосновано, что в настоящее время важнейшим фактором, определяющим конкурентную модель управления инвестиционным портфелем, становится использование современных моделей управления инвестиционными системами с учетом эмпирических наблюдений экономической цикличности.

Существующие в настоящее время методические подходы к анализу инвестиций в недвижимость рассматривают лишь отдельные их аспекты. Вместе с тем системная концепция циклического анализа рынка инвестиций в недвижимость, как в начале проведения реформ, так и на современном этапе отсутствует, что, в свою очередь, не позволяет эффективно использовать имеющийся потенциал инвестиций в недвижимость.

Указанные обстоятельства, а также недостаточная проработанность методологических подходов, позволяющих создать аналитический аппарат формирования портфеля инвестиций в недвижимость с учетом экономических циклов, определили важность теоретического осмысления волновых процессов и общей природы экономического цикларазработки концепции циклического анализа рынка инвестиций в недвижимость, что, в свою очередь, обусловило актуальность темы исследования.

Степень разработанности проблемы. Проблема анализа особенностей и преимуществ инвестирования в недвижимость получила весьма значительное внимание в исследованиях зарубежных и российских ученых. Так, в работах Ардемасова Е. Б., Асаула Н. А., Балабанова И. Т., Белых Л. П., Бромвича М., Бузовой И. А., Ветлугина С. Ю., Вечера Н. Ф., Волкова Д. Л., Горбунова C.B., Горемыкина В. А., Данилова Ю. А., Егорова А. Ю., Збрицкого А. А., Зимина И. А., Ивановой Ю. В., Казанского Ю. Н., Кущенко В. В., Ларионова А. Н., Лочана С. А., Максимова С. Н., Москвина В., Орешковича Е. В., Панибратова Ю. П., Поляковского Г., Рахмана И. А., Рекитара Я. А., Ресина В. И., Роботова А. С., Родионовой Н. В., Смирнова Е. Б., Стерника Г. М., Тарасевича Е. И., Фридмана Д. И., Хавина Д. В., Щербакова Н. А., Ясина Е. Г. всесторонне проанализирована экономическая сущность объектов недвижимости и особенности процедуры инвестирования в недвижимость, а также рассмотрена структура рынка недвижимости, методы его регулирования и финансирования.

Исследование проблем управления портфелем инвестиционной недвижимости нашло отражение в работах следующих отечественных и зарубежных авторов: Глазьева С. Ю., Кейнса Д. М., Кондратьева Н. Д., Корпинена П., 4.

Костюка В.Н., Кузнеца С., Маршалла А., Менша Г., Миллера М., Миллса Дж., Митчелла У., Перез-Переза С., Пирра С., Рахмана И. А., Родионовой Н. В., Ростоу У., Фабоцци Ф., Фамы Е., Форрестера Дж., Хансена Э., Шиллера Р., Шумпетера И., ЯковцаЮ.В. и прочих авторов.

В российской практике проблема анализа цикличности рынка инвестиций недвижимость является недостаточно проработанной. Поэтому, в диссертации был проанализирован преимущественно зарубежный опыт управления портфелем инвестиционной недвижимости и анализа цикличности инвестиций в недвижимость, представленный в работах следующих авторов: Берри Б., Борна У., Брюеггмана У., Гамелинка Ф., Гёетзмана У., Греблера Л., Гренадира С., Дойтена С., Доунса А., Кайзера Р., Кляйна Р., Клаппа Дж, Клейтона Дж., Колуэлла П., Лалозы С., Маурера Р., Мюллера Г., Парка Дж., Пирра С., Рулака С, Уитона У., Фабоцци Ф., Фамы Е., Фолдвери Ф., Хойта Г., Чатратха Ф., Чен Л., Шатерье С. и других.

Вместе с тем, проблемы совершенствования методов управления портфелем инвестиционной недвижимости и анализа инвестиций в недвижимость с учетом экономической цикличности остаются до настоящего времени вне поля зрения отечественной экономической науки. Вышеизложенное обусловило выбор темы настоящего исследования, определило его цель, задачи и структуру.

Целью диссертационной работы является развитие методов долгосрочного анализа портфельных инвестиций в недвижимость с учетом экономической цикличности для повышения эффективности экономического прогнозирования при принятии инвестиционных решений, отвечающих требованиям и закономерностям развития современной рыночной экономики.

Основными задачами исследования явились:

— раскрытие экономической сущности рынка инвестиций в недвижимость;

— анализ теории управления портфелем инвестиционной недвижимости и исследование общей природы экономического цикла- 5.

— исследование волновых тенденций на рынке недвижимости и оценка влияния инфляции на рынок инвестиций в недвижимость.

— изучение современных подходов к управлению портфелем инвестиционной недвижимости и к анализу инвестиций в недвижимость;

— исследование зарубежного опыта функционирования и развития рынка инвестиций в недвижимость;

— разработка алгоритма анализа портфельных инвестиций на рынке недвижимости с учетом цикличности;

— обоснование концепции циклического анализа портфельных инвестиций на рынке недвижимости;

— разработка прогноза развития рынка инвестиций в недвижимость России на среднесрочную перспективу.

Объект исследования — рынок инвестиций в недвижимость.

Предметом исследования является совокупность организационно-экономических отношений, возникающих в инвестиционном процессе на рынке недвижимости.

Гипотеза исследования. В периоды ускорения инфляции, рост инфляционного давления стимулирует опережающий рост цен на недвижимость и рост доходности от владения недвижимостью в период повышательной фазы инфляционного цикла. В то же время, в период роста инфляции инвестиции в недвижимость являются хорошим антиинфляционным активом, позволяющим сохранить капитал, в то время как в период спада инфляционного давления большей доходностью обладают финансовые активы. Таким образом, можно с высокой степенью достоверности утверждать, что инвестиционная стратегия, учитывающая влияние инфляционных циклов должна быть достаточно гибкой и позволять чередовать реальные и финансовые активы в инвестиционном портфеле в периоды отдельных фаз экономического цикла с целью максимизации дохода в периоды роста экономики, и сохранения капитала в периоды ее спада.

Теоретической и методологической базой исследования явились методы, теории и концепции, представленные и обоснованные в классических произведениях и современных разработках. Диалектический подход позволил проанализировать эволюцию инвестиционной деятельности на рынке недвижимости и, как ее отражение, эволюцию взглядов на исследуемый сегмент национальной экономики в экономической литературе. Данный подход помог уточнить социально-экономическую сущность категории «рынок инвестиций в недвижимость». При обосновании теоретических выводов применялись методы сравнения и обобщения, приемы статистического анализа. Кроме того, при написании данной работы изучены труды отечественных и зарубежных ученых в области анализа инвестиций в недвижимость с учетом экономической цикличности.

Информационной базой для доказательства основных положений исследования явились аналитические материалы по теме исследования, законодательные и нормативные акты федеральных и региональных органов государственной власти. По практическим вопросам анализа портфельных инвестиций в недвижимость использованы аналитические и статистические данные Минэкономразвития России, Федеральной службы государственной статистики, Минрегиона России, Правительства РФ. В работе использованы также материалы международных и отраслевых научно-практических конференций и информация из глобальной сети Интернет.

Научная новизна диссертации заключается в развитии методов анализа и управления портфельными инвестициями на рынке недвижимости с учетом экономической цикличности на основе планирования, мониторинга и комплексного регулирования осуществляемых проектов.

К числу наиболее важных научных результатов, полученных лично автором и определяющих научную новизну и значимость проведенных исследований, относятся следующие положения:

1. Уточнено понятие «рынок инвестиций в недвижимость», представляющий собой способ взаимодействия продавцов и покупателей недвижимо7 сти, осуществляющих долгосрочные вложения капитала в объекты недвижимости на инвестиционной основе. Рынок инвестиций в недвижимость — это совокупность механизмов, способствующая развитию финансовых и товарных рынков, стимулирующая развитие других сегментов национальной экономики.

2. Выявлены тенденции развития рынка портфельных инвестиций в недвижимость в России в пореформенный период: отсутствие четких критериев включения и исключения объектов инвестиционной недвижимости в совокупный портфельперманентные политические и социально-экономические преобразования в странеотстающий от развитых стран уровень развития исследуемого рынкапереход объектов недвижимости из муниципальной в частную собственностьформирование конкуренции на исследуемом рынкеотсутствие корректных статистических данных, необходимых для долгосрочного анализа динамики рынка инвестиционной недвижимости и выявления длинноволновых тенденций и закономерностейрегулярный мониторинг состояния рынка недвижимости, а также оценке потенциала возможного расширения портфеля инвестиционной недвижимости.

3. Предложен алгоритм анализа портфельных инвестиций на рынке недвижимости с учетом цикличности (5 этапов), позволяющий учесть в инвестиционном процессе долгосрочное изменение макроэкономических показателей, текущие тенденции рынка недвижимости, анализ предпочтений и целей инвестора, и анализ структурны рисков, связанных с инвестициями. Основные этапы многоэтапной схемы анализа инвестиций на рынке недвижимости включают в себя: анализ конкретных предпочтений и целей инвестораанализ временного горизонта инвестиций в недвижимостьисследование общеэкономической ситуации и анализ отдельных сегментов рынка недвижимости с идентификацией систематических и несистематических рисковкомплексный анализ рисков, ассоциированных с объектом инвестицийклассификация выявленных рисков на группы.

4. Обоснована концепция циклического анализа портфельных инвестиций на рынке недвижимости, включающая в себя: анализ краткои долго8 срочных целей инвесторапоиск альтернативных вариантов формирования портфеля инвестиционной недвижимости с учетом различных особенностей инвестированияэкономические механизмысистему критериев и показателей оценки текущего этапа экономического развития в фазе Кондратьевского цикла и ритма Кузнецаформулирование выводов на базе исследованиянаучное обоснование принятия инвестиционного решения.

5. Представлен прогноз развития рынка инвестиций в недвижимость России на среднесрочную перспективу. Обосновано, что развитие исследуемого рынка будет происходить в тесной взаимосвязи с международными рынками капитала и в зависимости от изменения конъюнктурных макроэкономических показателей. Ключевое отличие — показатель потребности граждан в удовлетворении жилищных условий, поскольку в развитых странах с активным использованием кредитов субъектами рынка и более высокой среднедушевой долей ВВП на человека коррекция цен на недвижимость будет большей, чем в тех странах, где субъекты рынка относятся сдержано к использованию кредитов и где высока потребность в удовлетворении жилищных условий.

Теоретическая и практическая значимость исследования. Научные результаты настоящего диссертационного исследования развивают экономику строительства усовершенствованным инструментарием анализа инвестиций в недвижимость с учетом экономической цикличности.

Предложенные автором диссертации алгоритм анализа портфельных инвестиций на рынке недвижимости с учетом цикличности и концепция циклического анализа инвестиций на рынке недвижимости могут быть использованы органами государственной власти при выработке и реализации федеральных и региональных программ развития рынка недвижимости.

Соответствие диссертации паспорту научной специальности. Тема диссертации соответствует п. 1.3.68. «Методологические подходы к анализу портфельных инвестиций на рынке недвижимости» паспорта номенклатуры специальностей научных работников ВАК. 9.

Апробация данной работы проведена в выступлениях на 1-й Всероссийской научно-практической конференции «Интеллект. Инновации. Информация. Инвестиции. Институты. Инфраструктура» (Москва, 2010 г.) и Международной научно-практической конференции «Информационное пространство современной науки» (Чебоксары, 2010 г.), основные результаты опубликованы в научных журналах «Транспортное дело России», «Российское предпринимательство», «Экономика и управление народным хозяйством», «Жилищная экономика», «Молодой ученый».

Выводы и результаты диссертационного исследования докладывались на заседаниях кафедры «Экономика и управление народным хозяйством» НАЧОУ ВПО «Современная гуманитарная академия», практические наработки применяются ООО «НИЦ «Стратегия» «для анализа портфельных инвестиций в недвижимость.

Публикации. Основные результаты диссертационного исследования опубликованы в 8 работах, общим объемом 20,1 п.л. (авт. — 11,42 п.л.), в т. ч. 3 — в журналах, рекомендованных ВАК, и одной научной монографии.

Структура диссертационной работы определена логикой исследования, отражает его цель и основные задачи. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы из 227 источников.

Выводы по разделу 3.1:

1. Предложен алгоритм анализа портфельных инвестиций на рынке недвижимости с учетом цикличности (5 этапов), позволяющий учесть в инвестиционном процессе долгосрочное изменение макроэкономических показателей, текущие тенденции рынка недвижимости, анализ предпочтений и целей инвестора, и анализ структурны рисков, связанных с инвестициями.

2. Основные этапы многоэтапной схемы анализа инвестиций на рынке недвижимости включают в себя: анализ конкретных предпочтений и целей инвестораанализ временного горизонта инвестиций в недвижимостьисследование общеэкономической ситуации и анализ отдельных сегментов рынка недвижимости с идентификацией систематических и несистематических рисковкомплексный анализ рисков, ассоциированных с объектом инвестицийклассификация выявленных рисков на группы.

3. Обосновано, что предложенный алгоритм анализа портфельных инвестиций на рынке недвижимости с учетом цикличности будет отражать качественный анализ оценки как систематических, так и несистематических рисков, ассоциированных с инвестициями в недвижимость.

3.2. Концепция циклического анализа инвестиций в недвижимость.

Предлагаемая в диссертации концепция циклического анализа портфельных инвестиций на рынке недвижимости, включает в себя: анализ краткои долгосрочных целей инвесторапоиск альтернативных вариантов формирования портфеля инвестиционной недвижимости с учетом различных особенностей инвестированияэкономические механизмысистему критериев и показателей оценки текущего этапа экономического развития в фазе Кондратьевского цикла и ритма Кузнецаформулирование выводов на базе исследованиянаучное обоснование принятия инвестиционного решения.

Основываясь на полученных научных результатах в предыдущих разделах настоящей диссертации, автор предлагает рекомендации к циклическому анализу портфельных инвестиций в недвижимость.

Следует подчеркнуть, что в структуре предложенного нами в разд. 3.1 многоэтапного подхода к анализу портфельных инвестиций в недвижимость, наиболее значимыми являются второй и третий этапы, позволяющие учесть влияние краткосрочной и долгосрочной цикличности экономики в целом и рынка недвижимости в частности.

В частности, на втором этапе анализа портфельных инвестиций в недвижимость должен проводиться анализ длительности инвестиций в соответствии с теми или иными предпочтениями и мотивами инвестора. На этом этапе должен быть определен временной горизонт периода инвестирования, и определено, будут ли инвестиции в недвижимость носить краткосрочный характер с целью получения дохода в рамках очередного цикла, либо эти инвестиции будут долгосрочными, целью которых является сохранение капитала, либо получение доходов в отдаленной перспективе. Определение инвестиционных мотивов инвестора, а также целей инвестиционного портфеля в совокупности с уточненным инвестиционным горизонтом позволит уже на данном этапе уточнить, какие риски ассоциированы с этими инвестициями и какой подход к учету влияния цикличности (краткосрочная или долгосрочная цикличность) должен быть исследован.

Общая концепция циклического анализа портфельных инвестиций в недвижимость, предлагаемая нами в рамках данного раздела, представлена на рис. 3.2.1 ирис. 3.2.2соответственно.

Влияние на принятие инвестиционного решения:

• оценка привлекательности ИН в долгосрочном горизонте в качестве антиинфляционного актива (в период ожидаемых фаз роста инфляции), либо наиболее привлекательными являются финансовые акгиЕы;

• оценка возможных структурных кризисов на рынке ИН в периоды смен длинных экономических циклов длительностью 40−60 лета также оценка приЕлекательностнИН в качестве инструмента сохранения капитала в периоды структурных кризисов в экономике.

• оценка привлекательности инвестиции в краткосрочном периоде (в течение ближайших 10 лет).

Влияние на принятие инвестиционного решения:

• оценка привлекательности ИН в долгосрочном горизонте в качестве антиинфляционного актива (в период ожидаемых фаз роста инфляции), либо наиболее привлекательными являются финансовые активы;

• оценка возможных структурных кризисов на рынке ИН в периоды смен длинных экономических циклов длительностью 40−60 лег, а также оценка привлекательности ИН в качестве инструмента сохранения капитала в периоды структурных кризисов в экономике.

ПРИНЯТИЕ ИНВЕСТИЦИОННОГО РЕШЕНИЯ.

Рис. 3.2Л. Концепция методологии циклического анализа портфельных инвестиций в недвижимость.

АНАЛИЗ ПРЕДЛОЖЕНИЯ.

АНАЛИЗ СПРОСА.

Рис. 3.2.2. Методика исследования спроса и предложения на рынке инвестиционной недвижимости.

Мы считаем, что в соответствии с определенными временными предпочтениями инвестора в инвестиционной модели должно учитываться влияние либо краткосрочных циклов, либо влияние долгосрочных конъюнктурных колебаний экономики. В случае, если инвестиционный портфель недвижимости ограничен краткосрочными инвестициями, основное внимание в рамках инвестиционного анализа должно уделяться исследованию следующих показателей в прогнозном периоде:

— изучению макроэкономических перспектив развития региональной экономики в краткосрочной перспективе, с оценкой потенциала роста экономики в ближайшие годы, характеризуемого изменением спроса-предложения на инвестиционную недвижимость в регионе;

— изучению прогнозных темпов роста цен на недвижимость/ставок арендной платы в совокупности с прогнозными темпами роста доходов населения;

— изучению прогнозной динамики вакантности рынка недвижимости, сопровождаемый ростом или снижением ставок арендной платы;

— изучению прогнозной динамики изменения коэффициента капитализации;

— изучению прогнозного увеличения или снижения объемов инвестиций в строительство объектов недвижимости и другим показателям, способным оказать влияние на объем регионального рынка недвижимости, в который планируется осуществлять инвестиции.

Анализ отмеченных показателей в случае краткосрочных инвестиций в недвижимость позволит выявить риски, ассоциированные с нестабильностью денежных потоков от аренды в период очередного 10 летнего цикла, влияние которых на приведенную стоимость объекта недвижимости оказывает более значительное влияние, чем в случае с долгосрочными инвестициями. Так, в случае краткосрочных инвестиций в недвижимость падение денежных потоков от аренды и возможное падение стоимости объектов недвижимости в фазе спада краткосрочного цикла не может быть элиминировано, поэтому риски недополучения прибыли в краткосрочном периоде существенно возрастают, что может оказать значительное влияние на показатели текущей инвестиционной окупаемости и рентабельности инвестиционного портфеля.

В случае долгосрочных портфельных инвестиций в недвижимость поступление денежных потоков, генерируемых объектами инвестиционной недвижимости, может быть отодвинуто на десятки лет. В таком случае, риск недополучения прибыли в краткосрочном периоде может быть элиминирован тем, что снижение доходов от аренды или временное падение стоимости инвестиционной недвижимости в фазе спада очередного цикла будет компенсировано ростом денежного потока и стоимости портфеля инвестиционной недвижимости в следующей фазе роста краткосрочного цикла.

В соответствии с выводами, сделанными нами в разд. 1.2 настоящей диссертации, ожидание восстановления потока денежных доходов от аренды и роста стоимости портфеля инвестиционной недвижимости в следующей фазе роста краткосрочного цикла основано на свойствах краткосрочного цикла. Указанный цикл обусловлен колебаниями товарно-материальных запасов предприятий в краткосрочном периоде, изменением уровня загрузки производственных мощностей, а также изменением сил спроса и предложения на продукцию и факторы производства, которыми являются объекты недвижимости.

Дополнительно, краткосрочный цикл может быть усилен активностью со стороны фондового рынка. Таким образом, при краткосрочных инвестициях, риски влияния краткосрочного цикла на портфель инвестиционной недвижимости ограничиваются ожиданиями временного падения денежного потока от аренды и краткосрочного падения рыночной стоимости объекта недвижимости.

В то же время, основываясь на предпосылках длинноволновой концепции цикличности экономики (см. разд. 1.2 диссертации), при длительных портфельных инвестициях в инвестиционную недвижимость существуют риски структурных изменений в экономике. В данном случае мы предполагаем, что возможное краткосрочное падение арендных денежных потоков будет компенсировано их ростом в последующем периоде, вследствие чего данный риск в случае долгосрочного инвестирования может быть исключен. Наибольшим же.

123 риском в данном случае, по нашему мнению, является риск структурных изменений, который характеризуется повышенной рискованностью инвестиций и требованием более высокой доходности условиях неопределенности.

Как показывает анализ исторического опыта, экономические изменения в долгосрочном периоде связаны с исчерпанием ресурса доминирующей технологии, стимулирующей рост всех секторов экономики, и временным отсутствием новой технологической модели, которая заместит предшествующую и станет новым драйвером роста экономики.

Таким образом, в долгосрочных инвестициях существует риск временного падения спроса на инвестиционную недвижимость, что на этапе экономического планирования может оказать ключевое влияние при принятии инвестиционных решений. В результате, при долгосрочном инвестиционном горизонте портфельных инвестиций инвестиционная модель должна отдавать приоритет анализу структурных изменений в экономике.

Анализ структурных изменений в экономике, по нашему мнению, может быть проведен на основе эмпирических данных экономического развития экономики за период нескольких циклов, предшествующих дате исследования. В рамках исследования ретроспективных данных могут быть получены следующие характеристики цикла, которые можно использовать в инвестиционной модели при оценке долгосрочных инвестиций в недвижимость: длительность экономического циклапериод цикла (расстояние от пика до пика, составляющее для долгосрочных инфляционных циклов в среднем 30 лет, а для циклов, сопровождаемых структурными кризисами на рынке недвижимости периодичностью 55−60 лет) — оценка временного периода фазы спада и фазы роста длинного циклаоценка темпов прироста и падения фактической инфляции в соответствующей фазе роста и спада длинного цикла.

Проводимое на данном этапе инвестиционного анализа исследование состояния текущего длинного цикла дает возможность уточнить, находится.

124 ли в долгосрочной перспективе экономика в состоянии спада, депрессии, роста или «расцвета». Основываясь на данных о текущем состоянии длинного цикла, данных о длительности и периоде длинного цикла, а также данных о прошедшем времени с момента пика предыдущего цикла, возможно определение будущего направления развития макроэкономических показателей отличных от линейных, и применение этих данных в инвестиционных моделях. Прогнозируемое таким образом дискретное развитие экономики в долгосрочной финансовой модели позволит учесть структурные риски, возникающие в экономике в период смены технологической или инновационной модели развития, которые сопровождаются структурными кризисами на рынке недвижимости.

Как было показано нами в разд. 1.2 данной диссертации, в конце первого ритма Кузнеца, т. е. примерно через 15−20 лет после начала технологического цикла, в экономической системе происходит насыщение парка оборудования и основных производственных фондов. В том числе, происходит насыщение рынка недвижимости, в результате чего происходит сокращение спроса, сопровождаемое лавинообразным перенакоплением активов и падением отдачи от производства.

Кроме того, на данном этапе в экономике возникают структурные риски, обусловленные тем, что переход к новому циклу связан с существенными вложениями в модернизацию основных производственных фондов, построенных на прежней технической основе, которые становятся все менее перспективными по сравнению с вложениями в принципиально новые производственные системы и активы. Существенное перенакопление активов, сопровождаемое с резким сокращением спроса, приводит к тому, что рыночная стоимость производственных активов, в том числе и объектов недвижимости, может стоить ниже стоимости воспроизводства данных активов.

Однако, если в период краткосрочного цикла, сопровождаемого временным нарушением баланса спроса и предложения в экономике, у инвесторов имеются мотивы рассчитывать на восстановление производства и будущего.

125 спроса на существующие производственные активы, то в период смены длинного цикла такая уверенность может отсутствовать. Кроме того, в период смены длинного цикла, сопровождаемого сменой модели экономического роста, существует значительная неопределенность в востребованности существующих активов при переходе экономики к новой модели роста. Именно в этом и заключается основной риск, связанный со структурными изменениями в экономике, который по нашему мнению должен учитываться в долгосрочном инвестиционном моделировании портфельных инвестиций в недвижимость.

В соответствии с проведенным в диссертации исследованием причин общей экономической цикличности, а также исследованием причин цикличности рынка недвижимости, считаем возможным сформулировать следующие выводы, касающиеся взаимосвязи экономики и рынка недвижимости:

— анализ исторических данных, проведенный за последние 250 лет на примере экономики США, показал, что долгосрочная модель экономического развития носит дискретный характер, характеризуемый длинными циклами периодичностью 50−60 летсмена длинных циклов объясняется «исчерпанием ресурса» доминирующей технологии, стимулировавшей рост экономики в течении определенного периода времени, и переходом к новой технологической модели, которая способна заменить предшествующую и стать новым драйвером экономического роста. Периоды смены экономических циклов периодичностью 50−60 лет сопровождаются системными кризисами на рынках недвижимости;

— в соответствии с комплексной мультицикличной моделью, предложенной Дж. Форрестером, длинный экономический цикл периодичностью 50−60 лет включает в себя два 30-летних экономических ритма роста Кузнеца. В данном случае 30-летние ритмы Кузнеца обусловлены инвестициями в основной капитал, в то время как Кондратьевские длинные волны обусловлены сменой модели технологического развитияв соответствии с моделью Б. Берри, повышательная фаза длинного цикла Кондратьева совпадает с постдепрессионным ритмом Кузнеца, для.

126 щимся 20−25 лет. В свою очередь понижающаяся фаза длинного цикла совпадает с постстагфляционным ритмом Кузнеца продолжительностью 25−30 лет. В результате, длинный цикл объединяет два ритма экономического роста Кузнеца, которые связаны одной технологией;

— анализ динамики инфляционных циклов, проведенный за последние 100 лет на примере экономики США, выявил существование трех инфляционных циклов, совпадающих с ритмами Кузнеца;

— анализ динамики циклов рынка недвижимости выявил тесную корреляцию с инфляционными циклами, и ритмами Кузнеца, а также совпадение пиков инфляционных циклов с циклами на рынке недвижимости. Одновременно с этим структурные кризисы на рынках недвижимости тесно связаны со сменой длинных волн Кондратьева периодичностью 50−60 лет;

— рост инфляционного давления стимулирует опережающий рост цен на недвижимость и рост доходности от владения недвижимостью в период повышательной фазы инфляционного цикла. В то же время, исследование динамики доходности реальных и финансовых активов выявило их обратную корреляцию: в период роста инфляции инвестиции в реальные активы являются хорошим антиинфляционным активом, позволяющим сохранить капитал, в то время как в период спада инфляционного давления большей доходностью обладают финансовые активы;

— исследование периодичности кризисов, наблюдаемых на рынке недвижимости, свидетельствует о совпадении наблюдаемых кризисов на рынке недвижимости с завершением нисходящих фаз длинных волн Кондратьева свидетельствующих о том, что существенный переизбыток объектов недвижимости наблюдается в периоды общего макроэкономического кризиса, характеризуемых сменой модели технологического развития.

Кроме того, в соответствии с концепцией Б. Берри, объясняющей существование нескольких ритмов экономического роста Кузнеца в рамках одного длинного цикла Кондратьева, мы считаем, что структурные риски инвестиций в недвижимость в долгосрочной перспективе могут быть описаны.

127 двумя моделями. Первой является модель 50−60 летних циклов Кондратьева, а вторая — модель 30 летних экономических ритмов Кузнеца. С позиции макроэкономического обоснования данного предположения мы опираемся на тот факт, что исследование связи структурных кризисов на рынках недвижимости с длинными Кондратьевскими циклами длительностью 60 лет подтверждено историческими данными.

Проведенное нами исследование долгосрочной динамики циклов рынка недвижимости показало также тесную связь рынка недвижимости с инфляционными циклами и ритмами Кузнеца длительностью 30 лет. Два ритма экономического роста Кузнеца длительностью 30 лет, сопровождаемые ростом инфляции в фазе роста, которые и связанные одной технологической моделью развития (циклом Кондратьева) длительностью 60 лет свидетельствуют на наш взгляд о следующих процессах, наблюдаемых в экономике в эти периоды. Исчерпание ресурсов экономического роста в рамках 30 летнего ритма Кузнеца характеризуемого проявлением застойных явлений в экономике в фазе снижения сопровождается снижением процентных ставок по кредитам, и возникновению диспропорций (пузырей) на рынках активов.

Вместе с тем, регулировать эти диспропорции на рынках активов может быть достаточно сложно, ввиду нарушенного баланса в структуре спроса и предложения активов. Одновременно с этим более низка процентная ставка может сохранять эти диспропорции, вызывая тем самым падения спроса или предложения.

В то же время, дополнительная ликвидность в экономике, появившаяся в периоды перенакопления активов, а также сопровождаемая ростом денежного предложения со стороны государства в целях поддержки экономики в кризисные периоды может свидетельствовать о том, что изъем ликвидности с денежного рынка может привести к возобновлению рецессионных процессов в экономике с последующим возобновлением мер по ее поддержке.

Однако другим вариантом изъятия ликвидности с рынка может быть механизм повышения процентных ставок и повышения таргетируемош.

128 уровня инфляции в экономике, борьба с которой может быть продолжена после начала устойчивого роста экономики. В этом контексте инфляционное давление, оказываемое на экономику в рамках смены модели экономического роста является одним из необходимых условий для обесценивания имеющихся активов, позволяющий стимулировать производство новых активов. Одновременно инвестиции в недвижимость в период смены модели экономического роста, сопровождаемого ростом инфляционного давления, могут быть надежным антиинфляционным инструментом, ввиду того, что себестоимость строительства недвижимости на первичном рынке растет с темпами роста ожидаемой инфляции, а это в свою очередь приводит к одновременному росту стоимости недвижимости на вторичном рынке.

Исследование динамики инфляционных циклов, проведенное нами на примере экономики США позволило выявить три инфляционных цикла:

— первый инфляционный цикл характеризуется фазой роста, начавшейся в 1900;1901 гг., и длившейся вплоть до 1919;1920 гг., после чего наблюдалась фаза снижения инфляционного цикла, продлившаяся с 1921 г. по 19 321 933 гг. В данном случае фаза роста инфляционного цикла составила 18−20 лет, а фаза снижения первого инфляционного цикла составила 12 лет;

— второй инфляционный цикл длительностью 30 лет был классифицирован нами между 1933 и 1962 гг. Фаза инфляционного роста во втором цикле составила 18 лет — с 1933 г. по 1950 г., после чего началось снижение инфляционного давления продлившееся 12 лет — до 1962 г;

— третий инфляционный цикл длительностью 30 лет был классифицирован нами между 1963 и 1980 гг. Фаза инфляционного роста в третьем цикле также составила 18 лет — с 1963 г. по 1980 г., после чего началось снижение инфляционного давления, продлившееся по нашему мнению до 1993 г., т. е. 13 лет.

Сравнительный анализ динамики трех вышеуказанных инфляционных циклов, проведенный автором диссертационного исследования, систематизирован и представлен в табл. 3.2.1.

Заключение

.

В итоге проведенного диссертационного исследования получены нижеследующие выводы и научные результаты:

1. Уточнено понятие «рынок инвестиций в недвижимость», представляющий собой способ взаимодействия продавцов и покупателей недвижимости, осуществляющих долгосрочные вложения капитала в объекты недвижимости на инвестиционной основе. Рынок инвестиций в недвижимость — это совокупность механизмов, способствующая развитию финансовых и товарных рынков, развитию рынка услуг труда и формированию материально-инфраструктурной базы, стимулирующая развитие других сегментов национальной экономики.

2. Выявлены тенденции развития рынка инвестиций в недвижимость в России в пореформенный период: перманентные политические и социально-экономические преобразования в странепоиск альтернативных вариантов формирования портфеля инвестиционной недвижимости с учетом различных особенностей инвестированияотстающий от развитых стран уровень развития исследуемого рынкапереход объектов недвижимости из муниципальной в частную собственностьформирование конкуренции на исследуемом рынкедругие тенденции.

3. Ретроспективный анализ за последние 250 лет на примере экономики США показал, что долгосрочная модель экономического развития носит дискретный характер, характеризуемый длинными циклами периодичностью 5060 лет. Смена этих длинных циклов объясняется «исчерпанием ресурса» доминирующей технологии, стимулировавшей рост экономики в течение определенного периода времени, и переходом к новой технологической модели, которая способна заменить предшествующую и стать новым драйвером экономического роста.

4. Анализ динамики инфляционных циклов, проведенный за последние.

100 лет на примере экономики США, выявил существование трех инфляци.

140 онных циклов, совпадающих с ритмами Кузнеца. Одновременно с этим, анализ динамики циклов рынка недвижимости выявил тесную корреляцию с инфляционными циклами, и ритмами Кузнеца, а также совпадение пиков инфляционных циклов с циклами на рынке недвижимости.

5. В периоды ускорения инфляции, рост инфляционного давления стимулирует опережающий рост цен на недвижимость и рост доходности от владения недвижимостью в период повышательной фазы инфляционного цикла. Выявлена их обратная корреляция: в период роста инфляции инвестиции в недвижимость являются хорошим антиинфляционным активом, позволяющим сохранить капитал, в то время как в период спада инфляционного давления большей доходностью обладают финансовые активы.

6. Предложенный алгоритм анализа портфельных инвестиций на рынке недвижимости (5 этапов) позволяет учесть в инвестиционном процессе долгосрочное изменение макроэкономических показателей, текущие тенденции рынка недвижимости, анализ предпочтений и целей инвестора, и анализ структурных рисков, связанных с инвестициями.

7. Обоснована концепция циклического анализа портфельных инвестиций на рынке недвижимости, включающая в себя: анализ краткои долгосрочных целей инвестораэкономические механизмысистему критериев и показателей оценки текущего этапа экономического развития в фазе Кондратьевского цикла и ритма Кузнецаформулирование выводов на базе исследованияобоснование принятии инвестиционного решения.

8. Представлен прогноз цикличности рынка инвестиций в недвижимость России на среднесрочную перспективу. Обосновано, что развитие исследуемого рынка будет происходить в тесной взаимосвязи с международными рынками капитала и в зависимости от изменения конъюнктурных макроэкономических показателей.