Особенности функционирования и перспективы развития первичного рынка жилой недвижимости в городах с повышенным спросом на жилье

Глава 1. Методы исследования рынка жилой недвижимости в городах с повышенным спросом на жилье.19.

1.1 Применяемые методы типологнзацни городов н современные исследования в сфере экономической географии по проблематике диссертационного исследования^.

1.2 Существующие методики анализа рынка жилья и оценки доходности инвестиций в жилую недвижимость.23.

1.2.1 Методики анализа рынка жилой недвижимости.23.

Базовая теоретическая модель рынка недвижимости.23.

Анализ динамики цен на недвижимость.27.

Модели оценки спекулятивной составляющей в ценовом росте.29.

Эмпирические исследования динамики цен и пузырей.32.

Критика классических методов оценки стоимости жилья.35.

Анализ доходности.37.

Анализ инвестиционных стратегий.40.

Сегментирование рынка недвижимости.44.

1.2.2 Методики оценки доходности инвестиций в жилую недвижимость.44.

Инвестиционный процесс.44.

Методы оценки доходности.47.

Прочие характеристики привлекательности инвестиционных проектов.51.

Подходы к оценке стоимости недвижимости.52.

1.3 Современные представления о социальных аспектах и социально-экономических последствиях развития рынка жилья.58.

1.3.1 Особенности деятельности частных инвесторов на первичном рынке жилья в финансовых столицах.62.

1.3.2 Меры по регулированию инвестиционного спроса физических лиц и социальная политика за рубежом.66.

1.4 Предлагаемая методология исследования проблемы.70.

Глава 2. Закономерности развития первичного рынка жилой недвижимости в городах с повышенным спросом на жилье на примере г. Москвы.75.

2.1 Города с повышенным спросом на жилье на примере городов России.75.

2.1.1 Группа городов с повышенным спросом на жилье.75.

2.1.2 Особенности городов с повышенным спросом на жилье.78.

Демография.81.

Характеристики рынка жилья.83.

Экономические показатели и инфраструктура.85.

Структура валового регионального продукта региона.87.

Цены.88.

2.2 Основные характеристики состояния рынка.91.

2.2.1 Теоретическая схема рынка жилья.91.

2.2.2 Рынок использования площадей жилой недвижимости.95.

Улучшение жилищных условий.97.

Рынок аренды жилья.102.

2.2.3 Рынок недвижимости как инвестиционного актива.104.

Специфика недвижимости как объекта инвестирования.105.

Предложение.108.

Спрос.111.

Равновесие.112.

2.3 Инвестиционные характеристики отдельных секторов рынка.112.

2.3.1 Оценка доходности с помощью западных методик.113.

2.3.2 Прогнозирование стоимости недвижимости с помощью западных методик.115.

2.3.3 Модель оценки доходности по секторам.119.

Исходные предпосылки.121.

Операционализация переменных.124.

Эмпирические данные.133.

Риски для частных инвесторов.134.

Описание этапов строительства и юридического оформления с точки зрения рисков.138.

Результаты.141.

2.3.4 Экспертная оценка.148.

2.4 Оценка ценового пузыря на рынке жилой недвижимости.151.

2.4.1 Индекс доступности жилья.151.

2.4.2 Отношение «цена/ставка аренды».153.

2.4.3 Модель фундаментального роста цен.157.

Глава 3. Взаимодействие рынка жилой недвижимости с социально-экономической системой городов с повышенным спросом на жилье.163.

3.1 Динамика цен на жилье и рыночные циклы.163.

3.1.1 Динамика цен на жилую недвижимость в городах с повышенным спросом на жилье.163.

3.1.2 Цикличность рынка в городах с повышенным спросом на жилье.170.

3.2 Влияние специфики региона на факторы рыночного равновесия.171.

3.2.1 Факторы спроса, обусловленные спецификой регионального развития.171.

3.2.2 Факторы предложения, обусловленные спецификой регионального развития.180.

3.2.3 Прогнозы.183.

3.2.4 Факторы гедонистического ценообразования.185.

3.3 Экономическое поведение населения на рынке жилья с повышенным спросом 187.

3.3.1 Развитие практики частного инвестирования.187.

3.3.2 Мотивация деятельности частных инвесторов.189.

3.3.3 Структура спроса на разных фазах цикла первичного рынка жилья.193.

3.4 Социально-экономические последствия развития рынка жилья.194.

3.4.1 Оценка доступности жилья.194.

3.4.2 Влияние практик частного инвестирования на доступность жилья.196.

Цены на жилье и доступность жилья.199.

Заключение

203.

Список библиографических источников.209.

Приложение 1.218.

Приложение 2.221.

Приложение 3.233.

Приложение 4.234.

Приложение 5.235.

Приложение 6.237.

Приложение 7.239.

Приложение 8.242.

Приложение 9.247 s.

Перечень графиков.

График 1. Модель четырех квадрантов DiPasquale’я и \^Ъеа1оп'а (значения на горизонтальной оси возрастают для всех квадрантов в одном направлении: справа налево).25.

График 2. Фактические и базовые цены жилья в Великобритании.34.

График 3. Отношения эквивалентной ренты собственника к альтернативным ценовым индексам.36.

График 4. Общий индекс инфляции (Индекс потребительских цен, ИПЦ) (сплошная линия) и Индекс арендных ставок жилья (пунктирная линия) в США с 1947 г. 41.

График 5. Распределение городов России по параметру «отношение стоимости жилья к стоимости жизни», количество городов.77.

График 6. Диаграмма зависимости стоимости жилья от типа региона с подписями данных.

График 7. Зависимость показателя «отношение стоимости жилья к стоимости жизни» от федерального округа для городов России.80.

График 8. Взаимосвязь стоимости жилья и численности студентов ВУЗов для разных типов городов по численности населения.83.

График 9. Взаимосвязь показателей «отношение стоимости жилья к стоимости жизни» и ввода в действие жилых домов.84.

График 10. Взаимосвязь показателей номинальной стоимости кв.м. жилья и ввода в действие жилых домов в городах с повышенным спросом на жилье.84.

График 11. Численность населения Москвы (млн. чел.) в 2000;2009 гг. и темпы прироста численности населения (%).98.

График 12. Динамика (тыс.кв.м.) и темпы прироста (%) ввода в эксплуатацию жилфонда в.

Москве в 2000;2008 гг.99.

График 13. Динамика среднегодового общего объема предложения жилья, объема социального жилья (тыс. кв.м.) и доля коммерческого жилья в общем объеме возводимого жилья (%) в Москве в 2000;2008 гг.100.

График 14. Индекс стоимости жилья в Москве за 2000;2009 гг., долл. США.101.

График 15. Динамика стоимости (правая шкала) и ставок аренды (левая шкала) в Москве за двухкомнатные квартиры в экономи бизнес-классе в 2003;2009 гг., в долл. за 1 кв.м. и месяц аренды соответственно.104.

График 16. Стоимость объекта недвижимости, рассчитанная доходным методом, для разных ставок дисконтирования и капитализации и рыночная дисконтированная стоимость объекта в 2002;2007 гг., долл.117.

График 17. Максимально возможные уровни реальной доходности для всех рассматриваемых стратегий по различным уровням риска, %.144.

График 18. Ожидаемые (взвешенные по риску) уровни реальной доходности для всех рассматриваемых стратегий по различным уровням риска, %.146.

График 19. Индекс доступности жилья в Москве в 2000;2009 гг., в годах, и его полиномиальный тренд 2-ой степени.152.

График 20. Отношение «цена жилья/ставка аренды» (обе цепы рассчитывались в рублях за кв.м. площади) в секторах бизнеси эконом-класса в Москве в 2000;2009 гг.154.

График 21. Кривые фактической, реальной и базовой средней стоимости квартиры площадью 80 кв.м. за период 2000;2009 гг., руб.159.

График 22. Составляющие роста цен недвижимости в Москве за 2000;2009 гг. с прогнозом на 2010 г., в % по отношению к показателям 2000 г., и прирос фактической цены жилья, в % к предыдущему году.161.

График 23 в), г), д), е). Динамика номинальных цен на жилье в городах России с повышенным спросом на жилье 2000;2009 гг., руб. за кв.м.165.

График 24 а), б), в), г), д). Динамика показателя «отношение стоимости жилья к стоимости жизни» городов с повышенным спросом на жилье, в % от границы группы 9 городов с самым высоким спросом па жилье, в 2000;2009 гг.166.

График 25 в), г), д). Динамика индекса реальной стоимости жилья в городах России с повышенным спросом на жилье и темпы роста ВВП РФ, в % к 1999 году, 1999;2009 гг.

График 26. Количество купленных квартир из 100 в новостройке в Москве разными типами покупателей на разных фазах рыночного цикла, шт.193.

График 27. Минимальные и максимальные оценки доли спроса частных инвесторов на жилую недвижимость Москвы, в % от общего рыночного спроса на жилье (правая шкала), и динамика индекса доступности жилья, в годах (левая шкала) за 2000;2009 гг.

График 28. Минимальная и максимальная оценки доли спроса частных инвесторов на жилую недвижимость Москвы, в % от общего рыночного спроса на жилье (правая шкала), динамика индекса стоимости жилья в Москве (индекс ¡-Ю4!), в долл. за кв.м. (левая шкала) за 2000;2009 гг.198.

Перечень схем.

Схема 1. Подходы, используемые при оценке стоимости недвижимости.53.

Схема 2. Факторы, влияющие на формирование доходности инвестиционных вложений на рынке жилья в Москве.96.

Схема 3. Переменные модели на временной шкале.127.

Схема 4. Доходность и начальные инвестиции i-того инвестиционного цикла.128.

Перечень таблиц.

Таблица 1.47.

Таблица 2.77.

Таблица 3.78.

Таблица 4.82.

Таблица 5.86.

Таблица 6.108.

Таблица 7.110.

Таблица 8.113.

Таблица 9.114.

Таблица 10.114.

Таблица 11.115.

Таблица 12.116.

Таблица 13.116.

Таблица 14.124.

Таблица 15.125.

Таблица 16.126.

Таблица 17.140.

Таблица 18.142.

Таблица 19.146.

Таблица 20.158.

Таблица 21.195.

Россия — страна городов, сегодня в городах и поселках городского типа, занимающих всего полпроцента ее территории, живет почти три четверти населения, сосредоточена основная доля капитала, культурная и хозяйственная жизнь страны. Города России сильно различаются между собой, велико также и количество признаков, по которым они дифференцируются. По экономико-географическому положению выделяют центральные города и переферию, по численности населения — малые и крупные города, по развитости отраслей промышленности — монопромышленные и полифункциональные. Но возможна и типология по уровню предъявляемого населением спроса на жилье в городе. Жилье несет важнейшую социальную функцию — способствует развитию человеческого капитала и является детерминантой социальной стабильности в обществе. Развитие рынка жилья стимулирует развитие всей экономики страны в целом, поскольку жилая недвижимость является наиболее массовым и доходным инвестиционным инструментом.

С начала 1990;х гг. в каждом городе начал формироваться свой рынок жилья, и практически сразу выделились рынки, на которых спрос заметно превышал предложение, т. е. жилье стало в таких городах дефицитным товаром. Сама ситуация дефицита в условиях рыночной экономики уникальна. Например, нет дефицита на продовольственные товары, хотя это товары, на которые всегда существует очень высокий спрос, нет дефицита на рынке строительного оборудования: во всех отраслях экономики спрос в той или иной мере сбалансирован. Феномен дефицитности жилья в некоторых городах наблюдается на всем постсоветском пространстве, но при этом остается практически неисследованным.

В связи с высокой актуальностью указанной проблемы данное диссертационное исследование посвящено анализу рынка жилой недвижимости городов, характеризующихся повышенным спросом на жилье, и анализу малоизученных последствий складывающейся на этом рынке ситуации на социально-экономическое развитие этих территорий на примере города Москвы как наиболее характерного примера таких территорий. Данная проблематика актуальна как в научном, так и в практическом отношении, в том числе в связи с реализацией национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России». Значимость социально-экономических последствий развития рынка жилой недвижимости в городах с повышенным спросом на жилье и анализ специфики развития самого этого рынка не соответствует уровню ее изученности, что делает проведение настоящего исследование особенно актуальным. Необходимость исследования проблем рынка жилой недвижимости в городах с повышенным спросом на жилье определяется и интересами администраций крупных городов России, поскольку от обоснованности их решений зависит широкий круг конкретных последствий социального, бюджетно-финансового и градостроительного характера.

В городах с повышенным спросом на жилье жилищное строительство становится уникальным инструментом инвестирования. Во-первых, недвижимость приносит высокую доходность при относительно коротких сроках окупаемости по сравнению со всеми остальными бизнесами. Во-вторых, это наиболее массовый с точки зрения инвестиционных стратегий населения инструмент инвестирования. В условиях нестабильности фондового и других рынков капитала, а также проблем в сфере пенсионного обеспечения и недоверия населения финансовым институтам и государству все больше людей рассматривают жилье как на инвестиционный актив. На рынке жилья появляется много частных инвесторов, движимых различными мотивами в своей инвестиционт ной деятельности. Спекулятивную деятельность инвесторов часто называют одной из основных причин роста цен на жилье. Однако расхожий тезис об отрицательном влиянии инвестиционных покупок на перспективы решения жилищной проблемы нуждается в дополнительном обосновании. Если с инвестиционной точки зрения секторы элитного жилья или жилья бизнес-класса более привлекательны, чем жилье эконом-класса, то именно в них сосредоточится основной спекулятивный спрос. В этом случае инвестиции не будут препятствовать решению социальных проблем в жилищной сфере, поскольку «доступное жилье» подразумевает принадлежность к эконом-классу. Возможна и противоположная ситуация, когда наибольшей является отдача от капитала, вложенного в жилье низкого ценового сегмента. Тогда негативные социальные последствия инвестиционной активности на рынке жилья неизбежны.

В связи с этим особое внимание в диссертационном исследовании посвящено анализу инвестиционной привлекательности различных сегментов рынка жилой недвижимости и оценке степени воздействия высокой инвестиционной активности населения на перспективы решения жилищной проблемы.

Цель диссертационной работы заключается в выявлении специфики и основных факторов развития первичного рынка жилой недвижимости городов с повышенным спросом на жилье, что позволит более системно оценить влияние развития этого рынка на социальную и экономическую ситуацию в городе.

Указанная цель обусловила необходимость постановки и решения следующих взаимосвязанных задач:

• выявить типичные условия и предпосылки формирования факторов, определяющих повышенный спрос на жилье;

• выявить специфику рынков жилой недвижимости с повышенным спросом на жилье как на товар первой необходимости и инвестиционный актив и проанализировать факторы, формирующие рыночное равновесие на таких рынках;

• оценить масштаб ценового навеса (пузыря) на рынке жилой недвижимости в городах с повышенным спросом на жилье и сделать прогнозы относительно развития ситуации на этом рынке;

• проанализировать возможность применения классических методов и подходов к анализу и прогнозированию развития первичного рынка недвижимости в городах с повышенным спросом на жилье;

• оценить доходность и риски инвестиционных вложений в различные сегменты первичного рынка жилой недвижимости для населения на основе расчетов, проведенных на статистических данных 2000;2009 гг. и дать прогноз перераспределения инвестиционных потоков на этом рынке;

• оценить последствия для социально-экономического развития городов с повышенным спросом на жилье сложившейся на первичном рынке жилой недвижимости ситуации.

Объектом диссертационного исследования является первичный рынок жилой недвижимости в городах с повышенным спросом на жилье в России в период 2000 — начало 2009 гг.

Предметом исследования являются особенности первичного рынка жилой недвижимости в городах с повышенным спросом на жилье и их связь с социально-экономическим развитием этих городов. Предмет исследования детально проанализирован на примере Москвы как города с наиболее ярко выраженными свойствами городов с повышенным спросом на жилье.

Информационную базу исследования составили статистические данные Федеральной службы государственной статистики РФ, в том числе данные сборника «Регионы России. Основные социально-экономические показатели городов», Министерства финансов РФ, Центрального Банка РФ, Московского городского комитета государственной статистики, данные ряда общероссийских социологических опросов, проведенных различными социологическими центрами в 2006;2009 гг., данные аналитических порталов: «Индикаторы рынка недвижимости» www.IRN.ru и «Рынок жилой недвижимости России» www.realtyinvestments.ru Г. Стерника, данные из баз данных по сделкам с недвижимостью, в том числе: из журнала «Недвижимость и цены», базы данных РБК, данные информационных, инвестиционных и риэлтерских агентств Москвы и других городов России и мира.

В работе были также использованы данные экспертных интервью, проведенных непосредственно автором. В конце 2006 — начале 2009 годов автором было проведено 10 интервью с частными и институциональными инвесторами, аналитиками и девелоперами, а также генеральным директором компании-застройщика в секторе жилой недвижимости в Москве и ближайшем Подмосковье.

В качестве эмпирической базы для анализа городов были использованы данные Федеральной службы государственной статистики по основным социально-экономическим показателям субъектов Российской Федерации, административных центров субъектов («региональных столиц») — данные региональных статистических ведомств и риэлтерских агентств.

Степень разработанности проблемы. Проблема рынка жилой недвижимости в городах с повышенным спросом на жилье многоаспектна, и ее отдельные стороны были в разное время предметом исследования специалистов различного профиля. Так, региональный анализ и анализ проблематики развития городов представлен в работах Г. М. Лаппо, В. Н. Лексина, Н. В. Зубаревич, В. П. Глазычева и др. Вопросы новой экономической географии, в частности исследования агломерационных эффектов и эффектов от пространственной концентрации экономики, рассмотрены в работах П. Кругмана, В. Ф. Лапо, R. Baldwin и т. д.

Методы моделирования сложных социоэкономических систем и региональное прогнозирование представлены в работах С. Л. Чернышева и Дж. Форре-стера. Классическая модель рынка жилья приведена в работах зарубежных экономистов D. DiPasquale, W. Wheaton, J.D. Fisher. В России разработкой методологии анализа и прогнозирования рынков жилой недвижимости занимались многие авторы, прежде всего — Г. М. Стерник, О. Н. Репченко и др.

Методы оценки инвестиционных характеристик проектов, рассмотрены в фундаментальных работах У. Шарпа, в частности методы оценки инвестиций в недвижимость приведены в работах А. Г. Грязновой. Анализ ценовых пузырей на рынках инвестиционных активов приведен в работах таких авторов как Дж. Стиглиц, R.P. Flood, P.M. Garber, М. Whitney и D. Baker.

Анализ финансового поведения населения в России проводился Т. Ю. Богомоловой, В. В. Радаевым, Я. М. Рощиной, O.E. Кузиной, H.H. Ивашиненко. Проблематика формирования рынка доступного жилья в России фундаментально рассмотрена в работах А. Б. Гусева. Социальные процессы и социальная политика в жилищной сфере исследована российскими учеными Н. Б. Косаревой, Н. Е. Тихоновой и др. В то же время специфика развития первичного рынка жилой недвижимости в городах с повышенным спросом на жилье, в частности Москвы, как наиболее яркого представителя таких городов, до сих пор не становились предметом самостоятельного исследования.

Научная новизна исследования заключается в следующем:

1. На основе проведенного в работе инвестиционного анализа на первичном рынке жилой недвижимости показана некорректность результатов, получаемых с помощью методов определения остаточной стоимости объектов недвижимости, основанных на доходном подходе и наиболее широко применяемых в западной практике инвестирования, для городов с повышенным спросом на жилье.

2. Установлено, что равновесная теория, используемая для системного анализа рынка недвижимости на Западе, не способна объяснить некоторые тенденции и закономерности рынков городов с повышенным спросом на жилье, в частности рынка Москвы, а следовательно, дает неадекватные прогнозы относительно динамики ключевых параметров этого рынка. Среди таких тенденций — использование жилой недвижимости в качества средства сбережения капиталов, позволяющего защитить сбережения от потерь в результате инфляционного обесценения, и, как следствие, повышенная спекулятивная активность на рынке жилья.

3. Установлено, что вопреки распространенному мнению, частные инвесторы не используют классические методы оценки доходности, руководствуюсь чаще другими, неэкономическими соображениями, что влияет на их поведение, а следовательно, и на параметры инвестиционного спроса, формирующего равновесие на рынке недвижимости.

4. Для целей исследования инвестиционного спроса в городах с повышенным спросом на жилье разработан собственный метод определения доходности инвестиционных вложений в различные сегменты рынка жилой недвижимости, в частности московского рынка жилья, для различных инвестиционных стратегий, учитывающая 20 переменных, а также компьютерная программа, обеспечивающая ее успешное применение.

5. На основе проведенных с помощью разработанного автором метода расчетов впервые выявлено, что для инвесторов-спекулянтов, перепродающих квартиры в течение короткого срока после их покупки, наиболее доходным оказался сегмент бизнес-класса. Для всех остальных инвесторов, желающих сберечь капиталы от инфляции, получать регулярный доход как рантье, или накопить средства на пенсию, наиболее выгодным вариантом оказались вложения в жилье эконом-класса.

Теоретическая значимость работы заключается в том, что ее результаты вносят определенный вклад в развитие и совершенствование способов изучения рынка жилой недвижимости. В диссертации разработан метод оценки доходности инвестиционных вложений в различные сегменты первичного рынка жилой недвижимости для разных инвестиционных стратегий, а также предложена типология городов России по уровню спроса на жилье.

Практическая значимость работы состоит в том, что разработанный метод оценки доходности инвестиционных вложений на рынке жилой недвижимости может быть использован в практической деятельности частных и институциональных инвесторов, девелоперских компаний и аналитиков жилищного рынка. Предложенные меры по государственному регулированию жилищного рынка могут быть использованы в органах муниципальных и региональных властей в городах с повышенным спросом на жилье.

Основные научные результаты, выносимые на защиту и отражающие конкретный личный вклад автора в разработку проблемы, следующие:

1. Показано, что выявленный в некоторых российских городах повышенный спрос на жилье связан, в первую очередь, с наличием эффекта от территориальной концентрации ресурсов и присутствием представителей федеральной власти в городе. Из 82 проанализированных российских городов — «региональных столиц» 10 были отнесены к группе городов с повышенным спросом на жилье на основании сопоставимых цен на жилье. Основными факторами, обуславливающими возникновение повышенного спроса на жилье, являются следующие: высокая численность населения, высокая общая экономическая и инвестиционная активность, развитые финансовый сектор, сфера услуг и торговли, наличие в городе нескольких транспортных узлов федерального значения, высокая концентрация ВУЗов, высокий уровень доходов горожан относительно регионального уровня. Также спрос на жилье выше в городах, являющихся региональными центрами присутствия полномочных представителей Президента РФ и органов федеральной исполнительной власти, т. е. в так называемых «столицах федеральных округов».

2. В работе продемонстрировано, что рынок жилья Москвы является дефицитным рынком товара первой необходимости, причем сложившийся дисбаланс спроса и предложения может сохраниться в долгосрочной перспективе, а следовательно, в обозримом будущем рост цен на рынке будет продолжен, несмотря на возможные кратковременные колебания. Основными факторами, формирующими равновесие на рынке жилья, характерными для всех городов с повышенным спросом на жилье, являются: низкая обеспеченность горожан жильем, изменение потребительских предпочтений, рост доходов части населения, развитие рынка ипотеки со стороны спросамножественные провалы рынка и недостаточное финансирование в строительной отрасли со стороны предложения. Специфичными для Москвы являются следующие факторы: относительно более быстрый рост численности группы покупателей жилья, столичный статус и проводимые Правительством Москвы городские социальные программы в жилищной сфере.

3. На основе расчетов выявлено, что спекулятивный спрос концентрируется, в основном, в сегменте дорогого жилья, однако основная масса частных инвесторов являются стратегическими или ситуативными инвесторами, для которых сегмент дешевого жилья более выгоден. Сравнительный анализ полученной прибыли на 1 вложенный рубль при заданных уровнях риска всех возможных вариантов сочетаний стратегий инвестирования на первичном рынке жилой недвижимости Москвы за 8,5 лет показал, что инвесторам-спекулянтам, ориентированным на высшие уровни риска и большое количество сделок, максимальную прибыль при фиксированных начальных инвестициях приносил бизнес-класс. Для всех других типов инвесторов, желающих сберечь капиталы от инфляции или получать регулярный доход как рантье, наиболее выгодным вариантом оказались вложения в жилье эконом-класса, где была выше норма капитализации.

4. Показано, что на рынке жилой недвижимости Москвы в 2008 г. имел место определенный ценовой навес (пузырь), однако учитывая повышенный спрос на жилье в данном регионе, рост цен на нем может возобновиться уже в 2010 году даже несмотря на экономический кризис. Наблюдаемый сейчас спад на рынке жилья носит временный характер, и в дальнейшем рынок будет расти вокруг кривой «фундаментального роста цен» с определенными колебаниями, обусловленными как экономическими, так и социально-психологическими факторами. Перспектива роста цен в ближайшие месяцы связана с тем, что существующий сегодня разрыв между кривыми «фундаментального» и фактического роста цен может быть скомпенсирован уже к 2010 году.

5. Установлено, что сложившаяся на первичном рынке жилой недвижимости Москвы ситуация препятствует реализации в Московском регионе одного из основных приоритетов развития страны — «созданию институтов, способствующих повышению темпов экономического роста». Существующая на рынке ситуация препятствует повышению качества жизни массовых слоев населения и развитию человеческого капитала, снижает эффективность государственного регулирования и конкурентоспособность экономики региона за счет монополизации строительной отрасли.

6. При осуществлении государственного регулирования рынка жилой недвижимости в Москве рекомендуется проводить дифференцированную политику для различных категорий жилья и разных типов инвесторов. Такая политика должна, с одной стороны, включать антиспекулятивные меры в секторе жилья эконом-класса, который остается в условиях ведущей роли для большинства частных инвесторов сберегательных, а не собственно инвестиционных мотивов вложений в недвижимость, наиболее привлекательным. С другой стороны, налоговая политика должна быть направлена на увеличение прибыльности инвестиций в сегмент жилья бизнес-класса.

Апробация работы. Основные теоретические положения и выводы диссертации, а также ее практические рекомендации представлялись автором на следующих конференциях: на 3-ей международной конференции «Современные подходы к исследованию и моделированию в экономике, финансах и бизнесе» (Европейский университет в Санкт-Петербурге, апрель 2009 г.), на 24-й Всероссийской научной конференции молодых ученых и студентов «Реформы в России и проблемы управления» (Государственный университет управления, Москва, апрель 2009 г.), а также докладывались на научном семинаре кафедры социально-экономических с систем и социальной политики экономического факультета ГУ-ВШЭ (Москва, апрель 2009 г.).

Публикации. Основные теоретические и прикладные результаты диссертации опубликованы автором лично в 4 статьях (2 из них — в изданиях, рекомендованных ВАК), 1 главе в коллективной монографии и тезисах выступлений на конференциях. Объем принадлежащих лично автору опубликованных материалов составляет около 3,9 п.л.

Заключение

.

Цель данной диссертационной работы заключалась в выявлении специфики и основных факторов развития первичного рынка жилой недвижимости городов с повышенным спросом на жилье, что позволило более системно оценить влияние развития этого рынка на социальную и экономическую ситуацию в городе.

В ходе исследования в соответствии с поставленной целью и задачами были получены следующие результаты.

Анализ литературы показал, что, во-первых, равновесная теория, используемая для анализа стабильного рынка недвижимости на Западе, не способна объяснить «провалы» российских рынков жилья в городах с повышенным спросом на жилье, а следовательно, дает неадекватные прогнозы относительно динамики ключевых параметров этих рынков.

Во-вторых, построение традиционных прогнозирующих моделей при анализе рынка с использованием методов регрессионного и корреляционного анализа затруднительно применительно к рынкам недвижимости с повышенным спросом на жилье, поскольку они не учитывают поведение рынка при значимых сдвигах в законодательстве и активном государственном вмешательстве, для них необходимы устойчивые и стационарные переменные, а также длинные временные ряды данных. Российские рынки жилья не только не стабильные, не равновесные, но и имеют очень весомую принципиально не формализуемую компоненту, которая и затрудняет анализ, прогнозирование и особенно моделирование экономических процессов на этих рынках.

В-третьих, некоторые тенденции, характерные для прочих столичных городов мира, имеют место и в Москве — городе, где жилье является дефицитным товаром первой необходимости. Среди таких тенденций — повышенная спекулятивная активность на рынке жилья, использование жилой недвижимости в качества средства сбережения капиталов, позволяющего защитить сбережения от потерь в результате инфляционного обесценения.

Наблюдаемая в Москве ситуация на жилищном рынке одновременно и уникальна, и типична. В ряде российских городов могут повториться, и уже реализуются многие столичные «сценарии», в основном негативные, вызванные чрезвычайно высоким несбалансированным спросом на рынке жилья.

На основании сравнительного анализа в десяти российских городах был зафиксирован повышенный спрос на жилье. Выявлено, что такой дисбаланс обусловлен помимо рыночных факторов территориальной спецификой, заключающейся в особым административном статусе этих городов, обеспечивающим присутствие представителей властивысокой концентрации населенияболее диверсифицированной структуре экономикиболее высоких уровнях доходов населения, обеспечивающих платежеспособный спросбольшей дифференциации этих доходов, способствующей притяжению новых миграционных потоков. Другими словами, повышенный спрос на жилье, выявленный в 10 российских городах, связан, в первую очередь, с наличием эффекта от территориальной концентрации ресурсов и присутствием представителей федеральной власти в городе.

В целях анализа последствий спекулятивной активности инвесторов на рынке жилой недвижимости городов с повышенным спросом на жилье была проведена оценка наличия ценового навеса (пузыря) на примере г. Москвы. Исследование, проведенное с использованием различных методов оценки, показало, что ценовой пузырь на московском рынке недвижимости имел место, о чем свидетельствует падение цен в 2009 году, завышенные коэффициенты «цена жилья/ставка аренды» и уровня доступности жилья. Анализ фундаментальных факторов роста стоимости жилья — динамики ВВП и темпов инфляции — также позволяют сделать вывод о существовании ценового пузыря. Однако существующий сегодня разрыв — превышение фактической цены над базовой — сократился вследствие кризиса до 15−20%, и может быть скомпенсирован уже к 2010 году, после чего неизбежно начнется новый рост цен.

Кроме того, проведенный качественный анализ ситуации, несмотря на показания количественных индикаторов, подтверждает предположение, что тенденция повышения цен продолжится в ближайшем будущем, поскольку на российских рынках с повышенным спросом на жилье имеются предпосылки к ценовому росту в долгосрочной перспективе.

Специфика рынка жилой недвижимости городов с повышенным спросом на жилье заключается в чрезвычайно низкой обеспеченности горожан жилой площадью, низких темпах введения в эксплуатацию нового жилья, снижающейся на протяжении семи лет доступностью жилья для массовых слоев населения, дисбалансом спроса и предложения. Вследствие дефицита предложения и постоянно поддерживаемого на высоком уровне спроса на рынках жилой недвижимости и аренды до кризиса конца 2008 г. наблюдался продолжительный ценовой рост. В исследовании были выделены следующие факторы, поддерживающие эту тенденцию в долгосрочном периоде. Со стороны спроса это: рост доходов части населения, обуславливающий текущий уровень платежеспособного спроса на недвижимость, развитие ипотеки, низкая обеспеченность жильем на душу населения и высокий накопленный отложенный спрос, изменение вкусов и предпочтений потребителей, а также увеличивающаяся дифференциация спроса.

Со стороны предложения это: сокращение свободных земельных участков под застройку, чрезмерное государственное регулирование в строительном секторе, осложняющее в последнее время деятельность застройщиков и, следовательно, способствующее сокращению предложения, а также монополизм и коррупция в строительной и смежных отраслях, влияющие на объем и цену предложения жилья.

Среди факторов, специфичных для Москвы, были выделены со стороны спроса: Демографические тенденции, среди которых — рост иммиграционных потоков и временной миграции (студенты и т. д.), снижение привлекательности альтернативных недвижимости инвестиционных активов, и наконец, особый статус Москвы — единственным глобальным городом на пространстве СНГ, — притягивающий в нее жителей со всей страны. Со стороны предложения это: изменение в структуре предложения, в частности снижение доли жилья эконом-класса в общем объеме возводимого жилья вследствие более высокой доходности для девелоперов в бизнес-классе, и проводимые Правительством Москвы городские социальные программы в жилищной сфере.

В исследовании было выяснено, что применение классических методик оценки доходности вложений в рынок недвижимости, и в частности, метода определения остаточной стоимости, основанного на доходном подходе и наиболее широко применимого в западной практике инвестирования, привел к парадоксальным и даже абсурдным результатам при анализе данных московского рынка жилья: заключительная стоимость объекта недвижимости должна падать в соответствии с расчетами, в то время как в реальности происходил рост стоимости жилья. Кроме того, было выяснено, что на практике частные инвесторы не используют классические методы оценки доходности, а чаще руководствуются другими соображениями, что свидетельствует о необходимости качественно иного подхода к анализу рынка недвижимости Москвы в целом для принятия инвестиционного решения.

Самостоятельным научным результатом работы стала также, после получения нереалистичных выводов при использовании классических моделей, разработка собственной модели оценки доходности для сравнения отдачи от вложений в разные сегменты рынка жилой недвижимости Москвы при различных инвестиционных стратегиях. Для этого потребовалось собрать необходимые эмпирические данные, воспользовавшись статистическими данными и данными проведенных автором экспертных интервью, и просчитать возможные варианты осуществления различных стратегий инвесторов. Всего в анализ было включено около 12 переменных, как экономических, так и социальных. Расчеты были проведены с помощью специально разработанной для этой цели компьютерной программы. В модели были проанализированы 4 возможных и реализуемых на рынке жилой недвижимости стратегии: «купить-перепродать», «купить-сдавать», «купить-сдавать-продать», «купить-держать» в их самых разных комбинациях. Модель учитывала приемлемый для инвестора уровень риска и позволяла рассчитать максимальные уровни ожидаемой доходности при фиксированных начальных инвестициях для сегментов экономи бизнес-класса за 8,5 лет инвестирования при использовании разных стратегий.

В результате было выявлено, что инвесторам-спекулянтам, придерживающимся стратегии «купить-перепродать» (с перепродажей в течение короткого срока после покупки и совершении нескольких таких покупок за весь период), максимальную прибыль могло принести жилье бизнес-класса. Однако при этом перепродажи должны были совершаться не реже двух раз в год и объекты вбираться так, чтобы рост цены на каждый из них был, по крайней мере, не ниже среднего роста цены на рынке. Для всех других инвесторов, мотивами которых могут служить сохранение накопленных сбережений, создание фонда будущего пенсионного обеспечения, потребительские или стратегические инвестиции, наиболее выгодным вариантом оказались вложения в жилье эконом-класса.

Этот вывод противоречит экспертным оценкам большинства профессиональных участников рынка недвижимости, оценивающих привлекательность бизнес-класса как более высокую, но вытекает из проведенных расчетов с достаточной степенью убедительности. Опираясь на данные экспертного опроса, выявлена структура инвестиционного спроса по целям инвестирования. Доля инвесторов в общем числе покупателей квартир в новостройках варьируется от 10 до 20%, причем от фазы рыночного цикла зависит только поведение спекулянтов.

Из проведенного анализа следует важнейший вывод: при осуществлении государственного регулирования рынка жилой недвижимости в Москве необходимо проводить дифференцированную политику для различных категорий жилья. Такая политика должна быть направлена, с одной стороны, на вытеснение инвесторов с рынка жилья эконом-класса, который остается для них наиболее привлекательным. При игнорировании правительством сложившейся ситуации программа «Доступное жилье» обречена на провал. С другой стороны, политика должна быть направлена на увеличение привлекательности сегмента жилья бизнес-класса. Если эта часть государственной программы не будет выполнена, капиталы этой части российских инвесторов будут выводиться за рубеж, в частности, в курортные зоны, что негативно отразится на отечественной экономике, и будет препятствовать формированию положительного опыта инвестирования в российские активы.

Наконец, что касается социально-экономических последствий ситуации, сложившейся на рынках жилой недвижимости в городах с повышенным спросом на жилье, то на примере первичного рынка жилой недвижимости Москвы показано, что созданы препятствия для реализации в Московском регионе одного из основных приоритетов развития страны — созданию институтов, способствующих повышению темпов экономического роста. В частности, сложившаяся ситуация препятствует развитию человеческого капитала и повышению качества жизни массовых слоев населения региона, способствует снижению эффективности государственного управления и конкурентоспособности экономики региона.

В числе позитивных последствий, касающихся в основном банковского сектора и москвичей-представителей среднего класса: развитие рынка ипотечного кредитования, а вместе с ним и всего банковского секторарост доходов части москвичей за счет высокого спроса на аренду жильясоздание населением Москвы «альтернативной системы пенсионного обеспечения» в виде ренты от приобретенных инвестиционных квартирповышение инвестиционной вовлеченности и грамотности москвичейвозможность за счет аренды инвестиционных квартир временного решения жилищного вопроса для части москвичей и трудовых мигрантов разной квалификации и т. д.