Акт^альносп, 1емы исследования. Проводимая в последнее дееятилеше в России социально-экономическая реформа существенно изменила характер отношений, связанных с приобретением недвижимою имущества, а в частности жилья. Необходимо отмети п> проблемы в российской экономике, которые повлияли на формирование «климата», в условиях которою приходится решать жилищные вопросы: повсеместные неплатежи, повлекшие создание атмосферы всеобщего взаимною недоверия хозяйствующих субъекюв, нарастающая волна банкротств предпринимательских структур, дополняемая отдельными элементами юсударствепною банкрогства, повальная задолженность юридических лиц бюджету и внебюджетным фондам, зависимость степени платежеспособности многих коммерческих ор1анизаций от перемен федерального и региональною законодательства. Все это, без) словно, негативно отражается на развитии предпринимательской дея1ельности в целом по cipane, а как результат и на благосостоянии общества и качестве жиши граждан. В то же время, планируя дальнейшее развиже нашей юсударственной и политической системы, конечно, должно учитываться современное сосюяние нашею общества. И в этой свяш необходимо 01мегить одну m существенных черт нашей внутриполитической жизни: а именно — низкий уровень доверия граждан, как к отдельным институтам государственной власти, так и к крупному бизнесу.
Для решения социальных и экономических проблем очевидна необходимость решения обозначенных вопросов на законодательном уровне и на практике его применения. Путем принятия иакега взаимосвязанных законодательных актов, регулирующих отношения, связанных с созданием и использованием недвижимости, российское государство пытается решить проблему надлежащего ор1анизационно-правового обеспечения деятельности инвестиционно-строительного и жилищно-коммунального комплексов.
Если инвестиционное и строительное законодателе во России 1990;х г. г. не мо1ло не ноешь общею и абстрактного характера, то в сегодняшних социально-экономических условиях законодательство о со мании и использовании недвижимости направлено на решение более конкретных задач: регулирование корпоративных и договорных форм финансирования строительства, >силение охраны и зашиты субъективных прав и интересов. Именно такая тенденция характерна для пакета законов, иринягых в конце 2004 юда: «О внесении изменений в Федеральный закон «О юсударственной регистрации прав на недвижимое имущеспю и сделок с ним», «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах», Градостроительного и Жилищного кодекса РФ от 29 декабря 2004 г.- «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипогеке (залоге недвижимости)», «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса», «О жилищных накопительных кооперативах» и «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30 декабря 2004 г. Анализ указанных нормативных актов свидетельствует о том, что государственная политика в вопросе решения жилищной проблемы устанавливается таким образом, что инвестиции в строительство должны быть частными, а задача государства состоит в создании надлежащих формально-юридических условий для этого и осуществлении контроля за выполнением требований законодательства в указанной сфере деятельности.
Большая часть этих законов направлена на снижение издержек граждан при совершении сделок с объектами недвижимости, со мание прозрачной и конкурентной среды в сфере строительства, развитие системы ипотечного кредитования.
Важнейшая роль в пакете законов по рынку доступною жилья отводится созданию эффективной системы учёта и регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Надежность и оперативность системы регистрации является одним из основных факторов, влияющих на развитие рынка недвижимое I и и формирование эффективной и конкурентоспособной экономики России в целом.
В условиях перехода от системы централизованною государственною финансирования и организации жилищного строительства и изменения экономической ситуации в стране неизбежно должны были появиться новые формы привлечения средств в строительство.
С начала 90-х гг. одним из наиболее распространенных вариантов решения этой задачи стало использование так называемою договора долевою участия в строительстве. При этом новая форма отошений обладала рядом преимуществ в сравнении с прямой покупкой жилья на первичном и вюричном рынках — это:
— поэтапная оплата;
— затраты на приобретение жилья при долевом участии, как правило, ниже рыночной сгоимос I и готового жилья на 10−30%;
— возможность выбора наиболее понравившегося расположения жилою помещения и чета интересов дольщика при его планировке.
Для застройщика же договор долевого участия в строительстве также представляет значительный интерес, чем и объясняется его практическая распространенность, так как позволяет эффективно аккумулировать средства большого количества инвесторов. Объединяя разные по величине вклады частных лиц, застройщику удается сформировать достаточные для строительства финансовые активы. Таким обраюм, долевое участие в строительстве вышло на первый план по сравнению со всеми иными формами финансирования строительства жилья, такими, как долгосрочное и краткосрочное банковское кредитование, ипотечное кредитование и т. д.
На протяжении пятнадцати лет отношения, возникающие из долевою строительства, каким-либо правовым актом не регулировались, в результате чего такая удобная форма привлечения денежных средств в строительство имела ряд определенных недостатков. В первую очередь отсутствие правовою регулирования общественных отношений данной сферы деятельности порождало ошибки и недорабо1Ки при заключении договоров, сопутствующих поэтпному финансированию строительства объект долевою строительства, что в свою очередь, приводило к значительному увеличению судебных споров в этой сфере хозяйственной деятельности.
Именно из-за нормативной неурегулированности этих отношений возникала вторая, основная, проблема — это проблема квалификации правовой природы 01 ношений долевою участия в строительстве. Последнее породило множество различных точек фения опюсигельно тою, к какому договору, предусмотренному законодательством, договор учааия в долевом строительстве ближе и, соответственно, какие нормы применять при разрешении споров, возникающих из отношений из долевого строительства.
Так как, исходя из общепринятых поняшй *аконода1ельс1ва, правоприменение должно соответствовать духу и букве закона, нормы права следует применять именно к тем правоотношениям, для регулирования которых они предназначены. Из этого следует, что представления о системе договоров в процессе правоприменения должны в полной мерс соответствовать той системе, коюрая реально существует в законе. Необходимо, чюбы критерии правоприменительной квалификации правоо1 ношений в точности соответствовали тем системным признакам, которые были приняты за основу законодателем при создании правовых норм. В связи с этим одна из главных задач правоприменения заключается в том, чтобы установигь, какие правоотношения, по смыслу законодателя, должны регламентирования определенными правовыми нормами и выработать практически удобный критерий выделения этих правоотношений, в точности соотве тс 1в> тощий критерию законодательному.
Очевидно, что необходимость закрепления па законодательном уровне договора долевою участия в строительстве существовала уже давно, поIому что для эффективною применения фажданскою шконодательства к конкретному договору последний необходимо правильно квалифицировать, то есть применить к нему на основе выделения в нем системных признаков те нормы права, коюрые созданы для регулирования именно данных доюворов. Правоприменительная квалификация верна лишь в том случае, когда она совпадает с квалификацией право! ворческой.
Задача формирования рынка доступною жилья была поставлена президентом в Послании Федеральному Собранию Российской Федерации в 2003 году. В результате серьезного комплексною подхода был разработан пакет законопроектов, призванных урсмулироиап. различные аспекш жилищной сферы и рынка недвижимости, в том числе стимулировать все разнообразие форм жилищною финансирования.
В конце 2004 года большинство указанных выше законопроектов были приняты Государственной Думой и одобрены Советом Федерации. В результате чего появился Федеральный закон РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акчы Российской Федерации» ог 30 декабря 2004 г. Кч 214-ФЗ1.
При детальном анализе положений данною закона возникал ряд вопросов, не говоря уже о том, что текст норм закона содержал противоречия и неточности, которые затрудняли возможность их применения на пракшке. Также о несовершенстве закона юворил гот факт, что за столь непродолжительный промежуток времени в Государственную Думу Российской Федерации были представлены четыре законопроект по внесению изменений и дополнений в указанный закон2. В результате чего к настоящему моменту мы имеем Федеральный закон РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимой и и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ (в ред. от 18 июля 2006 i. № 111-ФЗ) (далее по тексту ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве .»)3.
1 Россииская (азета № 292,31 12 2004.
2 Законопроект Лг 150 306−1 от 15 марта 2005 г (принят), Законопроект Л'- 202 650−1 от 27 икпя 2005 г (отклонен), Законопроект Л'. 231 790−4 от 2 ноября 2005 г (отклонен), Законопроект Л> 237 910−4 от 16 ноября 2005i (снят с рассмотрения)//официально не ог^бтикоплнп, лпрес к интернете http / aso/d duma gov ru'.
1 Собрание юконошеиства РФ, 24 07 2006, Л'- 30, Ст 3287.
Многие спорные моменты тем самым были решены. Но, несмотря на эю, и силу специфики рассматриваемых отношений, их сложности и смоль большой значимости для 1раждан, мною неразрешенных вопросов осталось. Также как противоречия и неточности некоторых положений закона гребуюг своей дальнейшей проработки на законодательном уровне.
В этой связи в диссертации анализируются нормативно-правовые акты, затрагивающие общественные oi ношения, во шикающие и i доювора участия в долевом строительстве, являющегося одной из форм обеспечения граждан жильем. А также в целях уяснения правовой природы доювора учасгия в долевом строительстве проводится его разграничение с иными гражданско-правовыми договорами. В результате чего автор настоящею исследования приходит к выводу о самостоятельности доювора участия в долевом строительстве.
В представленной работе проанализированы права и обязанности сю сторон — застройщика и участника долево1 о строительства, как закрепленные на законодательном уровне, так и не являющиеся таковыми, но широко распространенные в практике заключения таких договоров.
В том числе, актуальность настоящею научного исследования обусловлена новизной законодательства, закрепляющего договор участия в долевом строительстве, что указывает на необходимость комплексной оценки общественных отношений, возникающих в процессе долевою участия в строительстве.
Степень научной разрабокишосгн. В связи с распространенностью в сфере строительства жилья заключения договоров соп>тствутощи участию в долевом строительстве, данная тема затрагивается авторами ряда диссертационных исследований при рассмотрении вопроса правовою регулирования поэтапного финансирования строительства1. Л также.
1 Сайф> това Д Г Договор дотевого участия п литишном аротетьстве Ainopuji те кат юрт тк Самара, 2001 С 3, Щербинин, А Г Особенности правовою рсг>пировшия попепого >чааия (ражтж п строшеистве жпдпч помещений для личных н>лт Лвтореф пис кант юрип на>к 1юм<�ли, 2003 С 3, Потярмш ДI Договор инвестирования при строитеп! стпе Aim я Aniopu?> тис кант юрит на>к Москва, 2001 С 3, КапитОЛ Правовое peí-)тировлние утстия гражтан в тоивом строшеиспи. Авюрсф тис кант юрит на>к Красно тар, 2005 С 3 инвестированию строительства жилья посвящено мною публикаций в средствах массовой информации.
Относительно определения правовой квалификации дотвора учасшя в долевом строительстве в науке гражданскою права высказывались различные точки зрения. Он рассматривается как доювор о совместной деятельности как разновидность договора простою товарищества (М.И.Брагинский), купля-продажа будущей вещи (Л.Г. Сайфулова), доювор смешанный, содержащий элементы разных видов договоров (подряда, возмездного оказания >слуг, договор о совместной деятельности и т. п.) (Е.Б. Козлова, К.И. Скловский), договор близкий к условиям договора сгроителыюю подряда, правовая база которою позволяет регулировать рассматриваемые отношения (10.В. Романец, ЕЛ. Киндеева), договор особого рода, самостоятельный вид договора, специально не регламентируемый гражданским законодательством (A.B. Шаханов, Г. В. Цепов), инвестиционный доювор (Г1.В. Сокол, JI.II. Мошкина), доювор долевою финансирования строительства (А.О. Аполлонов, И. А. Еремичев, ЭЛ. Сграунинг), доювор участия в долевом строительстве как самостоятельная разновидность договора подряда — доювор бытовою строительною подряда (O.JI. Капица). Такое разнообразие существующих взглядов на данный вопрос не дает однозначною понимания сущности договора участия в долевом строительстве, к тому же заключаемые договоры в каждом конкретном случае не содержали всех существенных условий тех договоров, иод квалификацию которых их пытались подвести.
Цели и задачи исследовании. Целями настоящею исследования являются: во-первых: анализ отношений, складывающихся при участии в долевом строительстве, для определения правовой природы договора участия в долевом строительствево-вторых: анализ закрепленных на законодательном уровне прав и обязанностей сторон по договору участия в долевом строительстве, для выявления недостатков законодательствав-грегьих: разработка рекомендаций, направленных на устранение выявленных недостатков или противоречий, для обеспечения функционирования закрепленных норм в целях их единообразною толкования всеми субъектами общественных отношенийв-четвертых: рассмотрение регис1 рации договора участия в долевом строительстве в качеаве способа охраны прав, возникающих из до1 овора участия в долевом строительстве.
Для достижения указанных целей были обозначены следующие задачи:
1. определение правовой природы договора участия в долевом строительстве и проведение ею разграничения с иными гражданско-правовыми договорами;
2. исследование действующею законодательства, регулирующего отношения по участию в долевом строительстве, с целыо выявления ею норм, конструкция которых допускает неоднозначное их толкование и проблемы при их применении на практике;
3. анализ теоретических и практических проблем, возникающих в процессе заключения и реализации положений договора участия в долевом строительстве;
4. выработка рекомендаций по совершенавовапию российскою законодательства, регулирующею опюшения, возникающие при участии в долевом строительстве.
Объектом диссертационного исследования являются общественные отношения, возникающие в сфере долевою участия в строительстве через призму законодательства, регулирующего данные отношения и практку их применения.
Предметм исследования являются нормы права, регулирующие отношения из участия в долевом строительстве, правоприменительная практика, а гакже проблемы, связанные с определением правовой природы договора участия в долевом строительствевопросы, возникающие при реализации нрав и обязанностей сторон по договору участия в долевом строительстве.
Метдо.'нннческап основа исследования. Для достижения указанных целей и решения поставленных задач настоящее исследование основывается на общенаучном диалектическом меч оде научною познания, предполагающею объективность и всесторонность анализа исследуемых явлений. Наряду с эпгм применяются сравнительно-правовой, логический, системный и иные меюды научного познания.
Научночеорстическую базу настоящею исследования составляют труды С. С. Акманова, М. И. Барышева, Ю. Г. Бас и на, М. И. Брагинского, В. Л. Бублика, 13.13. {Зитрянскою, В.П. {Грибанова, И. С. Гуревич, О. С. Иоффе, II.Б. Козловой, O.A. Красавчикова, И. Е. Красько, JI.A. Лунца, B.C. Маргемьянова, Д. И. Мейера, И. Б. Новицкого, IO. I3. Романца, Б. В. Покровского, 0.11. Садикова, Л. Г. Сайфуловой, A.II. Сергеева, К. И. Скловскою, ЭЛ. Сграуниша, M.K. Сулейменова, 1:.А. Суханова, В. А. Хохлова, С. А. Хохлова, М. Ю. Чельинева, ULI .Д. Чиквашвили, А. Г. Щербинина, Ц. А. Ямиольской и др.
Научная новизна диссертационного исследования заключается в комплексном анализе общественных отношений, возникающих и$ договора участия в долевом строительстве и связанных с ними проблем, проведенною после принятия нового Жилищного кодекса РФ и ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве .». Также научная новизна представленной работы подтверждается рядом новых научных положений, выносимых на защиту. Более того, проведенное исследование позволило акцентировать внимание на проблемах совершенствования положений законодательства, регулирующих договорные отношения в сфере долевою учасгия в строительстве. С этой целью автором настоящею исследования сформулированы и изложены предложения по изменению и дополнению российского законодательства, регулирующего отношения из участия в долевом строительстве.
Научную новизну настоящего диссертационного исследования конкретизируют следующие положения, выносимые на занцпу:
1. Положения, закрепленные в ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве .» должны распространяться не только на граждан, но и па таких участников долевою строительства как юридические лица, которые согласно данному закону могут вкладывать денежные средства для строительста мноюквартирных ломов и иных объектов недвижимости на основании доювора участия в долевом строительстве (ч. 1 а. 1 ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве .»). В связи с этим представляется целесообразным закрепить порядок, действующий при распределении имущества-доли в строящемся объекте недвижимости в случае ликвидации юридическою лица — участника долевого строительста.
2. Предметом доювора участия в долевом строительстве след) ег признан" деятельность, но обеспечению строительства (создания) определенною объекта недвижимою имущества (объекта долевого строительства) и передаче по окончании арошельства (создания) законченного объекта.
3. Объект недвижимости, который будег передан зааройщиком участнику долевою строительства после окончания строи ю.п.ава должен бып" максимально идентифицирован положениями доювора участия в долевом строительстве, а именно, указанием на предполагаемый (проекшый) размер общей площади объекта и ею индивидуальный строительный адрес, так как на момент заключения доювора участия в долевом ароительстве юридически определить местонахождение объекта долевою строи юльсгва можно лишь относительно.
4. Доювор участия в долевом строительстве предлакится определить следующим образом: «По договору >частия в долевом строигельаве одна сторона (застройщик) обязуется обеспечить строительспю (создание) мноюкваршрною дома и (или) иного объекта недвижимоеI и и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать в предусмотренный договором срок соответствующий объект долевою строительства участнику долевою строительства, а другая сторона (участник долевою строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевою строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию мпоюквартирного дома и (или) иною объекта недвижимости».
5. Доювор, по условиям которого участник долевого строительства обязуется выполнить свое обязательство по оплате объекта долевою строительства иным способом, огличным от передачи лицу, осуществляющему строительство, денежных средств, таким как, например, передача имущества, пенных бумаг или выполнение каких-либо работ или оказание услуг, не може1 рассматриваться как доювор участия в долевом строительстве и на такой договор правила ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве .» не распространяются.
6. Под существенным нарушением требований к качеству объекта доле во I о строительства следует понимать несоответствие объекта долевого строительства условиям договора, требованиям технических регламентов, проекпюй документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, предъявляемым к такою рода объектам, которое является неустранимым, то есть не может быть устранено без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляется неоднократно, или проявляется вновь после С1 о устранения.
7. Законодательное закрепление ограничения, выражающегося в невозможности уступки участником долевого строительства прав требований по договору до момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, не содержит запрета заключать сделки в отношении будущих прав. Таким образом, лицо, желающее уступить право требования по договору участия в долевом строительстве, можег сделать это фактически и до момента государственной регистрации, то ее п. до заключения самого договора участия в долевом строительстве, так как договор об отчуждении будущею нрава порождает права и обязанности юлько для ею сторон.
Однако участник долевою строительства может уступить свои права требования к застройщику лишь с согласия последнею, поскольку перевод должником своего долта на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора (ч. 1 ст. 391 ГК РФ).
8. Застройщик обязан возвратить денежные средства участника долевого строительства излишне ему переданные последним в случае, когда фактическая площадь объект долевою строительства по окончательным замерам окажется меньше, чем первоначально определенная доювором. В случае неисполнения данной обязанности застройщик привлекается к ответственности.
9. На практике ответственность сторон по договору участия в долевом строительстве является неравной, несмотря на то, что ст. 10 ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве .» предусматривает равную ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, но договору в виде возложения на соответствующую сторону обязанности уплатить другой стороне неустойку (штраф, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки, так как, при регламентации в ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве .» каждой обязанности участника долевого строительства отмечается, что в случае неисполнения ее наступает ответственность только в виде выплаты неустойки, что уменьшает его ответственность.
10. Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве призвана предотвратить некоторые нарушения прав участников долевого строительства. Это связано с тем, что при осуществлении государственной регистрации договора еще раз проводится проверка правомочий застройщика привлекать денежные средства посредством заключения договоров участия в долевом строительстве. А установление приоритета участника долевого строительства в отношении объекта долевого строительства в случаях, когда имеется спор о праве на один и тот же объект между несколькими лицами имеет большое значение, поскольку, при осуществлении регистрации договора участия в долевом строительстве на возводимые объекты недвижимости закрепления двух претендентов за одним и тем же объектом долевого строительства невозможно. А также государственная регистрация договора участия в долевом строительстве является доказательством существования его текста в том виде, в каком он был заключен, то есть ни одна из сторон договора не сможет внести изменения в содержание зарегистрированного договора в своих интересах в одностороннем порядке. И к тому же доступность для любого лица информации, содержащейся в реесгре (принцип публичное г и), позволяет определим" обременения тою или иного объекта недвижимости.
Теорем ичсскаи и практическая значимое]ь проведенного исследования заключается в том, что содержащиеся в нем основные выводы и предложения могут быть использованы при разработке и$менений и дополнений к действующему законодательству, касающемуся омюшений из участия в долевом строительствев практической деятельности с) бъекюв сферы строительства и реализации недвижимоетдля преподавания учебных дисциплин, содержащих положения данною исследования.
Разработанные положения могут быть полезны в процессе дальнейшею изучения проблем правовою регулирования договора участия в долевом строительстве.
Апробации результатов исследовании. Настоящая диссертационная работа выполнена и обсуждена на кафедре гражданскою права Ипс г и 1> I, а права Башкирскою Государственного Университет. Основные теоретические выводы и положения изложены автором в опубликованных работах, а именно, «Природа договора долевого участия в строительстве» сборник Международной научно-пракгической конференции «Проблемы теории и юридической практики в России» (Самара, 17−18 марга 2004 г.), «Риски, связанные с договором долевою участия в строительстве» сборник Всероссийской научно-практической конференции «Актуальные проблемы российского права на современном этапе» (Пенза, май 2004 г.), «Несовершеннолетний на стороне „дольщика“ в договоре долевою участия в строительстве» сборник Всероссийской научно-практической конференции «Тенденции и противоречия развития российского права на современном этапе» (Пенза, декабрь 2004 г.), «Застройщик в договоре учаемгя в долевом строительстве. Кто он в свете повою закона?» сборник Международной научно-практической конференции «Современные проблемы публично-правовою и частно-правового регулирования: теория и практика» (Уфа, 31 марта-1 апреля 2005 г.), «Страхование рисков строи договора участия в долевом строительстве» сборник VII Международной наупю-практической конференции «Актуальные проблемы права России и cipan СНГ — 2005» (Челябинск, 7−8 апреля 2005 г.), «Pei истрация договора участия в долевом строительстве» сборник Международной научно-практической конференции «Проблемы теории и юридической практики в России» (Самара, 27−28 апреля 2005 г.), «Существенные условия договора участия в долевом строительстве» Вестник СГЭУ № 2(11) 2005 г., «К вопросу о залоговых о г ношениях в рамках федеральною чакона № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 i. «Об участии в долевом строительстве.» сборник Международной научной конференции «Правовая система и вызовы современности» (Уфа, 5−7 декабря 2005 г.), «Роль акта приема-передачи объекта недвижимости в рамках отношений участия в долевом строительстве» сборник материалов Международной научно-практической конференции «Актуальные проблемы гражданскою права и процесса» (Казань, 12−13 октября 2006 г.). Некоторые положения, изложенные в настоящей работе, используются при проведении практических занятий по курсу «Гражданское право» и «Жилищное законодательство РФ» в Институте права НашГУ. Апробация результатов исследования связана с консультационной деятельностью соискателя в ряде строительных организаций, осуществляющих строительство и привлечение денежных средств граждан посредством заключения с ними доюворов участия в долевом строительстве.
Структура и содержание работы обусловлены целями и задачами исследования. Диссертация состоит из введения, трех глав, объединяющих 6 параграфов, заключения, списка использованных источников и приложения.
Заключение
.
После полугора лег напряженной работы в конце декабря 2004 года был принят пакет федеральных законов, направленных на формирование в России рынка доступною жилья. Факт сам по себе беспрецеденшый. И не только потому, чю иаке1 включает 25 законов и по числу правовых норм, по опенке юристов, может претендовать на первенство в истории Государственной Думы. Сама задача носит поистине исторический характер. Жилищная проблема в пашей стране никогда не сходит с повестки дня. В предыдущем столетии на политическом уровне ее пытались решить, по крайней мере, трижды (коммунальное расселение за счет экспроприации частной собственности после революции, программа массового жилищного строительства Хрущева и горбачевская программа под лозунгом «Каждой семье отдельную квартиру к 2000 году»).
До сих пор жилищную проблему пытались решить за счет прямою государственною управления и бюджетных ресурсов, а также административного распределения жилья между очередниками. Сегодня речь идет о создании условий для развития рыночных институтов и механизмов решения жилищной проблемы, переосмыслении роли государства и определении его новых функций, направленных на поддержку формирования рыночных институциональных структур и непосредственную помощь семьям, которые не мог>гт самостоятельно решать жилищные проблемы на рынке. Для реализации проекта, но формированию рынка доступною жилья были консолидированы усилия Администрации Президента Российской Федерации, правительства, депутатского корпуса, регионов и муниципалитетов, экспертного и деловою сообщества.
Законы приняты, и теперь необходимо ответить на вопрос, позволит ли принятый пакет федеральных законов достичь поставленной цели, максимально эффективно соорганизовать и мотивирован" всех участников процесса, обеспечив баланс задействованных ресурсов в нужные сроки.
Эффективность политической системы можно оценивать качеством решений, которые она порождает. С этой точки зрения нынешняя политическая система в России оставляет желать много лучшего. Принимаются законы, которыми недовольны практически все (иногда — включая разработчиков) и которые вместо улучшения ситуации, стимулирования дальнейшего развития страны, все только осложняют.
Вместо действительно необходимого упорядочения жилищного строительства по схеме долевого участия, крайне запутанной, Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ (в ред. от 18 июля 2006 г.), ликвидируя одни огрехи, создает другие. Риски и затраты не сокращаются, а наоборот, возрастают, и вместе с ними, разумеется, себестоимость строительства. Специфика отечественного законодательства — в механизмах реализации законов. Разработчики закона действительно были удручены незавидной судьбой граждан-дольщиков и постарались максимально их обезопасить. Но вряд ли при этом представляли, как именно их благие намерения будут реализоваться на практике и что из этого может получиться.
Предполагалось, что с 31 марта 2005 года, когда вступит в действие ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве .» многие проблемы разрешаться и найдутся ответы на накопившиеся за столь продолжительную практику применения договора участия в долевом строительстве вопросы. Бесспорно, новый Закон актуален и необходим, он содержит ряд положительных моментов: законодательно закреплены существенные условия и основные характеристики договора, заключаемого между застройщиком и участником долевого строительствапредусмотрено серьезное обеспечение исполнения обязательств застройщика перед участниками долевого строительстваповышение информативности в отношении застройщика и возводимого им инвестиционного объекта. Все эти позитивные нормы Закона свидетельствуют о том, что при его подготовке были учтены интересы лиц, вкладывающих свои денежные средства в строительство и мнение кредшных учреждений, по при этом застройщики были поставлены в «жесткие» рамки. Но ведь законодательство, рсчулирующее способы приобретения недвижимости не может развиваться без учета мнения и интересов лиц, непосредственно создающих объекты недвижимости.
Важно признать, чю ФЗ РФ «Об участии в долевом сфошельстве.» необходим для придания стабильное i и oi ношениям, складывающимися между застройщиками и участниками долевою строительства, но он требуем некоторой доработки, которая бы учитывала интересы не юлько финансово-кредитною сек юра экономики, но и ишересы застройщиков.
К сожалению, анализ ФЗ РФ «Об участии в долевом ароительстве.» и юлько начинающей складываться, но ею применению практики показал, что он имеет ряд существенных недосштков, которые неизбежно офазятся на строительном рынке. Но истечении небольшого промежутка времени с момента принятия закона стало очевидно, что он прошел не достаточную для aKia такою высокою уровня проработку. Будучи принятым в недопустимо сжагые сроки рассматриваемый закон оказался недоработанным. Анализ конкретных положений закона показывает, что, к сожалению, он должным образом не решает существующих проблем. Законодатель не учел все существующие на рынке сфоящеюся жилья взаимоо1 ношения и многообразие состава участников этих отношений.
Все серьезные участники рынка заинтересованы в четких, понятных правилах привлечения денежных средств участников долевою строительства и своевременной подготовки необходимого объема документации, но анализ ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве .» показывает, чю новые положения создают ситуацию, когда строительный бизнес может сократить свои темпы и объемы, так как в результате действия нового закона вся система столкнется с новыми категориями рисков ввиду неадекватной ответственности застройщика. Кроме тою, по многим позициям его требования не увеличивают надежности заключаемых договоров, а приводят к их невыполнимости в контексте конкретной наработанной практики1.
Безусловно, чтобы нормы ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве .» работали необходимо в его текст вносить поправки и дополнения. Принятые изменения и дополнения к ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве .» показали, что законодатель работает в этом направлении, по, к сожалению, остается еще много не разрешенных вопросов в рассматриваемой области. Для четкой и правильной корректировки положений закона необходимо рассмотрение отношений, возникающих при долевом строительстве, начиная с момента их возникновения и развития в практике строительства жилья, что и проделано в настоящем научном исследовании. А практика, формирующаяся во время действия ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве .» позволит данному закону сформировать отлаженные механизмы регулирования возникающих отношений.
В результате выполненного диссертационного исследования его автор пришел к следующим выводам:
1. Правовой анализ сравнительного исследования договора участия в долевом строительстве и иных гражданско-правовых договоров позволяет рассматривать договор участия в долевом строительстве как самостоятельный договор, что подтверждается следующими признаками, отграничивающими данный договор от иных гражданско-правовых договоров, сформулированными автором настоящего исследования с учетом изложенного видения теоретических вопросов:
1) участие в долевом строительстве (создании) объекта недвижимости является первоначальным способом возникновения права собственности участника долевого строительства, так как возникает новая вещь, которая ранее никому не принадлежала;
1 Барановская Н. Строители объединились против законодателей // Квартира, дача, офис. — 2005. № 031 (1645). — С.З.
2) объекюм договора >частия в долевом строительстве является индивидуально определенный объект (жилое или нежилое помещение), который, входит в состав друюю объекта недвижимости и исполнение обязанности по созданию (возведению) объекта долевою строительства невозможно без исполнения обязанности, но созданию (возведению) всею объекта недвижимости, в состав ко юрою он входи I и вне рамок ко юрою существовать не может;
3) предметом договора является деятельность застройщика, но обеспечению строительства (создания) объекта долевою строительства;
4) наличие различных целей у сторон договора: застройщик намерен получить прибыль, для чем о осуществляет деятельность, но обеспечению строительства (создания) объекта недвижимости, а участник долевою строительства — получить определенный договором объект долевого строительства в собственность в указанный в доюворе срок, после получения застройщиком разрешения на ввод данного объекта в экспл) атацшо;
5) стороны договора: застройщик, обязанный иметь на праве собственности или на праве аренды земельный участок, который предоставлен под возведение объекта долевою строительства и участник долевою строительства, вкладывающий денежные средства в строительство объекта недвижимости.
2. Диссертант предлатаег следующее определение договора участия в долевом строительстве, согласно которому одна сторона (застройщик) обязуется обеспечить строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иною объекта недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать в предусмотренный договором срок-соответствующий объект долевою строительства участнику долевою строительства, а другая сторона (участник долевою строи тельства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевою строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иною объекта недвижимости".
3. Так как предмет доюнора янляетея его существенным условием, предусмотренным в качестве таковою ст. 432 ГК РФ представляется необходимым ею определить. Предметом доювора участия в долевом строительстве, по мнению автора настоящею научною исследования, является деятельность по обеспечению строительства (создания) определенною объекта недвижимого имущества (объекта долевою строительства) и передаче по окончании строительства (создания) законченною объекта.
4. Проведенное исследование показало целесообразность тою, что объект недвижимости, который будет передан застройщиком участнику долевою строительства после окончания строительства должен быть максимально идентифицирован положениями договора участия в долевом строительстве, а именно, указанием на предполатаемый (проектный) размер общей площади объекта и ею индивидуальный строительный адрес, а также иными возможными параметрами. Друтими возможными параметрами объекта долевою строительства являются номера подъезда или секции, строительною номера квартиры, этажа, предполатаемою количества комнат, общей площади (включая площадь жилых комнат, коридоров, кухни, санузла, лоджии (балконов) и дру1их помещений) в квадратных метрах. Так как на момент заключения доювора участия в долевом строительстве юридически определить местонахождение объекта долевого строительства можно лишь относительно.
5. Проанализировав положения, закрепленные в ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве .» полагаем необходимым отметить, что положения ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве .» должны распространяться не только на граждан, но и па 1аких участников долевою строительства как юридические лица, которые согласно данного закона мо1ут вкладывап" денежные средства для строительства мно1 оквартирных домов и иных объектов недвижимости на основании доювора участия в долевом строительстве (ч. 1 ст. 1 ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве .»). 13 связи с этим предполагается целесообразным закрепить порядок, действующий при распределении имущества-доли в с i роящемся объекте недвижимости в случае ликвидации юридического лица — учасшика долево1 о строительства.
6. Диссертант приходит к выводу, чго договор, но условиям которою участник долевого строительства обязуется выполни п. свое обязательство по оплате объекта долевого строительства иным способом, отличным от передачи лицу, осуществляющему строительство, денежных средств, таким как, например, передача имущества, ценных бумаг или выполнение каких-либо работ или оказание услуг, не может рассматриваться как договор участия в долевом строительстве и на такой договор правила ФЗ РФ «Об участии гз долевом строительстве .» не распространяются.
7. Предлагается под существенным нарушением требований к качеству объекта долевого строительства понимагь несоответствие объекта долевого строигельсгва условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и фадоароительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, предъявляемым к такого рода объектам, которое является неустранимым, то есн> не может быть устранено без несоразмерных расходов или заграт времени, или выявляется неоднократно, или проявляется вновь после его устранения.
8. В диссертационном исследовании обосновывается, что законодательное закрепление ограничения выражающегося в запрете уступки участником долевого строительства прав требований по договору до момента государе г венной регистрации договора учасгия в долевом строительстве не содержит запрета заключать сделки в отношении будущих прав. Таким образом, лицо, желающее уступить право требования по договору участия в долевом строительстве, может только фактически это сделать и до момеша государственной pei истрации, то есть до заключения самого договора учасгия в долевом строительстве. Так как договор об отчуждении будущего права порождает права и обязанности только для его сторон.
Однако участник долевого строигельсгва может уступи и" свои права требования к застройщику лишь с согласия последнего, поскольку перевод должником споет долга на друте лицо допускается лишь с согласия кредитора (ч. 1 ст. 391 ГК РФ).
9. Представляется целесообразным закрепигь в ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве .» положение о юм, чю в качестве случайного условия договора возможно отражение в доюворе участия в долевом строительстве цены за квадратный метр, которая будет приниматься во внимание при расчете суммы «разницы», подлежащей возврату застройщиком участнику долевою строительства, в случае если по окончательным замерам площадь объекта долевою строительства окажется меньше, чем предусмотренная в доюворе.
10. Обоснованным представляется вывод о том, что застройщик обязан возвратить денежные средства участника долевою строительства излишне ему переданные последним в случае, когда фактическая площадь объект долевою строительства по окончательным замерам окажется меньше, чем первоначально определенная договором, а в случае неисполнения данной обязанности застройщик привлекается к ответственности.
11. Проведенное научное исследование позволяет отметить, что фактически ответственность сторон по договору участия в долевом строительстве является неравной, несмотря на ю, чю ст. 10 ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве .» предусматривает равную ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору в виде возложения на соответствующую сторону обязанности уплатить другой стороне неустойку (штраф, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытков сверх неустойки. Так как, при регламентации в ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве .» каждой обязанности участника долевою строительства отмечается, что в случае неисполнения ее наступает ответственность только в виде выплаты неусюйки, гем самым, уменьшая ею ответственность. Таким образом, не представляется возможным говорить о равенстве сторон в договоре участия в долевом строительстве. Более тою, участника долевот о строи тельсгва следует признать слабой стороной договора.
12. Диссертант отмечает, что государствен пая регистрация договоров участия в долевом строительстве призвана нредогвраппь некоторые нарушения прав участников долевого строительства. Так как, при осуществлении государственной регистрации договора еще раз проводится проверка правомочий застройщика привлекать денежные средства посредством заключения договоров участия в долевом строительстве. Л установление приоритета участника долевою строительства в отношении объекта долевою строительства в случаях, когда имеется спор о праве на один и тот же объект между несколькими лицами имеет большое значение. Кроме юю, при осуществлении регистрации договора участия в долевом строительстве на возводимые объекты недвижимости закрепления двух претендентов за одним и тем же объектом долевого строительство невозможно. Л также государственная регистрация договора участия в долевом строительстве является доказательством существования ею текста в том виде, в каком он был заключен, то есть ни одна из сторон доювора не сможет внести изменения в содержание зарегистрированного договора в своих интересах в одностороннем порядке. И к тому же доступность для любого лица информации, содержащейся в реестре (принцип публичности), позволяет определить обременения тою или иного объекта недвижимости.
13. Автор приходит к выводу, что ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ (в ред. от 18 июля 2006 г.) направлен на повышение государственных гарантий защиты прав граждан, вкладывающих средства в жилищное строительство, повышение доступности приобретения жилья гражданами. Но, к сожалению, детальный анализ данною закона показал, далеко не все его положения являются положительными для сторон договора участия в долевом строительстве. Укажем на очевидно положительные установления ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве.
Во-первых, ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве.» дает четкие и ясные определения понятиям «застройщик» и «объект долевою строительства», а также прописывает обязательный минимум ют, ню должен содержап" договор участия в долевом строительстве.
Во-вторых, устраняется цепочка продаж: заключать доювор участия в долевом строительстве может только застройщик, а дальше возможна лини" переуступка прав требований по договору, но она ограничивается третьим положительным пунктом — обязательной государственной регистрацией и доювор участия в долевом строительстве считается заключенным только с момента его государственной регистрации.
В-третьих, вводится принципиально новое понятие «проектная декларация». Это определенный набор информации о застройщике и о проекте строительства, которая должна быть опубликована застройщиком в средствах массовой информации и представлена в ре1 истрирующий орган. Но, как показано нами выше, некоторые пункты, особенно в части информации о застройщике, все-гаки представляются и361.1 точными.
Наконец, в-четвертых, Закон абсолютно бескомпромиссен в еще одном принципиальнейшем вопросе: начинать продажи категорически запрещено до оформления застройщиком разрешительной документации на строительство.
Также необходимо отметить — впервые законодательно установлено, чю если одной из сторон договора участия в долевом строительстве является гражданин, приобретающий недвижимость исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью, то к таким отношениям применяется законодательство о защите прав потребителей. Данное положение, безусловно, повысит уровень правовой защиты граждан — участников долевою строительства. Также впервые урегулирована возможность перехода по наследству прав на строящуюся квартиру. Четко определена процедура одностороннею расторжения договора по инициативе гражданина-участника долевою строительства, если нарушаются условия соглашения со стороны строительной организации и установлены меры ее материальной ответственности.
Однако необходимо oi метить и ioi факт, что ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве .» написан крайне односторонне. Без этою закона участник долевого строительства был фактически бесправен и мог cian" жертвой мошенничества, попав в руки малоизвестной строительной компании. Теперь закон делает бесправными застройщиков. 11анример, штрафные санкции за просрочку платежа, предусмотренные законом, почему-то различны: за несвоевременную сдачу объекта застройщик платит в 2 раза больше, если па стороне участника долевою строительства выступает 1ражданин. 13 конечном случае застройщики начнут страховаться: вместо планового юда, за который они собираются построить дом, cian>r подписывать доюворы с участниками долевого строительства на получение квартиры, скажем, через 6 лет. Другая крайность: отношения на рынке будут строиться по принципу «не хочешь — не бери» .
Представляется правильным и обоснованным мнение большинства специалистов рынка недвижимости о необходимости корректировок ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве .» с иелыо придания рассмотренной системе усюйчивости, а отношениям между застройщиком и участниками долевою строительства — стабильности1. Этою можно добип. ся только путем установления баланса интересов сторон, когда учитываются интересы не только кредитующей стороны (участника долевого строительства), но и застройщика. В противном случае система окажется неэффективной, что не соответствует целям и задачам ни одной из сторон.
Разработчики пакета законопроектов высказывали обеспокоенность тем, что не удастся достигнуть в полном объеме цели повышения доступности жилья, поскольку платежеспособный спрос на жилье будет существенно.
JIjuimihCA Ук"и соч — С 11 опережать предложение жилья на рынке, что может вызвать дополнительный рост цен на жилье1.
Конечно, конкретные результаты будут в значительной мере зависеть от практических действий регионов и муниципалигеюв, которые могут существенно скомпенсировать некоторые недоработки законодателей, а мог> г, напротив, не воспользоваться своими возможностями в полной мере.
В заключение хотелось бы отметить, что настоящее научное исследование направлено на то, чтобы привлечь внимание к еще не решенным вопросам, с тем, чтобы с учетом изложенных нами предложений по совершенствованию законодательства дополнить преобразования, которые намечены нашими законодателями.
1 Сагитов М Д Как к}Ш111. квартир) в новостройке//Нее о НС1ВИ/М1МОС1И —2005 Л 2 —С I.
Список использованных исючников 11ормативно-правовые акты:
1. Консш1уция Российской Федерации ог 12 декабря 1993 I. (с изм. от 14 октября 2005 г.) // Российская газета. № 237. 25.12.1993; (Собрание законодательства РФ, 17.10.2005, № 42, Ст. 4212).
2. Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 I. № 51-ФЗ (в ред. от 27 июля 2006 г. № 138-Ф3) // Собрание законодательства РФ, 05.12.1994, № 32, Ст. 3301- (Собрание законодательна РФ, 31.07.2006, № 31(1 ч.), С г. 3437).
3. Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть вторая) о г 26 января 1996 г. № 14-ФЗ (в ред. от 2 февраля 2006 г. № 19-ФЗ) // Собрание законодательства РФ, 29.01.1996, № 5, Сг. 410- (Собрание законодательства РФ, 06.02.2006, № 6, Ст. 636).
4. Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть третья) от 26 ноября 2001 г. № 146-ФЗ (в ред. от 3 июня 2006 г. № 73-Ф3) // Собрание законодательства РФ, 03.12.2001, № 49, С г. 4552- (Собрание законодательства РФ, 05.06.2006, № 23, Ст. 2380).
5. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ (в ред. от 31 декабря 2005 г. № 199-ФЗ) // Собрание законодательства РФ, 03.01.2005, № 1 (часть 1), Ст. 14. (Собрание законодательства РФ, 09.01.2006, № 1, Ст. 10).
6. Земельный кодекс РФ от 25 октября 2001 г. № 136-Ф3 (в ред. от 27 июля 2006 г. № 154-ФЗ) // Собрание законодательства РФ, 29.10.2001, Л" 44, Ст. 4147- (Собрание законодательства РФ, 31.07.2006, № 31(1 ч.), Ст. 3453).
7. Градостроительный кодекс РФ № 190-ФЗ от 29 декабря 2004 I. (в ред. от 27 июля 2006 г. № 143-Ф3) // Российская газета. № 290, 30.12.2004; (Собрание законодательства РФ, 31.07.2006, № 31(1 ч.), Ст. 3442).
8. Федеральный закон «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» о г 29 декабря 2004 г. № 191-ФЗ (в ред. от 30 июня.
2006 г. № 93-Ф3) // Российская теш. № 290, 30.12.2004; (Собрание законодательства РФ, 03.07.2006, № 27, С г. 2881).
9. Федеральный закон «Об участии в долевом ароительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимое ж и о внесении изменений в некоторые законодательные акш Российской Федерации» от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ (в ред. 01 18 июля 2006 г. № 111- ФЗ) // Российская газета. № 292, 31.12.2004; (Собрание законодательства РФ, 24.07.2006, № 30, Ст. 3287).
10. Федеральною закона «О лицензировании отдельных видов деятельности» от 8 автуста 2001 г. № 128-ФЗ (в ред. сн 27 июля 2006 г. № 156-ФЗ) // Собрание законодательства РФ, 13.08.2001, № 33 (часи, 1), Ст. 3430- (Собрание законодательства РФ, 31.07.2006, № 31(1 ч.), С1. 3455).
11. Федеральный закон «О защите прав потребителей» № 2300−1 от 7 февраля 1992 г. (в ред. от 27 июля 2006 г. № 140-ФЗ) // Ведомости СНД и ВС РФ, 09.04.1992, № 15, Ст. 766- (Собрание законодательства РФ, 31.07.2006, № 31(1ч.), Ст. 3439).
12. Федеральный закон «О государственной ре1истрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 19 971. № 122-ФЗ (в ред. от 18 июля 2006 г. № 111-ФЗ) // Собрание законодательства РФ, 28.07.1997, № 30, Ст. 3594- (Собрание законодательства РФ, 24.07.2006, № 30, Ст. 3287).
13. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 № 102-ФЗ (в ред. от 30 декабря 2004 г. № 216-ФЗ) // Собрание законодательства РФ, 20.07.1998, № 29, Ст. 3400- (Собрание законодательства РФ, 03.01.2005, № 1 (часть 1), Ст. 42).
14. Федеральный закон «Об аудиторской деятельности» от 7 автусча 2001 г. № 119-ФЗ (в ред. от 2 февраля 2006 г. № 19-ФЗ) // Собрание законодательства РФ, 13.08.2001, № 33 (часть I), Ст. 3422- (Собрание законодательства РФ, 06.02.2006, № 6 (часть 1), Ст. 636).
15. Федеральный закон «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» от 17 ноября 1995 г. № 169-ФЗ (в ред. 22 августа 2004 г. № 122-ФЗ) Собрание законодательства РФ, 20.11.1995, № 47, Ст. 4473- (Собрание законодательства РФ, 30.08.2004, № 35, Сi. 3607).
16. Федеральный закон «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» от 25 февраля 1999 I. № 39-Ф3 (в ред. от 2 февраля 2006 г. № 19-ФЗ) // Собрание законодательства РФ, 01.03.1999, № 9, Ci. 1096- (Собрание законодательства РФ, 06.02.2006, № 6, Ст. 636).
17. Федеральный закон «Об иностранных инвестициях в Российской Федерации» о г 9 июля 1999 г. № 160-ФЗ (в ред. от 3 июня 2006 г. № 75-ФЗ) // Собрание законодательства РФ, 12.07.1999, № 28, Ст. 3493- (Собрание законодательства РФ, 05.06.2006, № 23, Ст. 2382,).
18. Постановлением Правительства Российской Федерации «О ежеквартальной отчетности застройщиков об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевою строительства» от 27 октября 2005 г. № 645 // Собрание законодательства РФ, 07.11.2005, № 45, Ст. 4616.
19. Постановление Правительства Российской Федерации «О требованиях к размеру собственных денежных средств застройщика, порядке расчета размера этих средств, а также нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика» от 21 апреля 2006 г. № 233 // Собрание законодательства РФ, 01.05.2006, № 18, Ст. 2001.
20. Постановлением Правительства РФ «О предоставлении застройщиками отчетности об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства» от 11 мая 2006 г. № 282 //Собрание законодательства РФ, 15.05.2006, № 20, Сi. 2179.
21. Постановление Совета Министров СССР «Об упорядочении расходования средств на капитальное строительство, осуществляемое сверх государственною плана за счет нецентрализованныч источников финансирования» от 29 июня 1960 г. // Собрание постановлений СССР. 1960. Лги 13. Ст. 100.
22. Постановление Совета Министров СССР «О дальнейшем развитии кооперативною жилищного строительства» от 19 ноября 1964 г. № 943 // Собрание постановлений СССР. 1964. № 25. Ст. 147.
23. Постановление Президиума Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан «Об утверждении официальною средства массовой информации для публикации информационных сообщений» от 12 апреля 2006 i. № 7/6 // Газета «Вечерняя Уфа». № 74 (10 472), 22.04.2006.
24. Приказ ФСФР РФ «Об утверждении методических указаний по заполнению форм ежеквартальной отчетности застройщиков об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства» от 12 января 2006 г. № 06−2/пз-н // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти, № 12, 20 марта 2006 г.
25. Инструкция об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременении) прав на объекты недвижимою имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества. У ib. приказом Минюста РФ о г 9 июня 2005 г. № 82 // Бюллетень нормативных актов федеральных ортапов исполнительной власти, № 27, 04.07.2005.
26. Решением Совета юродскою oKpyi a i орода Уфа Республики Башкортостан от 27 апреля 2006 г. № 10/15 «О временном положении о порядке определения доли юродского округа город Уфы Республики Башкортостан при осуществлении строительства на земельных участках, предоставляемых физическим или юридическим лицам» // Газета «Вечерняя Уфа». № 89 (10 487), 13 мая 2006i.
27. Законопроект № 150 306−4 от 15 марта 2005 г. (принят) // официально не опубликован, адрес в интернете: http://abozd.duma.gov.ru/.
28. Законопроект № 202 650−4 от 27 июля 2005 г. (отклонен) // официально не опубликован, адрес в интернете: http://aso/d.duma.gov.ru/.
29. Законопроект № 231 790−4 от 2 ноября 2005 г. (отклонен) // официально не опубликован, адрес в интернете: 11ир://аьо/с1.с1ита^о'.ги/.
30. Законопроект № 237 940−4 от 16 ноября 20 051. (снят с рассмотрения) // адрес в интернете: 11ир://а50/с1.с1шпа.й0'.ги/.
Материалы практики:
31. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.07.2000 № 56 «Обзор пракгики разрешения споров, связанных с договорами на участие в строительстве» // Вестник ВАС РФ. 2000. № 9. С. 85−92.
32. Постановление ВС РФ от 19.09.2002 г. «Обобщение практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов» // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. Издательство «Юридическая литература», № 2. 2003. С. 17−24.
33. Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 18 июня 2002 г. № 5-Г02−71 // Правовая база Консульган г Плюс. Версия «Проф».
34. Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа ог 19 ноября 2002 г. № А54−1245/02-С16 // Правовая база Консулыаш Плюс. Версия «Проф».
35. Постановления Пленума Высшего хозяйственною суда Республики Беларусь от 16 декабря 1999 г. № 16 «О применении норм Гражданского кодекса Респ>блики Беларусь, регулирующих заключение, изменение и расторжение доюворов» под предметом договора понимается наименование передаваемого товара, выполняемой работы, оказываемой услуги // Вестник ВАС РФ. 2000. № 3. С. 106−114.
36. Архив Арбитражного суда Республики Башкортостан, Дело № А07−15 438/03-Г-ХФК, 2003 г.
37. Архив Арбитражного суда Республики Башкортостан, Дело Л" «А07−2674/04 -Г-ШРГ, 2004 г.
38. Архив Калининского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан, Дело № 284/4, 2004 г.
39. Архив Калининского районного суда i. Уфы Республики Башкортостан, Дело № 11/5,2005 г.
40. Архив Кировского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан, дело № 215/5, 2005 г.
41. Архив Кировского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан, дело № 31/6, 2006 г.
42. Архив Советского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан, Дело № 23/6, 2006 г.
