Банковская процедура «Ипотечное кредитование»

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РФ МОСКОВСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ ЭКОНОМИКИ, СТАТИСТИКИ И ИНФОРМАТИКИ ТВЕРСКОЙ ФИЛИАЛ Кафедра ИТ, ЕН и МД Курсовая работа по дисциплине «Банковские информационные системы»

на тему: Банковская процедура «Ипотечное кредитование» .

Выполнил:

студент группы ТВ-ДКЕ-801

Мишин А.О.

Руководитель:

к. т. н., доц. кафедры Чернышев О.Л.

Тверь, 2012

• Введение
• 1. Общий раздел
• 1.1 О Банке
• 1.2 Организационная структура банка
• 13 Анализ федеральных законов
• 1.4 Необходимость проектирования информационной системы
• 2. Специальный раздел
• 2.1 Диаграмма IDEF0
• 2.2 Диаграмма потоков данных — DFD
• 2.3 Диаграмма IDEF3
• 2.4 Разработка инфологической модели
• 3. Прикладной раздел
• 3.1 Реализация в Access
• 3.2 Примеры форм, запросов и отчетов
• 3.3 Разработка даталогической модели
• 3.4 Нормализация отношений
• 3.5 Разработка физической модели
• Заключение
• Источники информации
• Приложения

Многие считают: нужно только заполнить анкету заемщика, документально подтвердить доходы, а затем найти подходящую недвижимость и купить ее. Однако в реальности не все так просто.

С каждым годом в России все большей популярностью пользуется ипотечное кредитование. Ипотека позволяет приобрести жилье сразу, оплачивая его стоимость в рассрочку в течение последующих лет. Это значительно удобнее, чем копить деньги, подвергая значительные накопления инфляционным и иным рискам.

Покупка недвижимости — сложный и ответственный процесс. Реализация данных в конкретной БД требует углубленных знаний в данной предметной области. В наши дни в России это система не является стопроцентной выигрышной, из-за чего имеет ряд недочетов. Поэтому я выбрал данную предметную область и, проанализировав ее, постараюсь в значительной степени уменьшить возможные потери и избежать разочарований в реализации информационной системы в такой области как ипотечное кредитование. Время, потраченное на изучение данного вопроса, окупится сэкономленными средствами в дальнейшем.

" Hypotheca" в переводе с греческого — подставка или подпорка, что вполне соответствует цели ипотечной системы: предотвратить опасности, связанные с установлением прав на недвижимое имущество.

В современной жизни термин «ипотека» рассматривается как залог недвижимого имущества с целью получения кредита.

Выдавая кредиты, банки требуют оформить залоговый документ, в соответствии с которым имущество не передается кредитору в собственность, а остается у должника, что дает ему возможность по-прежнему пользоваться предметом залога для удовлетворения собственных нужд. Кредитор вправе лишь контролировать это использование, чтобы не допустить ухудшения качества или исчезновения предмета залога. Если это все же происходит, то кредитор вправе потребовать дополнительное обеспечение от должника. Кроме того, с помощью залога банк страхует себя от рисков, связанных с невозвратом кредита, оставляя за собой право на продажу заложенного имущества и возмещение собственных затрат.

Условия выдачи кредитов и подход к клиентам в банках становятся все более мягкими. Достаточно сказать, что раньше речь о возможности получения кредита могла идти только при официальной зарплате. Тогда как сейчас учитываются и другие доходы заемщика. Уменьшилось количество справок, которые приходится собирать предоставляется. К тому же по ипотеке изначально можно было приобрести квартиры только на вторичном рынке. Теперь же диапазон приобретаемой в кредит недвижимости расширился: с помощью ипотеки можно купить и новостройку, и загородный дом, и земельный участок. Наконец, процентная ставка стала более гибкой, на ее размер может влиять целый ряд таких факторов, как доходы заемщика, срок кредитования, тип приобретаемого жилья.

Определения ипотечного жилищного кредитования можно найти в нормативных актах субъектов Российской Федерации. Чаще всего под ипотечным жилищным кредитованием понимаются отношения, складывающиеся в процессе предоставления кредитов (займов) в целях приобретения жилья, обеспеченных залогом жилых помещений, исполнения договорных обязательств субъектами ипотечной системы, обращения взыскания на предмет залога и его реализации с публичных торгов.

По существу можно сказать, что под ипотечным жилищным кредитованием следует понимать отношения между заемщиками, специальными субъектами (банками, государственными и (или) муниципальными специализированными организациями) по выдаче кредитов физическим и юридическим лицам на приобретение, индивидуальное строительство или реконструкцию жилья обеспечиваемых залогом приобретаемого, реконструируемого жилья. А также незавершенного строительством недвижимого имущества и принадлежащих заемщику (залогодателю) материалов и оборудования, заготовленных для строительства, включая систему мер государственной поддержки.

В данной курсовой работе использован материал по дисциплине

Актуальность

При сегодняшних темпах роста цен на жилье для большей части россиян единственным способом приобрести квартиру становится ипотека.

Цель работы

Автоматизация типовой банковской услуги — Ипотечное кредитование.

Задачи работы:

1. Анализ предметной области

2. Выбор и описание банка, отдела банка обслуживающего процедуру

3. Описание процедуры

4. Разработка моделей IDEF0, IDEF3, DFD

5. Разработка сценария

6. Описание требований

7. Разработка БД

8. Эмуляция начисления процентов

Данная курсовая работа состоит из 3 разделов. Первый раздел называется «общий» содержит описание процедуры, банка, отдела банка, анализ законодательства. Второй раздел «специальный» содержит модели предметной области в нотации IDEF0, IDEF3, DFD, сценарии работы, требования к процедуре. Третий раздел, названный «Прикладной» содержит описание выбранной СУБД, реализацию БД, схему данных и контрольный пример.

1. Общий раздел

1.1 О Банке

Банк Москвы — один из крупнейших универсальных банков России (входит в топ-5), предоставляющий диверсифицированный спектр финансовых услуг как для юридических, так и для частных лиц.

Основным акционером Банка является Группа ВТБ (94,84%). Стратегией развития Банка определено, что Банк Москвы будет развиваться как самостоятельный универсальный коммерческий банк в составе Группы ВТБ. Приоритетной зоной для развития бизнеса Банка являются Москва и Московская область. http: //www.bm.ru/ru/personal/ipoteka/

В своем развитии Банк Москвы сделает особый акцент на инновационные, высокотехнологичные продукты и сервисы, в том числе одним из приоритетов Банка станет обслуживание субъектов малого и среднего бизнеса.

В настоящее время Банк Москвы обслуживает более 100 тыс. корпоративных и 9 млн частных клиентов. Среди клиентов — юридических лиц — крупнейшие отраслевые предприятия, предприятия среднего и малого бизнеса.

Банк представлен практически во всех экономически значимых регионах страны и насчитывает 349 обособленных подразделений, включая дополнительные офисы и операционные кассы. По состоянию на 1 января 2012 года в регионах России работало 208 подразделений Банка. В Москве и Московской области действует 141 офис Банка. Кроме того, услуги населению оказываются в 474 почтово-банковских отделениях столичного региона.

база ипотечное кредитование сценарий В сеть Банка также входят 4 дочерних банка, находящихся за пределами России: АО «БМ Банк» (Украина), ОАО «Банк Москва-Минск» (Беларусь), Эстонский кредитный банк (Эстония) и АО «Банк Москвы» — (Белград) (Сербия). Представительство Банка Москвы действует во Франкфурте-на-Майне (Германия).

В Банке Москвы действует собственный Процессинговый центр, сертифицированный международными платежными системами VisaInternational и MasterCard. Банк выпустил более 18 млн пластиковых карт и располагает широкой сетью собственных банкоматов (1,9 тыс. штук). При этом объединенная сеть банкоматов банков Группы ВТБ — Банка Москвы, ВТБ 24 и ТрансКредитБанка — превышает 10 тыс. устройств (в сети отменена комиссия за снятие собственных денежных средств).

Высокую надежность Банка Москвы подтверждают рейтинги международных рейтинговых агентств. Долгосрочный кредитный рейтинг Банка по версии Moody’sInvestorsService — Ba2, по данным FitchRatings — ВВВ.

1.2 Организационная структура банка

http: //www.bm.ru/ru/personal/ipoteka/

Рис. 1 Организационная структура банка.

13 Анализ федеральных законов

При изучении Данной предметной области я использовал Гражданский кодекс Российской Федерации, Федеральный закон 'О банках и банковской деятельности' (Федеральный закон от 2 декабря 1990 г. N 395-I), Федеральный закон 'О кредитных историях' (Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 218-ФЗ), Федеральный закон 'Об ипотеке (залоге недвижимости) ' (Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ).

Гражданский кодекс Российской Федерации

Статья 19. Имя гражданина

Гражданин вправе переменить свое имя в порядке, установленном законом. Перемена гражданином имени не является основанием для прекращения или изменения его прав и обязанностей, приобретенных под прежним именем.

Гражданин обязан принимать необходимые меры для уведомления своих должников и кредиторов о перемене своего имени и несет риск последствий, вызванных отсутствием у этих лиц сведений о перемене его имени.

Гражданин, переменивший имя, вправе требовать внесения за свой счет соответствующих изменений в документы, оформленные на его прежнее имя.

Статья 361. Договор поручительства

По договору поручительства поручитель обязывается перед кредитором другого лица отвечать за исполнение последним его обязательства полностью или в части.

Договор поручительства может быть заключен также для обеспечения обязательства, которое возникнет в будущем.

Статья 362. Форма договора поручительства

Договор поручительства должен быть совершен в письменной форме. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность договора поручительства.

Статья 363. Ответственность поручителя

1. При неисполнении или ненадлежащем исполнении должником обеспеченного поручительством обязательства поручитель и должник отвечают перед кредитором солидарно, если законом или договором поручительства не предусмотрена субсидиарная ответственность поручителя.

2. Поручитель отвечает перед кредитором в том же объеме, как и должник, включая уплату процентов, возмещение судебных издержек по взысканию долга и других убытков кредитора, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником, если иное не предусмотрено договором поручительства.

Статья 365. Права поручителя, исполнившего обязательство

1. К поручителю, исполнившему обязательство, переходят права кредитора по этому обязательству и права, принадлежавшие кредитору как залогодержателю, в том объеме, в котором поручитель удовлетворил требование кредитора. Поручитель также вправе требовать от должника уплаты процентов на сумму, выплаченную кредитору, и возмещения иных убытков, понесенных в связи с ответственностью за должника.

2. По исполнении поручителем обязательства кредитор обязан вручить поручителю документы, удостоверяющие требование к должнику, и передать права, обеспечивающие это требование.

3. Правила, установленные настоящей статьей, применяются, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором поручителя с должником и не вытекает из отношений между ними.

Статья 807. Договор займа

По договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества.

Статья 808. Форма договора займа

1. Договор займа между гражданами должен быть заключен в письменной форме, если его сумма превышает не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, а в случае, когда займодавцем является юридическое лицо, — независимо от суммы.

2. В подтверждение договора займа и его условий может быть представлена расписка заемщика или иной документ, удостоверяющие передачу ему займодавцем определенной денежной суммы или определенного количества вещей.

Статья 809. Проценты по договору займа

1. Если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором. При отсутствии в договоре условия о размере процентов их размер определяется существующей в месте жительства займодавца, а если займодавцем является юридическое лицо, в месте его нахождения ставкой банковского процента (ставкой рефинансирования) на день уплаты заемщиком суммы долга или его соответствующей части.

2. При отсутствии иного соглашения проценты выплачиваются ежемесячно до дня возврата суммы займа.

Статья 810. Обязанность заемщика возвратить сумму займа

1. Заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

В случаях, когда срок возврата договором не установлен или определен моментом востребования, сумма займа должна быть возвращена заемщиком в течение тридцати дней со дня предъявления займодавцем требования об этом, если иное не предусмотрено договором.

2. Если иное не предусмотрено договором займа, сумма беспроцентного займа может быть возвращена заемщиком досрочно.

Сумма займа, предоставленного под проценты, может быть возвращена досрочно с согласия займодавца.

3. Если иное не предусмотрено договором займа, сумма займа считается возвращенной в момент передачи ее займодавцу или зачисления соответствующих денежных средств на его банковский счет.

Статья 811. Последствия нарушения заемщиком договора займа

1. Если иное не предусмотрено законом или договором займа, в случаях, когда заемщик не возвращает в срок сумму займа, на эту сумму подлежат уплате проценты в размере со дня, когда она должна была быть возвращена, до дня ее возврата займодавцу независимо от уплаты процентов.

2. Если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

Статья 813. Последствия утраты обеспечения обязательств заемщика

При невыполнении заемщиком предусмотренных договором займа обязанностей по обеспечению возврата суммы займа, а также при утрате обеспечения или ухудшении его условий по обстоятельствам, за которые займодавец не отвечает, займодавец вправе потребовать от заемщика досрочного возврата суммы займа и уплаты причитающихся процентов, если иное не предусмотрено договором.

Статья 819. Кредитный договор

1. По кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

2. К отношениям по кредитному договору применяются правила, если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа и не вытекает из существа кредитного договора.

Статья 821. Отказ от предоставления или получения кредита

1. Кредитор вправе отказаться от предоставления заемщику предусмотренного кредитным договором кредита полностью или частично при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что предоставленная заемщику сумма не будет возвращена в срок.

2. Заемщик вправе отказаться от получения кредита полностью или частично, уведомив об этом кредитора до установленного договором срока его предоставления, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или кредитным договором.

3. В случае нарушения заемщиком предусмотренной кредитным договором обязанности целевого использования кредита кредитор вправе также отказаться от дальнейшего кредитования заемщика по договору.

Федеральный закон 'О банках и банковской деятельности'

Статья 5. Банковские операции и другие сделки кредитной организации

К банковским операциям относятся:

1) привлечение денежных средств физических и юридических лиц во вклады (до востребования и на определенный срок);

2) размещение указанных в пункте 1 части первой настоящей статьи привлеченных средств от своего имени и за свой счет;

3) открытие и ведение банковских счетов физических и юридических лиц;

4) осуществление расчетов по поручению физических и юридических лиц, в том числе банков-корреспондентов, по их банковским счетам;

5) инкассация денежных средств, векселей, платежных и расчетных документов и кассовое обслуживание физических и юридических лиц;

Открытие кредитными организациями банковских счетов индивидуальных предпринимателей и юридических лиц, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, осуществляется на основании свидетельств о государственной регистрации физических лиц в качестве индивидуальных предпринимателей, свидетельств о государственной регистрации юридических лиц, а также свидетельств о постановке на учет в налоговом органе.

Статья 12. Государственная регистрация кредитных организаций и выдача им лицензий на осуществление банковских операций

Кредитные организации подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» с учетом установленного настоящим Федеральным законом специального порядка государственной регистрации кредитных организаций.

Решение о государственной регистрации кредитной организации принимается Банком России. Внесение в единый государственный реестр юридических лиц сведений о создании, реорганизации и ликвидации кредитных организаций, а также иных предусмотренных федеральными законами сведений осуществляется уполномоченным регистрирующим органом на основании решения Банка России о соответствующей государственной регистрации. Взаимодействие Банка России с уполномоченным регистрирующим органом по вопросам государственной регистрации кредитных организаций осуществляется в порядке, согласованном Банком России с уполномоченным регистрирующим органом.

Статья 13. Лицензирование банковских операций

Осуществление банковских операций производится только на основании лицензии, выдаваемой Банком России в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, за исключением случаев.

В лицензии на осуществление банковских операций указываются банковские операции, на осуществление которых данная кредитная организация имеет право, а также валюта, в которой эти банковские операции могут осуществляться.

Лицензия на осуществление банковских операций выдается без ограничения сроков ее действия.

Федеральный закон 'О кредитных историях'

Статья 5. Представление информации в бюро кредитных историй

1. Источники формирования кредитной истории представляют всю имеющуюся информацию в бюро кредитных историй на основании заключенного договора об оказании информационных услуг. Допускается заключение договора об оказании информационных услуг с несколькими бюро кредитных историй.

2. Договор об оказании информационных услуг, заключаемый между источником формирования кредитной истории и бюро кредитных историй, является договором присоединения, условия которого определяет бюро кредитных историй.

3. Кредитные организации обязаны представлять всю имеющуюся информацию в отношении всех заемщиков, давших согласие на ее представление, в порядке, предусмотренном настоящей статьей, хотя бы в одно бюро кредитных историй, включенное в государственный реестр бюро кредитных историй.

4. Источник формирования кредитной истории представляет информацию в бюро кредитных историй только при наличии на это письменного или иным способом документально зафиксированного согласия заемщика. Согласие заемщика на представление информации в бюро кредитных историй может быть получено в любой форме, позволяющей однозначно определить получение такого согласия.

Статья 6. Предоставление кредитного отчета

1. Бюро кредитных историй предоставляет кредитный отчет:

1) пользователю кредитной истории — по его запросу;

2) субъекту кредитной истории — по его запросу для ознакомления со своей кредитной историей;

3) в Центральный каталог кредитных историй — титульную часть кредитного отчета;

2. Бюро кредитных историй предоставляет кредитный отчет пользователю кредитной истории на основании договора об оказании информационных услуг, заключаемого между пользователем кредитной истории и бюро кредитных историй.

3. Физические лица, за исключением индивидуальных предпринимателей, имеют право на получение кредитных отчетов только в случае, если они являются субъектами соответствующих кредитных историй, по которым запрашиваются кредитные отчеты.

4. Основная часть кредитной истории раскрывается пользователю кредитной истории только на основании запроса, содержащего полную информацию о субъекте запрашиваемой кредитной истории из титульной части кредитной истории.

Федеральный закон 'Об ипотеке (залоге недвижимости) '

Статья 1. Основания возникновения ипотеки и ее регулирование

1. По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

Статья 2. Обязательство, обеспечиваемое ипотекой

Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Обязательства, обеспечиваемые ипотекой, подлежат бухгалтерскому учету кредитором и должником, если они являются юридическими лицами, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о бухгалтерском учете.

Статья 3. Требования, обеспечиваемые ипотекой

1. Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:

1) в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;

2) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом;

3) в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;

4) в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

2. Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.

Статья 5. Имущество, которое может быть предметом ипотеки

По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе:

1) земельные участки, за исключением земельных участков;

2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки.

Отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для ипотеки таких земельных.

Статья 6. Право отдавать имущество в залог по договору об ипотеке

1. Ипотека может быть установлена на имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения.

2. Не допускается ипотека имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, а также имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация.

3. Если предметом ипотеки является имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица или органа, такое же согласие или разрешение необходимо для ипотеки этого имущества.

Статья 7. Ипотека имущества, находящегося в общей собственности

1. На имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена при наличии согласия на это всех собственников. Согласие должно быть дано в письменной форме, если федеральным законом не установлено иное.

2. Участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников.

Статья 8. Общие правила заключения договора об ипотеке

Договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении договоров, а также положений настоящего Федерального закона.

Статья 9. Содержание договора об ипотеке

1. В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

2. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.

В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — орган, осуществляющий государственную регистрацию прав), зарегистрировавшего это право залогодателя.

Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды.

Статья 10. Государственная регистрация договора об ипотеке

1. Договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации.

Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.

2. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

3. При включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспеченное ипотекой обязательство, в отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке. http: //www.creday.com/credit/zakonodatelstvo_obipoteke. php

1.4 Необходимость проектирования информационной системы

Ипотечный кредит в наши дни реализуется в восемь этапов, от получения заявки на кредит до принятия решения о его выдаче и формировании, такие как:

Этап первый - обращение в риэлтерскую компанию.

Риэлтор — это специалист, сопровождающий заемщика от выбора банка до получения свидетельства о собственности. Он внимательно выслушает клиента, сопоставит его желания и возможности, проконсультирует относительно деталей и параметров сделки; учитывая финансовые возможности, порекомендует оптимальный вариант ипотечной сделки и подскажет, в какой банк обратиться; поможет подготовиться (заполнить анкету, подготовить документы) к встрече с сотрудником банка. В этом случае шансы заемщика на приобретение квартиры значительно повышаются, так как банкам удобнее работать с теми, чья сделка подготовлена риэлтерской компанией — партнером банка.

Этап второй - рассмотрение банком заявки на получение кредита.

Если первый шаг пройден, банк оценивает платежеспособность клиента согласно установленным критериям и производит расчет максимальной суммы кредита, на которую может рассчитывать заемщик. Рассмотрение заявки кредитным комитетом обычно не превышает двух недель.

Этап третий - выбор жилья.

Солидная риэлтерская компания не только подбирает своему клиенту жилье, но и обязательно проверяет его юридическую чистоту. В противном случае легко оказаться жертвой мошенников и остаться в итоге без жилья и денег.

Этап четвертый - оценка и утверждение выбранного жилья.

Принимая жилье в качестве обеспечения залога по ипотечному кредиту, банку необходимо знать его рыночную стоимость. Для этих целей привлекаются оценочные компании — партнеры банка, имеющие лицензию.

Этап пятый — страхование.

Ипотечное комплексное страхование является обязательным условием при получении кредита. Страхование осуществляют надежные компании, работающие с банком в рамках реализуемой ими ипотечной программы. Обычно страхованию подлежат случаи потери заемщиком права собственности, ущерб, причиненный заложенному имуществу, а также жизнь, здоровье и трудоспособность заемщика.

Этап шестой — подписание кредитного договора.

Перед сделкой заемщик подписывает с банком кредитный договор, по которому банк обязуется представить недостающую для покупки выбранного жилья сумму. Это жилье, согласно кредитному договору, становится обеспечением возврата выбранного жилья. После подписания кредитного договора стороны приходят к соглашению о времени проведения сделки.

Этап седьмой - сделка купли-продажи квартиры и ее нотариальное удостоверение.

В назначенное время продавцы и заемщики встречаются в банке и осуществляют закладку средств, предоставленных банком, и собственную часть в сейфовые ячейки, где деньги будут храниться до момента перехода права собственности на квартиру к покупателю. После этого заключается договор купли-продажи и ипотеки квартиры, который подлежит обязательному нотариальному заверению.

Этап восьмой — государственная регистрация.

Регистрируется переход права собственности на жилье от продавца к покупателю, после чего новый владелец получает свидетельство о собственности, становится практически полноправным владельцем выбранного жилья. Можно делать ремонт, с разрешения банка прописаться, сдать квартиру внаем. Зачастую заложенная недвижимость не может быть продано до полного погашения кредита.

На первый взгляд вся система получения кредита может показаться сложной и долгой, но если правильно сформировать автоматизированную информационную систему, то есть реализовать каждый этап в электронном виде через ввод данных и отсылка их определенным лицам. Это все позволит сократить время до возможного получения кредита или решения банка об отказе его оформления определенным клиентам

Необходимость внедрения информационной системы обусловлено тенденциями развития современного рынка ипотечного кредитования:

— создание единой информационной базы учета и управления ипотечными активами;

— организация эффективного взаимодействия с контрагентами: создание портала для взаимодействия с контрагентами компании;

— работа с продуктовой линейкой собственных стандартов;

— качественное и прозрачное для инвесторов обслуживание (сервис);

— сокращение длительности операций расчетов и формирования отчетности, связанной с управлением ипотечными кредитами;

— исключение «двойного ввода» данных в информационную базу;

— повышение технологичности и минимизация трудоемких операций;

— обеспечение высокого уровня информационной безопасности.

Соблюдение выше перечисленных правил при проектировании информационной системы, позволят решить задачи широкого спектра, связанных с обработкой структурированных, представленных в виде таблиц, данных. Система автоматизирует всю последовательность действий от получения заявки на кредит до принятия решения о его выдаче и формировании необходимого пакета документов.

Вывод: В первом — общем разделе была исследована предметная область — Ипотечное кредитование, изучены общие понятия, законодательство в сфере ипотечное кредитование, описан процесс проведения процедуры, банковская процедура рассмотрена на примере Банк Москвы, описана организационная структура этого банка.

2. Специальный раздел

AllFusionProcessModeler 7 (ранее BPwin) — инструмент для моделирования, анализа, документирования и оптимизации бизнес-процессов. AllFusionProcessModeler 7 можно использовать для графического представления бизнес-процессов. Графически представленная схема выполнения работ, обмена информацией, документооборота визуализирует модель бизнес-процесса. Графическое изложение этой информации позволяет перевести задачи управления организацией из области сложного ремесла в сферу инженерных технологий.

AllFusionProcessModeler 7 помогает четко документировать важные аспекты любых бизнес-процессов: действия, которые необходимо предпринять, способы их осуществления и контроля, требующиеся для этого ресурсы, а также визуализировать получаемые от этих действий результаты. AllFusionProcessModeler 7 повышает бизнес-эффективность ИТ-решений, позволяя аналитикам и проектировщикам моделей соотносить корпоративные инициативы и задачи с бизнес-требованиями и процессами информационной архитектуры и проектирования приложений. Таким образом, формируется целостная картина деятельности предприятия: от потоков работ в небольших подразделениях до сложных организационных функций.

AllFusionProcessModeler 7 эффективен в проектах, связанных с описанием действующих баз предприятий, реорганизацией бизнес-процессов, внедрением корпоративной информационной системы. Продукт позволяет оптимизировать деятельность предприятия и проверить ее на соответствие стандартам ISO 9000, спроектировать оргструктуру, снизить издержки, исключить ненужные операции и повысить эффективность. В основу продукта заложены общепризнанные методологии моделирования, например, методология IDEF0 рекомендована к использованию Госстандартом РФ и является федеральным стандартом США. Простота и наглядность моделей ProcessModeler упрощает взаимопонимание между всеми участниками процессов. Распространенность самого AllFusionProcessModeler 7 позволяет вести согласование функциональных моделей с партнерами в электронном виде. Продукт AllFusionProcessModeler 7 создан компанией ComputerAssociates. AllFusionProcessModeler 7 наряду с ERwinDataModeler (ранее: ERwin), DataModelValidator (ранее: ERwinExaminer), ModelManager (ранее: ModelMart) входит в состав пакета программных средств AllFusionModelingSuite, комплексное использование которого обеспечивает все аспекты моделирования информационных системhttp: //www.interface.ru/home. asp? artId=102.

2.1 Диаграмма IDEF0

В рамках методологии IDEF0 (Integration Definition for Function Modeling) бизнес-процесс представляется в виде набора элементов-работ, которые взаимодействуют между собой, а также показывается информационные, людские и производственные ресурсы, потребляемые каждой работой. (См. рис. 2.)

Рис.2. Контекстная диаграмма

· Стрелки входа (входят в левую грань работы) — изображают данные или объекты, изменяемые в ходе выполнения работы.

В данном случае входными элементами служат анкета-заявление клиента, также сведения о самом клиенте, об его имуществе. Предоставляется копия паспорта, копия трудовой книжки, справка с места работы и его доход. Также осуществляется проверка данных о клиенте из БКИ, который также является входным элементом.

· Стрелки управления (входят в верхнюю грань работы) — изображают правила и ограничения, согласно которым выполняется работа.

В данной предметной области управление осуществляется следующими документами: Гражданский кодекс Российской Федерации, Федеральный закон 'О банках и банковской деятельности', Федеральный закон 'О кредитных историях', Федеральный закон 'Об ипотеке (залоге недвижимости) '.

· Стрелки выхода (выходят из правой грани работы) — изображают данные или объекты, появляющиеся в результате выполнения работы. В результате выполнения возможны три выхода: отказ в получении расчета кредита, возникающий вследствие каких-то нарушений правил, расчет кредита, а также информация о клиенте в БКИ в получении расчета кредита.

· Стрелки механизма (входят в нижнюю грань работы) — изображают ресурсы, необходимые для выполнения работы, но не изменяющиеся в процессе.

Выступает информационная система банка, а также служащие самого банка такие, как агенты, оценщики, специалисты и бухгалтерия, вследствие которых осуществляется оформление кредита и получения кредита.

После того как контекст описан, проводится построение следующих диаграмм в иерархии. Каждая последующая диаграмма является более подробным описанием (декомпозицией) одной из работ на вышестоящей диаграмме. Таким образом, вся система разбивается на подсистемы до нужного уровня детализации. В данной предметной области осуществляется множество процессов. Средства BPWIN позволяют повести их декомпозицию — разбить созданную раннее систему на подсистемы (См. рис. 3.).

Рис.3. Декомпозиция первого уровня контекстной диаграммы

В процессе декомпозиции можно выделить следующие подсистемы:

1. Обработка данных клиента

2. Формирование экспертами банка пакета информации о клиенте

3. Страхование заемщика в получении кредита

4. Формирование документов

5. Предоставление и обслуживание кредита

6. Оценка и мониторинг кредита В данном случае при декомпозиции у меня образовалось 6 конкретных процессов. Которыми являются «Обработка данных клиента», «Формирование экспертами банка пакета информации о клиенте», «Страхование заемщика в получении кредита», «Формирование документов», «Предоставление и обслуживание кредита», а также «Оценка и мониторинг кредита». Каждый процесс управляется различными законодательными уставами, а также исполняется различными специалистами в своей области.

1. Обработка данных клиента Здесь сотрудниками учреждения обрабатываются поступающие заявления от физических лиц, проверяется правильность указанных данных.

2. Формирование экспертами банка пакета информации о клиенте Здесь осуществляется сбор информации о клиенте и дальнейшая подготовка документов к дальнейшим операциям

3. Страхование заемщика в получении кредита Здесь осуществляется выбор страховой компании для конкретного клиента и оформление полисов.

4. Формирование документов На данном этапе осуществляется оконечное формирование документов клиента для осуществления кредитного договора.

5. Предоставление и обслуживание кредита Здесь осуществляется расчет кредит и его обслуживание, в течение которого он будет выполняться.

6. Оценка и мониторинг кредита На данном этапе осуществляется оценка и мониторинг своевременного погашения кредита заемщиком, в установленные договором на это сроки.

В результате полученных данных можно также сделать декомпозицию конкретного процесса, еще более детально. Например, «Обработка данных клиента», которая в свою очередь разбивается на 3 процесса (См. рис. 4.):

Рис.4. Декомпозиция второго уровня " Обработка данных клиента"

1. Получение анкеты-заявления от клиента

2. Сбор личных данных клиента

3. Оценка данных клиента

(На данном этапе клиент может получить отказ в расчете кредита в связи с несоответствием каких-либо значений, в другом случае клиент получает право на дальнейший расчет кредита) В результате чего на данном этапе можно провести последующую декомпозицию процесса «Оценка данных клиента», которая в свою очередь разбиваетсяна 5 процессов (См. рис. 5.):

Рис.5. Декомпозиция третьего уровня " Оценка данных клиента"

1. Проверка данных о клиенте

2. Автоматическая оценка кредитоспособности

3. Оценка состояния кредитуемого имущества

4. Анализ проверенных сведений

5. Принятие решения Также имеет место декомпозиция «Страхование заемщика в получении кредита», которая в свою очередь разбивается на 3 процесса (См. рис. 6.):

Рис.6. Декомпозиция второго уровня " Страхование заёмщика"

Данный процесс делится на:

1. Выбор страховой компании

2. Страхование заемщика страховой компанией

3. Сбор всех документов о клиенте На данном этапе клиент получает три основных видов полисов такие как: полис страхования жизни и потери трудоспособности, полис утраты и повреждения жилого помещения, полис страхования титула собственности.

Декомпозиция «Предоставление и обслуживание кредита», которая в свою очередь разбивается на 3 процесса (См. рис. 7.):

Рис.7. Декомпозиция второго уровня " Предоставление и обслуживание кредита"

Данный процесс делится на:

1. Формирование денежных средств

2. Формирование графика платежей

3. Контроль за выдачей кредита Декомпозиция «Оценка и мониторинг кредита», которая в свою очередь разбивается на 3 процесса (См. рис. 8.):

Данный процесс делится на:

1. Контроль за возвратом/невозвратомкредита клиентом черезустановленныйдоговором срок

2. Формирование графика платежей

3. Контроль за выдачей кредита

Рис.8. Декомпозиция второго уровня " Оценка и мониторинг кредита"

2.2 Диаграмма потоков данных — DFD

Для того чтобы документировать механизмы передачи и обработки информации в моделируемой системе, используются диаграммы потоков данных DFD (Data Flow Diagrams). Диаграммы DFD обычно строятся для наглядного изображения текущей работы системы документооборота вашей организации. Чаще всего диаграммы DFD используют в качестве дополнения модели бизнес-процессов, выполненной в IDEF0.

Всего DFD использует четыре важных элемента:

· Работы. Работы в DFD обозначают функции или процессы, которые обрабатывают и изменяют информацию. Работы представлены на диаграммах в виде прямоугольников со скругленными углами.

· Стрелки. Стрелки идут от объекта-источника к объекту-приемнику, обозначая информационные потоки в системе документооборота.

· Внешние ссылки. Внешние ссылки указывают на место, организацию или человека, которые участвуют в процессе обмена информацией с системой, но располагаются за рамками этой.

· Хранилища данных. Хранилища данных представляют собой собственно данные, к которым осуществляется доступ, эти данные также могут быть созданы или изменены работами. На одной диаграмме может присутствовать несколько копий одного и того же хранилища данных.

В диаграммах потоков данных все используемые символы складываются в общую картину, которая дает четкое представление о том, какие данные используются, и какие функции выполняются.

Наглядно данный пример реализован в процессе «формирования документов» (См. рис. 9.):

1. Автоматически создать реквизиты клиента, через сведения о заключенных договорах

2. Создать документы, пользуясь списком клиентов

3. Сделать запрос на формирование кассовых транзакций

4. Осуществить транзакции

5. Предать пакет документов клиенту, данные сведения отправляются в БД о клиентах

Рис.9. Декомпозиция " Формирование документов" , представленная в нотации DFD

Также наглядно реализован в процессе «Автоматическая оценка кредитоспособности», то есть скоринговая модель (См. рис. 10.):

1. Определение и анализ детерминант кредитоспособности

2. Генерация искусственного кредитного кладбища

3. Генерация модели скоринга

4. Верификация модели скоринга

5. Автоматический анализ кредитоспособности и рисков

Рис.10. Декомпозиция " Автоматическая оценка кредитоспособности" , представленная в нотации DFD

Основные цели, к которым стремится любой банк при внедрении полноценной системы кредитного скоринга, можно сформулировать так:

увеличить кредитный портфель за счет уменьшения количества необоснованных отказов по кредитным заявкам;

повысить точность оценки заемщика;

уменьшить уровень невозвратов;

ускорить процедуру оценки заемщика;

создать централизованное накопление данных о заемщиках;

снизить формируемые резервы на возможные потери по кредитным обязательствам;

быстро и качественно оценить динамику изменений кредитного счета индивидуального заемщика и кредитного портфеля в целом.

В общепринятой практике кредитный скоринг определяется двумя задачами, каждая из которых имеет свои характерные аспекты и особенности:

1) создание скоринговых моделей — моделей оценки кредитоспособности;

2) построение скоринговой инфраструктуры.

Для разных банков может быть актуальна одна и неактуальна другая задача, но тем не менее именно эти два направления, для каждого из которых существуют свои инструменты и методология, принято рассматривать как основные в кредитном скоринге.

Если определить кредитный скоринг как разработку моделей, то основные задачи, стоящие перед банком, можно сформулировать так:

определение ключевой цели и типа скоринга: для чего конкретно будет использоваться скоринг (оценка заемщика, оценка динамики состояния счета или же определение оптимальной стратегии по уже «плохим» заемщикам);

оценка, анализ и определение критериев: задание критериев оценки кредитоспособности и определение базовых параметров классификации заемщиков;

выбор методов построения скоринговых моделей: исследование доступных методов создания скоринговых моделей на предмет максимальной адекватности имеющейся ситуации;

оценка финансовой эффективности моделей: оценка и анализ общего влияния скоринговой модели на кредитный портфель в целом.

Скоринг как организация работы

Если рассматривать внедрение скоринга как задачу построения централизованной системы оценки и принятия решения, то банку необходимо будет обратить внимание на реализацию в предлагаемом решении следующих моментов:

управление кредитными продуктами — задание соответствий между моделями и типами кредитных продуктов, использование для различных целевых групп различных моделей оценки;

создание стратегии принятия решений — разработка правил интерпретации скорингового результата, формирование принципов стратегии принятия решения по кредитной заявке;

мониторинг точек продаж кредитов — оценка эффективности и динамики работы в режиме реального времени, отслеживание количества фиктивных запросов на получение оценки, отслеживание принятых решений на основе скоринга;

отслеживание адекватности кредитного портфеля и моделей — проверка рабочей адекватности модели на текущих заемщиках, оценка фактора субъективности в принятии решений.

Когда банк задумывается о внедрении системы кредитного скоринга в инфраструктуру, то перед ним возникает ряд проблем, на решении которых приходится сосредоточиваться как самому банку, так и скоринг-вендору.

Отсутствие понимания всей сложности скоринговой системы. Одна из главных проблем — это отсутствие понимания всей сложности полноценного скорингового решения. Во многих банках до сих пор думают, что анализ данных вполне можно проводить при помощи стандартных средств, как, например, MS Excel, или каких-то разработок собственных IT-отделов.

Отсутствие данных. Следующая проблема, о которой пойдет речь, связана с отсутствием необходимых данных для работы системы кредитного скоринга. Некоторые банки практически не собирают данные, которые необходимы для успешной работы. В таких организациях невозможно ответить на вопросы: кто и какие кредитные продукты покупает чаще всего, что из себя представляет среднестатистический клиент для того или иного вида кредитования и т. п. Разумеется, об ориентировании банка на нужды клиента здесь не может быть и речи. Без общей системы сбора данных очень сложно проследить долгосрочные тенденции развития, объяснить, почему падают продажи, выработать оптимальную маркетинговую стратегию и т. д.