Управление коммерческой недвижимостью в современной России: функциональный подход

Актуальность темы

исследования определена, во-первых, значимостью рынка коммерческой недвижимости (КН) как одного из базовых элементов рыночной экономики. Как известно, объекты коммерческой недвижимости (производственные, складские, торговые, административные и прочие здания, помещения и т. д.) выступают в качестве важнейших условий современного производства. По мере развития рынка недвижимости в России расширялся спектр сделок с соответствующим имуществом, которое постепенно превратилось в один из важнейших объектов гражданского права. Этому, несомненно, способствовал переход от исключительной государственной собственности к легальному признанию множества форм последней в условиях их равной защиты. В результате коммерческая недвижимость в современных условиях используется как в качестве условия для получения предпринимательского дохода, так и является его непосредственным источником. Данное направление использования КН представляет собой относительно новое явление для России, и именнооно привлекает пристальное внимание ученых и практиков.

Во-вторых, — важностью управления коммерческой недвижимостью как источником дохода в плане обеспечения эффективного использования и развития объектов КН. Большой опыт менеджмента недвижимости в организационных, кадровых, функциональных аспектах накоплен в развитых странах. В современной России до сих пор нет однозначного определения того, что следует понимать под управлением коммерческой недвижимостью. В рамках различных подходов оно охватывает строительство, девелопмент1, управление корпоративными инвестициями и инфраструктурой организации, аренду и т. д. Вот и в проекте Федерального Закона «О деятельности по.

1 от англ. «development» — развитие, расширение — применительно к недвижимости деятельность, связанная с инвестициями в недвижимое имущество управлению недвижимостью в РФ" дана его расширительная трактовка как предпринимательской деятельности по выполнению всей совокупности работ, связанных с исполнением любых допускаемых гражданским законодательством РФ правомочий собственника недвижимого имущества.

В-третьих, — необходимостью (в свете вышесказанного) дальнейшей работы по уточнению собственного содержания данной категории. Одним из перспективных направлений, по мнению соискателя, является углубленное изучение функций управления коммерческой недвижимостью, что позволит обеспечить комплексный подход к ее использованию и развитию. Это, в свою очередь, предполагает нахождение критериев выделения вышеназванных функций.

В свете вышеизложенного цель диссертационного исследования состоит в разработке рекомендаций по совершенствованию управления коммерческой недвижимостью как источником дохода на основе функционального подхода. В соответствии с этой целью в диссертационной работе были сформулированы следующие основные задачи исследования:

• характеристика коммерческой недвижимости как условия и источника получения дохода;

• анализ структуры и современных тенденций развития рынка коммерческой недвижимости в России и за рубежом;

• обоснование функционального подхода к управлению коммерческой недвижимостью в единстве менеджмента объекта собственности, здания, внутреннего пространства;

• анализ современного состояния вышеназванных функций управления коммерческой недвижимостью в России и за рубежом;

• разработка рекомендаций по развитию всех функций управления КН в организационных и экономических аспектах.

Объектом исследования стал рынок коммерческой недвижимости, а предметом — управление коммерческой недвижимостью как источником дохода.

Теоретической и методологической основой исследования стали, во-первых, работы, посвященные общим проблемам изучения недвижимости как важнейшего экономического ресурса, а именно труды: Л. Абалкина, Т. Игнатовой, Н. Колосова, В. Куликова, Д. Львова, В. Медветовой, С. Максимова, Ю. Ольсевича, В. Радаева, Ф. Рыбакова, Ч. Анкерсона, У. Шепкеля, А. Ринга, Г. Харрисона, С. Хадсон-Вильсон и др.

Во-вторых, в ходе проведенного исследования диссертант опирался на публикации российских и зарубежных ученых, посвященные проблемам предпринимательской деятельности на рынке недвижимости: Р. Брауна, Д. Хорна, С. Валдайцева, В. Горемыкина, В. Комарова, В. Елисеева, С. Максимова, А. Грязновой, Е. Озерова, В. Рутгайзера, В. Старинского, Е. Тарасевича, Н. Щербаковой и др.

В-третъих, автором обобщены материалы по вопросам управления коммерческой недвижимостью, главным образом как арендуемого объекта собственности. В этой группе выделяются такие зарубежные и отечественные специалисты, как: Г. Стерник, Л. Белых, Б. Новиков, И. Рахман, В. Авекова, Т. Баранова, Б. Райзберг, В. Витрянский, А. Крутик, Н. Ордуэй, Дж. Фридман, Дж.Эккерт.

Эмпирическую и информационную базу диссертационного исследования составили: законы и иные правовые акты РФ в области недвижимостиматериалы Росстатаданные Международной федерации участников рынка недвижимости и Российской гильдии риэлтеровматериалы международных и российских конференций по проблемам рынка недвижимостиданные, опубликованные в научных журналах и периодической печати.

Научная новизна исследования в принципиальном плане состоит, во-первых, в обосновании функционального подхода к управлению коммерческой недвижимостью в единстве менеджмента объекта собственности, здания и внутреннего пространстваво-вторых, — в разработке комплекса предложений по дальнейшему совершенствованию этих функций.

Основные научные результаты представлены в заключении диссертации.

Практическая значимость диссертации заключается в возможности использования ее положений при совершенствовании управления коммерческой недвижимостью в практике предпринимательской деятельности. Материалы исследования могут быть использованы в учебном процессе в высшей школе при чтении курсов «Менеджмент недвижимости», «Управление недвижимостью», «Муниципальное и государственное управление» «Экономика фирмы (организации)», различных программ ДПО, в т. ч. в формате дистанционного обучения.

Апробация работы. Выводы и рекомендации, сформулированные диссертантом в процессе исследования, были-внедрены в ОАО «Олимп». Основные положения диссертации докладывались на общероссийских и региональных научно-практических конференциях. В их числе: «Анализ рынка коммерческой недвижимости регионов: инструменты и результаты» (МоекI ва, март 2005 г.) — «Коммерческая недвижимость: риски, рентабельность, развитие» (Санкт — Петербург, апрель 2007 г.) — «Коммерческая недвижимость Подмосковья. Инвестиционный потенциал» (Москва, ноябрь 2007 г.).

Выводы и рекомендации диссертации изложены в 5 печатных работах общим объемом более 1,6 п.л., в том числе в одной публикации в издании, содержащемся в перечне ведущих рецензируемых научных журналов и изданий, рекомендованном ВАК РФ.

Структура работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения и списка литературы.

Основные результаты, полученные в результате исследования:

1. Разработана классификация объектов коммерческой недвижимости по критериям: 1) предназначения- 2) роли в получении дохода. В рамках первого критерия коммерческая недвижимость делится на: а) офисные помещения, бизнес-центры, банкиб) гостиницы, медицинские центры, спортивные комплексы, центры досугав) гаражи-стоянкиг) магазины и торговые комплексыд) производственная (индустриальная) недвижимость (здания, сооружения, помещения, используемые для производства товаров, работ, услуг). По второму критерию коммерческая недвижимость подразделяется на: а) создающую условия для извлечения доходаб) являющуюся непосредственным источником дохода. В свете вышеизложенного предложена трактовка коммерческой недвижимости как многообразия искусственных (созданных человеком) объектов недвижимости различного хозяйственного назначения, являющихся условием получения либо источником дохода.

2. Сформулировано определение рынка коммерческой недвижимости как совокупности, во-первых, соответствующих объектов различного назначения и роли в получении доходаво-вторых, — участников этого рынка (юридических и физических лиц) и их отношенийв-третьих, — соответствующих институтов регулирования (законов и нормативных актоворганов исполнительной и законодательной власти различного уровняинститутов гражданского общества). Признавая в принципе правомерность категории «национальный рынок коммерческой недвижимости» (в первую очередь — для развитых стран), диссертант вместе с тем акцентирует внимание на высокой степени его локализованное&trade-, что в российских условиях усиливается резким социально-экономическим расслоением субъектов РФ по уровню жизни, объемам инвестиций, деловой активности, развитию инфраструктуры. В качестве главной тенденции отечественного рынка коммерческой недвижимости названа неравномерность его развития с жесткой привязкой к Москве, Санкт-Петербургу, еще нескольким мегаполисам и центрам ТЭК. В данном контексте обоснована ключевая роль региональных (локальных) рынков коммерческой недвижимости, на динамику которых влияет совокупность факторов макроэкономического, отраслевого и, главным образом, — территориального плана.

3. Обобщены основные зарубежные подходы к управлению коммерческой недвижимостью с выделением: а) управления зданием или домоуправления (building management) — б) управления удобствами или средствами обеспечения благоприятной работы для людей внутри здания (facility management) — в) управления собственностью (property management). Отмечено, что для современной России также характерны три основные трактовки менеджмента коммерческой недвижимости как: а) предпринимательской деятельности, направленной по поручению собственника на извлечение прибыли от реализации его полномочий владения, пользования и распоряжения, недвижимым имуществом, включая строительство, менеджмент корпоративных инвестиций, аренду, управление инфраструктурой здания и т. д. (расширительный вариант) — б) менеджмента недвижимости как материального объекта, что в большей степени соответствует управлению инфраструктурой объекта, оптимизации всех физических, материальных аспектов создания и функционирования объекта недвижимости {узкая трактовка) — в) развития недвижимости (т.е. девелопмента, понимаемого как целенаправленное ее изменение), в результате чего объект недвижимости приобретает новые качественные и количественные характеристики, а также новую рыночную цену (еще один вариант узкой трактовки).

4. В плане дальнейшего повышения эффективности управления коммерческой недвижимостью соискателем акцентирована значимость функционального подхода, синтезирующего позитивные моменты исследованных зарубежных и отечественных методов. В этих целях обосновано авторское видение структуры объекта коммерческой недвижимости как источника дохода в совокупности: а) объекта собственностиб) здания (сооружения) — в) соответствующего внутреннего пространства. Первое измерение структуры задается критерием экономико-правового характера, в соответствии с которым объект коммерческой недвижимости есть, прежде всего, актив, ресурс, владение которым позволяет получать доход. Второе измерение определено материально-физической формой объекта коммерческой недвижимости как устойчивого контура, отделяющего внутреннее пространство от внешней среды. Третье измерение сопряжено с содержанием вышеназванной формы, т. е. с полезностью внутреннего пространства здания (сооружения), возможностью получения некоего эффекта от его целевого использования. В соответствии с данной внутренней структурой объекта недвижимости автором предложен функциональный подход к управлению коммерческой недвижимостью в единстве управления: 1) объектом собственности, 2) зданием (сооружением) — 3) внутренним пространством.

5. В группе функций управления коммерческой недвижимостью как объектом собственности выделены: а) передача объекта в аренду, т. е. управление в пределах данного качества, извлечение дохода в соответствии с существующей рыночной стоимостью объекта коммерческой недвижимостиб) инициирование проектов девелопмента, т. е. развития объекта собственности с переходом в новое качество через привлечение инвестиций, увеличивающих рыночную стоимость объекта коммерческой недвижимостив) передача объекта в доверительное управление.

6. В группе функций управления зданием (сооружением) вычленены: а) управление системой инженерно-технической эксплуатации здания. Особое значение здесь приобретает менеджмент в сфере энергоснабжения, энергосбереженияобслуживания сантехнических систем, лифтов, вентиляции, кондиционирования, освещенияобслуживания автостоянок и т. д.) — б) управление системами внешних коммуникаций. В данном аспекте акцентирована значимость управления в области телефонии, ЭВМ, Интернетав) управление системой удаления отходов.

7. В группе функций управления внутренним пространством рассмотрены: а) управление организацией рабочих мест (долгосрочное и ежегодное планирование внутреннего пространстваспецификация работустановка и управление интерьерным пространствомархитектурное и инженерное планирование и дизайнрациональное расположение объектов общего пользования) — б) управление системой внутренней безопасностив) управление системами внутренних коммуникаций (обеспечение работоспособности оборудованияинтеграция коммуникацийправильная организация внутренних систем связи) — г) управление системой обслуживания работающих (транспорт, почта, питание, отдых, своевременная уборка помещений).

8. Обоснована взаимосвязь между функциями управления коммерческой недвижимостью и структурой профессиональных знаний, навыков и умений, которыми должны обладать соответствующие кадры менеджеров. Реализация первой группы исследованных функций объективно требует фундаментальной правовой, экономической, финансовой подготовкивторой — инженерного и технического обучениятретьей — инженерного, экономического, управленческого образования. Подчеркнута целесообразность гармоничного сочетания правовых, экономических, финансовых, инженерных, технических, управленческих знаний в программах подготовки и переподготовки специалистов для сферы управления недвижимостью (естественно, в различных пропорциях в зависимости от преобладающих функций). Акцентирована необходимость широкого использования в обучении вышеназванных кадров виртуально-компьютерных (ЗБ) технологий.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

.