Формирование методики оценки социально-экономической эффективности строительства многофункциональных жилых комплексов

Актуальность темы

исследования.

Строительство является одной из лидирующих отраслей в российской экономике и в 2011 году составило 6,5% от ВВП страны после отрасли транспорта и связи (8,9%). Однако, в 2008 году эта отрасль начала утрачивать свою эффективность, что выразилось в росте цен на жилье, снижении объемов ввода жилья, отсутствии комплексности и сбалансированности застройки.

Согласно ожидаемым результатам реализации Федеральной целевой программы «Жилище» на 2011;2015 годы, утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 17 декабря 2010 г. № 1050, к 2015 году должен быть сформирован рынок доступного жилья, отвечающего требованиям энергоэффективности и экологичности. Годовой объем ввода жилья в 2015 году должен составить 90 млн. кв. метров общей площади, что на 36% больше по сравнению с 2010 годом [17].

Одним из перспективных направлений современного проектирования и жилищного строительства является разнообразие типов зданий, объединенных в единый комплекс, рассчитанных на платежеспособный спрос населения и предполагающих эффективность и высокое качество строительства. На практике такие объекты принято называть многофункциональными жилыми комплексам (МЖК). Высокие показатели объемов строительства подобных объектов в крупнейших городах России свидетельствуют об их популярности среди инвесторов и повышенном спросе среди потенциальных потребителей. Например, в 2011 году в Москве введено 1805,2 тыс. кв. метров общей площади МЖК (102,1% к 2010 г.) [91].

Так как современные проекты МЖК сочетают в себе различные типы недвижимости и, как правило, имеют сложную архитектурно-строительную форму, то такие объекты требуют особого подхода к оценке их эффективности. В связи с этим важной задачей экономики строительства является разработка методики многофакторпой оценки социально-экономической эффективности МЖК, позволяющей учитывать архитектурно-строительные особенности зданий, а также социальные и экономические последствия реализации подобных комплексов.

Степень научной разработанности проблемы. Существуют крупные исследования отечественных и зарубежных ученых, близких к проблематике данной темы, раскрывающих ее отдельные аспекты.

Вопросы, связанные с теоретическим обоснованием создания и развития МЖК в городской среде, формированием их архитектурно-планировочной структуры, рассматривались в трудах архитекторов Т. В. Афанасьевой, М. Г. Бархина, A.B. Бокова, И. С. Борисепко, И. С. Генкиной, И. В. Григорьева, В. Н. Дардика, Н. В. Дубынина, И. Н. Канаевой, B.JI. Кулаги, Ю. А. Курочкиной, Т. Б. Набоковой, Ю. Г. Репина, О. П. Троицкой, H.A. Фе-дяевой, и др. В зарубежных странах условия формирования многофункциональных жилых объектов наиболее полно отражены в работах немецких ученых Э. Дайдлера и С. Масетти.

Проблемы оценки эффективности инвестиционно-строительных проектов исследовали ученые-экономисты Н. Г. Алешинская, Е. М. Блех, В. А. Варежкин, П. Л. Виленский, А. Н. Дмитриев, В. В Коссов, В. Н. Лившиц, И. А. Никонов, С. И. Носов, A.A. Первозванский, В. И. Ресин, С. А. Смоляк, В. З. Черняк. Среди зарубежных ученых, занимающихся оценкой инвестиций, следует выделить труды И. Ансоффа, В. Беренса, Д. М. Бишопа, Р. Брейли, С. Майерса, А. Дамодарана, A.B. Мертенса, Т. Коупленда, Д. Норткотта, Б. Стайнера, П. М. Хавранека, Ф. Ч. Эванса и других.

Исследования рынка жилой недвижимости представлены в трудах: А. Н. Асаула, Т. В. Артеменко, И. Л. Владимировой, П. Г. Грабового, C.B. Грибовского, В. В. Григорьева, Х. М. Гумбы, A.B. Карасева, В. И. Ресина, A.B. Севостьянова, Г. М. Стерника, С. Г. Стерника, A.B. Черняка.

Методы управления современными МЖК отражены в работах Ю. Н. Жульковой, О. Ф. Федотовой, А. Ю. Бочарова.

Среди научных работ, посвященных многофункциональным жилым объектам, отсутствуют комплексные исследования по управлению и оценки эффективности инвестиций в подобные проекты, в полной мере отражающие особенности их строительства и эксплуатации в российских условиях. Кроме того, перечисленные выше исследования не решают следующие проблемы:

• не существует однозначного определения термина «многофункциональный жилой комплекс»;

• преобладает разрозненность классификаций многофункциональных жилых объектов;

• отсутствует универсальный метод оценки эффективности исследуемых комплексов, позволяющий учитывать как экономический, так и социальный эффект от их строительства;

• предлагаемые методы сравнения альтернативных проектов, как правило, не учитывают градостроительные, территориальные, экологические факторы, влияющие на рыночную стоимость МЖК.

Таким образом, научное обоснование и разработка методических основ оценки социально-экономической эффективности строительства многофункциональных жилых комплексов является актуальной научно-практической задачей.

Цель диссертационного исследования состоит в разработке методики комплексной оценки социально-экономической эффективности строительства многофункциональных жилых комплексов на прединвестиционной стадии проекта.

Для решения поставленной проблемы сформулированы следующие задачи:

• осуществить анализ понятийного аппарата, применяемого в социально-экономическом исследовании многофункциональных жилых комплексов;

• классифицировать многофункциональные жилые объекты по типологическим признакам;

• определить основные проблемы и тенденции развития многофункциональных жилых комплексов в современных российских условиях;

• сформулировать основные принципы оценки социально-экономической эффективности строительства многофункциональных жилых комплексов;

• выявить и оценить факторы, влияющие на рыночную стоимость жилья в многофункциональных жилых комплексах;

• провести сегментацию рынка многофункциональной жилой недвижимости для сравнения альтернативных проектов МЖК в рамках одного кластера;

• разработать методику комплексной оценки социально-экономической эффективности строительства многофункциональных жилых объектов, учитывающую особенности их типологии и функционирования.

Объектом исследования являются многофункциональные жилые комплексы, проектируемые и строящиеся в крупных городах Российской Федерации. В качестве конкретного объекта исследования рассматриваются многофункциональные жилые комплексы города Москвы.

Предмет исследования — система экономических отношений, возникающих в процессе проектирования, строительства и эксплуатации многофункциональных жилых объектов.

Область исследования. Содержание диссертационного исследования соответствует пункту 1.3.77. «Теоретические, методологические и методические основы определения эффективности инвестиционных проектов в строительстве» области исследований «Экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами. Строительство» паспорта специальности 08.00.05 — «Экономика и управление народным хозяйством».

Теоретической и методологической основой диссертации являются: системный подход к исследованию теоретических аспектов создания и развития многофункциональных жилых комплексоврезультаты отечественных и зарубежных научных исследований в области оценки социально-экономической эффективности инвестиционно-строительных проектов. Методика исследования основана на результатах анализа более 30 спроектированных и реализованных МЖК в Москве, комплексном изучении и систематизации основных факторов, влияющих на формирование удельной стоимости жилья в подобных объектах, а также систематизации критериев оценки социального эффекта от строительства МЖК.

Информационную базу работы составили результаты социологических исследований, проектно-сметная и финансовая документация, данные Федеральной службы государственной статистики, сведения о Федеральной целевой программе «Жилище» на 2011;2015 годы и других аналогичных программ, данные из действующего Генерального плана развития Москвы, материалы ЦГТИИЭП жилища и других проектных институтов. Использованы нормативно-правовые документы — федеральные законы, Земельный кодекс Российской Федерации, постановления Правительства Москвы.

В качестве инструментов исследования применялись общенаучные методы статистического, сравнительного, экспертного анализа, системного подхода к изучению экономических явлений и процессов, математические методы (регрессионный, корреляционный, дисперсионный, кластерный анализ), методы рейтинговых оценок, морфологического анализа, «дерева решений», элементы функционально-стоимостного анализа, табличные и графические приемы визуализации данных.

Научная новизна исследования заключается в следующем:

1. Разработаны теоретические положения, включающие усовершенствованный понятийный аппарат, типологическую классификацию многофункциональных жилых комплексов, а также классификацию положительных и отрицательных эффектов от строительства и эксплуатации исследуемых объектов для участников проекта.

2. Сформулированы основные принципы оценки социально-экономической эффективности строительства многофункциональных жилых комплексов.

3. Выявлены и оценены факторы, влияющие на рыночную стоимость жилья в многофункциональных жилых комплексах на основе разработанной экономико-математической модели.

4. Предложена методика комплексной оценки эффективности строительства многофункциональных жилых объектов с учетом кластеризации жилой недвижимости, позволяющая учитывать архитектурно-строительные особенности проекта в социальных и экономических показателях.

Теоретическая значимость диссертационной работы заключается в возможности объективной оценки эффективности многофункциональных жилых комплексов с учетом индивидуальных объемно-планировочных решений проекта, социальных и экономических последствий его реализации. Такой методический подход позволит принимать обоснованные тактико-стратегические решения по определению наиболее эффективного проекта с целыо достижения максимального народнохозяйственного эффекта.

Научные результаты, теоретические положения и выводы диссертации использованы:

• в инвестиционно-строительной компании Некоммерческое Партнерство «Молодежный жилой комплекс «Зеленоград» при разработке технико-экономического обоснования проекта МЖК «Зеленоград»;

• в учебном процессе Российского экономического университета им. Г. В. Плеханова при чтении лекций по курсу «Экономическая оценка инвестиций», «Организация предпринимательской деятельности», «Управление инвестиционными проектами в строительстве».

Апробация результатов исследования. Основные идеи и положения диссертации изложены в публикациях автора, докладывались и получили одобрение на Международной научной конференции «XXIII международные Плехановские чтения» (г. Москва, 2010 г.), Международной научной конференции «XXIV международные Плехановские чтения» (г. Москва, 2011 г.), Международной научной конференции «Инновационные технологии в гуманитарных науках» (г. Ульяновск, 2011 г.), Международной научно-практической конференции «Современные проблемы управления проектами в инвестиционно-строительной сфере и природопользовании» (г. Москва, 2011 г.), Международной научно-практической конференции «Современные проблемы управления проектами в инвестиционно-строительной сфере и природопользовании» (г. Москва, 2012 г.).

Публикации. По теме диссертации опубликовано 14 печатный работ, общим объемом 5,2 п.л., в том числе — 4 публикации в журналах, рекомендованных ВАК Министерства образования и науки Российской Федерации.

Объем и структура диссертации. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы, включающего 103 наименования, и приложений. Работа содержит 170 страниц машинописного текста, 26 рисунков, 27 таблиц, 14 приложений.

Выводы по третьей главе.

В результате теоретических исследований по бизнес-планированию инвестиционно-строительных проектов и составлению предпроектной документации предложен алгоритм разработки бизнес-плана проекта многофункционального жилого комплекса на прединвестиционной фазе, который включает в себя пять основных разделов: резюме проекта, исходные данные и характеристика первоначального замысла, комплексные маркетинговые исследования, инженерные изыскания, технико-экономическое обоснование.

Первый раздел предполагает выводы о социально-экономической целесообразности реализации планируемого комплекса. Во втором разделе представляется вся имеющаяся информация об объекте, на основании которой проводятся главные расчеты.

Особенностями комплексного маркетингового исследования является глубокое изучение рынка жилой и коммерческой недвижимости, анализ охвата населения объектами социального назначения и их доступность использования, анализ уровня доходов и предпочтений потенциальных потребителей в сфере услуг и организации жилища. Такое подробное изучение рынка позволяет наиболее точно определить необходимость строительства определенного класса жилья, функциональную структуру будущего проекта, количество парковочных мест, потребность в строительстве социальных объектов на территории МЖК и т. д.

Инженерные изыскания предполагают изучение природных и техногенных условий территории объектов строительства, составление прогнозов взаимодействия этих объектов с окружающей средой, обоснование их инженерной защиты и безопасных условий жизни населения.

В основе технико-экономического обоснования проекта лежит предложенная методика комплексной оценки социально-экономической эффективности МЖК, учитывающая особенности строительства и функционирования исследуемых объектов в условиях российской градостроительной политики.

На первом этапе предложенной методики необходимо рассчитать основные технические и экономические показатели планируемого объекта. Объемно-планировочные, стоимостные и эксплуатационные показатели рассчитываются для каждой функциональной составляющей многофункционального жилого здания, входящего в структуру многофункционального жилого комплекса: для жилой, культурно-бытовой, деловой, торговой, социальной функции, а также для всего здания в целом. На втором этапе определяется кластер многофункциональной жилой недвижимости, к которому относится планируемый объект строительства. Для этого необходимо проанализировать несколько признаков с помощью графиков зависимости одной характеристики кластера от другой, на которых показаны зоны того или иного кластера. Далее рассчитывается социальная эффективность проекта МЖК с помощью предложенного интегрального показателя социальной ценности, который был получен на основе многоуровневого «дерева решений», описывающего ценностные свойства исследуемого объекта. После этого формируются денежные потоки от инвестиционной, операционной и финансовой деятельности с целыо дальнейшего определения показателей коммерческой эффективности. Для более точного расчета данных показателей целесообразно рассчитывать денежный поток для каждой функциональной составляющей проекта: жилой, социальной, культурно-бытовой, деловой и т. д. На пятом этапе определяются основные показатели коммерческой эффективности проекта, а именно: показатели эффекта, доходности и окупаемости. Расчет данных показателей предполагает суммирование доходов и затрат по каждой функциональной составляющей МЖК, на основании которых определяется экономическая целесообразность строительства планируемого объекта для заинтересованных участников. На последнем этапе сравнивается планируемый проект с аналогичными комплексами по архитектурно-планировочным показателям, показателям социальной и коммерческой эффективности проекта.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

.

Актуальность проведенного исследования подтверждена высокими объемами строительства многофункциональных жилых комплексов в крупнейших городах России, а также высоким спросом инвесторов и потенциальных потребителей на подобные объекты.

На основе анализа существующих теоретических и методических положений оценки эффективности инвестиционно-строительных проектов было выяснено, что в настоящее время отсутствуют методические подходы к комплексной оценке эффективности многофункциональных жилых объектов, учитывающие архитектурно-строительные особенности проекта, социальные и экономические последствия его реализации.

В результате исследования теоретических аспектов строительства и эксплуатации многофункциональных жилых комплексов в условиях российской градостроительной политики был уточнен понятийный аппарат, а именно предложено определение понятию «многофункциональный жилой комплекс» и «многофункциональное жилое здание». Основным отличием авторского определения МЖК от существующих является то, что современный проект МЖК представляет собой комплексную застройку объектами жилой недвижимости в сочетании с объектами социальной инфраструктуры непосредственно в жилом здании или в шаговой доступности, где сектор жилища, сектор обслуживания, а также благоустроенная территория функционируют как единый целостный градостроительный комплекс.

В результате анализа архитектурно-строительных и функциональных особенностей исследуемых объектов выделены типологические признаки многофункциональных жилых комплексов и зданий, входящих в их структуру, а именно: градостроительный тип, уровень комфортности, степень освоения территории, тип функционирования жилых зданий, система зонирования функциональных составляющих, тип композиции, этажность, форма общественного обслуживания, конструктивно-планировочные приемы встраивания помещений обслуживания, что позволило классифицировать их по данным признакам.

Для формирования сектора общественных услуг в МЖК, отвечающих требованиям потенциальных потребителей, были выявлены факторы, влияющие на их состав и расположение, а именно территориальные, градостроительные, социально-экономические и демографические.

В процессе создания МЖК участвует, как правило, несколько субъектов рынка недвижимости, интересы которых не всегда совпадают друг с другом. В связи с этим, изучив отечественный и зарубежный опыта деве-лопмента МЖК, автором проведена классификация положительных и отрицательных аспектов строительства и эксплуатации подобных объектов для заказчика-инвестора, застройщика, потребителя, города, позволяющая согласовывать интересы участников проекта на этапе его разработки.

Анализ рынка жилья в Москве и Московской области позволил определить основные проблемы и тенденции развития МЖК в современных российских условиях. Частичное решение выявленных проблем предусмотрено действующим Генеральным планом развития города Москвы, а также программой по расширению границ Москвы. Негативные аспекты создания и функционирования исследуемых объектов учитывались при разработке концепции комплексной оценки эффективности строительства многофункциональных жилых комплексов для определения критериев данной оценки.

На основе изучения особенностей строительства и эксплуатации МЖК сформулировано пять основных принципов оценки их социально-экономической эффективности, позволяющие оптимизировать объемно-планировочные решения проекта, формировать объективную рыночную стоимость жилья в нем с учетом ценообразующих факторов, учитывать социальный эффект как для города, так и для потенциальных потребителей, а также, определять финансовые последствия реализации проекта для заинтересованных участников.

Для того чтобы выявить и оценить, какие факторы, влияют на рыночную стоимость жилья в МЖК, разработана экономико-математическая модель на основе регрессионного и корреляционного анализа. Объем выборки составил более 30 объектов, построенных и функционирующих в г. Москве.

В результате данного анализа выяснилось, что на рыночную цену 1 кв. м общей площади жилья в МЖК существенное влияние оказывают следующие факторы: количество машиномест в гараже на 1 квартиру, удаленность от исторического центра города, класс жилья. На основе полученных результатов построено уравнение выборочной линейной регрессии. Таким образом, разработанный метод позволяет: 1) достоверно оценивать вклады учитываемых ценообразующих факторов в стоимость жилья в МЖК- 2) давать эффективные прогнозы о реальной рыночной цене 1 кв. м общей площади жилья в них, что дает возможность заказчику и инвестору более точно определять коммерческую прибыль, а риэлторским компаниям — объективно оценивать объект недвижимости- 3) метод может быть использован контролирующими органами для выявления «недобросовестных игроков», необоснованно завышающих цены на рынке жилья.

Расчет рыночной стоимости 1 кв. м жилья в МЖК «Зеленоград», составившей 113 тыс. руб., доказал, что построенная модель является адекватной. Это обусловлено минимальным отклонением (2,7%) полученного значения от реального.

На основе установленных линейно независимых ценообразующих факторов проведена сегментация рынка многофункциональной жилой недвижимости на примере Москвы с помощью кластерного и дисперсионного анализа. Результатами сегментации является выделение восьми кластеров МЖК, которые характеризуются семыо основными признаками, а именно: класс жилья, удаленность от исторического центра, общая площадь встро-енно-пристроеппых помещений, количество квартир, количество машино-мест на одну квартиру, экологическая обстановка, стоимость жилья в МЖК на 2011 г. Проведенная кластеризация позволяет сравнивать аналогичные проекты МЖК, сопоставимые по объемно-планировочным показателям, а также с учетом территориальных и экологических факторов. Наряду с этим кластеризация исследуемых комплексов облегчает потенциальным потребителям выбор расположения покупаемой недвижимости, объемнопланировочных особенностей и т. д. в соответствии с их финансовыми возможностями.

Сформулированные принципы, выявленные ценообразующие факторы, проведенная сегментация жилой недвижимости легли в основу формирования концептуальной схемы комплексной оценки социально-экономической эффективности строительства МЖК, предполагающей шесть основных этапов. Предложенная концепция позволяет учитывать архитектурно-строительные особенности планируемого объекта, социальный эффект для города и потенциальных потребителей, а также экономический эффект для заинтересованных участников проекта.

В результате теоретических исследований по бизнес-планированию инвестиционно-строительных проектов и составлению предпроектной документации предложен алгоритм разработки бизнес-плана проекта МЖК на прединвестиционной фазе, который включает в себя пять основных разделов: резюме проекта, исходные данные и характеристика первоначального замысла, комплексные маркетинговые исследования, инженерные изыскания, технико-экономическое обоснование. В основе последнего раздела лежит предложенная методика комплексной оценки социально-экономической эффективности строительства МЖК.

На первом этапе данной методики предлагается расширить систему технических и экономических показателей, а именно архитектурно-планировочных показателей (натуральных), показателей сметной стоимости и годовых эксплуатационных затрат, учитывающих технические и технологические особенности подобных объектов, а также характеризующих основные параметры функциональных частей МЖК. В основе расчета данных показателей лежит принцип учета влияния архитектурно-планировочных проектных решений на технико-экономические показатели с целыо экономии затрат на капитальное строительство.

На втором этапе оценки определяется кластер многофункциональной жилой недвижимости, к которому относится планируемый проект МЖК, с помощью анализа признаков кластеров. Это, в свою очередь, позволит уз.

159 нать, какие параметры должен имеет объект для получения максимальной прибыли от реализации проекта, спрогнозировать объективную рыночную цену жилья в подобном комплексе, а также сравнивать аналогичные объекты, к которым относятся МЖК, принадлежащие одному и тому же кластеру.

На третьем этапе предложен интегральный показатель социальной ценности, позволяющий количественно оценить общественную значимость проекта, а также социально-экономическую привлекательность для потенциальных потребителей. Для оценки социальной эффективности предлагается методика, основанная на системе качественных и количественных показателей, позволяющая получать интегральную качественную оценку социальной ценности проекта. Определение социальной ценности МЖК проводится с помощью многоуровневого «дерева решений», описывающего ценностные свойства МЖК. При этом в основании категории ценностей МЖК, составляющих первый уровень иерархии, лежат три основные ценностные категории — градостроительная, социально-функциональная, социально-экономическая.

Проведенные автором экспериментальные расчеты интегральных показателей социальной ценности по трем построенным и функционирующим в Москве МЖК, относящимся к третьему кластеру, показали возможность применения данной методики в практике проектирования МЖК. Полученные показатели социальной ценности по трем вариантам оказались близкими по значению, что дополнительно подтверждает схожесть объектов одного кластера по ряду параметров.

Далее формируются денежные потоки от инвестиционной, операционной и финансовой деятельности с целыо дальнейшего определения показателей коммерческой эффективности. При этом для более точного расчета данных показателей целесообразно рассчитывать денежный поток для каждой функциональной составляющей проекта: жилой, социальной, культурно-бытовой, деловой и т. д.

На пятом этапе предлагается преобразовать способ расчета основных показателей коммерческой эффективности, а именно: показателей эффекта,.

160 доходности и окупаемости таким образом, чтобы чистый дисконтированный доход складывался из денежных потоков для каждой функциональной составляющей проекта.

Шестой этап предполагает сравнение аналогичных проектов в рамках одного кластера и отбор наиболее эффективного из них по трем группам показателей: архитектурно-планировочным показателям, показателям социальной и коммерческой эффективности. Отбор проектов осуществляется методом рейтинговой оценки. Полученные результаты после проведения экспериментальных расчетов по трем вариантам гипотетического проекта МЖК дали основание для применения данной методики на практике.

Таким образом, были выполнены основные задачи исследования и достигнута основная цель диссертационной работы, а именно решена актуальная научно-практическая задача научного обоснования и разработки методических основ оценки эффективности многофункциональных жилых комплексов, учитывающих архитектурно-строительные особенности, социальные и экономические последствия их реализации.

Практическая значимость диссертационной работы обусловлена возможностью использования поученных результатов Департаментом градостроительной политики города Москвы, органами местного самоуправления других городов, инвестиционно-строительными компаниями для объективной оценки эффективности строительства многофункциональных жилых комплексов, учитывающей архитектурно-строительные особенности объекта, социальный эффект для потенциального потребителя и города в целом и экономическую эффективность для заинтересованных участников проекта.

А также результаты работы могут быть использованы в учебном процессе при подготовке специалистов в области экономики и управлении городским строительством.