Организационно-экономическое регулирование жилищного обеспечения населения региона

Актуальность диссертационного исследования обусловлена тем, что жилье является одной из базовых ценностей, обеспечивающих гражданам ощущение экономической стабильности и безопасности, стимулирующих к эффективному и производительному труду. В настоящее время ситуация с обеспечением жильем населения Республики Коми является довольно сложной по причине его дороговизны и низкого уровня платежеспособности большинства граждан.

Несмотря на то, что проведенные реформы в жилищной сфере осуществили переход от планово-административных методов управления к рыночным, недостаточно проработанным в Республике Коми остается вопрос экономического регулирования уровня обеспечения населения доступным и комфортным жильем.

В регулировании жилищной сферы Республики Коми используются инструменты обеспечения жильем населения, не учитывающие особенности северного региона, что затрудняет решение проблемы доступности жилья. Географическая удаленность, суровые природно-климатические условия жизни, малая заселенность Республики Коми обусловливают необходимость использования специфических способов развития жилищной сферы. Так, средняя обеспеченность жилой площадью населения региона в 2008 г. составила 23,4 кв. м. на человека, для сравнения в России -21,9 кв. м. Вместе с тем более половины граждан региона проживает в домах, построенных в 70−80 гг., десятая часть всего жилищного фонда размещена в ветхих и аварийных строениях. Показатель строительства жилья на одного жителя Республики Коми вдвое меньше российского. Указанные проблемы свидетельствуют о необходимости формирования новых подходов к регулированию темпов жилищного строительства, воспроизводства жилищного фонда и обеспечению жильем населения региона.

Несмотря на значительный объем наработок отечественных и зарубежных ученых в решении социально-экономических проблем на региональном уровне существует необходимость корректировки используемых инструментов и методов экономического регулирования жилищного обеспечения населения с учетом специфики северного региона. Вышеизложенное определило актуальность выбора темы настоящего исследования.

Целью диссертационного исследования является разработка организационно-методических рекомендаций по экономическому регулированию жилищного обеспечения населения с учетом специфики северного региона.

Достижение поставленной цели обусловило решение следующих задач:

— выявление проблем экономического регулирования и обобщение опыта зарубежных стран и регионов России в области обеспечения жильем населения;

— выбор эффективных инструментов экономического регулирования жилищного обеспечения населения, учитывающих особенности северного региона;

— определение организационно-методических подходов к определению вариантов повышения уровня жилищного обеспечения населения;

— разработка методики оценки социально-экономической результативности мероприятий, направленных на повышение обеспеченности жильем населения региона.

Объектом исследования является жилищная сфера экономики региона.

В качестве предмета исследования выступает совокупность организационно-методических основ экономического регулирования жилищного обеспечения населения региона.

Теоретической и методической основой работы послужили труды отечественных и зарубежных ученых и специалистов:

— посвященные вопросам регулирования жилищного обеспечения населения, а также создания разнообразных схем и способов строительства и приобретения жилья: В. М. Полтеровича, О. Ю. Старкова, К. В. Кияненко, В. А. Аверченко, Е. Б. Покопцевой, Т. И. Никитиной, B.C. Казейкина, О. С. Кудрявцевой, О. С. Пчелинцева, Я. В. Щетинина Я.В., А. Н. Краснопольской, Л. Ю. Грудцыной, М. Н. Козловой, А. А Зубарева и др.;

— рассматривающие проблемы реконструкции и обновления жилищного фонда: Ю. В. Алексеева, В. В. Аникина, В. И. Бабакина, B.JI. Вольфсона, Г. У. Козачуна и др.;

— отражающие тенденции и проблемы социально-экономического развития регионов: М. Портера, А. Н. Пилясова, А. Г. Гранберга, В. Н. Лаженцева, Л.Л. Рыбаков-ского, В. В. Фаузера, А. И. Татаркина.

В рамках диссертационной работы использовались методы системного, аналитического, статистического, сравнительного анализа, инструментарий мониторинга социально-экономических процессов, экспертный метод поддержки принятия решений.

Информационную базу составили данные Федеральной службы государственной статистики России и Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Республике Коми, Федерального агентства по строительству и ЖКХ, материалы информационных служб и экспертов в жилищной сфере, законодательные и нормативные акты, регламентирующие основы регулирования жилищного обеспечения граждан, аналитические обзоры, стратегия экономического и социального развития Республики Коми до 2020 г., концепция долгосрочного социально-экономического развития Российской Федерации до 2020;2030 гг.

Научная новизна диссертационного исследования:

— обоснована необходимость применения дифференцированного подхода к жилищному обеспечению граждан с различными уровнями доходов, основанного на принципах комплексности и многовариантности. Предложено выделение трех целевых сегментов регионального жилищного рынка: жилье для населения, способного самостоятельно решать жилищные вопросы (накопительная и ипотечная схемы) — жилье для отдельных категорий граждан (военнослужащих, молодых семей, малоимущих), имеющих право на государственную поддержку (социальный найм, жилищные сертификаты, программы субсидирования) — социальное (некоммерческое) арендное жилье для граждан со средним уровнем дохода.

— сформирован алгоритм обоснования выбора перспективных вариантов обеспечения населения жильем, основанный на использовании метода анализа иерархий и учитывающий социально-экономические особенности региона (удаленность от центра, суровые погодные условия, низкая плотность заселения, запасы лесных и топливно-энергетических ресурсов);

— рекомендовано распределение жилищного фонда Республики Коми, основанное на сегментировании рынка жилья по среднедушевым доходам населения и возможным вариантам повышения уровня обеспечения граждан жильем с учетом оценки состояния и развития жилищного строительства, демографической ситуации, районирования территории по социально-экономическим критериям и комфортности проживания, а также результатов мониторинга проблем обеспеченности жильем граждан с различными уровнями дохода;

— предложен интегральный показатель состояния и развития жилищной сферы, рассчитанный путем агрегирования взвешенных индексов динамики важнейших составляющих жилищного рынка на основе статистических, экспертных и прогнозных значений, учитывающих особенности северного региона. Использование показателя позволяет повысить эффективность и обоснованность принимаемых решений по выбору вариантов жилищного обеспечения населения и распределению ресурсов в соответствии с приоритетами социально-экономического развития региона.

Практическая значимость работы состоит в том, что организационные рекомендации по регулированию жилищного обеспечения и повышению его уровня, сформированные с учетом выполненных в ходе исследования обобщений методических разработок, могут использоваться органами региональной власти для достижения целей и задач социально-экономического развития Республики Коми.

Апробация работы. Основные результаты диссертационного исследования нашли отражение в публикациях по теме исследования, докладывались и обсуждались на международных, всероссийских и региональных научно-практических конференциях (г. Пенза, Волгоград, Ростов-на-Дону, Тюмень, Москва, Ухта в 2006;2009 гг.).

Результаты исследования используются в учебном процессе при подготовке специалистов экономического и управленческого профиля.

Публикации. Основные положения исследуемых в диссертации проблем опубликованы в 15 работах общим объемом 4,22 п.л. (авторских — 4,11 п.л.), в том числе 2 — в изданиях, рекомендованных ВАК.

Структура работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы и приложений.

Проблема качественного и доступного жилья занимает особое положение в системе государственного и регионального регулирования жилищного обеспечения населения и выдвигается сегодня в число первоочередных. Как показывает практика, регулирование жилищной сферы в настоящее время направлено, главным образом, на стимулирование спроса на жилье, в то время как его предложение недостаточно эластично, что приводит к постоянному росту цен, опере жающему увеличение средних доходов населения. Варианты регулирования обеспе чения граждан жильем, предусмотренные жилищным национальным проектом, рас считаны либо на граждан с высокими доходами — ипотека, либо на отдельные группы населения — государственная поддержка в виде сертификатов, и предоставление жилья в социальный найм. Изучение зарубежного опыта и практики российских регионов по жилищному обеспечению населения позволило автору систематизировать, обобщить существую щие и выявить новых для региона варианты привлечения средств для строительства и приобретения жилья. Несмотря на существование большого разнообразия программ строительства и приобретения жилья, в настоящее время в качестве приоритетного инструмента обеспечения граждан жильем как на федеральном, так и на республи канском уровнях выбрано ипотечное жилищное кредитование, в основу которого по ложена американская (двухуровневая) модель. Ипотека способствует привлечению в жилищную сферу финансовых ресурсов субъектов жилищного рынка, а также обес печивает жильем население с достаточной платежеспособностью, то есть доступна ограниченному числу граждан. Кроме того, ипотечный кризис в США свидетельству ет о несовершенстве системы, что обусловливает необходимость формирования, но вых рычагов и методов решения жилищных проблем, которые бы учитывали специ фику Республики Коми. Нельзя утверждать, что система кредитования, идеально су ществующая и развивающаяся в одном государстве, настолько же быстро и успешно приживется в другом. Сочетание американской и германской систем ипотечного кре дитования можно рассматривать как наиболее оптимальный вариант развития ипоте ки в России. В работе проведено исследование теоретических аспектов построения системы ипотечного кредитования, рассмотрены экономические и нормативные про 131 блемы в сере жилищного кредитования. Подводя итог изученных в работе вопросов, можно сделать следующий вывод. Условия выдачи и погашения ипотечных кредитов, предлагаемых отечественными банками, рассчитаны преимущественно на тех людей, у которых материальный дос таток выше среднего уровня. Возможности доступа остальных граждан к ипотеке ог раничены. Направления жилищной политики по обеспечению населения жильем должны быть ориентированы на население с различным уровнем дохода. Прежде чем выбирать инструменты для реализации политики, рекомендуется выделять целевые группы в соответствии с доходами. Ипотечное кредитование и стройсберкассы рас считаны на платежеспособных граждан, которые могут самостоятельно решить во прос с обеспечением жильем. Для отдельных групп населения (военнослужащих, мо лодых семей) предусмотрены государственные жилищные сертификаты и помощь со стороны государственных структур, например, в виде субсидий. Для граждан, не имеющих достаточных средств для того, чтобы воспользоваться ипотечным креди том, но и непопадающих в категорию «малоимущих», может быть предоставлено со циальное жилье из фонда некоммерческого использования (социальная аренда). Пре жде чем развивать рынок социального арендного жилья, необходимо закрепить дан ный сегмент в Жилищном кодексе РФ. Основные направления регулирования жилищного обеспечения населения Республики Коми сформированы на основе приведенных в работе результатов мони торинга жилищных проблем и способов их решения в Республике Коми, проведенно го весной 2008 г. с целью дать сконцентрированное изложение ситуации в жилищной сфере, а также выявить, какими способами предлагается сделать жилье более доступ ным. Мониторинг выявил, что потребность в жилье существует у большинства граж дан республики Коми. Однако суммой, необходимой для его приобретения, распола гают немногие. Несмотря на удовлетворенность своими жилищными условиями, гра ждане готовы поменять имеющееся жилье на более комфортное. Для обоснования целесообразности разработки жилищной политики по повы шению уровня жилищного обеспечения граждан Республики Коми были рассмотрены подходы к районированию территории по комфортности проживания и социально экономической ситуации. Территории, расположенные вокруг г. Сыктывкар в пер спективе будут развиваться, а земли востребованы в связи с массовой индивидуаль 132 ной застройкой территорий и поступлением в администрации территориальных обра зований огромного количества заявлений граждан на приобретение земель в Кортке росском, Сьтктывдинском, Сысольском, Койгородском и иных районах юга Респуб лики Коми с целью строительства дома. Особый акцент в работе сделан на совершенствовании существующих и разви тии новых вариантов обеспечения жильем населения Республики Коми. Можно отме тить, что решение жилищного вопроса возможно путем разработки и реализации комплекса организационно-экономических и правовых мероприятий, направленных на ускорение сбалансированного развития в регионе ипотечного кредитования и аль тернативных механизмов финансирования строительства и приобретения жилья.

(стройсберкассы). Сегодня существует необходимость в стимулирования развития не только и не столько ипотечной, сколько накопительной системы путем создания стройсберкасс. Проведена сравнительная оценка накопительной и ипотечной схем для потенциального потребителя, как наиболее приемлемых в современных условиях вариантов обеспечения жильем граждан, с учетом особенностей региона. Соотноше ние стоимости квартир, доступных потребителю в ССК и в банке, рассматривается как показатель относительной эффективности ССК. Следует иметь в виду, что по ме ре развития кредитного рынка, роль стройсберкасс должна снижаться. Это может быть достигнуто при помощи постепенного сокращения премии на сбережения и уве личения субсидий на первоначальный взнос в рамках банковской ипотеки. Исследование современной практики выбора вариантов жилищного обеспече ния населения в Республике Коми позволило выявить, что, как правило, к реализации принимается совокупность разработанных программ без учета социально экономических потребностей. Для устранения указанного недостатка на основе мето да анализа иерархий рекомендуется последовательность обоснованного выбора при оритетных вариантов жилищного обеспечения граждан Республики Коми, преду сматривающая реализацию пяти этапов: выявление проблем и формирование цели, определение альтернативных вариантов жилищного обеспечения, подбор факторов, влияющих на выбор вариантов, расчет важности критериев и альтернатив, определе ние наилучшей альтернативы. На начальном этапе принятия решения предлагается выявить проблемы, сфор мулировать цели и задачи развития региона. На основе обобщения зарубежной и рос 133 сийской практики обеспечения граждан жильем формируются варианты решения жи лищных проблем, приемлемые для реализации в Республике Коми, выделяются и группируются факторы, позволяющие наиболее полно учитывать социально экономические, климатические и ресурсные особенности северного региона при от боре программ улучшения жилищных условий граждан. На результатирующей ста дии проводится подсчет комбинированного весового коэффициента и на его основе осуществляется выбор наилучших вариантов жилищного обеспечения населения. Полученные результаты показали, что самый высокий коэффициент значимо сти принадлежит критерию «Доступность для населения с доходом ниже среднего». В настоящее время порядка 50% численности населения Республики Коми — граждане, имеющие среднедушевой денежный доход ниже среднего по региону (в 2008 г. ;

18 616 руб.). Для решения вопроса обеспечения жильем данной категории граждан практически ничего не предусмотрено сегодняшней жилищной политикой. Предлагаемый автором подход к выбору вариантов жилищного обеспечения населения позволил установить, что наиболее предпочтительными для Республики Коми являются социальная аренда, ипотечное кредитование, стройсберкассы и мало этажное жилье. Совмещение результатов, полученных при использовании модели анализа ие рархий, а также в ходе мониторинга жилищных проблем и способов их решения в Республики Коми позволяет скорректировать жилищную политику региона и пред ложить состав сегментов рынка жилья, ориентированный на группы населения с раз личным уровнем доходов и предпочтений в целях максимального удовлетворения по требности граждан в жилье. В настоящее время в Республике Коми реализуется две целевые республикан ские и две федеральные жилищные программы, в рамках которых господдержка в строительстве и приобретении жилья в 2008 г. была оказана 563 семьям, что состав ляет менее 2% семей, состоящих на учете по улучшению жилищных условий. Для граждан Республики Коми, имеющих среднедушевой денежный доход от 5 до 15 тыс. руб., отсутствуют альтернативные ипотеке и жилью социального найма ва рианты строительства и приобретения жилья. Статистические материалы свидетель ствуют, что более трети граждан имеет доходы от 5 до 10 тыс. руб. и порядка 20% на селения относится к группе с доходами от 10 до 15 тыс. руб. В работе представлено распределение жилищного фонда по среднедушевым доходам и способам улучшения жилищных условий с учетом выработанных реко мендаций. На основе анализа состояния жилищного фонда и развития строительства жилья, демографической ситуации, северной специфики региона, социально экономических показателей Республики Коми сформированы сегменты рынка жилья, соответствующие различным группам населения по уровню доходов и предпочтений. Рекомендуемая автором схема распределения жилищного фонда региона с уче том сегментации населения по уровню доходов позволит решить проблему обеспече ния жильем для 50% граждан региона. Предлагаемые в работе направления по созда нию и стимулированию развития строительно-сберегательных касс, социального арендного жилья позволят снизить количество семей, состоящих на учете по улучше нию жилищных условий, ориентировочно на 17 тыс. человек. При формировании жилищного фонда для населения с низким уровнем дохода рекомендуется использовать жилье социального найма, на долю которого может при ходиться 90%. Для граждан, которых нельзя отнести к малоимущим, но у которых недостаточно средств для выхода на рынок ипотеки, предлагается создание социаль ного арендного жилья. Согласно предлагаемой в работе схеме распределения жилищного фонда Рес публики Коми ипотечное кредитование доступно населению с доходом свыше 20 тыс. руб. Для городских округов — Сыктывкар, Усинск, Ухта, на долю которых приходит ся порядка 73% совокупного дохода Республики Коми, можно рекомендовать даль нейшее развитие и стимулирование ипотечного кредитования. По результатам мони торинга 45,2% нуждающихся в улучшении жилищных условий граждан готово вос пользоваться ипотекой. В регионе накоплен опыт субсидирования процентных ставок по ипотечным кредитам отдельным категориям граждан, ипотеку необходимо разви вать для населения, желающего остаться в регионе и имеющего соответствующие до ходы. При регулировании жилищного обеспечения Республики Коми следует учиты вать значительную удаленностью региона от центра, суровые погодные условия, ко торые делают республику непривлекательной с точки зрения постоянного прожива ния и занятости. В качестве альтернативных вариантов развития северных территорий рассматривается вахтовый, модульный тип, что также подтверждает актуальность создания рынка социального арендного жилья. Проведенное автором исследование выявило, что значительная часть населения Республики Коми (54% опрошенных) же лает переселиться в среднюю полосу. Об том же свидетельствуют показатели демо графической ситуации в регионе. В ближайшие пять лет будет наблюдаться миграци онный отток, представленный преимущественно молодыми высококвалифицирован ными кадрами. Стратегией социально-экономического развития Республики Коми прогнозируется одновременно и приток населения из других регионов России и стран СНГ, поскольку республика имеет высокий инвестиционный потенциал и богата еще неосвоенными природными ресурсами. Для территорий, расположенных на севере Республики Коми и предназначенных для временного проживания, также рекоменду ется создание рынка социального арендного жилья, на долю которого может прихо диться около 50% жилищного фонда. Приоритетный характер в регионе могут иметь меры по развитию рынка соци альной аренды, подходящего для решения проблем обеспечения жильем молодой ка тегории граждан Республики Коми, желающих жить в отдельном жилье, но не имею щих высоких доходов (у 83% жителей региона, принявших участие в анкетировании, отсутствуют необходимые для приобретения жилья средства).Исследование жилищных проблем населения Республики Коми свидетельству ет о необходимости и возможности развития деревянного малоэтажного строительст ва (регион обладает самым значительным запасом лесных ресурсов на Европейской территории Российской Федерации). О Развитие малоэтажного жилья поддерживает около 23% коренного и укоренившегося населения региона, относящегося к возрас тной категории от 35 лет и старше. Изучение вопроса районирования территории Рес публики Коми по социально-экономическим показателям и комфортности прожива ния показало, особенно востребовано малоэтажное, преимущественно деревянное строительство жителями южных районов республики, а также территорий, близко расположенных к столице региона. На практике основным показателем состояния рынка жилья с точки зрения возможности приобретения гражданами квартир является коэффициент доступности жилья (КДЖ), который в Республике Коми в исследуемом периоде составил 4,2. Ука занная величина соответствует числу лет, в течение которых семья из трех человек может накопить на квартиру площадью 54 кв. м. при условии, что все получаемые доходы будут откладываться на приобретение жилья. Снижение КДЖ до 3,5 возмож, но за счет относительно невысокой стоимости (15−20 тыс. руб. за кв.м.) деревянного малоэтажного жилья. Важность оценки эффективности реализации мероприятий по повышению уровня жилищного обеспечения граждан обусловливает необходимость формирования показа телей, оценивающих развитие жилищной сферы. На основе систематизации отобранных показателей, используемых для оценки результативности реализации национального жилищного проекта, ипотечного кредитования, жилищного строительства, предложено использование интегрального показателя, в основе методики расчета которого лежит до полненная с учетом особенностей региона модель жилищно-строительного индекса. Интегральный показатель в общем виде представляет собой сумму пяти взвешен ных индексов, каждый из которых отражает динамику важнейших составляющих жи лищной сферы: жилищное строительство, вложения в жилищное строительство, обеспе ченность жильем, доступность жилья, восстановление жилищного фонда. Агрегирова ние этих частных средневзвешенных индексов в интегральный показатель позволяет дать комплексную оценку реализации осуществляемых и предлагаемых вариантов жи лищного обеспечения граждан, а также определить вклад каждой составляющей в изме нение общего показателя. Результаты проведенных расчетов показывают положительную динамику показа телей всех пяти блоков, что свидетельствует об эффективности предлагаемого подхода к обеспечению населения жильем, основанного на принципах дифференциации, альтерна тивности и выделении целевых сегментов жилищного рынка. Интегральный показатель состояния и развития жилищной сферы Республики Коми с учетом разработанных в работе вариантов повышения уровня жилищного обес печения имеет положительную динамику. При оптимистичном варианте развития жи лищной сферы значение составило 1,774, что несколько выше показателя при реали стичном и пессимистичном прогнозах (1,609 и 1,418 соответственно) и практически в два раза больше индикатора 2007 г., что свидетельствует об эффективности предлагае мых направлений преобразования жилищной политики, в частности изменения подходов к обеспечению населения жильем, основанных на принципах дифференциации, сегмен тации и альтернативности. Практическая значимость интегрального показателя заключается в возможности перераспределения имеющихся в регионе ресурсов на первостепенную поддержку бло ков, максимизирующих его значение. На основе проведенных расчетов проведено пере распределение имеющихся в Республике Коми средств на долгосрочную перспективу с учетом приоритетности развития каждого из предлагаемых вариантов жилищного обес печения населении. Из вышеизложенного следует, что обеспечить доступ на рынок жилья Республики Коми граждан с различными уровнями доходов возможно путем реализации организа ционно-экономических рекомендаций автора по регулированию жилищного обеспече ния населения, направленных на сбалансированное развитие в регионе ипотечного кре дитования и строительно-сберегательных касс. Учитывая особенности северной респуб лики, автором обоснована необходимость создания и поддержки региональными орга нами власти малоэтажного деревянного строительства и рынка социальной аренды, что позволит обеспечить жильем более половины граждан региона, имеющих средний уро вень дохода. Дальнейшее развитие рынка жилья в Республике Коми будет определяться тем пами роста денежных доходов населения, расширением жилищного строительства, развитием новых вариантов жилищного обеспечения населения региона жильем.