Управление инвестиционной деятельностью на рынке жилой недвижимости

Актуальность темы

С начала 1990;х годов в России происходит сложный и противоречивый процесс трансформации общественной системы, в рамках которого реализуются последовательные преобразования в жилищной сфере страны.

Однако этот процесс, призванный в конечном итоге сформировать конкурентный рынок жилой недвижимости и жилищных услуг, обеспечить возможность гражданам приобретать качественное, комфортное и доступное жилье, сталкивается в своем развитии с множеством трудностей. Во-первых, в течение последних лет наблюдается тенденция постоянного снижения доступности жилья для населения, что обусловлено опережающим ростом цен на недвижимость в сравнении с ростом реальных доходов работающих граждан. Во-вторых, объем вкладываемых в жилищную сферу инвестиционных ресурсов кардинально не соответствует фактически необходимой их сумме с учетом огромной общественной потребности в качественном жилище. В-третьих, недостаточное развитие инвестиционной инфраструктуры и экономически обоснованных механизмов функционирования рынка жилой недвижимости в переходный период определяют низкую эффективность развития инвестиционного процесса на рынке жилья. Инвестиционная активность на отечественном рынке жилой недвижимости в большей степени связана с оборотом готовых объектов недвижимости, нежели со сферой производства (строительства) этого важнейшего общественно значимого блага. В-четвертых, результаты первого этапа реализации приоритетного национального жилищного проекта, предусматривающего значительные вложения частных и государственных инвестиционных ресурсов по различным направлениям, являются неоднозначными, что определяет необходимость их тщательного научного осмысления.

В этой связи особо актуальными становятся задачи изучения возможностей управления инвестиционной активностью на рынке жилой недвижимости с целью наиболее полного обеспечения общественных потребностей в доступном комфортабельном жилье. Кроме того, изменение условий функционирования жилищного инвестиционного процесса, обусловленное существенной переработкой нормативно-правовой базы в 2004;2006 годах и изменяющимся воздействием макроэкономических факторов, приводит к необходимости исследования данных вопросов.

Степень разработанности проблемы. Анализу проблем развития рынка недвижимости, в том числе в аспектах эффективного формирования и функционирования локальных рынков жилья, анализа объектной и субъектной структуры рынка, вопросам управления рынком жилой недвижимости посвятили свои работы такие исследователи, как А. Н. Асаул, В. И. Лимаренко, М. В. Потапова, И. В. Довдиенко, Г. М. Стерник, В. А. Горемыкин, Н. С. Пастухова, А. Г. Грязнова, И .Д. Тургель, И. Т. Балабанов, Е. В. Егоров,.

A. Ивантер, Н. Косарева, М. П. Логинов, Г. Г. Матюхин, О. С. Пчелинцев, Т. Овсянникова, Г. Поляковский, Н. Н. Рогожина, А. Н. Семеняка, А. Ринг, Р. Страйк, Д. Эккерт, Д. Фридман, Н. Ордуэй, Г. Харрисон, Дж. Дэниелл и др.

Проблемы развития инвестиционного процесса и управления инвестиционной деятельностью являются предметом исследования таких российских ученых-экономистов, как В. А. Яковлева, А. И. Гаврилова, Г. П. Подшиваленко, Н. В. Киселевой, Е. М. Блеха, В. М. Аньшина, Л. С. Валинуровой, А. Ю. Егорова, Б. Ф. Зайцева, Л. Л. Игониной, А. Х. Махмутова, В. В. Мыльника, Н. И. Климовой, О. Б. Казаковой, Д. А. Ендовицкого, И. А. Бланка, В. В. Ковалева,.

B.В.Иванова, Л. П. Гончаренко, А. Г. Шахназарова и др.

В то же время, несмотря на растущий интерес к управлению инвестиционной активностью в жилищной сфере, многие аспекты данной проблемы остаются недостаточно проработанными. В частности, мало внимания уделяется проблемам становления и развития жилищного инвестиционного процесса в условиях переходной экономики, исследования вопросов регулирования инвестиционной активности на рынке жилья проводятся без учета современных тенденций развития инвестиционного процесса в России.

Объектом исследования является инвестиционная деятельность на рынке жилой недвижимости.

Предметом исследования выступает совокупность организационно-экономических отношений, возникающих в процессе формирования и реализации механизма управления инвестиционной деятельностью на рынке жилья.

Цель и задачи исследования

Целью диссертационной работы является исследование особенностей реализации инвестиционной деятельности различных экономических субъектов на российском рынке жилья и разработка рекомендаций по ее активизации на данном сегменте с учетом специфики развития жилищной сферы в современный период.

Для достижения указанной цели были поставлены следующие задачи: установить особенности жилой недвижимости как инвестиционного товара и как общественного блага, определяющие основные характеристики инвестиционной деятельности на исследуемом рынкеопределить сущность и содержание социально-экономических отношений, характерных для рынка жилой недвижимости и оказывающих влияние на состояние инвестиционной активности данного рынкаисследовать социально-экономические основы инвестиционной деятельности на рынке жилой недвижимости, систематизировать современные формы и методы инвестирования в жилые объекты в зависимости от целевой направленности стратегии инвесторапроанализировать состояние инвестиционной активности в странах с разным уровнем социально-экономического развития и отечественную практику реализации инвестиционной деятельности на рынке недвижимостивыявить особенности развития жилищного инвестиционного процесса и определить основные проблемы реализации инвестиционной деятельности на рынке жилья, характерные для частных, коммерческих и институциональных инвесторовустановить приоритетные направления государственной политики стимулирования инвестиционной активности в жилищной сферепроизвести моделирование тенденций развития жилищного инвестиционного процесса и на основе полученных результатов разработать меры государственного регулирования инвестиционной активности на рынке жилья, способствующие устранению сложившихся диспропорцийразработать механизмы развития инвестиционной деятельности на рынке недвижимости, направленные на повышение эффективности функционирования данного рынка и обеспечение более полного удовлетворения общественной потребности в качественном жилище.

Теоретическую и методологическую основу исследования составили труды ведущих отечественных и зарубежных специалистов по инвестиционному менеджменту, инвестиционному анализу, управлению инвестиционной деятельностью, финансам, экономике недвижимости.

В процессе написания диссертационной работы автором применялись различные методические подходы, включая системный, причинно-следственный и сравнительно-аналитический подходы, позволяющие рассматривать каждую отдельную проблему в единстве всей экономической системы и, соответственно, выявлять ее истинные причины и всевозможные отрицательные последствия. В целом диссертационное исследование проводилось с использованием и в рамках диалектического метода познания, раскрывающего возможности изучения экономических явлений и процессов в динамическом развитии, взаимосвязи и взаимозависимости, что помогло автору в достижении поставленных целей диссертации и решении исследовательских задач.

Информационной базой исследования послужили: законодательные и нормативные акты федеральных и региональных органов власти, регламентирующие инвестиционную, строительную деятельность и отношения в жилищной сфере на территории Российской Федерациистатистические материалы Госкомстата России и его региональных и муниципальных отделений, публикуемые данные министерств и ведомствфактические материалы, содержащиеся в монографиях и публикациях отечественных и зарубежных авторовматериалы научно-практических конференций и семинаров, ресурсы сети Интернет.

Научная новизна диссертационного исследования заключается в развитии теоретико-методологических основ управления инвестиционной деятельностью на рынке жилой недвижимости в современных экономических условиях и разработке рекомендаций по совершенствованию методов управления инвестиционной активностью на данном рынке.

В числе конкретных результатов, характеризующих научную новизну работы, можно выделить следующие:

1. Определены специфические инвестиционные характеристики жилой недвижимости как уникального блага, сочетающего в себе товарную и материальную природу, и заключающиеся: во-первых, в способности жилья не только удовлетворять личные потребности домохозяйства, но и приносить материальную выгодуво-вторых, в приоритетности удовлетворения инвестором личной потребности перед потребностью в получении доходав-третьих, в особенностях инвестиционных операций с жилой недвижимостью, связанных со спецификой ее оборота.

2. Уточнено содержание четырех основных сфер экономической деятельности — производства, распределения, обмена и потребления (использования) объектов жилой недвижимости, регулирование которых на современном этапе развития российской экономики осуществляется рыночными механизмами. Определение «границ охвата» рынком жилья совокупности экономических отношений с жилой недвижимостью позволяет раскрыть все возможные направления реализации инвестиционной деятельности в данной сфере.

3. В рамках развития категорийного аппарата предложено авторское определение понятия «инвестиционная деятельность на рынке жилья» как экономической деятельности, связанной с созданием и рыночным оборотом объектов жилой недвижимости в целях получения дохода и (или) социального эффекта. Уточнен и дополнен перечень субъектов инвестиционной деятельности на рынке жилой недвижимости с учетом субъектов, осуществляющих инвестирование с использованием различных финансовых инструментов и раскрыты целевые направления их инвестиционной активности.

4. Определены критерии достаточности инвестиционных ресурсов, направляемых в жилищную сферу, позволяющие уточнить основополагающие принципы и границы институционального регулирования инвестиционной деятельности в данном секторе экономики. Установлено, что целесообразно при разработке механизмов государственного регулирования инвестиционной активности на рынке жилья определить в качестве целевого ориентира объем инвестиций, необходимый для обеспечения стабильного процесса расширенного воспроизводства жилищного фонда и удовлетворения возрастающей общественной потребности в жилище.

5. Разработаны механизмы развития инвестиционной деятельности на рынке недвижимости, основанные на моделировании тенденций развития жилищного инвестиционного процесса, учитывающие выявленные причины недостаточной эффективности мер государственного регулирования инвестиционной активности в жилищной сфере, и направленные преимущественно на перераспределение потока инвестиционных ресурсов с вторичного рынка на первичный с целью расширения объемов строительства жилой недвижимости. Предложен ряд мероприятий, позволяющих повысить эффективность институционального управления на жилищном рынке.

Практическая значимость результатов исследования определяется возможностью их использования в процессе государственного регулирования инвестиционной активности на рынке жилой недвижимости, для совершенствования государственной инвестиционной политики в данной сфере, для разработки стратегии инвестиционной деятельности на рынке жилья частными и корпоративными инвесторами, а также в учебном процессе ВУЗов при изучении дисциплин «Жилищное инвестирование», «Инвестиционный менеджмент», «Экономика недвижимости», «Инвестиционный рынок» и др.

Кроме того, материалы диссертации могут представлять интерес для органов государственной власти, субъектов рынка жилой недвижимости, специалистов, занимающихся вопросами жилищного инвестирования и операциями с недвижимостью в качестве аналитического и прикладного материала.

Апробация работы. Основные положения и выводы диссертационной работы докладывались и обсуждались на российских и международных научно-практических конференциях. По теме диссертации опубликовано 4 работы общим объемом 8,06 п.л.

Структура и объем работы. Работа состоит из введения, трех глав и заключения, списка литературы и приложений, изложенных на 165 страницах машинописного текста. Цифровой и графический материал представлен в 15 таблицах и 18 рисунках. Список использованной литературы содержит 145 наименований.

Заключение

.

Подводя итоги проведенного теоретического и прикладного исследования, необходимо сделать следующие выводы.

В самом начале третьего тысячелетия Россия по-прежнему находится в процессе масштабных социально-экономических преобразований, которые были начаты в последнем десятилетии XX века, но не завершены и по сей день. Изначально реформы ставили такие цели, как достижение устойчивого экономического роста, создание эффективной экономики, способной обеспечить высокий уровень жизни населения, реальное и равноправное участие России в мировом экономическом сообществе, — только на этой основе возможно прогрессивное развитие нашего общества. Вместе с тем далеко не все из того, что было намечено, реализовано на практике.

Отказ государства от монопольной роли инвестора, подрядчика, собственника — шаг логически оправданный, но он опередил формирование рыночных институтов строительства жилья и его финансирования, создание нормативно-правовой базы их функционирования. Это усугубило и без того тяжелую ситуацию в жилищном секторе экономики, так как сокращение доли государственного сектора не компенсировалось ростом объемов индивидуального жилищного строительства и увеличением числа предприятий новых форм собственности.

Выявился огромный разрыв между потребностью в жилье и спросом на него, а потому важной задачей местных и центральных властей стало формирование платежеспособного инвестиционного спроса на жилье с помощью «щадящих» моделей жилищного кредита, ориентированных прежде всего на средний класс, и поэтапное их приспособление к разработанным заново формам социальных гарантий.

Кроме того, выявился факт, что в условиях рыночных механизмов ценообразования цены приемлемых жилищ многократно превышают среднегодовые доходы домохозяйств, поэтому без участия государства достаточный уровень жилищного потребления является недостижимым для большей части населения. Следовательно, необходимо государственное регулирование рынка жилья, включающее как краткосрочные, снимающие социальное напряжение мероприятия (например, финансирование жилищного строительства и распределение жилищных субсидий), так и долгосрочные, институциональные воздействия (в частности, создание законодательной базы и поддержка системы долгосрочного ипотечного инвестирования).

В сложившейся ситуации весьма перспективными оказались возможности реализации механизмов ипотечного инвестирования. Во-первых, ипотечные инвестиционные ресурсы способны сыграть существенную роль в замещении государственных и банковских источников инвестирования жилищного строительства, во-вторых, развитие ипотечной системы способствует наращиванию инвестиционной активности субъектов рынка жилья в условиях дефицитности долгосрочных инвестиционных ресурсов и постоянном повышении цен на жилую недвижимость. В третьих, ипотека в современных экономических условиях оказалась чуть ли ни единственным финансовым инструментом, позволяющим эффективно привлекать сбережения населения (накопленные ранее, но не вовлеченные до сих пор в экономический оборот) для инвестирования в строительство и приобретение жилья.

Исследование содержания реализуемых в современный период развития российской жилищной системы форм и методов управления инвестиционной деятельностью на рынке жилья показало, что их преимущественной целевой направленностью является стимулирование инвестиционной активности путем формирования платежеспособного инвестиционного спроса, и для этих целей используется широкий спектр управленческих мероприятий. В то же время результаты анализа особенностей реализации инвестиционного процесса в жилищной сфере свидетельствуют о том, что главнейшей причиной роста цен и снижения доступности жилья является недостаток объектной базы — нового, качественного и недорогого жилья. Усиление диспропорций на жилищном рынке обусловлено катастрофическим состоянием жилищного фонда в целом.

Более того, проведенное моделирование тенденций развития инвестиционного процесса на российском рынке жилья, основанный на накопленном отечественном и зарубежном опыте управления инвестиционной деятельностью, позволяет прогнозировать дальнейший подъем конъюнктуры на российском рынке жилья и дальнейшее снижение доступности жилой недвижимости для большинства домохозяйств.

В подобной ситуации, учитывая неэффективность рыночных механизмов регулирования инвестиционной активности и невозможности автоматического преодоления сложившихся негативных последствий рыночного оборота жилой недвижимости, совершенно четко определяется необходимость государственного вмешательства в процесс регулирования инвестиционной активности в жилищной сфере. Причем необходимость уделения первостепенного внимания органов государственной власти проблемам формирования эффективных механизмов производства, распределения, обмена и потребления жилья в современный период определяется, по нашему мнению, сразу тремя факторами:

Во-первых, особой ролью жилья как важнейшего общественно значимого товара и необходимостью обеспечения жильем этим социальным благом всех слоев населения, важностью решения проблем в жилищной сфере для социально-экономического развития РФ;

Во-вторых, сложностью и противоречивостью формирования форм инвестиционной деятельности, адекватных современным рыночным механизмам в организационном и нормативно-правовом отношении (что не позволяет определить современный российский рынок жилья, прошедший пятнадцатилетний период формирования и развития как стабильный или прозрачный);

В-третьих, широкими возможностями государственного управления инвестиционной активностью и формирования четких, последовательных границ и правил реализации инвестиционной деятельности на данном весьма специфичном рынке.

Более того, результаты исследования позволили определить перспективные направления государственного управления инвестиционной активностью в жилищной сфере, которое должно быть направлено преимущественно на формирование инвестиционного предложения на рынке жилой недвижимости путем реализации различных механизмов инвестирования строительства жилья на возвратной основе с использованием частных инвестиционных ресурсов.

Таким образом, своевременная реализация предлагаемых в работе мероприятий позволит обеспечить пропорциональное развитие жилищной сферы, усиление инвестиционной активности на рынке жилой недвижимости, повышение доступности жилья для населения и повышение эффективности рыночных механизмов производства и распределения жилой недвижимости.