Актуальность темы
исследования. Одной из тенденций развития мирового рынка капитала последнего десятилетия стал рост популярности коммерческой недвижимости как инвестиционного актива.
Преимущества международной диверсификации, возможность получения более высокой доходности от вложений в коммерческую недвижимость на зарубежных рынках, а также создание институциональных условий для международного инвестирования в коммерческую недвижимость привели к резкому росту прямых иностранных инвестиций в коммерческую недвижимость (ПИИКН) в 2000;х гг. В результате почти половина всех прямых инвестиций в коммерческую недвижимость в мире в 2007 г. осуществлялась инвесторами на зарубежных рынках.1.
Интеграция России в международное финансовое пространство, обусловленная улучшением ее инвестиционного климата, либерализацией внешнеэкономической деятельности, заставляет международных инвесторов более активно рассматривать вложения в российские активы, в том числе и коммерческую недвижимость. Ежегодные объемы ПИИКН России выросли в течение 2004 — 2008 гг. более чем в десять раз и в 2006 -2008 гг. составляли примерно 26% (в 1 полугодии 2008 г. — 40%) от общего объема ПИИ в Россию.
В условиях активизации ПИИКН России в последние годы видится важным понимание позитивных и негативных эффектов данного процесса, а также поиск мер по увеличению эффективности данного вида международных инвестиций для российской экономики.
Необходимость исследования ПИИКН России во многом определяется важной ролью рынка коммерческой недвижимости в системе национальной экономики. Следует учитывать, что развитие рынка коммерческой недвижимости является одним из условий широкомасштабной модернизации.
1 http://vvv.reuters.com/articlc/prcssRcleasc/idUS72320+31 -Jan-2008+PRN20080131 ?symbol=JLL экономики, формирования благоприятного делового и инвестиционного климата страны, ее интеграции в мировую экономику.
Актуальность данного исследования мы также связываем с позитивным влиянием ПИИ на экономическое развитие страны — реципиента инвестиций в связи с притоком в страну долгосрочных инвестиций, созданием основных фондов, рабочих мест, привнесением на отечественный рынок современных технологий и знаний в результате осуществления ПИИ. Существенные положительные эффекты ПИИ объясняют стремление многих стран к поиску источников роста подобных инвестиций, созданию благоприятных условий для прямых иностранных инвесторов.
Степень разработанности проблемы. Категория коммерческой недвижимости пока слабо исследована в отечественной экономической науке. В основном российскими учеными рассматриваются общие вопросы экономики недвижимости, ее товарные характеристики, особенности рынка недвижимости, а также оценки недвижимости (Максимов С.Н., Севостьянов А. В.,. Тарасевич Е. И. Иванова Е. Н). Исследованию коммерческой недвижимости как инвестиционного актива посвящено мало работ отечественных экономистов (Тарасевич Е.И., Белых Л.П.). Недостаток исследований по инвестициям в коммерческую недвижимость в российской научной среде мы связываем с преобладающим восприятием коммерческой недвижимости как фактора производства и неразвитостью в России индустрии институциональных инвестиций в коммерческую недвижимость. Вопросы международных инвестиций в коммерческую недвижимость в российской экономической науке практически не исследовались, отдельные вопросы по данной тематике рассматривались в работе Белых Л. П. Отсутствие в отечественной науке исследований по вопросам прямых иностранных инвестиций в коммерческую недвижимость в Россию можно объяснить новизной данного явления для российской экономики. Следует отметить, что всплеск инвестиционной активности международных инвесторов на российском рынке коммерческой недвижимости произошел совсем недавно, в 2006 г.
Большее число работ, посвященных коммерческой недвижимости как инвестиционному активу (Д. Линг, В. Арчер, С. Хадсон Вильсон, Ч. Вутцербах, Дж. Бачевски,|к. Хэндс, JI. Чарльз), а также международным инвестициям в коммерческую недвижимость представлено трудами зарубежных ученых, в первую очередь, из США. Фундаментальным аспектам международных инвестиций в коммерческую недвижимость посвящены исследования JL Чен, Т. Миллза, С. Сирманса, Э. Ворцалы, П. Коннер, Й. Лянг, причины международных инвестиций в коммерческую недвижимость рассматриваются в работах Б. Уэбба, Дж. О’Кифа, преимущества международной диверсификации коммерческой недвижимости в рамках портфеля исследовались А. Чуа, JL Чен, Т. Миллзом, вопросы корреляции доходности мировых рынков коммерческой недвижимости рассматривали К. Джексон, С. Стивенсон, К. Уоткинс, Дж. Пальяри, Т. Кантер, Б. Уэбб, Ф. Либлих, риски международных инвестиций в коммерческую недвижимость исследованы К. Л. Ли, Б. Уеббом, инвестиционные стратегии международных инвесторов рассмотрены в работах Дж. Бачевски, К. Хэндса.
Цель и задачи исследования
Целью настоящего исследования является определение основных источников роста объемов ПИИ в коммерческую недвижимость России и их эффективности для российской экономики. Для достижения поставленной в исследовании цели ставятся следующие задачи:
1. Оценить основные характеристики и особенности коммерческой недвижимости как инвестиционного актива.
2. Раскрыть сущность и специфику ПИИКН.
3. Определить основные виды международных инвесторов в коммерческую недвижимость, выявить их особенности и проанализировать их международные стратегии инвестирования в коммерческую недвижимость.
4. Исследовать особенности и перспективы развития международного рынка коммерческой недвижимости.
5. Оценить инвестиционные характеристики коммерческой недвижимости России, а также выявить основные препятствия для развития ПИИКН России.
6. Проанализировать динамику, структуру и тенденции ПИИКН России, а также место России на международном рынке коммерческой недвижимости.
7. Оценить основные эффекты ПИИКН для экономики и рынка коммерческой недвижимости России и предложить меры по преодолению негативных эффектов ПИИКН.
8. Определить направления повышения привлекательности рынка коммерческой недвижимости России для ПИИКН.
Объектом исследования является Россия на мировом рынке коммерческой недвижимости.
Предметом исследования выступают особенности прямого иностранного инвестирования в коммерческую недвижимость России.
Теоретическая и методологическая основа исследования. При подготовке диссертации изучены труды отечественных и зарубежных ученых в области мировой экономики, теории финансов, кредита и денежного обращения, экономики недвижимости, теории ПИИ, международных инвестиций в коммерческую недвижимость. В работе использованы нормативно-правовые акты Российской Федерации, данные государственной статистики, официальные документы и публикации международных организаций (ЮНКТАД, Всемирный банк, МВФ), международных консалтинговых компаний (А.Т. Kearney), международных консалтинговых компаний рынка коммерческой недвижимости (Jones Lang LaSalle, Knight Frank, Colliers и др.), аналитические материалы информационных и рейтинговых агентств, материалы периодической печати, монографии и др. труды отечественных и зарубежных ученых, посвященные проблематике диссертационной работы.
Методологической основой исследования являлись методы системного анализа, методы экономико — статистического анализа, синтез, методы классификации и сравнения, исторический метод.
Научная новизна диссертации заключается в следующих положениях и выводах:
1. Уточнено понятие коммерческой недвижимости и дополнены содержательные критерии, выделяющие ее в отдельный класс инвестиционных активов, а именно: значительный размер инвестиционного рынка, уникальные характеристики доходов, слабая корреляция доходности с традиционными классами активов — акциями и облигациями.
2. Выявлены основные мотивы ПИИКН: недостаток предложения коммерческой недвижимости на национальных рынкахпотребность инвесторов в улучшении диверсификации инвестиционного портфеля с помощью коммерческой недвижимости зарубежных рынковжелание инвесторов получить на зарубежных рынках коммерческой недвижимости более высокую, чем на национальных рынках, доходность на вложенный капитал.
3. Выявлена схожесть ПИИКН с портфельными инвестициями, которая выражается в возможности пассивного управления активами и осуществлении инвестиций в целях улучшения диверсификации инвестиционного портфеля.
4. Предложена классификация международных инвесторов в коммерческую недвижимость (взаимные фонды, публичные инвестиционные компании, инвестиционные трасты недвижимости, девелоперские компании, страховые компании, пенсионные фонды, суверенные фонды (фонды национального благосостояния) и выявлена повышательная тенденция в активности суверенных фондов.
5. Выявлены структурные (риски макроэкономического развития, негативные демографические прогнозы, проблемы с инфраструктурным обеспечением девелопмента коммерческой недвижимости) и рыночные (непрозрачность рынка, высокая конкуренция со стороны местных компаний, недостаток предложения объектов инвестиционного качества, низкая ликвидность региональных рынков России) препятствия в развитии ПИИКН России.
6. Определены направления повышения привлекательности рынка коммерческой недвижимости России для ПИИКН: увеличение прозрачности административного и правового регулирования строительной отрасли и земельных отношенийулучшение инфраструктурного обеспечения девелопмента, демонополизация и развитие рынка цемента, совершенствование государственного территориального планированияразработка общенационального и региональных индексов доходности коммерческой недвижимости Россиисовершенствование российскими девелоперами качества реализуемых инвестиционных проектов с учетом требований международных инвесторов в коммерческую недвижимость.
7. Предложены меры по преодолению негативных эффектов ПИИКН для российской экономики: совершенствование Соглашений об избежании двойного налогообложения между Россией и странами — оффшорными центрами, являющимися крупными источниками ПИИКН России, с целью получения Россией права взимания налогов с доходов от продаж оффшорных компаний, преобладающую долю активов которых составляет коммерческая недвижимость Россииосуществление Министерством экономического развития РФ мониторинга ПИИКН России и их влияния на основные показатели отечественного рынка коммерческой недвижимости, а именно: динамику ставок аренды, ставок капитализации, доли свободных помещений в целях предвидения кризисных явлений на российском рынке, таких как кризис перепроизводства, перегрев рынка, вызванных высокой инвестиционной активностью прямых иностранных инвесторов, и принятия превентивных мер.
Практическая значимость диссертационной работы заключается в возможности использования полученных результатов государственными органами в сфере регулирования ПИИ в коммерческую недвижимостьроссийскими девелоперскими компаниями, заинтересованными в партнерстве с иностранными инвесторамииностранными инвесторами, изучающими российский рынок коммерческой недвижимости. Исследование также позволяет всем участникам рынка коммерческой недвижимости, финансового рынка России использовать информацию о тенденциях развития международного рынка коммерческой недвижимости, международного инвестирования в коммерческую недвижимость, их преимущества и основные риски для построения собственных стратегий инвестирования.
Материалы диссертации могут применяться в преподавании соответствующих разделов следующих базовых курсов: «Мировая экономика», «Международные экономические отношения», «Финансы и кредит» и спецкурса «Экономика недвижимости» в высших учебных заведениях РФ.
Апробация работы. Основные результаты исследования доложены на научной конференции «Актуальные проблемы глобальной экономики» (Москва, Российский университет дружбы народов, 2008 г.), где получили положительную оценку специалистов. Материалы диссертационной работы использованы в преподавании дисциплин «Мировые товарные рынки» и «Мировая экономика» читаемых на Экономическом факультете Российского университета дружбы народов. По теме диссертации опубликовано 3 работы, общим объемом 1,8 пл., в том числе 2 работы в журналах, входящих в перечень ведущих научных изданий, рекомендованных ВАК России.
Структура работы определена целью, задачами и логикой исследования и состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованных источников и литературы и приложений.
Заключение
.
Анализ коммерческой недвижимости, ее природы, назначения, специфики создания, оборота и использования позволяет говорить о ее существенной роли в народнохозяйственном комплексе страны, большом влиянии на экономическое развитие и социальную стабильность. Развитие рынка коммерческой недвижимости является одним из условий широкомасштабной модернизации экономики, формирования благоприятного делового и инвестиционного климата страны, ее интеграции в мировую экономику.
Большой размер рынка коммерческой недвижимости, уникальные характеристики доходов, более привлекательное соотношение риска и доходности коммерческой недвижимости по сравнению с акциями и облигациями обусловили растущий интерес инвесторов к данному виду активов во всем мире.
Прямые инвестиции в коммерческую недвижимость, как правило, связаны с приобретением готовых объектов, девелопментом коммерческой недвижимости либо с приобретением контрольных пакетов акций компаний, инвестирующих в коммерческую недвижимость.
Среди основных мотивов ПИИКН можно назвать недостаток предложения коммерческой недвижимости на национальных рынкахпотребность инвесторов в улучшении диверсификации инвестиционного портфеля с помощью коммерческой недвижимости зарубежных рынков, что обусловлено слабой или отрицательной корреляцией ставок доходности коммерческой недвижимости многих национальных рынковжелание инвесторов получить на зарубежных рынках коммерческой недвижимости более высокую, чем на национальных рынках, доходность на вложенный капитал.
Факторами, способствующими росту ПИИКН, являются: активная глобализация мировых финансовых рынковрастущая международная активность крупных пользователей коммерческой недвижимости в лице МНК, а также компаний, обслуживающих инвестиционный процесс — крупных консалтинговых, брокерских, проектных организацийразвитие телекоммуникационных технологий и растущие возможности получения достоверной информации о зарубежных рынкахразвитие и распространение инвестиционных структур, специализирующихся' на инвестициях в недвижимость, в том числе и на международных рынках.
Риски ПИИКН связаны как со страновыми, так и рыночными рисками, среди которых для международных инвесторов наиболее существенными являются три риска: рыночный риск, связанный с недостатком знаний о местном рынке, валютный риск и риск низкой ликвидности рынка коммерческой недвижимости.
Инвестиционные стратегии ПИИКН, как правило, обусловлены природой инвестиционных ресурсов и зависят от целей конкретного инвестора и могут быть сгруппированы по принципу его отношения к риску и доходности. Выделяют консервативные, умеренные и оппортунистические стратегии. Консервативные стратегии ориентируются на активы с низким риском и соответственно с относительно низкой доходностью, большая часть которой формируется за счет текущих доходов, рассматривают исключительно развитые, прозрачные и ликвидные рынки и используют низкий уровень финансового левереджа. Оппортунистические стратегии связаны с готовностью инвестора брать на себя значительные риски для получения высокой доходности, формируемой в большей степени за счет роста стоимости актива. Оппортунистические инвесторы используют более высокий уровень финансового левереджа в целях увеличения доходности вложений и отдают предпочтение более доходным развивающимся рынкам. Стратегии, ориентирующиеся на прирост стоимости актива, представляют собой нечто среднее межу консервативными и оппортунистическими с точки зрения отношения к риску, доходности и структуре ее формирования, финансовому левереджу и выбору международных рынков.
Возможность пассивного управления определенными видами коммерческой недвижимости и осуществление международных инвестиций в коммерческую недвижимость в целях улучшения диверсификации инвестиционного портфеля определяют существенную схожесть ПИИКН с портфельными инвестициями.
Традиционно основными международными инвесторами в коммерческую недвижимость были страховые компании, пенсионные фонды, публичные инвестиционные компании, взаимные фонды, частные инвесторы и девелоперские компании. Тенденцией последних лет стало появление новых игроков на международном рынке коммерческой недвижимости, среди которых следует отметить открытые фонды недвижимости Германии, ставшие одними из крупнейших инвесторов на европейском рынке коммерческой недвижимости, а также фондов национального благосостояния. По прогнозам, доля ФНБ в структуре международных инвестиций в коммерческую недвижимость должна вырасти с 2008 по 2015 гг. с 2% до 15−20%.191.
Международный рынок коммерческой недвижимости мы определяем как часть международного рынка капитала, в рамках которой происходит обмен инвестиционного капитала и коммерческой ¦ недвижимости между экономическими субъектами различных стран. В современных условиях формирование конъюнктуры международного рынка коммерческой недвижимости находится в тесной зависимости от состояния мировой экономики и мировых финансовых рынков в частности.
Из-за особенностей коммерческой недвижимости как актива, в первую очередь, ввиду ее иммобильности, локальной и материальной природы, необходимости управления коммерческой недвижимостью, международный рынок коммерческой недвижимости не обладает той степенью.
191 Haddock M. Global View Point: sovereign wealth funds/ CB Richard Ellis, 2008. P. 10. наднациональности, которая присуща другим сегментам международного рынка капитала.
В связи с тем, что ПИИКН связаны с единовременными вложениями больших объемов средств, сопряжены со значительными транзакционными издержками, уникальностью каждого отдельного актива, сложностью и длительностью процессов оценки, а рынки коммерческой недвижимости отличаются низкой ликвидностью, прозрачностью, высокой степенью регулирования со стороны государства международный рынок коммерческой недвижимости — это гораздо менее эффективный рынок по сравнению с другими международными рынками капитала. В свою очередь, низкая эффективность международного рынка коммерческой недвижимости создает условия для переоценки стоимости активов зарубежных рынков коммерческой недвижимости международными инвесторами.
Расхождения в стадиях экономических циклов, циклов национальных рынков коммерческой недвижимости, циклов конкретных сегментов рынка коммерческой недвижимости обеспечивают значительные возможности для диверсификации портфеля недвижимости с помощью коммерческой недвижимости различных национальных рынков.
Ориентировочный объем международного рынка коммерческой недвижимости в 2007 г. составил 9 трлн. долл. Большая доля международного рынка коммерческой недвижимости сконцентрирована в относительно небольшом количестве стран, в то же время с течением времени высокая концентрация рынка снижается. Если в 2003 г. крупнейшие 5 стран (США, Япония, Германия, Великобритания и Франция и др.) составляли 70% международного рынка коммерческой недвижимости, то в 2008 г. — уже 55%, что связано с включением в оценку рынка новых стран, а также высокими.
1 Q9 темпами роста развивающихся рынков (страны БРИК и др.).
192 Kapas M. Л bird’s eye view of global real estate markets: 2009 Update/ Kapas M. Liang Y. / Prudential real estate investors. March, 2009. P.5.
На основании различных факторов, таких как инвестиционный климат в стране, уровень развития институтов финансового рынка, открытость рынка для иностранных инвестиций, доступность информации о рынке, прозрачность, ликвидность рынка, законодательное регулирование сектора коммерческой недвижимости, международные рынки коммерческой недвижимости можно разделить на высокоразвитые, развитые и развивающиеся.
Развивающиеся международные рынки коммерческой недвижимости (Россия, Китай) обладают большим потенциалом развития, высокой доходностью вложений, высокими рисками, вызванными страновыми рисками, низкой прозрачностью и ликвидностью рынков коммерческой недвижимости и в большей степени соответствуют оппортунистическим инвестиционным стратегиям. Высокоразвитые международные рынки (США, Великобритания) показывают меньшую доходность и риски, относительно высокую ликвидность, прозрачность и подходят для более консервативных стратегий. Развитые международные рынки (Греция, Португалия) с точки зрения рисков, доходности, ликвидности и прозрачности находятся между высокоразвитыми и развивающимися рынками и подходят для различных стратегий.
В настоящий момент, развитые рынки представляют более 80% коммерческой недвижимости мира инвестиционного качества. Однако, доля развивающихся рынков, по оценкам, удвоится в ближайшие двадцать лет в основном за счет развивающихся рынков Азиатско-Тихоокеанского региона.
В течение 2003 — 2007 гг. ежегодные объемы ПИИКН в мире выросли с 94 млрд долл. до 359 млрд долл., доля ПИИКН в общем объеме мировых ПИИ выросла с 16,6% до 19,5%, доля ПИИ в общем объеме прямых инвестиций в коммерческую недвижимость выросла с 26,5% до 47,3%, доля межрегиональных ПИИ в коммерческую недвижимость в их общем объеме.
193 выросла с 57,4% до 70,7%, что говорит о растущих желании и возможностях инвесторов осуществлять международные инвестиции в коммерческую.
193 hltp://www.rcuters.com/article/prcssRclcase/idUS72320+31 -Jan-2008+PRN20080131 ?symbol=JLL недвижимость независимо от ее географического расположения и удаленности от страны инвестора.
Помимо структурных причин резкому росту ПИИКН в 2003 — 2007 гг. способствовали благоприятный инвестиционный климат в мировой экономике, активный рост арендных ставок на мировых рынках коммерческой недвижимости (имеются в виду рынки помещений), спад интереса инвесторов к традиционным активам (акции, облигации) в начале 2000;х гг., снижение стоимости и улучшение условий привлечения кредитных ресурсов на мировых финансовых рынках, активный приток капитала на рынок коммерческой недвижимости через различные каналы финансового рынка.
Нарастание кризисных явлений на мировом финансовом рынке и в мировой экономике в целом, начиная с конца 2007 г., привело к снижению спроса на коммерческую недвижимость со стороны конечных потребителей и инвесторов, что привело к падению арендных ставок и росту ставок капитализации на всех международных рынках в 2008 — 2009 гг. Анализ изменения основных показателей национальных рынков коммерческой недвижимости в условиях мирового финансово-экономического кризиса показывает отсутствие синхронности и схожести процессов (динамики арендных ставок, ставок капитализации) на различных национальных рынках, что позволяет еще раз убедиться в преимуществах международной диверсификации портфеля недвижимости.
Помимо общего состояния инвестиционного климата в мировой экономике и темпов восстановления мировых финансовых рынков, прогноз развития международного рынка коммерческой недвижимости в ближайшие годы будет зависеть от ожиданий инвесторами роста арендных ставок, восприятия коммерческой недвижимости как класса инвестиционных активов международными инвесторамисоотношения доходности и риска коммерческой недвижимости в сравнении с другими классами активов.
Возобновление роста арендных ставок на мировых рынках коммерческой недвижимости следует ожидать по мере восстановления мировой экономики от финансово-экономического кризиса. Спад инвестиционной и строительной активности в условиях мирового финансового кризиса приведет к возникновению дефицита коммерческих помещений в условиях возобновления экономического роста национальных экономик, а также обеспечит высокую инвестиционную привлекательность вложений в коммерческую недвижимость, обусловленную высоким потенциалом роста ставок аренды и снижения ставок капитализации коммерческой недвижимости в условиях восстановления рынков коммерческой недвижимости после кризиса.
Можно предположить, что международные инвесторы в коммерческую недвижимость даже в условиях восстановления финансовых рынков после кризиса будут склонны к большей осторожности, отдавая предпочтение менее рискованным готовым и генерирующим доход объектам, нежели девелоперским проектам и более развитым, нежели развивающимся рынкам.
Активное развитие российской экономики, рост ее открытости, снижение системных рисков, улучшение инвестиционного климата сделали Россию в 2003 — 2007 гг. относительно привлекательной для ведения бизнеса и осуществления прямых иностранных инвестиций.
Ежегодные объемы ПИИКН России выросли в течение 2004 — 2008 гг. более чем в десять раз и в 2006 — 2008 гг. составляли примерно 26% от общего объема ПИИ в Россию, что говорит о коммерческой недвижимости как об одном из основных источников привлечения ПИИ в российскую экономику в последние годы.
В то же время достигнутые в 2006 — 2008 гг. ежегодные объемы ПИИКН России, хотя и стали рекордными для отечественного рынка, по мировым меркам являются относительно небольшими. Доля России в мировом объеме привлеченных ПИИКН в 2007 г. составила около 1,4%.
Активному притоку ПИИКН России во второй половине 2000;х гг. способствовали:
1. Улучшение инвестиционного климата России.
2. Качественное развитие российского. рынка коммерческой недвижимости и формирование институциональных условий для инвестирования в коммерческую недвижимость (развитие законодательной базы, рост профессионализма участников рынка).
3. Значительный потенциал и высокие темпы роста российского рынка коммерческой недвижимости, доля которого в мировом рынке коммерческой недвижимости, по оценкам, выросла с 2003 по 2008 гг. с 0,5% до 2,4%.194.
4. Появление на российском рынке объектов коммерческой недвижимости институционального качества.
5. Высокая доходность коммерческой недвижимости России, в 2−3 раза превышающая доходность на европейских и североамериканских рынках.
С осени 2008 года в связи с кризисными явлениями в мировой финансовой системе на российском рынке коммерческой недвижимости наблюдается спад инвестиционной активности иностранных компаний. Среди основных последствий мирового финансового кризиса для ПИИКН России можно выделить:
• Подавляющее большинство иностранных инвесторов заняли выжидательную позицию и анализируют ситуацию на рынке, не предпринимая активных действий по купле-продаже активов. Их пассивность обусловлена дефицитом ликвидности, ожиданиями дальнейшего повышения ставок капитализации и снижения уровня арендного дохода;
• В условиях кризиса стратегии подавляющего числа международных инвесторов стали существенно консервативнее, и дешевеющие объекты на.
194 Kapas M. A bird’s eye view of global real estate markets: 2009 Update/ Kapas M. Liang Y./ Prudential real estate investors. March, 2009. P.2. развитых рынках стали гораздо более привлекательными, нежели более рискованные российские активы;
• Некоторые инвесторы принимают решение уйти с российского рынка либо продать часть своих российских активов. .
Основными тенденциями ПИИКН России в 2003 — 2008 гг. были: увеличение объемов инвестиционных сделок с участием иностранных инвесторовпреобладание Москвы в общем объеме ПИИКН Россииувеличение числа сделок на региональных рынках Россииусложнение форм прямых иностранных инвестицийготовность иностранных инвесторов участвовать в более рискованных проектах, связанных с девелопментом недвижимости.
Наиболее активными прямыми иностранными инвесторами на российском рынке коммерческой недвижимости стали: взаимные фонды, публичные инвестиционные компании, негосударственные пенсионные фонды, девелоперские компании.
Инвестиционные компании, вышедшие на российский рынок, в основном представлены инвесторами с оппортунистическими стратегиями, которым интересна высокая доходность коммерческой недвижимости развивающихся рынков и которые готовы принимать на себя высокие риски. Для многих консервативных инвесторов российский рынок пока слишком рискован и непрозрачен для осуществления приобретений. Также объем российского рынка коммерческой недвижимости институционального качества пока еще очень мал, чтобы удовлетворить запросы многих крупных международных инвесторов. Этими и другими факторами можно объяснить то, что круппейшие международные инвесторы в коммерческую недвижимость в Россию еще не пришли либо вкладываются очень скупо.
Исследование объемов и динамики ПИИКН России показало существенное превышение заявленных иностранных инвестиций над реализованными, что свидетельствует как о потенциале российского рынка, так и о значительных барьерах на пути движения иностранного капитала в коммерческую недвижимость России. Из 26 млрд долл. прямых иностранных инвестиций в коммерческую недвижимость России, заявленных на 2005;2010 гг. только двенадцатью иностранными инвесторами, в 2005 — 2008 гг. было вложено только 8,5 млрд долл.
Препятствия на пути ПИИКН России имеют как структурный, так и рыночный характер. Среди основных структурных препятствий для ПИИКН России следует выделить: риски макроэкономического развития, негативные демографические прогнозы, проблемы с инфраструктурным обеспечением строительства и эксплуатацией объектов коммерческой недвижимости (дороги, энергетические мощности, строительные материалы). Основными рыночными препятствиями ПИИКН России являются: непрозрачность рынкавысокая конкуренция со стороны местных компанийнедостаток предложения объектов инвестиционного качестванизкая ликвидность региональных рынков.
Положительными эффектами от ПИИКН для экономики России в целом и рынка коммерческой недвижимости в частности являются:
1. Около 70% ПИИКН России связаны с инвестициями в девелоперские проекты, обеспечивающими создание и модернизацию основных фондов в экономике России в виде офисных, торговых, складских, гостиничных объектов, стимулирующими создание рабочих мест и обладающими высоким мультипликативным эффектом;
2. Для российских девелоперских компаний ПИИ стали одним из альтернативных источников финансирования своих проектов за счет продажи иностранным инвесторам своих активов, доли в бизнесе либо создания совместных предприятий. В условиях финансового кризиса и последующего восстановления рынка после него инвестиционные ресурсы иностранных институциональных инвесторов могут стать одним из главных источников инвестиционных средств для российских девелоперских компаний ввиду ограничения и удорожания банковского кредитования и сложностей с привлечением средств на фондовых рынках;
3. ПИИКН России способствовали развитию рыночной конкуренции, стимулирующей рост эффективности российских компаний, увеличению ликвидности, прозрачности российского рынка коммерческой недвижимости;
4. ПИИ привнесли новейший мировой опыт, знания и технологии инвестирования в коммерческую недвижимость, оказали значительное влияние на качественное развитие российского рынка коммерческой недвижимости. Активная деятельность иностранных институциональных инвесторов на российском рынке коммерческой недвижимости создает предпосылки для развития в России индустрии коллективного инвестирования в коммерческую недвижимость, стимулируя российских институциональных инвесторов более активно рассматривать коммерческую недвижимость в своих инвестиционных стратегиях.
Среди негативных эффектов ПИИКН России можно выделить:
1. Активное использование в международных сделках с коммерческой недвижимостью России оффшорных схем, лишающих российский бюджет значительных налоговых поступлений;
2. Риск возникновения на российском рынке кризисных явлений (перегрев рынка, кризис перепроизводства и др.) из-за чрезмерной активизации иностранных инвесторов;
Анализ инвестиционных характеристик коммерческой недвижимости России, а также положительных и отрицательных эффектов ПИИКН позволяет нам определить следующие направления повышения привлекательности коммерческой недвижимости России для ПИИ:
1. Увеличение прозрачности правового и административного регулирования строительной отрасли и земельных отношений.
2. Улучшение инфраструктурного обеспечения девелопмента коммерческой недвижимости, демонополизация и развитие рынка цемента, совершенствование государственного территориального планирования.
3. Совершенствование российскими девелоперами качества реализуемых проектов в сфере коммерческой недвижимости, особенно в отношении вопросов, связанных с маркетинговой концепцией, проектированием, с учетом основных требований международных инвесторов в коммерческую недвижимость.
4. Разработка и внедрение в России национального и региональных индексов доходности коммерческой недвижимости, формируемых на основе данных по объектам коммерческой недвижимости. Создание подобного индекса для российского рынка может осуществляться на базе одной или нескольких компаний, специализирующихся на консалтинге, брокеридже, оценке коммерческой недвижимости, обладающих обширными базами объектов коммерческой недвижимости России и значительным опытом работы на рынке коммерческой недвижимости России. При разработке данного индекса следует использовать мировой опыт создания подобных индексов, а также рассмотреть возможность создания индекса совместно с одним из мировых лидеров в данной сфере. Внедрение на российском рынке подобных индексов способно обеспечить более высокую информационную открытость и прозрачность российского рынка коммерческой недвижимости для международных инвесторов.
Преодолению негативных эффектов ПИИКН для российской экономики могут способствовать следующие меры:
1. Совершенствование Соглашений об ' избежании двойного налогообложения между Россией и странами — оффшорными центрами, являющимися крупными источниками ПИИКН России, с целью получения Россией права взимания налогов с доходов от продаж оффшорных компаний, преобладающую долю активов которых составляет коммерческая недвижимость России.
2. Осуществление Министерством экономического развития РФ мониторинга ПИИКН России и их влияния на основные показатели отечественного рынка коммерческой недвижимости, а именно: динамику ставок аренды, ставок капитализации, доли свободных помещений в целях предвидения кризисных явлений на российском рынке, таких как кризис перепроизводства, перегрев рынка, вызванных высокой инвестиционной активностью прямых иностранных инвесторов, и принятия превентивных мер.
