Оценка стоимости прав владения и распоряжения земельными участками как инвестиционного ресурса

В новых условиях рыночных отношений в экономике значение земли, как одного из важнейших ресурсов, задействованных в системе хозяйственного управления, существенно возросло. Соответственно этому, требуется создание необходимой научно-методической базы в сфере земельных отношений, в том числе по оценке стоимости земельных участков, по её учёту, налогообложению и т. д.

Следует отметить, что в зарубежной практике хозяйствования проблемам организационно-экономических отношений в сфере землепользования уделяется весьма большее внимание, отработаны и совершенствуются соответствующие методические положения и документы в этой сфере, хотя и имеется большой ряд нерешенных проблем. В частности не решен ряд проблем, по оценке стоимости земельных участков и их налогообложения при реализации инвестиционных проектов, по учету факторов направлений инвестирования, фактора территориальной принадлежности земельных участков при оценке их инвестиционной стоимости и др. На нерешённость и актуальность решения проблем экономики землепользования и земельных отношений указывают зарубежные учёные и специалисты М. Л. Вольвертон, Р. Б. Пеисер, Б. А. Чарлес и другие.

В Советском Союзе, когда земля была общенародной собственностью, и когда она предоставлялась в бесплатное пользование предприятиям, организациям и физическим лицам, не было острой необходимости разрабатывать соответствующую методическую базу по земельно-экономическим отношениям и она практически отсутствовала. Вёлся учет земель, учет их пользователей, владельцев (за кем были закреплены земли) и т. д.

Но в связи с большими объемами строительства в стране и большим потреблением под строительные объекты земли, встал вопрос оценки и учета з влияния фактора изъятия земель сельскохозяйственного назначения на эффективность капитальных вложений при строительстве или расширении производственных предприятий, прокладке транспортных и других коммуникаций. Проблемы учета «земельного фактора» при оценке эффективности капитальных вложений исследовались отечественными учёными Витт М. Б., Зотовым В. Б., Ильдеминовым В. И., Кабаковой С. И., Любимовой JI. и др. Но работы и рекомендации указанных ученых относились к экономике советского периода и далеко не охватывали многие важные другие проблемы экономики и организации землепользования. Поэтому в настоящее время остро встает задача разрешения организационно-экономических проблем землепользования для новых условий хозяйствования в системе рыночных отношений.

В годы реформирования отечественной экономики в какой-то мере решались вопросы организации и экономики землепользования. Был разработан и вступил в силу Земельный кодекс Российской Федерации, создан кадастр земель, определены методы установления кадастровых цен земельных участков, разработана автоматизированная система учета земель и т. д. Разработка и обоснование положений действующих методических документов в части землепользования базировалась на результатах исследований Кабаковой С. И., Прорвича В. А., Ресина В. И., Руднева A.B., Медведева O.E., Грибовского C.B. и др.

Анализ положений научных и научно-методических разработок указанных авторов, а также положений официальных нормативно-методических документов в области экономики землепользования показывает, что в них в большей мере определены общие вопросы оценки стоимости земель, их налогообложения и явно недостаточно рассмотрены вопросы оценки их инвестиционной стоимости, учет этой стоимости при анализе и оценке экономической эффективности инвестиционных проектов.

Целью диссертационного исследования является обоснование основных положений, подхода и методов определения инвестиционной стоимости прав владения и распоряжения земельными участками при реализации инвестиционно-строительных проектов по созданию и развитию основных фондов производственного назначения.

В соответствии с указанной целью в диссертации решаются следующие основные задачи: рассмотрение роли и места прав владения и распоряжения земельными участками в общей системе ресурсного обеспечения реализации инвестиционно-строительных проектованализ существующего научно-методического обеспечения и имеющихся разработок и предложений по методам оценки инвестиционной стоимости прав владения и распоряжения земельными участками, в том числе при реализации инвестиционных проектов, связанных с осуществлением строительства объектов производственного назначениявыработка научно-обоснованного подхода к определению инвестиционной стоимости прав владения и распоряжения земельными участками при реализации инвестиционных проектов, связанных с осуществлением строительства объектов производственного назначениярассмотрение возможных имущественно-правовых форм реализации прав владения и распоряжения земельными участками при осуществлении инвестиционных проектов по созданию и развитию основных фондов производственного назначенияобоснование и разработка методов оценки инвестиционной стоимости прав владения и распоряжения земельными участками при осуществлении инвестиционных проектов по созданию и развитию основных фондов производственного назначения, учитывающих возможные формы имущественно-правовых взаимоотношений между инвесторами, реализующими инвестиционные проекты и обладателями прав владения и распоряжения земельными участкамипроведение проверочных расчетов инвестиционной стоимости конкретных земельных участков в рамках реализации инвестиционных проектов реального инвестирования.

Предметом данного исследования является методология и методы оценки стоимости земельных участков, отводимых и используемых под застройку при осуществлении инвестиционных проектов по созданию и развитию основных фондов производственного назначения.

Объектом исследования является экономические отношения, в сфере производственного строительства всех отраслей материального производства.

Теоретической и методологической основой диссертационного исследования послужили положения теорий функционирования рыночной экономики, эффективности инвестиций и капитальных вложений, а также положения трудов зарубежных и отечественных ученых по исследуемой проблеме. При обосновании основных методических положений и разработке конкретных методов расчета и обоснований использовались методы логического экономического анализа, комплексный и системной подходы к анализу факторов и условий, требующих их учета при проведении конкретных расчетов инвестиционной стоимости земельных участков и прав владения и распоряжения ими.

Наиболее существенные научные результаты диссертационного исследования состоят в следующем:

— доказаны и раскрыты преимущества доходного подхода по сравнению с затратным подходом при определении инвестиционной стоимости прав владения и распоряжения земельными участками;

— обоснован подход к оценке стоимости прав владения и распоряжения земельными участками под застройку, в основу которого кладётся б определение стоимости земельно-имущественных комплексов, распределение синергетического эффекта от объединения инвестиционных ресурсов между ними и участниками инвестиционных проектов;

— разработан метод оценки стоимости прав владения и распоряжения земельными участками, как инвестиционного ресурса при реализации инвестиционных проектов по созданию и развитию основных фондов производственного назначения;

— разработаны методы оценки стоимости прав владения и распоряжения земельными участками под строительство, как инвестиционного ресурса при различных формах вхождения правообладателей в инвестиционно-строительные проекты.

Научная значимость исследования состоит в обосновании авторского подхода и разработке конкретных методов оценки инвестиционной стоимости прав владения и распоряжения земельными участками при осуществлении инвестиционных проектов по созданию и развитию основных фондов производственного назначения, основу которых составляет рассмотрение этой стоимости, как части стоимости имущественных комплексов, создаваемых или развиваемых в результате реализации инвестиционных проектов.

Оригинальными являются вышеуказанный подход к определению инвестиционной стоимости прав владения и распоряжения земельными участками при осуществлении инвестиционных проектов по созданию и развитию основных фондов производственного назначения, а также конкретные методы расчета этой стоимости с учетом форм имущественно-правовых взаимоотношений инвесторов инвестиционных проектов и обладателей прав владения и распоряжения земельными участками.

Практическая ценность результатов диссертационного исследования состоит в том, что разработанные в нем положения и методы расчета направлены непосредственно на повышение уровня обоснованности 7 экономической эффективности инвестиционных проектов и оценки инвестиционной стоимости земли, как важной составляющей их ресурсного обеспечения.

Апробация научных результатов диссертации. Основные положения и результаты диссертационного исследования докладывались на научно-практических конференциях, проведенных в Государственном университете управления (Москва 2010;2011 г.), где получили одобрение. Результаты диссертационного исследования доказывались также на техническом совете ООО «Текстиль-М» г. Ногинск Московской области и были использованы им при принятии решений по двум инвестиционным проектам производственного характера.

Объем и структура диссертации. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, выводов и предложений, библиографического списка использованной литературы, включающего 135 наименования. Общий объем диссертации составляет 130 страницы текста компьютерного набора, содержащего, в том числе 10 рисунков, 11 таблиц.

Основные выводы и предложения.

В диссертационном исследовании проанализированы и обобщены теоретические возможности земельного участка как инвестиционного ресурса, его структура, принципы-положения и влияние факторов. Проведенное исследование позволило решить поставленные задачи, на основании которых сделаны следующие выводы:

1. Земельные участки, права владения и распоряжения ими в новых современных условиях хозяйствования являются одним из важнейших инвестиционных ресурсов.

2. В период становления рыночной экономики в России разработано и создано методическое обеспечение по организации и экономике землепользования, включающее разработку и принятие земельного кодекса Российской Федерации, создание кадастра земель и автоматизированной системы их учёта, определение методов установления кадастровых цен земельных участков и др. Вместе с тем, имеющееся методическое обеспечение в области землепользования в основном касается общих вопросов оценки стоимости земель, их налогообложения, а вопросы оценки и определения инвестиционной стоимости земельных участков, учёта этой стоимости при анализе и оценке экономической эффективности инвестиционно-строительных проектов, исследованы и решены явно недостаточно.

3. Определение инвестиционной стоимости земельных участков под застройку, прав владения и распоряжения ими является важной составляющей общей системы экономических расчётов и обоснований эффективности инвестиционно-строительных проектов.

4. В настоящее время отсутствуют методические разработки и рекомендации по методике и методам определения инвестиционной стоимости прав владения и распоряжения земельными участками при осуществлении инвестиционно-строительных проектов по созданию и развитию основных производственных фондов производственного назначения.

5. Применение затратного подхода к определению инвестиционной стоимости прав владения и распоряжения земельными участками под застройку не целесообразно вследствие того, что он не обеспечивает учёт реального совокупного экономического эффекта всех инвестиционных вложений при осуществлении инвестиционно-строительных проектов.

6. В основу методического подхода к определению инвестиционной стоимости прав владения и распоряжения земельными участками под производственную застройку предлагается положить: доходный подход, как наиболее полно отражающий «ценность» участия земельных участков и экономические интересы обладателей прав владения и распоряжения ими в результатах реализации инвестиционно-строительных проектов по созданию и развитию основных фондов производственного назначенияопределение стоимости создаваемых и/или развиваемых земельно-имущественных комплексов и распределение синергетического эффекта от объединения инвестиционных ресурсов участников реализации.

131 инвестиционно-строительных проектов производственного характера между ними.

7. В диссертации разработан метод и предложены формулы расчёта инвестиционной стоимости прав владения и распоряжения земельными участками под производственную застройку на основе определения стоимости создаваемого бизнеса, прироста стоимости развития производственных комплексов и распределения её по участникам реализации инвестиционно-строительных проектов согласно вкладываемым ими инвестиционным ресурсам.

8. «Весомость» инвестиционной стоимости прав владения и распоряжения земельными участками под производственную застройку в общей стоимости и результатах осуществления инвестиционно-строительных проектов по созданию и/или развитию производственных комплексов зависит от форм участия обладателей прав в создаваемом или развиваемом производственном капитале.

9. В диссертации разработаны методы расчёта инвестиционной стоимости земельных участков под производственную застройку для различных форм участия обладателей прав в инвестиционно-строительных проектах по созданию и развитию основных производственных фондов.

Ю.Практические расчёты по определению инвестиционной стоимости прав владения и распоряжения земельными участками под производственную застройку с использованием предложенных в диссертации подхода и методов показали занижение её величины в достаточно широком диапазоне от 10 до 30% при определении по затратному подходу.