Актуальность диссертационного исследования определяется существенно возросшей ролью залогового кредитования в условиях нестабильности и экономического кризиса России, когда опасность невыполнения должником своих обязательств особенно повышается. В этом случае залог имущества является обязательным условием получения практически любых кредитов. Во всех странах мира залог имущества исторически сложился как один из наиболее надежных способов обеспечения кредитных обязательств и защиты интересов кредитора.
Вместе с тем, залоговые операции тесно связаны с базовыми отношениями собственности, которые определяют характер общественно-политической системы и механизм экономических связей. Любые формы коллективной собственности (государственная, кооперативная, колхозная, рабочая, общинная и др.) существенно ограничивают право залога. Дело в том, что даже в условиях преобладания частной собственности, имущество, находящееся в коллективной собственности, может быть заложено только с согласия всех коллективных собственников. Следовательно, до появления массового частного собственника (а оно у нас связывается с разгосударствлением и приватизацией) в России залоговые отношения не могли подучить широкого распространения. Но и в новых условиях развитию этих отношений должно быть оказано существенное содействие, прежде всего со стороны государственных и правовых структур.
Особенно возрастает роль залогового кредитования в условиях нестабильности и экономического кризиса, когда опасность невыполнения должником своих обязательств существенно возрастает. Кредитный риск существует в любой, даже самой стабильной экономике, но он во много крат увеличивается в той экономической, социальной и моральной среде, в том правовом вакууме, в котором сейчас находится Россия. Залог имущества в этом случае выступает обязательным условием получения любых кредитов, а инвестиционных — в особенности.
Целью диссертационной работы является исследование возможностей залогового кредитования в деле ослабления кредитных ограничений российской экономики, стабилизации экономического положения и создания возможностей для активизации инвестиционной деятельности. В условиях глубокого инвестиционного кризиса социально значимые общественные проекты «начисто» лишены источников финансирования. В диссертации рассмотрен вариант залогового кредитования таких проектов, включающий гарантию государственных (муниципальных) органов. При надлежащей организационно-функциональной структуре, обеспечивающей привлечение кредитных ресурсов, их своевременный возврат и обслуживание долга, оформление необходимых кредитных гарантий, данный вариант может реально «работать» и в российских условиях. Наконец, залоговое кредитование требует создания ряда предпосылок, в общей сложности которые можно сформулировать как условия развития залогового (ипотечного) бизнеса в России. Выявление этих предпосылок применительно к современным реалиям нашей страны, оценка перспектив ипотечного бизнеса также составляют цель настоящего исследования.
Задачи исследования предопределены его целью и следующим обстоятельством. В России за очень короткий период времени (буквально за 7 последних лет) были созданы основы залогового кредитования: приняты «рамочные законы», созданы основные институциональные структуры, отработаны схемы кредитования, оказывается определенная государственная поддержка. И все же этот вид кредитования пробивает себе у нас дорогу с огромными трудностями. Поэтому, наряду с уже отмеченным, задачей в работе ставится выявление причин, сдерживающих развитие залогового кредитования, определение комплекса условий «наибольшего благоприятствования» этой форме кредитования.
Теоретической и методологической основой диссертационного исследования послужили работы отечественных и зарубежных экономистов, посвященные проблемам залоговых отношений и залогового кредитования, вопросам реформирования собственностизаконодательные и нормативные акты по вышеперечисленным проблемам и вопросамтруды классиков экономической теории. Диссертация состоит из введения, трех глав и заключения. В первой главе анализируются основные принципы организации залоговых отношений, приводится классификация видов залога, выявляются этапы развития залогового кредитования в России.
Основные выводы, которые можно сделать на основе проведенного исследования, сводятся к следующим.
1. Система залогового кредитования в дореволюционной России была достаточно развита, особенно залог земельных участков и имений. Однако впоследствии данная система была разрушена и практически забыта61. Современная система залогового кредитования в России создается «на голом месте», на базе, в основном, западного опыта. Можно выделить отдельные этапы даже на том небольшом отрезке времени, на котором создается в России залоговая система. Первый «толчок» процессу формирования залогового кредитования придало принятие в 1992;1993 гг. первых законодательных актов и открытие первых «кредитных линий», обеспеченных залогом. В 1993 г. стали возникать ипотечные банки, а в конце того же года была учреждена Ассоциация ипотечных банков РФ. В 1994;1995 гг. шло формирование Федерального агентства по ипотечному жилищному кредитованию, структуры, через которую Правительство РФ намеревается стимулировать и регулировать залоговое кредитование. В 1995 г. появился проект закона «Об ипотеке», но его принятие было отложено.
2. При уточнении понятий и определений залогового права применительно к российским условиям выявлено, что с понятием залога теснейшим образом связано право собственности. И прежде всего право частной собственности. Парадоксально, но факт, что ограниченное применение права залога в современных условиях России во многом обусловлено односторонним развитием (точнее насаждением) государственной и некоторых форм коллективной собственности в прошлом.
61 Правда, были отдельные попытки и в бытность СССР привлечь под залог государственных обязательств денежные ресурсы населения. Например, таковыми были товарные обязательства правительства СССР, выпушенные на рубеже 80-х — 90-х годов. Известно, как они плачевно закончились. В итоге эти попытки подорвали доверие населения к государственным обязательствам вообще, и к залоговым обязательствам в особенности.
Приватизация не послужила мощным толчком в развитии залоговых отношений прежде всего потому, что она не создала широкую базу для развития частной собственности.
Экономическое и юридическое содержание понятия залога совпадает в том смысле, что права кредитора при залоговых отношениях не включают права владения или пользования заложенным имуществом (то есть права собственности) даже после нарушения должником своих обязательств. Залоговый кредитор имеет преимущества перед другими кредиторами получить удовлетворение за счет стоимости заложенного имущества.
3. Разновидность форм залога определяется разновидностью его классификации. Даже залоговое право России, история которого не насчитывает и 10 лет, позволяет выделить более двух десятков различных видов залога. Систематизация и категоризация форм залога в диссертации произведена по четырем основным критериям: по отношению сторон к заложенному имуществув зависимости от специфики объектов залогав соответствии с условиями кредитованияпо условиям погашения ссуды. Именно эти критерии определены автором как главные при формировании российского залогового рынка.
4. Исследуя принципы государственного регулирования залогового кредитования, в диссертации выделены два уровня государственного воздействия: «верхний» — уровень правительства РФ и «нижний» — уровень местных органов власти. Лишь согласованное развитие обоих уровней может удовлетворить современным требованиям и состыковать «гуляющие» значительные кредитные ресурсы банков, финансовых учреждений и населения с огромным неудовлетворенным инвестиционным спросом юридических и физических лиц.
Из компетенции «верхнего» (правительственного) уровня в работе особо выделены и специально проанализированы два направления развития залогового кредитования: поручительство государственных органов при залоговом финансировании и формирование государственного залогового фонда. Залоговый фонд представляет собой постоянно обновляемый перечень объектов государственного имущества, которые могут быть использованы в качестве предмета залога. Поручительство — это гарантия субъектов государственного управления, выдаваемая при заключении кредитных сделок под залог имущества. Посредством поручительства практически создаются дополнительные гарантии кредитору по выполнению заемщиком своих кредитных обязательств.
5. Диссертационный анализ показал, что современные возможности и перспективы залогового кредитования в России определяются:
— правовой базой и формированием гражданско-правовых отношений. Принятие закона «О залоге», разработка проекта закона «Об ипотеке», законодательных актов о регистрации земли и недвижимого имущества и ряда других нормативных документов обеспечили минимально необходимую юридическую основу для развития залогового кредитования;
— распоряжениями и постановлениями местных органов власти. На примере г. Москвы в работе показано, что таким образом можно существенно активизировать развитие залоговых отношений в отдельно взятом регионе;
— отработанным процедурным механизмом предоставления банками и другими финансовыми учреждениями кредитов под залог имущества физических и юридических лиц;
— наличием соответствующей институциональной структуры. Некоторые институты залогового рынка уже созданы (например, Федеральное агентство по ипотечному жилищному кредитованию, Ассоциация ипотечных банков и др.), но работают они пока малоэффективно;
— Активной государственной политикой по развитию системы залогового кредитования.
6. Исходя из предыдущего анализа определены следующие насущные задачи развития залогового кредитования в России:
— совершенствование законодательной базы;
— развитие фондового рынка с целью рефинансирования залоговых кредитов;
— мобилизация различных кредитных ресурсов;
— эффективное распределение кредитного риска, связанного с финансированием социально значимых объектов (жилищного строительства, развития фермерского хозяйства и др.);
— унификация схем залогового кредитования;
— развитие системы страхования залоговых кредитов;
— создание необходимой инфраструктуры залогового кредитованияf.
— повышение активизирующей и регулирующей роли государства в развитии залогового рынка.
7. Специальным объектом диссертационного исследования послужило залоговое финансирование социально значимых общественных проектов. В нынешних условиях глубокого инвестиционного кризиса эти проекты практически лишены финансового покрытия. В работе рассмотрен вариант залогового кредитования таких проектов, включающий гарантию государственных (муниципальных) органов. Для практической его реализации важно создать надлежащую организационно-функциональную структуру, отвечающую за привлечение кредитных ресурсов, за их возврат и обслуживание долга, за оформление необходимых гарантий. Проанализирована логическая схема данного вида залогового кредитования и основные ее блоки (элементы), включая:
— отбор проектов для реализации на условиях залогового кредитования;
— подготовку документов для кредитора;
— отбор объектов залога;
— заключение кредитного и залогового договоров;
— регистрацию сделок залога и прав на объекты недвижимости;
— порядок оформления, учета и реализации договоров поручительства правительственных структур;
— контроль за использованием кредита и обслуживание долга;
— реализацию предмета залога в случае неплатежей.
Помимо организационной структуры в работе приведены основные документы, требующиеся для оформления данного вида залогового кредитования, их содержание и структура (включая и содержание бизнес-плана по инвестиционному проекту), этапы прохождения и утверждения.
8. Исследованы некоторые схемы залогового финансирования проектов, осуществляемые посредством государственного (муниципального) залогового фонда. Данные схемы находят практическое применение в некоторых крупных городах России. Выбор той или иной схемы зависит от целей залогового кредитования. Например, если кредитополучатель не располагает имуществом, достаточным для залогового обеспечения кредита, тогда выбираются схемы, в которых определяющую роль в отборе объектов под залог играет правительство города. В этом случае правительство становится долевым собственником сооружаемого объекта. Если же объектами залога, включаемыми в залоговый фонд, являются имущество и имущественные права предприятия, тогда роль правительства города сводится лишь к организационным мерам и посредническим действиям. Ни одна схема не предусматривает передачу объекта залога залогодержателю (кредитору), но объект, включаемый в залоговый фонд, бронируется на период действия договора о залоге (то есть запрещается продажа или передача объекта в хозяйственное ведение другой организации).
9. Перспективы ипотечного рынка в России в решающей мере определяются спросом населения на жилье и источниками финансирования жилищного строительства. Проведенный в этом направлении анализ выявил, что ведение жилищного строительства сегодня в России почти полностью зависит от возможностей привлечения банковских кредитов и средств населения. Возможности привлечения средств населения могут быть в условиях инфляции реализованы лишь тогда, когда будут найдены и эффективно применены инструменты сбережения, способные сохранить их покупательную способность. Поскольку сегодня лишь малая часть семей имеет возможность приобрести жилье, не прибегая к кредиту, постольку механизм долгосрочного ипотечного кредитования являет собой практически единственное средство поддержания платежеспособного спроса населения на жилищное строительство.
Ситуация на российском ипотечном рынке довольно сложная и противоречивая. Так, с одной стороны, создана определенная правовая база ипотечного кредитования. Но, с другой стороны, она не может сегодня работать в полную силу вследствие ряда причин, в том числе и из-за отсутствия четких процедур выселения должника из заложенной квартиры или лишения его права выкупа заложенного имущества. Требует совершенствования и система ипотечного кредитования: применяемые здесь схемы и механизмы не унифицированы, не обеспечивают защищенность заемщиков. В результате объем средств, мобилизуемых через существующие каналы ипотечного кредитования, весьма далек от своего потенциала.
10. Понятие ипотечного бизнеса в диссертационной работе трактуется двояко. Во-первых, в широком смысле, применительно к странам, где ипотека и связанная с ней деятельность присутствует изначально и является важным элементом рыночной экономики. Во-вторых, в узком смысле для стран, недавно вставших на путь рыночных реформ, где ипотека находится на стадии становления. Именно вторая трактовка применима к России и в формирующийся ипотечный бизнес автором включены следующие элементы:
— правовое обеспечение ипотеки;
— оформление и регистрация договора об ипотеке;
— ипотечное кредитование и обслуживание ипотечных кредитов;
— ипотечный риск и страхование;
— операции с ценными бумагами и вторичный рынок ипотек;
— риэлторская деятельность;
— государственное регулирование ипотеки.
11. В России за очень короткий период времени (буквально за последние 5 лет) были заложены основы залогового бизнеса. В частности, были приняты «рамочные законы» и созданы основные институциональные структуры, позволяющие осуществлять ипотечное кредитование на коммерческой основе. Коммерческие банки, лавируя на грани допускаемого риска, изыскивают средства для залогового кредитования, разрабатывают и внедряют сберегательные инструменты с целью приобретения жилья и защиты от инфляции. Все же проблем сегодня больше, чем решенных вопросов. Широкие слои населения все еще плохо себе представляют сущность и возможности залогового кредитования. Криминогенной остается сеть риэлторских фирм. Инфраструктура ипотечного рынка развита чрезвычайно слабо и особенно сказывается отсутствие вторичного рынка ипотечных кредитов. С точки зрения государственного регулирования ипотечного бизнеса весьма важное значение имеет активизация деятельности Федерального агентства ипотечного жилищного кредитования и Ассоциации ипотечных банков.
12. Для оценки перспектив ипотечного бизнеса следует обязательно определить доступность жилья для населения (Под доступностью жилья в диссертации понимается покупательная способность семьи приобрести квартиру). Анализ ведется в двух направлениях. Первое — это возможности для семьи минимизировать расход собственных средств и максимизировать привлеченные (заемные) средства, предназначенные на приобретение жилья. Второе направление — предоставление правительством субсидий в приобретении населением жилья. «Жилищные» субсидии стали в последние 2−3 года более эффективны: повысилась их целевая и адресная направленность в результате перехода к предоставлению субсидий для оплаты первого взноса. Величина субсидий теперь зависит от уровня дохода ее получателя и срока, в течение которого жилье приобретается. Был достигнут и определенный прогресс в разработке и внедрении особых «кредитных линий», позволяющих повысить способность покупателей жилья использовать свои собственные накопления и кредитные ресурсы для финансирования покупки (или строительства) жилья. На основе анализа выборочных обследований по Москве определены различные источники средств на приобретение жилья (собственные средства семьи, жилищный кредит, капитал семьи, дотации) и общая доступность жилья в зависимости от категорий доходности.
Исследование свидетельствует, что гораздо большее число семей могло бы иметь возможность приобрести новую квартиру, чем принято считать. Это является следствием: реализации государственной программы приватизации жилья, которая дала широким слоям населения имущество в форме жилищной собственностипрограммы предоставления единовременной субсидии на приобретение жилья, значительно повышающую покупательную способность семей, являющихся очередниками на улучшение жилищных условий. Общий вывод сводится к тому, что путем расширения системы залога недвижимости (жилья) и ипотечного кредитования можно существенно повысить покупательную способность семей, расширить доступность жилья для многих категорий населения. В противном случае жилищный кризис в России может приобрести угрожающие размеры.
13. Правовые предпосылки ипотечного бизнеса в работе проанализированы (по состоянию на начало 1996 г.) по трем категориям недвижимого имущества: предприятиям, жилым помещениям и земельным участкам. По каждой из этих категорий обобщены реальные предпосылки для получения кредита под залог имущества и высвечены те правовые (законодательно-нормативные) проблемы, которые сдерживают данный прогресс. Эти проблемы существенно различаются по трем выделенным категориям имущества и потому не поддаются обобщениям.
Так, ипотека предприятий сегодня в России сдерживается прежде всего из-за того, что не всегда ясно (особенно по отношению к АО, АОЗТ), кто со стороны залогодателя вправе принимать решение о залоге предприятия. Требуют уточнений залоговые права государственных предприятий, пользующихся своим имуществом на полном хозяйственном ведении и на праве оперативного управления. Нет ясности в вопросе о том, что следует понимать под залогом предприятия в целом. Целый комплекс нерешенных вопросов представляет собой механизм реализации предмета залога, ибо в России до сих пор нет закона о реализации имущества должника (в том числе и должника-предприятия). Не решен и целый ряд вопросов, связанных с определением суммы реализуемого имущества.
Залог жилых помещений связан со сложностями юридического характера: законодательные акты, регулирующие ипотеку, не стыкуются с жилищным законодательством РФ. Последнее никак не учитывает возможность залога жилых помещений. Весьма проблематично выселение не выполнивших условия ипотечного договора жильцов.
Трудности при залоге земельных участков создает то, что согласно Гражданскому кодексу РФ заемщик, прекративший выплату кредита, имеет право отложить срок реализации заложенного имущества до одного года.
14. Перспективы ипотечного кредитования в России во многом зависят и от схем («кредитных линий»), по которым оно реализуется. Эти схемы могут охватить ряд элементов системы обслуживания ипотечных кредитов и тогда они практически характеризуют механизм ипотечного кредитования в целом. До сих пор в России были апробированы весьма разнообразные схемы и практически каждый банк использовал «свою» схему ипотечного кредитования. Отсутствие стандартов ипотечных операций, огромное количество весьма разнообразных схем кредитования создают дополнительный кредитный риск для банков, а потому способствуют «удорожанию» кредитов. В первую очередь нужны конкретные методические рекомендации по наиболее приемлемым (как для заемщиков, так и для кредиторов) схемам ипотечного кредитования, по возможной их унификации.
Этой цели призван служить тот сравнительный анализ некоторых «популярных» схем ипотечного кредитования, который выполнен в диссертационной работе. Автор считает, что исходным моментом здесь могут послужить те общие точки, условия и предпосылки, которые содержатся в большинстве кредитных схем. Следует также понять общую логику «кредитных линий», обусловленную существующим порядком банковского кредитования, сложившейся системой финансирования жилищного строительства. Автором охарактеризованы схемы кредитования: Ипотечного Стандартбанка и Мосбизнесбанка, кредитная линия «Жилищные сертификаты» (Серии «А» и «Б»), Довольно существенная особенность этих схем с особой настоятельностью ставит проблему их унификации и стандартизации в рамках деятельности Федерального агентства по ипотечному жилищному кредитованию.
15. При оформлении ипотеки весьма важное значение имеют такие «формальные» элементы, как содержание и правильное оформление договора об ипотеке, его согласованность с кредитным договором, порядок его государственной регистрации и учета. Именно этим объясняется то внимание, которое в работе уделено этим элементам. Но если структура договора об ипотеке более или менее ясна, есть определенность по правам и обязательствам сторон (залогодателя и залогодержателя), то порядок государственной регистрации данного договора не до конца ясен. Определенную путаницу в сложившийся порядок государственной регистрации внесла первая часть нового ГК РФ (впервые в качестве регистрирующего органа здесь указано Министерство юстиции РФ). Делается общий вывод о важности принятия в России специального закона о государственной регистрации.
16. Проблема кредитного риска при ипотеке поставлена в работе в одностороннем плане: только с точки зрения ипотечных коммерческих банков. Автор считает, что именно от снижения тех рисков, с которыми сегодня сталкиваются банки, во многом зависит количество семей, которые реально могут взять кредит на приобретение жилья. Возможные действия по снижению риска в диссертации рассмотрены по трем типам рисков: риску процентной ставки, кредитному риску и риску ликвидности.
Риск процентной ставки (риск того, что «стоимость» используемых кредитом заемных средств поднимется выше процентной ставки по еще не возвращенным кредитам) сегодня банками трактуется весьма примитивно, однобоко. Поэтому в работе сначала подробно исследуется проблема процентных ставок по ипотечным кредитам в условиях инфляции. Обращается внимание на то, что заемщики ежемесячно выплачивают проценты (в соответствии с установленной месячной процентной ставкой). Банк, получая каждый месяц доход по процентам, может его сразу инвестировать. Поэтому, например, месячная процентная ставка в 15% (что соответствует процентной ставке в 180% годовых), пересчитанная по формуле сложных процентов на месячной основе, определяет реальный доход банка в 435%. При высоких процентных ставках, превалирующих в России, этот эффект сложных процентов весьма существенен. Поэтому ипотечное кредитование в России не является неприбыльным, как это многие считают.
Возможные действия по снижению риска процентной ставки в работе сформулированы следующим образом:
— необходимо разработать ипотечные кредитные инструменты с индексацией, пригодные для условий России;
— следует внести изменения в порядок определения величины задолженности по налоговым платежам и в бухгалтерскую практику банков с тем, чтобы учесть возможность отсроченных поступлений процентных платежей по ипотечным кредитам;
— Центробанку РФ следует учитывать при определении межбанковской учетной ставки то, что многие банки (включая и Сбербанк РФ) перешли на предоставление ипотечных ссуд с применением межбанковской ставки процента.
Использованию кредитных инструментов с индексацией основной суммы долга в значительной мере способствовало применение Инструмента расчетов с отложенными платежами (ИРОП), разработанного с участием американских специалистов.
17. Меры по снижению кредитного риска (риска невозврата кредита заемщиком) во многом сводятся к совершенствованию системы оценки платежеспособности заемщика. При техническом содействии специалистов США были разработаны специальные процедуры кредитования, позволяющие избегать кредитного риска в странах, где существуют трудности с лишением прав выкупа заложенного жилья (В России они впервые были применены Мосбизнесбанком).
Вместе с тем, в работе обращается внимание на необходимость принятия законодательства, позволяющего кредитору пользоваться правом изъятия заложенного имущества при неуплате кредита и выселения. Возможно, что для этого потребуется создать судебную систему для оперативного рассмотрения дел, связанных с невыплатой жилищного кредита (именно такая система специальных судебных органов укоренилась на Западе), равно как и судебного прецедента по рассмотрению в судебном порядке нескольких первых дел, возбужденных в связи с невыплатой этого кредита.
Риск ликвидности (связанный с возможностью изъятия вкладчиками своих вкладов в неудобный для банка момент времени) реально возникает для ипотечных банков, применяющих схему ИРОП и другие схемы с отложенными платежами по кредиту. Для снижения этого риска банки содержат только небольшую часть своих активов в форме индексируемых кредитов в первые годы действия схемы (позднее проблема ликвидности решается за счет поступления более крупных — «отложенных» -платежей по выданным ранее ссудам). В работе высказано мнение, что государство должно оказать помощь банкам для решения данной проблемы. Так, государство могло бы выступить гарантом в сделке по приобретению Пенсионным фондом и другими внебюджетными фондами ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами. Необходимо и другими способами повышать привлекательность таких вложений.
18. Кардинальным решением вопроса рефинансирования ипотечных кредитов в работе считается развитие российского фондового рынка и создание институциональной системы (сегмента фондового рынка), реализующей ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами. Автором предлагается схема, включающая:
— создание специального института для выкупа части накопленной задолженности («негативной амортизации») по индексируемым ипотечным кредитам (например, ИРОП) на рыночных условиях;
— обоснование института по рассмотрению заявок банков, предоставляющих индексированные ипотечные кредиты, на покупку ценных бумаг, непосредственно обеспеченных этими закладными;
— привлечение государственных, внебюджетных фондов и средств населения для покупки ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами. При этом реализуемые ценные бумаги могли бы быть обеспечены пулом закладных нескольких банков, которые обеспечивали бы средства за счет получаемых выплат по процентам и по основной сумме долга.
В принципе все эти функции могли бы быть возложены на Федеральное агентство по ипотечному жилищному страхованию.
19. Система страхования ипотечного бизнеса мало чем отличается от системы страхования других видов производственно-предпринимательской деятельности, а потому включает следующие виды страхования:
— жизни на случай смерти;
— от несчастного случая;
— недвижимости, преданной в залог;
— ипотечной задолженности;
— чистоты титула;
— ответственности оценщика.
Особое значение в этой системе имеет страхование недвижимости, сдаваемой в залог. Его осуществляет владелец (залогодатель) и на полную сумму. В случае наступления страхового события выплата страхового возмещения может производиться и страхователю, и банку кредитору. Суть важно то, что сумма страхового возмещения должна быть направлена на восстановление залогового имущества, а не на погашение ипотечной задолженности.
Страхование чистоты титула должно гарантировать кредитору право собственности на недвижимость, выступающую в качестве залога. Оно осуществляется кредитором и объектом страхования является ответственность юриста за правильность и достоверность по закону на право собственности и по делам, связанным с закладными. К страховым событиям здесь относятся: неуплата налога на недвижимостьпод данную недвижимость уже взят кредитправо на собственность имеет государство или другое лицо.
Страхование ипотечной задолженности производится на часть выданной суммы (обычно на 25%) и осуществляется заемщиком. Выплата же страхового возмещения производится при неуплате заемщиком очередного платежа.
В конце диссертации подчеркивается, что все эти виды страхования дадут надлежащие гарантии по развитию ипотечного бизнеса лишь в том случае, если они будут опираться на развитую систему законодательно-нормативных актов, на соответствующую государственную поддержку и на единый информационный банк о заемщиках.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
.
Кредитный риск существует в любой, даже самой стабильной экономике, но он во много крат увеличивается в той социально-экономической среде и в том правовом вакууме, в котором сейчас находится Россия. Залог имущества в этом случае выступает обязательным условием получения любых кредитов, а инвестиционных — в особенности.
