Бизнес-план коттеджного поселка «Изумрудная долина»

Содержание Введение

1. Особенности бизнес планирования

1.1 Сущность бизнесплана

1.2 Структура бизнес-плана

2. Особенности бизнес планирования коттеджного поселка

2.1 Бизнес план строительства коттеджного поселка

2.2 Прибыль инвестора при строительстве коттеджных поселков

2.3 Бизнесплан коттеджного поселка «Изумрудная долина»

3.1 Общая характеристика фирмы

3.2 Характеристика товаров и услуг

3.3 Анализ конкуренции на рынке сбыта

3.4 План маркетинга

3.5 Организационный план

3.6 Финансовй план Заключение Список использованных источников Приложения поселок конкуренция инвестор строительство

Введение

Строительство коттеджей за городом — это довольно успешный бизнес, который привлекателен для многих предпринимателей. Чтобы решиться реализовать подобный проект, нужно обладать такими качествами, как решительность, деловая жилка и вера в свои силы.

Актуальность выбранной темы определяется тем, что каждый предприниматель, начиная свою деятельность, должен ясно представлять потребность в финансовых, материальных, трудовых и интеллектуальных ресурсах, источники их получения, а также уметь четко рассчитать эффективность использования ресурсов в процессе работы фирмы.

Хорошо разработанный бизнес-план способствует привлечению инвестиций в создаваемые, действующие и развивающиеся строительные организации или предприятия стройиндустрии.

Бизнес-план систематически обновляется, в него вносятся изменения, связанные с переменами внутри самой организации, на рынке строительных услуг, в экономике страны в целом.

Центральными вопросами бизнес планирования в отрасли строительства коттеджейэто выяснение источников инвестирования и направлений, на которых следует концентрировать финансовые ресурсы.

Бизнес-план должен позволять потенциальным заказчикам и инвесторам получать подробные представления об организации, а так же помогать самой организации лучше обдумывать и взвешивать свои возможности.

В последние пять лет 2008;2013 гг. крупные девелоперские компании стали уделять большое внимание инвестированию денежных ресурсов в строительство элитного жилья и жилья эконом-класса. При этом для определения себестоимости строительства 1 кв. м жилой недвижимости они требуют от строительных организаций предоставления бизнес-планов для каждого проекта. Позитивной тенденцией сегодняшнего строительства элитных квартир и коттеджей стала сдача готовых жилых помещений «под ключ» заказчику. В связи с этим резко возрос спрос на услуги, оказываемые малыми предприятиями по внутренней отделке помещений на уровне мировых стандартов.

Разработка бизнес-плана малого предприятия, занимающегося строительством коттеджей и отделочными работами квартир, на сегодняшний день является особенно актуальной.

Объект исследования — бизнес — план коттеджного поселка «Изумрудная Долина»

Предмет исследования — является оценка роли анализа при составлении бизнес-плана.

Цель исследования — выявление особенностей и составление эффективного бизнес планирования коттеджного поселка.

Задачи исследования:

§ Раскрыть понятие и сущность бизнес планирования;

§ Описать структуру бизнес-плана;

§ Определение характеристики товаров и услуг;

§ Проанализировать конкурентов;

§ определение состава маркетинговых мероприятий по изучению рынка, рекламе, ценообразованию, рекламе определение конкретных направлений деятельности организации и ее места на рынке строительных услуг;

Курсовая работа состоит из трех глав: теоретической, аналитической и практической.

В первой главе курсовой работы рассматривались теоретические основы бизнес планирования, описывается сущность и структура бизнесплана Вторая глава посвящена особенностям бизнес планирования коттеджного поселка.

В третьей главе автор разрабатывает бизнес-план для строительства коттеджного поселка «Изумрудная Долина» .

Научная значимость данной работы состоит в том, что в ней обобщены теоретические позиции известных авторов по проблемам создания бизнеспланирования Практическая значимость данной курсовой работы в том, что данный бизнес план можно будет брать за аналог другим предприятиям .

Научной базой изучения бизнес планирования использовались нормативно-правовые акты Российской Федерации, книги и статьи ведущих отечественных и зарубежных ученых-экономистов.

Методы исследования: экономико-математические методы экономического анализа, и частично — статистические методы.

1. Особенности бизнес планирования

1.1 Сущность бизнес-плана Бизнес-план — это документ, в котором дается описание основных разделов развития организации на конкурентном рынке с учетом собственных и заемных финансовых источников, материальных и кадровых возможностей и предполагаемых рисков, возникающих в процессе реализации предпринимательских проектов.

В плане характеризуются основные аспекты коммерческого предприятия, анализируются проблемы, с которыми оно сталкивается, и определяются пути и методы их решения. Поэтому бизнес-план выступает одновременно в качестве поисковой, научно-исследовательской и проектной работы.

Бизнес-план помогает решать следующие основные проблемы, возникающие при создании собственного дела:

— определить конкретные направления деятельности предприятия, его целевые рынки и место на этих рынках;

— сформулировать долговременные и краткосрочные цели бизнеса, стратегию и тактику их достижения, а также определить круг лиц, ответственных за реализацию намеченного;

— зафиксировать состав и показатели товаров и услуг, которые будут предложены потребителям, оценить соответствующие производственные и торговые издержки;

— определить систему маркетинговых мероприятий по исследованию рынка, рекламе, стимулированию продаж, ценообразованию, каналам сбыта и др.;

— выявить те трудности, которые способны помешать выполнению бизнес-плана, и наметить меры по их устранению.

Бизнес-план — это экономически обоснованный аналитический документ, показывающий реальность планируемого дела. При этом масштабы планирования могут быть различны: развитие предприятия, направления деятельности, нового вида продукции, новой системы оплаты труда и т. д.

Бизнес-план является и многоплановым управленческим инструментом. Он предусматривает решение стратегических и тактических задач, стоящих перед предприятием, независимо от его функциональной ориентации, в том числе: организационно-управленческая и финансово-экономическая оценка состояния предприятия; выявление потенциальных возможностей бизнеса, анализ сильных и слабых его сторон; формирование инвестиционных целей на планируемый период.

Бизнес-план обеспечивает объективное представление о возможностях развития производства, способах продвижения товара на рынок, ценах, возможной прибыли, основных финансово-экономических результатах деятельности предприятия, выявляет зоны опасностей, предлагает пути их ограничения. Подобный план используется независимо от сферы деятельности, масштабов, вида собственности, организационно-правовой формы компании. В нем находят свое решение как внутренние задачи, связанные с управлением предприятием, так и внешние, обусловленные, в частности, взаимоотношениями с другими фирмами и организациями.

В рыночной экономике бизнес-план является исключительно эффективным рабочим инструментом как для вновь создаваемых, так и для действующих компаний во всех сферах предпринимательства. Бизнес-план побуждает тщательно изучить каждый элемент предполагаемого рискового рыночного мероприятия. Практически всегда в этом процессе обнаружится немало слабых мест и пробелов, устранению которых нельзя не уделить внимания.

Бизнес-планирование занимает все более существенную долю в ведении предпринимательства на современном уровне. В постоянно преобразующемся деловом мире для бизнеса открывается сейчас множество новых возможностей. Бизнес-планирование помогает не упустить их и использовать для преобразования и повышения эффективности деятельности на рынке.

1.2 Структура бизнес-плана Бизнес-план как документ наделен специфичными, только ему присущими чертами, но при этом о нем нельзя говорить как о документе со строго заданными параметрами. Четкой регламентации структуры бизнес-плана не существует. Однако есть ряд пунктов, которые являются основополагающими и без которых бизнес-план не может играть поставленной перед ним роли: это разделы, освещающие идеи, цели бизнеса, специфику продукта предприятия, определяющие структуру будущего предприятия, его финансовый проект и перспективы развития, предлагающие конкретную стратегию поведения фирмы в реальных рыночных условиях.

Таким образом, при создании собственного дела предприниматель должен составить бизнес-план с желательным рассмотрением следующих пунктов:

1) общая характеристика организации (резюме);

2) характеристика товаров (услуг);

3) рынок сбыта товаров (услуг);

4) конкуренция на рынках сбыта;

5) план маркетинга;

6) план производства;

7) организационный план;

8) финансовый план;

9) приложения.

В соответствии с Методическими рекомендациями Минэкономразвития РФ по реформе предприятий от 1 октября 1997 г. № 118 бизнес-план проекта, реализуемого в рамках инвестиционной политики предприятия, должен включать следующие разделы:

— вводная часть;

— обзор состояния отрасли (производства), к которой относится предприятие;

— производственный план реализации проекта;

— план маркетинга и сбыта продукции предприятия;

— организационный план реализации проекта;

— финансовый план реализации проекта;

— оценка экономической эффективности затрат, осуществленных в ходе реализации проекта.

При необходимости большей детализации в бизнес-план включаются приложения. Это документы, иллюстрирующие те или иные положения, исходя из которых производится планирование.

Наиболее распространенные документы, входящие в приложения:

— технические данные о продукции;

— анкеты руководящих работников;

— организационная и другие схемы;

— результаты аудиторских проверок;

— мнения консультантов и экспертов.

На титульном листе бизнес-плана следует указать, что приведенная в данном бизнес-плане информация носит конфиденциальный характер и представляет предпринимательскую тайну.

В нем оценивается перспективная ситуация как внутри организации, так и вне ее. В условиях акционерной собственности он объективно необходим руководству организации, поскольку именно при помощи бизнес-плана управляющие принимают решение об эмиссии акций и использовании эмиссионного дохода. Бизнес-план используется и при обосновании мероприятий по совершенствованию и развитию организационной структуры фирмы, в частности, для обоснования уровня централизации управления и ответственности сотрудников. Данный план помогает и координации деятельности партнеров, связанных кооперированием и изготовлением одинаковых и взаимодополняющих продуктов.

2. Особенности бизнес планирования коттеджного поселка

2.1 Бизнес-план строительства коттеджного поселка Бизнес — план строительства коттеджного поселка должен включать в себя следующие составляющие: оценка месторасположения участка строительства, исследование рынка жилой недвижимости, оценка доходов по проекту, анализ инвестиционных расходов, оценка текущих расходов, финансово-экономическая оценка, анализ рисков проекта.

Для составления эффективного бизнес-плана под строительство коттеджного поселка, необходимо проанализировать рынок в такой области как:

1. Анализ земельного участка. Оцените, есть ли на нем коммуникации, если же нет, то возможно ли их проведение. Цена на коттеджи во многом зависит от удаленности участка от транспортных магистралей, а также от уровня развития инфраструктуры. Анализ всех этих нюансов имеет большое значение для бизнес планирования.

2. Изучить рынок загородной недвижимости. Это необходимо для определения уровня цен на нее. Скорее всего, вам понадобится заказать маркетинговое исследование у профессионалов. Из двух предыдущих пунктов возникает третий.

3. Оценить уровень предполагаемых доходов. Вы можете сделать это, когда будет запланирована примерная площадь объекта и стоимость одного квадратного метра на территории поселка.

4. Бизнес план строительства коттеджного поселка должен рассматривать вопрос дальнейшей продажи готовых объектов. Вы можете продавать коттеджи на стадии строительства. Для этого необходимо заключать с потенциальными покупателями договора долевого участия. А также возможен вариант продажи уже готовых коттеджей, путем заключения договоров купли-продажи.

5. Любой бизнес план включает в себя оценку расходов. Инвестиции, которые будут вкладываться в данный проект, достаточно велики, потому возможно придется искать спонсоров. В любом случае основные статьи расходов это: разрешительные и проектно-сметные документы, непосредственно само строительство, проведение коммуникаций, благоустройство прилегающей территории.

6. Проанализировать воздействие строительства на окружающую среду. По возможности вред и ущерб, нанесенный ей, нужно минимизировать.

7. Бизнес план строительства коттеджного поселка всегда включает приблизительный график его реализации. Этот пункт очень важен.

8. Расходы предстоят и на обеспечение выплаты зарплаты всем рабочим и сотрудникам, которые будет принимать участие в подготовке проекта к сдаче.

9. Предусмотреть все возможные риски строительства. К ним относится снижение стоимости одного квадратного метра земли или необходимость увеличения расходов на само строительство.

10. Большое значение имеет маркетинговая стратегия. От грамотной рекламной кампании зависит, как скоро вы вернете вложенные в строительство инвестиции и получите прибыль. Используйте наружную рекламу, объявления в различных печатных изданиях, а также телевидение.

Строительство коттеджей требует значительных финансовых вложений. Чтобы правильно определить состав затрат и оценить риски деятельности строительного предприятия, необходимо составить бизнес-план коттеджного поселка. Грамотный анализ рынка и детализация всех основополагающих факторов позволит получить от проекта максимальную прибыль.

2.2 Прибыль инвестора при строительстве коттеджных поселков Прибылью инвестора-застройщика в инвестиционном проекте строительства коттеджного поселка следует считать внутреннюю норму доходности (ВНД) этого проекта, т. е. ту ставку дисконта, при которой величина приведенных эффектов равна приведенным капиталовложениям.

Если расчет чистого дисконтированного дохода инвестиционного проекта дает ответ на вопрос, является он эффективным или нет при некоторой заданной норме дисконта, то внутренняя норма доходности проекта определяется в процессе расчета и затем сравнивается с требуемой инвестором нормой дохода на вкладываемый капитал.

Про нашу внутреннюю норму доходности (ВНД) можно сказать, что она обязательно должна быть выше безрисковой ставки дохода, т. е. нормы отдачи на вложенные средства, которую инвестор получит практически в ста процентах. Речь, как правило, идет об эффективной доходности к погашению государственных ценных бумаг или, например, валютных облигаций Газпрома.

Но речь должна идти не только о безрисковой ставке. Пусть i — приемлемый для инвестора уровень ставки дохода (её еще называют минимально привлекательной ставкой доходности или нормативом доходности). Очевидно, что разность ставок характеризует эффективность инвестиционной (предпринимательской) деятельности. С чисто финансовых позиций инвестиции имеют смысл только тогда, когда iвн (внутренняя норма доходности) > i. При iвн < i нет оснований для осуществления инвестиций, так как доходность ниже принятого норматива; если же под i понимается стоимость заемных средств, то инвестиции просто убыточны.

Стоимость строительства можно оценить по двум видам стоимости:

· по стоимости воспроизводства;

· по стоимости замещения;

Стоимость воспроизводства — это расчетная стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки точной копии оцениваемого объекта из таких же материалов, с соблюдением тех же способов производства строительных работ и квалификацией рабочей силы, по такому же проекту, которые применялись при строительстве оцениваемого объекта.

Стоимость замещения — это оцениваемая стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки объекта с полезностью, равной полезности оцениваемого объекта, с применением современных материалов, современных способов производства работ и проектных решений.

В современной практике оценки применяют следующие методы определения стоимости строительства:

· метод укрупненных обобщенных показателей стоимости (метод сравнительной единицы);

· метод укрупненных элементных показателей стоимости;

· метод единичных расценок;

При заданных требованиях к точности оценки и наличии исходной информации наиболее предпочтительным и общеприменимым является метод укрупненных обобщенных показателей стоимости (метод сравнительной единицы). Метод основан на сравнении стоимости единицы потребительских свойств оцениваемого объекта, со стоимостью аналогичной единицы измерения подобного объекта. Этот метод часто используют оценщики в рамках затратного подхода.

3. Бизнесплан коттеджного поселка «Изумрудная долина»

3.1 Общая характеристика фирмы Для реализации проекта будет создана управляющая компания. Организационная форма — общество с ограниченной ответственностью Предприятием ООО «ИнвестСити» была выбрана организационно-правовая структура как Общество с Ограниченной Ответственностью, уставной капитал данного предприятия разделен на доли, определенные учредительными документами. Участники общества не отвечают по его обязательствам и несут риск убытков, связанных с деятельностью общества, в пределах стоимости внесенных ими вкладов.

Офис компании будет располагаться в здании администрации на территории коттеджного поселка.

В структуре компании с самого начала реализации проекта предлагается предусмотреть следующие должности:

Генеральный директор (непосредственно инициатор проекта и его главный идеолог, контролирующий проект и руководящий всеми процессами.). Бухгалтер (человек, ответственные за финансовые потоки в результате сделок купли-продажи, курирующий финансовые составляющие оплаты коммунальных услуг, охраны и пр.)

Менеджер по продажам и рекламе (особенно актуален на первых этапах реализации проекта, занимается курированием всех вопросов связанных с «раскруткой» поселка). В рамках реализации проекта предлагается заключить договор с компанией, оказывающей маркетинговые услуги.

Менеджер по хозяйственным вопросам (занимается установлением контактов с нужными организациями, обеспечивающими инженерную и социальную инфраструктура поселка, контактами с застройщиком).

3.2 Характеристика товаров и услуг В ходе реализации проекта планируется создать коттеджный поселок на территории около д. Дарна Истринского района Московской области на расстоянии 38 км от МКАД по Новорижскому шоссе или 33 км по Волоколамскому шоссе. Площадь участка 980 571 кв.м.

Общее описание.

Территория будущего поселка с трех сторон окружена лесом, что создает атмосферу умиротворения, так необходимую современному человеку, живущему в ритме мегаполиса. При этом высокая транспортная доступность поселка относительно столицы и развитая инфраструктура внутри самого поселка позволят жителям отвлечься от суеты, и при этом не быть выкинутыми из водоворота событий. Наличий современных средств коммуникации позволит при желании вести бизнес на расстоянии, используя коттедж как постоянное место жительства, или же, как место для непродолжительного сезонного отдыха.

На данной территории планируется разместить 500 домов, площадь каждого участка — 20 соток.

Планируется строительство двухэтажных домов трех категорий — эконом класс, бизнес класса и класса люкс.

Площадь дома эконом класса составляет 110 кв. метров. На каждом участке планируется гараж.

Площадь дома бизнес класса — 200 кв. метров.

Площадь дома класса люкс — 305 кв. метров. На участке планируется подземный гараж. При этом в процессе строительства домов этого класса предусмотреть индивидуальную планировку дома в соответствии с желанием будущего владельца.

Инженерия Все дома, вне зависимости от класса, будут сдаваться владельцу с чистовой отделкой «под ключ», В дома будет подведен: газ, вода, электричество, телефонная сеть, телевидение.

Инфраструктура Для обеспечения комфортного и автономного проживания, в данном коттеджном поселке будет создана развитая инфраструктура. Планируется строительство:

· Кафе

· Салона красоты

· Фитнес клуба с бассейном

· Продовольственного магазина, аптеки

· Помещения под Боулинг/бильярд

· Детского сада

· Средней школы На территории поселка планируется проложить асфальтовые дороги для удобного подъезда автотранспорта, а также выложить фигурной плиткой пешеходные дорожки. Ближе к центру поселка и его социальной инфраструктуре планируется высадить аллеи. Перед школой и детским садом будет создан уютный дворик с зимним садом.

Безопасность Для обеспечения безопасности на территории коттеджного поселка планируется строительство сплошного завода, КПП со шлагбаумом. Управляющая компания заключает договор с частным охранным предприятием, что позволит профессионально обеспечить безопасность жителей поселка.

Для удобства жителей офис управляющей кампании будет располагаться на территории поселка в здании администрации.

3.3 Анализ конкуренции на рынке сбыта Загородная недвижимость сегодня — это наиболее обширная ниша на рынке недвижимости. Современная загородная недвижимость подойдет как человеку, стремящемуся к уединению и уюту, так и общительным хозяевам.

Помимо всестороннего обеспечения комфорта и максимального удовлетворения желаний, загородной недвижимости присуще еще одно приятное качество: цены в этом сегменте рынка жилья пока еще стабильны — в отличие от цен на недвижимость в черте города.

Все это обеспечивает растущую популярность загородных поселков.

Рынок коттеджных поселков активно развивается — Подмосковье представлено уже более 350 поселками. Появляются новые форматы коттеджных поселков — «дальние дачи», расположенные на значительном удалении от города (более 80 км от МКАД), преимущественно «эконом-класса» .

Стоит отметить появление коттеджных поселков, включающих в себя разные типы жилья — коттеджи, таунхаусы и многоквартирные дома. Одна из новинок — поселок лейнхаусов, воплощающий концепцию уютного европейского пригорода с неширокими улочками и оригинальной архитектурой.

Несомненно, важной составляющей подмосковного рынка недвижимости становится строительство мега-проектов — таких, как Рублево-Архангельское, А101, Большое Домодедово. Эти проекты характеризуются комплексной застройкой громадных территорий (от 500 до 13 000 Га), что подразумевает строительство все объектов инфраструктуры, малоэтажного жилья, коттеджных поселков, многоквартирных новостроек, бизнес-центров, спортивных комплексов, школ, больниц и т. д. Ожидается расширение дорожной сети, возведение новых трамвайных линий и станций легкого метро.

В целом, динамика развития региона положительная и можно сказать о качественно новом уровне, на который выходит рынок загородной недвижимости Подмосковья.

Основные тенденции на рынке загородного жилья в 2013 году.

На рынке недвижимости можно выделить несколько основных тенденций.

Основной объем предложения сегодня сосредоточен в пределах 30−60 км от МКАД.

На конец 1-го квартала 2013 года наибольшее число загородных поселков, включая эксплуатируемые, расположено на Новорижском шоссе (18% от общего числа проектов). Доля Рублево-Успенского шоссе составляет 9% в общей структуре загородных поселков, столько же приходится на Ярославское шоссе. Распределение загородных поселков на стадии активных продаж по направлениям во многом повторяет структуру проектов на всех стадиях эксплуатации, но при этом имеет свои особенности. Так, в структуре первичного рынка Новорижское шоссе занимает уже 20%, в то время как доля Рублево-Успенского шоссе минимальна — 2% от общего количества подмосковных поселков на стадии продаж. Как правило, если доля отдельно взятого направления в структуре первичного рынка превышает вклад направления в общую структуру поселков, речь идет о перенасыщении рынка. Таким образом, наблюдается избыток предложения на Новорижском (20% и 18% соответственно), Ярославском (10% и 9% соответственно) и Симферопольском шоссе (9% и 7% соответственно), а определенный дефицит предложения — на Калужском направлении (6% и 7% соответственно). Очевиден дисбаланс Рублево-Успенского шоссе по данному признаку, но, во-первых, вторичный рынок здесь компенсирует возможный дефицит предложения, а во-вторых, направление имеет выраженную специфику, связанную со статусом места и ограниченностью земельных ресурсов.

Распределение предложений по сегментам.

В 2013 году предложения по сегментам распределились следующим образом:

Начало 2013 года отмечено ростом числа сделок с загородными объектами бизнес-класса 27%. Это связано, в первую очередь, с особенностью предложения: по ряду проектов девелоперы снизили цены на 15−40%. В элитном сегменте конкуренцию поселкам составляют вторичные предложения — часть покупателей ушла на другой рынок. Несмотря на эти изменения, поселки эконом-класса по-прежнему являются наиболее ликвидными (68% в структуре спроса).

Инфраструктура.

Требования к инфраструктуре разные в зависимости от класса поселка.

В эконом-классе она, как правило, ограничивается охраной, уборкой территории и вывозом мусора.

В бизнес-классе к стандартам инфраструктуры относят: детские и спортивные площадки, прогулочная зона, охраняемая территория, централизованное электро-, газо-, водоснабжение, развитая инженерия и нормально функционирующие жилищно-коммунальные службы.

Инфраструктура элитного поселка близка к инфраструктуре бизнес-класса, только выше уровень, выше сервис, выше качество. Основной принцип инфраструктуры элитного поселка — все только для своих.

Одной из перспективных тенденций является вынесение объектов общественного пользования — магазинов, ресторанов, образовательных и медицинских учреждений за пределы коттеджного поселка и создание единой развитой инфраструктуры для целого комплекса поселков. Характерным примером может служить строительство на Новорижском шоссе мега комплекса «Павловское Подворье» .

Тенденции в загородном строительстве.

Не смотря на высокий спрос, в последние годы существенно возросла конкуренция, особенно в сегменте бизнес-класса. В связи с этим девелоперы стали серьезней подходить к созданию концепций своих будущих проектов, привлекать к работе консалтинговые компании, известные архитектурные бюро, иностранные строительные компании. Тем более что сегодняшний уровень развития строительных технологий предоставляет множество новых возможностей для создания выразительных архитектурных решений. Архитектурные решения и концепции нового проекта так же оказывают существенное влияние на выбор потребителя. Что касается покупательских предпочтений, то наибольшим спросом сейчас пользуются дома классической архитектуры и стиле «фьюжн» .

Ценовая политика.

Ценовая политика складывается из следующих основных факторов.

Во-первых, престижность направления и месторасположение поселка. Коттедж, построенный предположим на Егорьевском шоссе, будет стоить ниже аналогичного коттеджа, возведенного на Новорижском направлении.

Во-вторых, стоимость строительных материалов. В-третьих, коммуникации и инженерия.

В-четвертых, инфраструктура.

В 1-м квартале 2013 года на первичном рынке загородной недвижимости продолжилась ценовая коррекция в сегментах «бизнес» и «элит». Средняя стоимость квадратного метра недвижимости с учетом стоимости земли составила $ 2720 и $ 4770. Наиболее ликвидный продукт — дома наименьшей площади для каждого сегмента, что ведет к вымыванию предложений с наибольшей удельной стоимостью. При этом новые проекты, на старте продаж предлагающие интересные ценовые условия, также влияют на среднерыночные показатели в сторону коррекции. Наконец, серьезную конкуренцию первичным предложениям в коттеджных поселках с некоторых пор составляют предложения от физических лиц, имеющие привлекательные условия для покупателей. Все это заставляет девелоперов пересматривать ценовую политику, особенно если проект давно на рынке. По прогнозам, недвижимость в элитных поселках до конца 2013 года подвергнется наибольшей коррекции, а снижение цен в сегменте «бизнес» остановится.

Незначительный рост удельной стоимости загородных домов по итогам квартала зафиксирован лишь в поселках эконом-класса, что можно отнести к приближению летнего сезона. Средняя стоимость домовладений с учетом земли составила $ 1530 за кв.м.

Многолетние лидеры спроса в сегменте поселков бизнес-класса — Новорижское, Киевское и Калужское, Дмитровское шоссе — имеют следующие средние ценовые показатели на конец 1-го квартала 2013 года:

· Новорижское шоссе — $ 40 270 за сотку (-4% к показателю конца 2012 года);

· Киевское и Калужское шоссе — $ 20 470 за сотку (+12%);

· Дмитровское шоссе — $ 18 800 за сотку (+3%).

Рост популярности Дмитровки объясняется близостью большой воды, наличия курортных зон и мест для занятия летними и зимними активными видами отдыха, возросшей транспортной доступностью. Популярность Киевского направления славятся своими стародачными местами.

Анализ конкурентов.

Проанализируем сильных конкурентов на данном сегменте рынка.

Коттеджные поселки Новорижского шоссе.

На Новорижском шоссе, в непосредственной близости к месту реализации проекта расположены следующие поселки.

Коттеджный поселок «Гринфилд»

· Новорижское шоссе, 29 км от МКАД

· Площадь участков от 20 соток,

· цена от 800.000 USD

· Класс: De Luxe

Общее описание Коттеджный поселок «Гринфилд» — первый в России мегапоселок такого класса. Его уникальная социально-бытовая инфраструктура учитывает все самое лучшее из отечественного и зарубежного опыта коттеджно-поселкового строительства. В 2006 году он получил Золотую премию в номинации «Elite» Премии «Поселок года — 2006» .

Главной идеей этого поселка является простор. В прошлом те времена, когда домики строились близко друг к другу, а порой имели и смежные стены. На 127 гектарах земли располагается кроме 300 участков, развитая инфраструктура, соответствующая уровню городского комфорта, и места для отдыха на любой вкус.

Расположение Удобное расположение поселка «Уборы» (29 км от МКАД по Новорижскому шоссе) сочетается с экологической чистотой этого района и престижностью. Трасса на северо-запад от Москвы выгодно отличается тем, что имеет высокую пропускную способность и качественное дорожное покрытие.

Со всех сторон «Гринфилд» окружен лесами, охраняемыми Гослесфондом, рядом с поселком протекают реки Беляна и Грачиха — место очень живописное. В центре поселка располагается озеро с островами, окруженное парком и собственной рекреационной зоной.

Инфраструктура Для жителей поселка предоставляются услуги следующих служб:

Є Квалифицированная инженерная служба:

Є Обслуживание общепоселковых сетей и оборудования;

Є Освещение периметра и улиц;

Є Подача воды, газа, электроэнергии.

Служба уборки:

§ уборка улиц и мест общего пользования;

§ Вывоз мусора;

§ Уборка и вывоз снега с улиц.

Профессиональная служба безопасности, обеспечивающая:

Л Круглосуточное патрулирование периметра и территории;

Л Видеонаблюдение за периметром и въездом в поселок;

Л Доступ обеспечивается по персональным магнитным картам;

Также в распоряжении жителей имеется:

§ Детская игровая площадка;

§ Универсальная спортивная площадка;

§ Торговый центр;

§ Супермаркет;

§ Спортивно-развлекательный комплекс с фитнесс-центром, плавательными бассейнами, солярием и тренажерным залом;

§ Теннисный корт;

§ Детский комплекс.

В поселке используется система «умный поселок» (по аналогии с «умным домом»), которая проследит за заданным микроклиматом, включит и выключит свет, а если что случится, сейчас же подаст сигнал хозяину и службе охраны.

Коттеджный поселок «Лужки-2»

· Новорижское шоссе, 35 км от МКАД

· Площадь участков от 15 соток

· Цена от 500.000 USD

· Класс: Business

Общее описание Представляем вам проект Корпорации «ИНКОМ-Недвижимость» — коттеджный поселок «Лужки-2». В этом проекте мы постарались объединить две совершенно необходимых вещи для современного человека: экологичность загородного проживания и комфорт городского образа жизни.

Местность эта издавна любима московской интеллигенцией за богатство и красоту окружающей природы, покой и совершенно особую атмосферу.

Расположение Коттеджный поселок «Лужки-2» расположен в 20 минутах езды от Москвы. Согласитесь, это не так уж и много, а в сочетании с хорошей трассой, по которой едешь, — вообще здорово. Новорижское шоссе является одной из самых лучших дорог благодаря высокой пропускной способности (6 полос в каждом направлении) и высококачественному асфальтовому покрытию, построенному с применением самых современных технологий.

Для любителей тихого спокойного отдыха есть возможность погулять по лесу, пособирать грибы и ягоды. Для любителей активного отдыха на территории поселка построена спортивная площадка.

Инфраструктура Обустройство поселка включает в себя:

Є центральные коммуникации с подводкой к границам участков;

Є организацию круглосуточной охраны;

Є организацию централизованного обслуживание коммуникаций и территории (чистка дорог, вывоз мусора и т. п.);

Коттеджный поселок «Риверсайд»

v Новорижское шоссе, 24 км от МКАД

v Площадь участков от 18 соток, цена от 700.000 USD

Общее описание В одном из живописнейших мест, недалеко от Истринского водохранилища, на опушке смешанного леса уютно расположился коттеджный поселок «Риверсайд» .

Расположение С открытием современного Новорижского шоссе, отличающегося своей пропускной способностью северо-восточное направление становится популярным дачным районом. Свежий воздух, неповторимая красота реки Беляна, протекающей близи «Риверсайда» и аромат леса привлекали в эти места любителей дачного отдыха.

Инфраструктура

· полный перечень инженерных коммуникаций;

· сплошное ограждение по периметру поселка;

· торговый, развлекательный, спортивный центры;

· охраняемый въезд со шлагбаумом (КПП);

· современный уровень охранных систем;

· медицинское обслуживание;

· отделение банка;

В поселке используется система «умный поселок» (по аналогии с «умным домом»), которая проследит за заданным микроклиматом, включит и выключит свет, а если что случится, сейчас же подаст сигнал хозяину и службе охраны.

Коттеджный поселок «Светлогорье»

v Новорижское шоссе, 38 км от МКАД

v Площадь участков от 15 соток

v Цена от 205.000 USD

v Класс: bisness

Общее описание Поселок «Светлогорье» стоит в живописном холмистом месте, окруженном лесами. Время в дороге от МКАД — 20−25 минут. Несомненное достоинство поселка — удобная и полноценная транспортная развязка, позволяющая подъехать к поселку и выехать из него как в сторону Москвы, так и в сторону области. От поселка до шоссе — около полутора километров по хорошей асфальтированной дороге, шум трассы не доносится до коттеджей.

Поселок соответствует основным тенденциям рынка коттеджных поселков и удовлетворяет самым требовательным запросам покупателей.

" Светлогорье" имеет единую архитектурную концепцию застройки, что позволяет создать комфортное и удобное для жизни пространство. Участки площадью от 12 до 35 соток имеют, в основном, правильную форму.

На территории поселка также отдано место для постройки коттеджей типа дуплекс, построенные на участках площадью 7 соток.

Инфраструктура В коттеджном поселке «Светлогорье» предусмотрена обширная развитая инфраструктура, включающая в себя: фитнесс-центр с развлекательным комплексом, теннисный корт, спортивные и детские площадки, торговый комплекс, школу, детский сад, поликлинику. На территории в 10 Га будет сформирована лесопарковая зона отдыха. Система безопасности, КПП, администрация и служба эксплуатации сделает Вашу жизнь в поселке безопасной и комфортной Коттеджный поселок «Николина поляна»

· Ново-Рижское/Рублево-Успенское шоссе, 20 км от МКАД

· Площадь участков: от 13 соток

· Цена: от 237.000 USD

Общее описание В настоящее время в Подмосковье остается все меньше и меньше незанятых земельных участков. Еще меньше их осталось на самом престижном и самом экологически чистом направлении — на Рублевке.

Расположение Коттеджный поселок «Николина поляна» расположен в 20 км от МКАД, в одном из живописнейших уголков Подмосковья — на на восток и юго-восток от поселка открываются виды на долины рек Истры и Москвы-реки.

К поселку можно подъехать по трем современным трассам — Ново-Рижскому, Ильинскому и Рублево-Успенского шоссе Поселок спроектирован специально под индивидуальную застройку и земельные участки предлагаются без обязательного подряда на строительство. При этом учтены все потенциальные потребности будущих жителей поселка — коммуникации, охрана, инфраструктура.

Инфраструктура На территории поселка предусмотрено:

· гостевой парковки;

· спортивной и детской площадки;

· мини-маркета;

· аптеки.

Коттеджный поселок «Риверсайд»

· Новорижское шоссе, 26 км от МКАД

· Площадь участков от 20 соток

· Цена от 1.050.000 USD

· Класс: Premium

Общее описание Коттеджный поселок «Риверсайд» — великолепное место на берегу речки Беляны для отдыха, рыбалки, в окружении лиственных и сосновых лесов, вдали от лишенного кислорода мегаполиса. Коттеджная застройка расположена на 38 гектарах земли, разделенных на 121 участок площадью от 20 до 50 соток.

Единый план застройки создает неповторимость и особое великолепие коттеджного поселка.

Расположение Расстояние от МКАД до места не займет много времени, т.к. дорога проходит по Новорижскому шоссе, известному своей большой пропускной способностью, и не превышает 24 км от города. Всего минут 15 на машине и вы попадаете в сказку. Специалисты по ландшафтному дизайну подчеркнули естественную красоту леса и реки, сделав собственную рекреационную зону для отдыха, подчеркивающий очарование этого места.

Здесь и свежий воздух, ведь запад считается самым экологически чистым районом Подмосковья. Здесь и превосходное место для отдыха — любители рыбалки получат огромное удовольствие посидеть с удочкой на берегу Истринского водохранилища, расположенного неподалеку.

Инфраструктура Инженерное обеспечение коттеджа: электричество, газ, вода, канализация, отопление.

Для детей в поселке созданы все условия: детский сад, музыкальная и общеобразовательная школа. Индивидуальность вашего ребенка проявится в клубах детского творчества.

По периметру поселок будет огорожен забором. В местах въезда-выезда контрольно-пропускные пункты с круглосуточной охраной. Взаимодействие с органами вневедомственной охраны и пожарной бригадой обеспечит оперативное реагирование на сигналы и действия, ведущие к нарушению порядка.

Анализ рынка позволяет сделать вывод, что рынок загородной недвижимости динамично развивается. Сегмент рынка недвижимости, представленный коттеджными поселками является наиболее широким. Это свидетельствует о его перспективности. Однако, на данном сегменте присутствует большое количество серьезных конкурентов. Поэтому необходимо провести анализ потребительских предпочтений, выделить свою нишу и закрепиться в ней.

3.4 План маркетинга Маркетинг компании, внедряющейся на рынок, где уже действуют сильные конкуренты, заключается в нескольких ключевых моментах. Это определение своей ниши, проникновение на рынок, укрепление в выбранной нише и поддержание выбранного статуса.

Новорижское шоссе, выбранное инициатором данного проекта в качестве места реализации, является очень престижным и уже это факт обеспечит интерес потенциальных покупателей.

На данный момент на рынке загородной недвижимости особенно на Новорижском шоссе практически отсутствуют коттеджные поселки с домами по доступным ценам. Именно этот сегмент предлагается занять в ходе реализации данного проекта.

На первом этапе организации маркетинга необходимо выбрать название поселка. Название должно ассоциироваться в сознании потенциальных покупателей с комфортом, домашним уютом и близостью к природе. Важным шагом в завоевании предпочтений потребителей является создание web-сайта. Сайт должен отражать все плюсы создаваемого поселка, содержать описательную информацию, фотографии, проекты самого поселка и домов, отчет об этапах строительства, контактную информацию и цены.

Главными преимуществами создаваемого поселка будет его престижное расположение, доступные цены, развитая инфраструктура, оформительские решения и возможность выбора класса дома в соответствии со своими возможностями.

Грамотно выбранный застройщик и привлечение инвестиций позволит инициатору проекта сформировать экономичное предложение на рынке коттеджных поселков.

Для успешной реализации домов есть смысл заключить договор с кампанией, профессионально занимающейся разработкой маркетинговой стратегии в соответствии с индивидуальными требованиями реализатора проекта.

3.5 Организационный план В рамках реализации проекта целесообразно заключить договор со строительной компанией. Предлагается строить дома по современной канадской технологии.

Дом, построенный по канадской технологии, в наибольшей степени отвечает современным требованиям и представлениям об энергосбережении, комфорте, экологии и огнезащите. Данная конструкция является лучшей по соотношению «цена-качество» .

Канадская технология строительства является оптимальной для широкого диапазона климатических и геологических условий. Дом, построенный по данной технологии, легкий и создает совсем незначительную нагрузку на фундамент, каркасные стены не подвержены усадке и могут быть отделаны сразу же после их установки. Каркасная технология не только обеспечивает тепловой комфорт в помещениях, снижает в несколько раз затраты на отопление, но и обеспечивает благоприятную экологическую обстановку.

Преимущества данной технологии:

· сжатые сроки строительства каркасно щитового дома;

· возможность ведения работ в зимний период;

· высокие эксплуатационные показатели каркасных деревяных домов;

· высокие показатели энергосбережения деревянного дома;

· высокий уровень индустриализации строительных материалов;

· экологичность каркасного дома;

· возможность архитектурной выразительности;

· использование средств малой механизации, и т. д.

Данная технология позволяет возводить дома разного класса по одной технологии, а классовая разница достигается за счет внешней и внутренней отделки. Дом может быть снаружи декоративной штукатуркой, сайдингом, облицовочным кирпичом или другими современными отделочными материалами.

На данный момент на рынке застройщиков присутствует около 20 компаний, занимающихся строительство домов именно по канадской технологии, многие из них предлагают индивидуальный подход к инициаторам строительства, доступные цены для оптовых заказчиков. При заключении договора на строительство возможно предусмотреть разные формы расчета.

В ходе реализации проекта планируется построить 500 домов разный ценовых категорий:

· 220 домов эконом класса (сроки строительства 3 месяца)

· 200 домов бизнес класса (сроки строительства 4 месяца)

· 80 домов класса люкс (сроки строительства 5 месяцев) Схема оплаты домов предусмотрена следующая — 50% предоплата, 50% по факту сдачи дома. Это связано со спецификой расчетов, принятых в строительных компаниях.

Для создания современной инфраструктуры на территории коттеджного поселка планируется строительство:

· Кафе

· Салона красоты

· Фитнес клуба с бассейном

· Продовольственного магазина, аптеки

· Помещения под Боулинг/бильярд

· Детского сада

· Средней школы Далее предполагается продажа данных помещений лицам, специализирующимся непосредственно на этих видах деятельности, что позволит оказывать специализированные услуги профессионально и на высоком уровне.

3.6 Финансовй план Финансовый план составлен на перспективу 2-х лет с момента первоначальных вложений в проект.

Методика оценки, используемая в расчетах, соответствует принципам бюджетного подхода. В соответствии с принципами бюджетного подхода, каждый из временных интервалов (интервалы планирования) рассматривается с точки зрения притоков и оттоков денежных средств. На основании потоков денежных средств определяются основные показатели эффективности и финансовой состоятельности проекта.

Расчеты выполнены в рублях, в постоянных ценах, принимаемых на момент формирования бизнес-плана (II квартал 2013 года) и соответствующего налогового окружения.

Общие инвестиции

Общие инвестиционные затраты для реализации проекта составляют 771 148 тыс. руб и включают в себя вложения в оборотные средства — в данном случае в незавершенное производство (затраты в строительство объектов недвижимости). Данная величина определялась, исходя из условия платежей, связанных со строительством, а также с учетом графика оплаты заказчиками готовых объектов.

Подробный состав данных платежей в соответствующей таблице.

На первом этапе реализации проекта планируется инвестировать средства в обустройство территории строительства (вывоз мусора, забор, прокладка дороги, подвод газа и электричества, прокладка коммуникаций, подвод воды, благоустройсво территории), а также строительство административного здания.

Начиная с четвертого месяца реализации проекта, будет происходить возведение первых объектов недвижимости, предназначенных для дальнейшей реализации.

Общие инвестиционные издержки

Доходы проекта

Прирост доходов проекта складывается из доходов, получаемых от реализации возведенных объектов недвижимости.

Расходная часть

В соответствующих таблицах представлены текущие затрат, связанные с реализацией проекта, в том числе:

1) Затраты на строительство

2)Расходы на оплату труда административно-управленческого персонала

3) Расходы на маркетинг

Составляют 65 тыс. руб в месяц первые 9 месяцев реализации проекта, начиная с 10-го месяца — 40 тыс. руб

4) Расходы на охрану

Составляют 70 тыс. руб в месяц в течение всего периода строительства. После сдачи объектов недвижимости заказчикам, данная статья расходов будет нулевой — данные издержки будут оплачиваться владельцами приобретенных объектов.

Финансирование проекта

В качестве привлекаемого источника финансирования инвестиционных затрат по проекту, в расчетах рассматриваются заемные средства.

Сумма заемных средств, необходимых для финансирования определена в размере 771 148 тыс. руб. Привлечение указанной суммы полностью покрывает инвестиционные затраты проекта, обеспечивая положительное сальдо денежных потоков в течение всего горизонта исследования.

Источником финансирования является среднесрочный кредит в рублях под 12% годовых. Кредит выдается на 2 года. Начисление процентов по кредиту, а также платежи процентов и погашение тела кредита осуществляются ежемесячно. Выплата процентов по кредиту и погашение тела кредита начинается со 11-го месяца первого года реализации проекта.

Источник финансирования

Поступления кредитных траншей происходят, в соответствии с графиком реализации проекта.

Полное погашение долга происходит в последнем месяце 2-го года.

Полное погашение долга (тыс. руб) Примечание:

На 9-м месяце реализации проекта для покрытия отрицательного значения кумулятивной кассовой наличности будут привлечены дополнительные кредитные ресурсы в размере 9 028 тыс. руб.

Погашение кредита рассчитывается так: 771 148 тыс. руб./14(месяцев)=55 082 тыс. руб Погашение кредита за 1 год составило:55 082 тыс. руб.+55 082 тыс. руб.=110 164 тыс. руб.

Погашение кредита за 2 год составило:55 082 тыс. руб*12(месяцев)= 660 984 тыс. руб. Выплата процентов по кредиту рассчитывается :

12%-процентная ставка

1) 11 месяц 1 год 771 148 тыс. руб *0,12/12=7 712 тыс. руб.

2) 12 месяц 1 год (771 148 — 55 082) *0,12/12=7 161 тыс. руб.

Общая сумма за 1 год составила: 7 712 + 7 161= 14 873 тыс. руб.

3) 1 месяц 2 год (716 066 — 55 082) *0,12/12=6 610 тыс. руб.

4) 2 месяц 2 год (660 984 — 55 082) *0,12/12=6 059 тыс. руб.

5) 3 месяц 2 год (605 902 — 55 082) *0,12/12=5 508 тыс. руб.

6) 4 месяц 2 год (550 820 — 55 082) *0,12/12=4 957 тыс. руб.

7) 5 месяц 2 год (495 738 — 55 082) *0,12/12=4 407 тыс. руб.

8) 6 месяц 2 год (440 656 — 55 082) *0,12/12=3 856 тыс. руб.

9) 7 месяц 2 год (385 574 — 55 082) *0,12/12=3 305 тыс. руб.

10) 8 месяц 2 год (330 492 — 55 082) *0,12/12=2 754 тыс. руб.

11) 9 месяц 2 год (275 410 — 55 082) *0,12/12=2 203 тыс. руб.

12) 10 месяц 2 год (220 328 — 55 082) *0,12/12=1 653 тыс. руб.

13) 11 месяц 2 год (165 246 — 55 082) *0,12/12=1 102 тыс. руб.

14) 12 месяц 2 год (110 164 — 55 082) *0,12/12=551 тыс. руб.

Общая сумма за 2 год составила: = 6 610 + 6 059 + 5 508 + 4 957 + 4 407 + 3 856 + +3 305 + 2 754 + 2 203 + 1 653 + 1 102 + 551 = 42 965 тыс. руб.

Общая сумма за 2 года составила: = 14 873 + 42 965 = 57 838 тыс. руб.

Отчет о чистой прибыли за 2 года