Формирование организационно-экономической модели управления в жилищной сфере при взаимодействии хозяйствующих субъектов

Актуальность темы

исследования.

Перед жилищно-коммунальной сферой отечественной экономики стоят задачи по повышению эффективности управления в жилищной сфере на основе рационального использования ресурсов, внедрения новых технологий, обеспечивающих улучшение организации строительства и эксплуатационно-ремонтных работ, выявление резервов для проведения капитального ремонта и реконструкции сложившейся жилой застройки.

Переход к рыночным отношениям изменил закономерности системного комплексного развития жилищно-коммунального комплекса (ЖКК), сложившиеся за многие десятилетия, пропорции его расширенного воспроизводства, также деформировался организационно-экономический механизм управления. Помимо традиционных проблем — высокая степень износа основных фондов, монополизм предприятий, незавершенный хозяйственный механизм, возникают новые проблемы такие, как необоснованность и завышенность цен и тарифов на жилье и коммунальные услуги, нерациональное управление, нежелание собственников жилья принять ответственность за управление недвижимостью и т. п.

Современный жилищно-коммунальный комплекс характеризуется усложненной системой взаимодействия хозяйствующих субъектов и населения — потребителей услуг и возникающим диссонансом между экономической природой отношений и социальной значимостью предоставленных услуг.

Происходящие в настоящее время преобразования с целью формирования рыночных отношений, существенно меняют положение и роль организаций жилищно-коммунальной сферы в национальном хозяйстве, а также в жизни общества, вносят принципиальные коррективы в систему внешнего и внутрифирменного регулирования, ставят целый ряд новых, весьма сложных задач, требующих скорейшего решения по усилению сбалансированности между реализуемой социальной функцией управления, функциями генерирования финансовых потоков за услуги ЖКХ и эксплуатации жилищного фонда и развитием самоуправления в жилищной сфере.

По мнению автора, основной проблемой существующей в отрасли, и сдерживающей ее дальнейшее развитие, является сохранение административных принципов управления, в том числе, и по причине неразвитости эффективного рынка услуг и неготовности населения и органов местного самоуправления эффективно управлять принадлежащей им собственностью, как в жилищной, так и в коммунальной сферах.

В свою очередь, инновационная модернизация форм и методов управления предприятиями жилищно-коммунальной сферы обеспечивает воздействие на развитие социально-экономической среды в РФ. Значимость данного комплекса определяется составом услуг, оказываемых его субъектами населению и хозяйственным структурам различных отраслей экономики.

На долю ЖКК приходится примерно около 30% основных фондов, затраты достигают до 70% расходной части местных бюджетов, однако даже этих средств недостаточно. В результате растет степень изношенности основных фондов ЖКК — в среднем по России она не менее 40%, а во многих регионах — более 60%. Уровень надежности инженерных коммуникаций в России в несколько раз ниже, чем в европейских странах. В такой ситуации автор считает, что одним из путей преодоления кризиса в отрасли является разработка и внедрение актуальных организационно-экономических механизмов, позволяющих, с одной стороны, обеспечить привлечение финансовых ресурсов, а с другой, создать условия для реализации принципов самоорганизации собственников для управления жилищным фондом.

Значимость и актуальность¦ проблем реформирования жилищно-коммунального хозяйства и адаптации его субъектов к рынку привлекают к ним внимание большого числа ученых и практиков. Рассмотрению теоретических аспектов развития жилищно-коммунальной сферы посвящены исследования Грабового П. Г., Дронова А. Д., Зотова В. Б., Кирилловой А. Н., Ряховской А. Н., Хачатряна С. Р., Чернышова Л. Н., Черняка В. З., Шапиро М. Д. и др. В последние годы значительно усилился территориальный подход к управлению этой сферой. Данному направлению посвящены работы Глазьева С. Ю., Воронина C.B., Лексина В. Н., Орешина В. П. и др.

Однако, несмотря на существенный вклад этих ученых, остаются недостаточно исследованными вопросы повышения эффективности управления жилищным фондом, механизмы стимулирования собственников жилья к их участию в управлении общим имуществом, методическая проработка выбора рациональных моделей взаимодействия субъектов, что и предопределило тему исследования, его предмет, цели и задачи работы.

Целью исследования является разработка теоретических основ, методических подходов и практических рекомендаций формирования организационно-экономических моделей управления жилищным фондом при взаимодействии хозяйствующих субъектов в условиях местного самоуправления.

Для достижения поставленной цели были решены следующие задачи: анализ состояния и перспектив развития систем управления жилищным хозяйством за рубежом и в Российской Федерации на принципах самоорганизации населенияобоснование принципов формирования методов управления и стимулирования вовлечения собственников жилья в управление многоквартирными домами с целью обеспечения их сохранности, усиления безопасности и повышения комфортности проживанияоценка эффективности альтернативных форм управления жилищным фондом и анализ детерминант образования стоимости эксплуатации жилищной недвижимости с учетом ее регулирования собственниками жильяформирование факторного пространства по совершенствованию организации управления многоквартирным жилищным фондом на основе выбора рациональных моделей управляющими жилищной недвижимости;

— обоснование и выбор модели управления многоквартирными жилыми домами во взаимодействии с общественными организациями и органами местного самоуправления;

— разработка методических рекомендаций по повышению эффективности управления жилищным фондом.

Объектом исследования являются организационные формы и механизмы управления жилищным фондом с участием населения.

Предметом исследования являются организационно-экономические отношения и процессы, связанные с управлением и эксплуатацией жилищного фонда.

Теоретическая и методологическая основа исследования базируется на принципах системного анализа, современных экономических теориях и фундаментальных трудах отечественных и зарубежных ученых по актуальным проблемам экономики и организации управления недвижимостью, развития самоуправления в жилищной сфере, законодательных актах и нормативных документах Российской Федерации, определяющих стратегию развития жилищно-коммунального комплекса. Для решения поставленных в работе задач применялись диалектические методы познания, математическая статистика и теория вероятностей, теория принятия решений и рисков, были использованы методы логического, корреляционно-регрессионного, имитационного моделирования, экспертных оценок и т. д.

Научная новизна диссертационной работы состоит в комплексном обосновании принципов и методических положений по формированию организационно-экономической модели управления жилищным фондом, направленной на повышение эффективности функционирования жилищно-коммунального комплекса.

Основные научные результаты, полученные лично автором, состоят в следующем: предложен методический подход к структурированию различных форм участия населения в управлении и реформировании ЖКК, выделены цели и задачи социально-хозяйственного и профессионально-коммерческого управления жилищным фондом с участием собственников жильяпредложены принципы структурирования основных функций деятельности ассоциаций собственников жилья по содержанию и ремонту многоквартирных домов, а также благоустройству придомовых территорий;

— выявлены факторы повышения эффективности управления жилищным фондом на основе определения нерациональных потерь, выявления резервов и снижения удельных издержек,.

— разработана классификация форм взаимодействия органов местного самоуправления и населения с учетом степени их участия в управлении жилищным фондом и развитии территории жилой застройки;

— разработан матричный метод реализации функций и задач ассоциаций собственников жилья на различных этапах жизненного цикла объектов жилищного фонда и определена система взаимодействия с субъектами хозяйствования;

— предложены модели выбора поставщиков услуг ЖКХ с учетом их рационального планирования.

Практическая значимость. работы заключается в реализации содержащихся в ней предложений и рекомендаций, позволяющих повысить эффективность системы управления жилищным фондом с одновременным ускорением её адаптации к новой социально-экономической среде за счет использования адекватных методических подходов.

Основные положения и выводы диссертации могут быть использованы органами федерального, регионального, муниципального управления при разработке нормативно-правовых актов, регулирующих жилищную сферу, а также субъектами управления — населением при разработке стратегии состояния жилищного фонда и принятии текущих управленческих решений по его эффективной эксплуатации.

Информационную базу исследования составили материалы статистической отчетности Федеральной службы государственной статистики Россиитехнико-экономические и финансовые показатели деятельности предприятий и организаций ЖКХстатистические данные, обзорные материалы по развитию самоуправления в жилищной сфере, опубликованные в отечественных и зарубежных монографиях, периодических изданиях.

Достоверность полученных результатов основывается на применении репрезентативной экспертно-статистической и бухгалтерской отчетности для анализа показателей по управлению жилищным фондом, использовании статистических и аналитических материалов Госкомстата РФ, Минрегионразвития РФ, общественных жилищных организаций крупных городов и подтверждается апробацией результатов исследования.

На защиту выносятся:

1. Модели управления жилищным фондом во взаимодействии органов местного самоуправления, населения и объединений собственников жилья;

2. Метод выбора поставщиков услуг и оптимальному планированию оказания услуг, а также определению рациональной структуры расходов при формировании экономически обоснованных затрат на содержание недвижимости.

3. Комплекс мероприятий по обеспечению функционирования эффективного организационно-экономического механизма управления жилищным фондом с участием собственников жилья.

Апробация и реализация результатов исследования состоит в следующем:

— основные положения диссертационной работы доложены автором на международных и межрегиональных научно-практических конференциях в Московском государственном строительном университете (МГСУ) в г. Москве (1999, 2001, 2003, 2006 гг.), на научных семинарах кафедры «Организация строительства и управление недвижимостью» МГСУ, совещаниях руководителей Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы, в строительных, ресурсоснабжающих, жилищных и др. предприятиях г. Москвы и Московской области;

— теоретические положения и методические рекомендации прошли апробацию и реализованы при формировании системы управления жилищным 1 фондом в Московском регионе, при составлении и реализации муниципальных программ в г. Москве.

Научно-методические положения диссертации используются при разработке учебных программ, чтении курсов лекций и практических занятий по дисциплине «Обновление сложившейся застройки и управление ЖКК города» на кафедре ОСУН МГСУ.

Публикации. По теме диссертации опубликовано 6 работ, общим объемом 4д5 п.л., в том числе лично автором 2⁸ п.л.

Структура и объем работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, основных выводов и предложений, списка литературы и приложения.

ОБЩИЕ ВЫВОДЫ И ПРЕДЛОЖЕНИЯ.

В диссертации рассмотрены наиболее актуальные вопросы, связанные с повышением эффективности управления жилищным фондом в многоквартирных домах с участием населения, обобщены полученные научные и практические результаты, представляющие собой комплексное исследование. В диссертации была предложена обобщенная модель управления жилищными комплексами, где главная роль отводится собственникам, обладающим посредствам созданием ТСЖ или привлечения частых управляющих организаций возможностью сообща влиять на качество, количество и режим предоставления жилищно-коммунальных услуг.

По результатам проведенного исследования можно сделать следующие выводы:

1. Одним из важнейших стратегических направлений социально-экономических преобразований в РФ является развитие и повышение устойчивости жилищной сферы, дальнейшее ее реформирование, ориентированное на создание необходимых условий жизнедеятельности человека и улучшение среды обитания. Это требует развития организационно-экономического механизма управления жилищным фондом с участием населения.

2. В условиях развития рыночных отношений особое значение придается структурным экономическим преобразованиям всей жилищной сферы, а также результативности управления объектами недвижимости. В настоящее время экономические преобразования в данном секторе экономики могут принести значительный эффект путём формирования эффективного механизма управления при условии вовлечения в этот процесс населения как собственника жилья и потребителя услуг, повышения его заинтересованности в оптимизации процесса ценообразования на жилищно-коммунальные услуги и учета в них инвестиционной составляющей.

3.На основе анализа состояния управления жилищным фондом как в Российской Федерации, так и за рубежом и участия в этом процессе населения можно предложить три модели взаимодействия органов местного самоуправления (муниципалитетов), населения и ассоциаций собственников жилья (ДСЖ): 1) непосредственное участие муниципалитетов в управлении АСЖ- 2) участие муниципалитетов в управлении АСЖ в качестве наблюдателей (экспертов) — 3) участие муниципалитетов в управлении АСЖ в качестве консультантов.

4. Формирование рыночных отношений с одновременным развитием конкурентной среды в жилищной сфере кардинально меняет характер взаимоотношений. Спрос со стороны потребителей, ценовая политика предприятий ЖКХ и качество работы являются основными факторами конъюнктуры рынка жилищно-коммунальных услуг.

5. Главными критериями, по которым можно оценивать эффективность управления недвижимостью, являются: стоимость работсрок их выполнениясхема организации работ и ее соответствие техническим требованиямквалификация поставщика услуг и его надежностьфинансовое положение поставщика услугусловия оплаты. Эти критерии состоят из показателей низшего уровня (факторов), которые формируют факторное пространство в системе управления й финансирования жилищного хозяйства. Это в свою очередь позволяет использовать указанные в диссертации критерии и показатели при проведении конкурсов по выбору управляющей организации или поставщика определенного вида услуг (работ).

6. Повышение эффективности управления жилищным фондом и обоснованности управленческих решений возможно на основе рационального выбора поставщиков услуг и оптимального планирования оказания услуг. В результате может быть достигнут эффект, экономической основой которого является оптимальный план оказания услуг, обеспечивающий наименьшую величину затрат и учет основных факторов, влияющих на их объем.

7. Уточнение, упорядочение логической и организационно-технологической последовательности выполнения отдельных этапов управления жилищным фондом с участием населения, корректировка задач и направлений взаимодействия участников, выявление их потенциальных возможностей и резервов можно реализовать на основе формирования концептуальной модели управления жилищным фондом, а также учета сложившихся закономерностей, которые способствуют эффективному управлению жилищно-коммунальным комплексом.