Государственная регистрация недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним в Республике Беларусь

Единый государственный регистр недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним — систематизированный свод сведений и документов в отношении зарегистрированных объектов недвижимого имущества, находящихся на территории Республики Беларусь.

Единый государственный регистр недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним создается и ведется в целях:

· реализации эффективной государственной политики в области управления недвижимым имуществом, налогообложения недвижимого имущества;

· защиты государственных и частных интересов в правоотношениях, связанных с недвижимым имуществом;

· государственного контроля за использованием и охраной недвижимого имущества;

· информационного обеспечения инвесторов, других участников рынка недвижимого имущества, государственных органов, в том числе налоговых и статистических.

В данной курсовой работе раскрывается тема государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц.

Цель работы: на конкретных примерах рассмотреть формирование и ведение регистрационного дела, регистрационной книги.

В курсовой работе выделяются три основных вопроса:

1. Дать характеристику государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним

2. Дать общую характеристику государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц

3. Рассмотреть технологию государственной прав на недвижимое имущество и сделок с ним иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц Исходные данные и материалы к работе: нормативные правовые акты; землеустроительные дела; договоры; документы единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним; учебная, методическая, справочная литература.

1. ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА, ПРАВ НА НЕГО И СДЕЛОК С НИМ

1.1 Общие положения государственной регистрации недвижимости

Отношения, связанные с государственной регистрацией недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним в Республике Беларусь, регулируются Гражданским кодексом Республики Беларусь, Кодексом Республики Беларусь о земле, Законом «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» и иными актами законодательства Республики Беларусь.

Государственной регистрации проводится в отношении следующих видов объектов недвижимого имущества:

1. Земельные участки;

2. Капитальные строения (здания, сооружения);

3. Незавершенные законсервированные капитальные строения;

4. Изолированные помещения, в том числе жилые;

5. Машино — места;

6. Предприятия как имущественные комплексы;

7. Другие виды недвижимого имущества в случаях, установленных законодательными актами Республики Беларусь.

Правила государственной регистрации в отношении участков недр, обособленных водных объектов, лесов, многолетних насаждений, воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, судов плавания «река-море», космических объектов устанавливаются Правительством Республики Беларусь.

Государственная регистрация недвижимого имущества — юридический акт признания и подтверждения государством создания, изменения, прекращения существования недвижимого имущества.

Принципы государственной регистрации:

Ш Законности (регистратор должен неукоснительно и точно соблюдать и исполнять закон);

Ш общего журнала (записи о правах вносятся в ЕГРНИ);

Ш оценки (регистратор должен при подаче заявления гражданином оценить отвечают ли требованиям законодательства документы подаваемые для регистрации);

Ш независимости (в своей деятельности регистратор подчиняется только требованиям законодательства Республики Беларусь.);

Ш достоверности (информация содержащаяся в ЕГРНИ признана достоверной);

Ш консенсуса (регистратор обязан отказать в приёме документов, если документы поданные для регистрации противоречат документам из ЕГРНИ) и приоритетности (регистрация проходит в порядке подачи заявления);

Ш тройной регистрации (регистрации подлежит: недвижимое имущество; права на него; сделки с ним);

Ш финансовой самостоятельности (оплата осуществляется за счёт средств заказчика) и ответственности;

Ш единства (регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним производится в приделах регистрационного округа) и единообразия;

Ш диспозитивности (регистрация производится по ходатайству правообладателя);

Ш публичности и доступности (сведения ЕГРНИ являются открытыми, за исключением случаев предусмотренных законодательством);

Ш вещных листов (на каждый объект недвижимости заводится вещный лист регистрационной книги);

Ш уведомления по закону (уведомление всех лиц о совершении регистрационных действий);

Ш сопоставимости и совместимости (сведения ЕГРНИ должны быть сопоставимы и совместимы со сведениями содержащимися в других государственных регистрах) [1];

Ш обязательной государственной регистрации (все объекты подлежат обязательной регистрации);

Ш единства судьбы земельного участка и расположенного на нём капитального строения.

1.2 Субъекты и объекты государственной регистрации

Объектами государственной регистрации являются:

1. Создание, изменение, прекращение существования недвижимого имущества;

2. Возникновение, переход, прекращение прав на недвижимое имущество, в том числе долей в правах (далее — права), за исключением долей в праве общей собственности на общее имущество совместного домовладения, и ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество в соответствии с настоящим Законом и иными законодательными актами Республики Беларусь;

3. Сделки с недвижимым имуществом, подлежащие в соответствии с законодательными актами Республики Беларусь государственной регистрации.

Субъекты государственной регистрации:

Субъектами государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним являются республиканская организация по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (далее — республиканская организация по государственной регистрации), территориальные организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (далее — территориальные организации по государственной регистрации), регистраторы, а также собственники недвижимого имущества и обладатели иных прав в отношении недвижимого имущества (далее — правообладатели), лица, претендующие на приобретение прав в отношении недвижимого имущества (далее — кандидаты в правообладатели).

Правообладателями и кандидатами в правообладатели могут быть:

· Республика Беларусь и ее административно-территориальные единицы;

· юридические лица Республики Беларусь, иностранные и международные юридические лица;

· индивидуальные предприниматели;

· граждане Республики Беларусь, иностранные граждане, лица без гражданства;

· иностранные государства.

1.3 Единый государственный регистр недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним

Единый государственный регистр недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним создается и ведется в целях:

1. Реализации эффективной государственной политики в области управления недвижимым имуществом, налогообложения недвижимого имущества;

2. Защиты государственных и частных интересов в правоотношениях, связанных с недвижимым имуществом;

3. Государственного контроля за использованием и охраной недвижимого имущества;

4. Информационного обеспечения инвесторов, других участников рынка недвижимого имущества, государственных органов, в том числе налоговых и статистических.

Ведение документов единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним осуществляется в соответствии со следующими принципами:

· единообразие — ведение документов единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним осуществляется по единым правилам на всей территории Республики Беларусь;

· достоверность — информация единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним является достоверной, если судом не установлено иное;

· публичность — сведения единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним являются открытыми, за исключением случаев, установленных настоящим Законом. Законодательными актами Республики Беларусь могут предусматриваться случаи обязательного письменного уведомления заинтересованных лиц о совершенном регистрационном действии;

· сопоставимость и совместимость — сведения единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним должны быть сопоставимы и совместимы со сведениями, содержащимися в других государственных регистрах, кадастрах, реестрах и иных информационных ресурсах.

Единый государственный регистр недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним состоит из регистрационных книг, регистрационных дел, кадастровых карт, журналов регистрации заявлений.

Ведение регистрационных книг, кадастровых карт, журналов регистрации заявлений осуществляется на машинных носителях. Регистрационная книга состоит из разделов. Каждый раздел содержит в отношении конкретного объекта недвижимого имущества:

1. запись о зарегистрированном недвижимом имуществе;

2. запись о зарегистрированном праве собственности на недвижимое имущество;

3. записи о зарегистрированных сделках с недвижимым имуществом.

Ведение регистрационных дел осуществляется на бумажных или машинных носителях. Регистрационное дело заводится при государственной регистрации создания недвижимого имущества и закрывается при государственной регистрации прекращения существования недвижимого имущества. Регистрационное дело имеет номер, который одновременно является кадастровым, инвентарным номером недвижимого имущества.

При несоответствии данных на бумажном и машинном носителях приоритет имеют данные на бумажном носителе.

При несоответствии данных регистрационной книги с данными других документов единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним приоритет имеют данные регистрационной книги, за исключением случаев наличия технической ошибки.

Внесение исправлений в документы единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (далее — внесение исправлений) осуществляется регистратором на основании:

1. Заявления правообладателя, других заинтересованных лиц либо сведений государственных органов, иных государственных организаций, а также по инициативе регистратора — при внесении исправлений, связанных с технической ошибкой;

2. Судебного постановления — при внесении исправлений, связанных с ошибкой нетехнического характера;

3. Совместного заявления всех заинтересованных лиц в случае, если отсутствует основание полагать, что исправление ошибки нетехнического характера может причинить вред или нарушить права и законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие записи, — при внесении исправлений, связанных с ошибкой нетехнического характера;

4. Заявления правообладателя либо соответствующих сведений из государственных органов, иных государственных организаций — при внесении исправлений, связанных с изменением идентификационных сведений о правообладателях, наименований населенных пунктов и улиц, нумерации зданий и т. д.

Республиканская и территориальные организации по государственной регистрации обязаны предоставлять любому лицу необходимую информацию только о существующих в момент выдачи информации правах и ограничениях (обременениях) прав (далее — актуальные права и ограничения (обременения) прав) на конкретный объект недвижимого имущества. Такая информация предоставляется в виде выписки из регистрационной книги.

Форма выписки из регистрационной книги утверждается специально уполномоченным органом государственного управления.

1.4 Общие правила совершения регистрационных действий

Регистрационные действия совершаются в следующем порядке:

1. прием документов, представленных для осуществления государственной регистрации;

2. принятие решения о совершении регистрационных действий;

3. совершение регистрационных действий;

4. удостоверение произведенной государственной регистрации.

Регистрационные действия могут совершаться любым регистратором соответствующей организации по государственной регистрации, за исключением случаев, когда в соответствии с законодательством Республики Беларусь регистрационные действия должны быть совершены определенным регистратором.

При совершении регистрационных действий регистратор имеет право:

1. запрашивать из государственных органов, иных государственных организаций сведения и документы, необходимые для совершения регистрационных действий;

2. изготавливать копии документов и выписок из них, свидетельствовать их верность;

3. давать разъяснения и консультации по вопросам совершения регистрационных действий;

4. назначать техническую инвентаризацию и проверку характеристик недвижимого имущества в случаях и порядке, установленных специально уполномоченным органом государственного управления;

5. назначать экспертизу подлинности документов, представленных для осуществления государственной регистрации, в случаях и порядке, установленных специально уполномоченным органом государственного управления;

6. Совершение регистрационного действия может быть приостановлено регистратором на срок не более одного месяца при необходимости истребования дополнительных сведений или документов, проведения технической инвентаризации или проверки характеристик недвижимого имущества, экспертизы подлинности документов, а также если в соответствии с законодательством Республики Беларусь регистратор обязан убедиться в отсутствии у заинтересованных лиц возражений против совершения этого действия, за исключением случаев совершения регистрационного действия на основании судебного постановления.

7. Регистратор отказывает в совершении регистрационного действия в случаях, если:

· обнаружены основания для отказа в приеме документов, представленных для осуществления государственной регистрации;

· обнаружено несоответствие результатов проверки характеристик недвижимого имущества данным, содержащимся в документах, представленных для осуществления государственной регистрации, за исключением государственной регистрации возникновения, перехода прав на недвижимое имущество в порядке наследования либо на реконструируемое недвижимое имущество, осуществляемой на основании данных документов единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним;

· при государственной регистрации нарушаются законные права других лиц;

· при государственной регистрации нарушаются требования законодательных актов Республики Беларусь;

· имеется запись о регистрации ареста или ограничения распоряжения недвижимым имуществом, сделка или права в отношении которого заявлены к государственной регистрации, кроме случаев, если иное не установлено законодательными актами Республики Беларусь;

· одновременно представлены от разных заявителей два или более заявления о государственной регистрации одного и того же недвижимого имущества, одних и тех же сделок, прав, ограничений (обременений) прав, одновременная государственная регистрация которых невозможна. Данное основание для отказа в совершении регистрационного действия может быть применено только в случае, если в отношении двух или более заявителей не имеется иных оснований для отказа в совершении регистрационного действия.

Документы, представленные для осуществления государственной регистрации, должны включать:

1. заявление о государственной регистрации;

2. документы, содержащие идентификационные сведения, подлежащие занесению в регистрационную книгу при совершении регистрационных действий, а также документы, подтверждающие полномочия представителей и должностных лиц, и (или) документы, подтверждающие полномочия лиц, подписавших документ, выражающий содержание сделки, на его подписание, если иное не установлено законами Республики Беларусь, нормативными правовыми актами Президента Республики Беларусь и Совета Министров Республики Беларусь;

3. документы, являющиеся основанием для государственной регистрации, если иное не установлено законами Республики Беларусь, нормативными правовыми актами Президента Республики Беларусь и Совета Министров Республики Беларусь;

4. документы, подтверждающие внесение платы за осуществление государственной регистрации;

5. документы, подтверждающие уплату государственной пошлины в случаях, установленных законодательными актами Республики Беларусь.

Регистратор отказывает в приеме документов, представленных для совершения регистрационного действия, в случаях, если:

1). эти документы не соответствуют требованиям законодательства Республики Беларусь;

2). эти документы поданы ненадлежащим лицом или способом

3). заявление о государственной регистрации подписано ненадлежащим лицом;

4). регистрационное действие подлежит совершению в другой организации по государственной регистрации или другим регистратором;

5). представлены не все документы, необходимые для осуществления государственной регистрации;

6). представлены документы, содержащие недостоверные сведения либо сведения, не соответствующие данным документов единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, за исключением случая, когда расхождение вызвано технической ошибкой;

7). содержание документов, представленных для осуществления государственной регистрации, не согласуется между собой;

8). указанные в заявлении о государственной регистрации имущество, право, ограничение (обременение) права, сделка не подлежат государственной регистрации в соответствии с законодательными актами Республики Беларусь.

6. При приеме документов, представленных для осуществления государственной регистрации, а также истребованных или изготовленных организацией по государственной регистрации, регистратор незамедлительно вносит в журнал регистрации заявлений информацию о заявителе, дате, времени поступления и перечне этих документов.

7. В случае отказа регистратора в приеме документов, представленных для осуществления государственной регистрации, они возвращаются заявителю. Заявитель письменно информируется о мотивах отказа.

8. В случае приема регистратором документов, представленных для осуществления государственной регистрации, регистратор незамедлительно:

8.1. выдает заявителям на руки документ, подтверждающий прием документов, с указанием даты, времени приема и перечня принятых документов, если иной порядок выдачи такого документа не установлен законодательством Республики Беларусь;

8.2. вносит в регистрационную книгу отметку о поступлении заявления о государственной регистрации.

Совершение регистрационного действия может быть приостановлено регистратором на срок не более одного месяца при необходимости истребования дополнительных сведений или документов, проведения технической инвентаризации или проверки характеристик недвижимого имущества, экспертизы подлинности документов, а также если в соответствии с законодательством Республики Беларусь регистратор обязан убедиться в отсутствии у заинтересованных лиц возражений против совершения этого действия, за исключением случаев совершения регистрационного действия на основании судебного постановления.

Регистратор обязан в течение трех рабочих дней с даты принятия решения о приостановлении совершения регистрационного действия заказным письмом проинформировать лицо, подавшее заявление о государственной регистрации, о приостановлении совершения регистрационного действия с указанием срока и мотивов приостановления, а также порядка обжалования приостановления.

Лицо, подавшее заявление в организацию по государственной регистрации, вправе отозвать свое заявление до совершения административной процедуры, уведомив об этом в письменной форме соответствующую организацию.

Регистратор отказывает в совершении регистрационного действия в случаях, если:

1. обнаружены основания для отказа в приеме документов, представленных для осуществления государственной регистрации;

2. обнаружено несоответствие результатов проверки характеристик недвижимого имущества данным, содержащимся в документах, представленных для осуществления государственной регистрации, за исключением государственной регистрации возникновения, перехода прав на недвижимое имущество в порядке наследования либо на реконструируемое недвижимое имущество, осуществляемой на основании данных документов единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним;

3. при государственной регистрации нарушаются законные права других лиц;

4. при государственной регистрации нарушаются требования законодательных актов Республики Беларусь;

5. имеется запись о регистрации ареста или ограничения распоряжения недвижимым имуществом, сделка или права в отношении которого заявлены к государственной регистрации, кроме случаев, если иное не установлено законодательными актами Республики Беларусь;

6. одновременно представлены от разных заявителей два или более заявления о государственной регистрации одного и того же недвижимого имущества, одних и тех же сделок, прав, ограничений (обременений) прав, одновременная государственная регистрация которых невозможна. Данное основание для отказа в совершении регистрационного действия может быть применено только в случае, если в отношении двух или более заявителей не имеется иных оснований для отказа в совершении регистрационного действия.

Регистратор обязан в течение трех рабочих дней с даты принятия решения об отказе в совершении регистрационного действия заказным письмом или под роспись при личном обращении проинформировать заявителя об этом с указанием мотива отказа, а также порядка обжалования отказа.

Совершение регистрационного действия осуществляется путем внесения соответствующей записи в регистрационную книгу.

Заинтересованное лицо, считающее, что регистратор своими действиями (бездействием) нарушил его гражданские права, имеет право подать жалобу на действия (бездействие) регистратора в суд либо в течение одного года обратиться с заявлением в соответствующую территориальную или республиканскую организацию по государственной регистрации.

При поступлении в организацию по государственной регистрации заявления заинтересованного лица о намерении обратиться в суд для оспаривания совершенного регистрационного действия регистратор незамедлительно вносит в регистрационную книгу отметку о поступлении соответствующего заявления.

2. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ ИНОСТРАННЫХ ГРАЖДАН, ЛИЦ БЕЗ ГРАЖДАНСТВА, ИНОСТРАННЫХ ЮРИДИЧЕСКИХ ЛИЦ

2.1 Понятие и правовые основы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц

Документы, являющиеся основанием для государственной регистрации сделки с недвижимым имуществом, — это документы, выражающие содержание сделки.

Если предметом сделки являются несколько объектов недвижимого имущества, в отношении такой сделки осуществляется одна государственная регистрация.

В соответствии со статьей 32 Закона Республики Беларусь от 22 июля 2002 г. «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» документы, представленные для осуществления государственной регистрации, должны включать документы, содержащие идентификационные сведения. Ниже приводятся сведения об официальных документах, которые в соответствии с законодательством Республики Беларусь могут удостоверять личность правообладателя, кандидата в правообладатели, их представителей при приеме заявлений о государственной регистрации.

Идентификационные сведения — фамилия, имя, отчество, число, месяц, год рождения, личный или другой идентификационный номер, гражданство, почтовый адрес места жительства физического лица; полное наименование, номер и дата выдачи свидетельства о государственной регистрации юридического лица, учетный номер налогоплательщика, юридический адрес юридического лица.

Документы, составленные за пределами Республики Беларусь в соответствии с законодательством иностранного государства, должны быть легализованы, если иное не предусмотрено законодательством Республики Беларусь.

Это означает, что для использования на территории Республики Беларусь документов, происходящих из иностранного государства, необходимо их соответствующее заверение. Существует три основных вида международного заверения: консульская легализация, апостиль и заверение документов в соответствии с международными договорами.

Консульская легализация: документы заверяются дипломатическими представительствами или консульскими учреждениями.

В соответствии с процедурой консульской легализации документы сначала заверяются по месту происхождения (в иностранном государстве) принятым там образом, а затем дополнительно для их использования на территории Республики Беларусь — в консульстве или посольстве Республики Беларусь в этом государстве. При легализации консул личной подписью и печатью консульского учреждения свидетельствует подлинность подписей на документах, удостоверенных властями консульского округа или исходящих от них. В случае отсутствия в стране дипломатического представительства или консульского учреждения Республики Беларусь документ может быть легализован: в Консульском управлении Министерства иностранных дел Республики Беларусь путем засвидетельствования на документе подлинности подписи аккредитованного в Республике Беларусь должностного лица дипломатического представительства государства, от властей которого исходит документ либо в консульстве (посольстве) третьей страны, представляющей интересы Республики Беларусь в иностранном государстве.

Апостиль: так называется заверение документов в соответствии с Гаагской Конвенцией, отменяющей требование легализации иностранных официальных документов, от 5 октября 1961 г. В соответствии с Конвенцией в стране происхождения документа к нему прилагается специальный сертификат, называющийся «Апостиль» (буквально — «надпись»). При наличии на документе, происходящем из одной страны-участницы Конвенции, апостиля дополнительная легализация документов для использования их в другой стране-участнице Конвенции не требуется. Апостиль может быть проставлен на самом документе в виде штампа либо прилагаться к нему на отдельном листе. Сертификат имеет стандартную форму, предписанную Конвенцией, и содержит в пронумерованных полях информацию о стране происхождения документа, лице, его подписавшем, а также о том, кто, где и когда произвел заверение, его подпись и печать, регистрационный номер. В верхней части сертификата обязательно должна быть надпись на французском языке «APOSTILLE (Convention de la Haye du 5 octobre 1961)». Для практического применения в Республики Беларусь такого документа к нему прикладывается заверенный в установленном порядке перевод на русский (белорусский) язык. В случае отсутствия апостиля документ не может быть принят к рассмотрению на территории Республики Беларусь.

Каждая страна уполномочивает определенные государственные органы на совершение такого заверения. В Республике Беларусь на основании Постановления Совета Министров Республики Беларусь от 15 декабря 1992 г. № 754 «О мерах по реализации положений Гаагской конвенции от 5 октября 1961 г., отменяющих необходимость легализации иностранных документов» право проставления апостиля имеют: Министерство юстиции — на документах, исходящих из учреждений юстиции и судов; Министерство народного образования — на документах, исходящих из подведомственных учебных заведений; Комитет по архивам и делопроизводству при Совете Министров Республики Беларусь — на документах, исходящих из подведомственных государственных архивов; Министерство иностранных дел — на всех иных видах документов. В США, например, документы юридических лиц обычно заверяются государственным секретарем штата, хотя на проставление апостиля уполномочены и клерки Верховного суда, окружных судов и др. В других странах апостиль может проставлять заместитель премьер-министра, генерал-губернатор, чиновник МИД и т. д.

По условиям Конвенции, заверению апостилем подлежат только официальные документы, то есть документы, подписанные государственными чиновниками, нотариальные акты и т. п. При этом апостилем заверяется подлинность подписи этого государственного чиновника или нотариуса. Само же содержание документа органом, проставляющим апостиль, не подтверждается и не проверяется.

Для совершения регистрационных действий регистратору могут быть предъявлены для обозрения идентификационные документы иностранного юридического лица с апостилем. Регистратору необходимо принимать во внимание, что данные документы бывают двух видов. Во-первых, это документы, выданные государственными органами, например, свидетельство о регистрации компании. Такие документы могут быть заверены апостилем непосредственно (заверяется подпись представителя регистрирующего органа). В некоторых случаях чиновник, осуществляющий регистрацию, может быть уполномочен и на проставление апостиля (например, госсекретарь штата Делавэр), так что заверение может быть произведено сразу же при получении основного документа. Во-вторых, это могут быть внутренние документы компании, например, доверенность, подписанная директором компании. Такой документ сам по себе по условиям конвенции не подлежит заверению апостилем, так он подписан частным лицом. Тем не менее, проставление апостиля возможно и в этом случае: сначала нотариально заверяется подпись директора на доверенности либо делается нотариальная копия доверенности, а затем подпись нотариуса заверяется апостилем.

В международной практике существует еще один способ заверения документов. Секретарь, юрист, директор компании или иное уполномоченное лицо делает копии всех документов компании, которые могут понадобиться в Республике Беларусь (свидетельство о регистрации, устав, протоколы, доверенности и пр.) и сшивает их в одну пачку. К этой пачке он прикрепляет свой аффидевит («свидетельство»), то есть документ, в котором подтверждается, что прилагаемые документы являются верными копиями документов данной компании. Аффидевит он собственноручно подписывает, а подпись заверяет нотариально. Апостиль ставится на подпись нотариуса. Указанный способ наиболее прост, так как все документы заверяются одновременно. Кроме того, сами оригиналы документов остаются при этом в распоряжении компании. Однако данный вид заверения оставляет больше возможностей для сомнения в подлинности документов, так как уполномоченное лицо компании при изготовлении копий документов не связан по закону столь жесткими требованиями, как нотариус при изготовлении нотариальных копий.

Необходимо отметить, что при исследовании документов, заверенных апостилем, у регистратора могут возникнуть проблемы, связанные с некоторыми нюансами оформления апостиля в различных странах. Например, на апостиле, выдаваемом госсекретарем штата Делавэр, США, проставляется тисненая золотая печать штата, а подпись самого госсекретаря представляет собой факсимиле (распечатываемое на принтере вместе с бланком). Этот апостиль выдается на отдельной странице и прикрепляется к основному документу простой скрепкой. Такое заверение может вызвать сомнение у регистратора, который склонен требовать, основываясь на практике нотариального заверения, чтобы подпись госсекретаря была собственноручной, апостиль был пришит к основному документу, а прошивка скреплена печатью заверяющего органа. Однако данные требования не являются обязательными, так как Конвенция не предусматривает подобных условий. В тоже время для официального использования документа в Республике Беларусь нужен его нотариально заверенный перевод, который при заверении пришивается к документу (включая и страницу апостиля).

Регистратору при изучении списка участников Гаагской конвенции следует помнить, что некоторые важные для международного бизнеса юрисдикции являются колониями или зависимыми территориями, например, Британские Виргинские острова (БВО), Гибралтар, Нидерландские Антильские острова. Несмотря на их отсутствие в основном списке, конвенция распространяется и на них, если метрополия сделала соответствующее официальное заявление (что практически сделано во всех случаях). Поэтому проставление апостиля на БВО, например, вполне возможно. Но, помимо этого, документы компании, зарегистрированной на БВО, могут быть заверены апостилем в самой Великобритании, такое заверение должно приниматься на тех же основаниях, как и сделанное на БВО.

Необходимо подчеркнуть, что во избежание недоразумений следует четко отличать апостиль от иных форм заверения. Госсекретарь штата Делавэр или британский МИД или иной орган, проставляющий апостиль, может помимо этого осуществлять сертификацию документов в соответствии с определенными стандартами, например, при заверении документов для стран, не являющихся участниками конвенции, с целью последующей консульской легализации. Иногда выдаваемый при этом сертификат очень похож на сертификат апостиля и содержит почти такие же данные. Однако если его форма не находится в строгом соответствии с положениями Гаагской конвенции — это не апостиль. Соответственно, заверенные таким образом документы не могут быть приняты на территории Республики Беларусь. Как уже упоминалось, основным признаком апостиля является заголовок на французском языке со словом «Апостиль» и ссылкой на Гаагскую конвенцию.

Международный договор: между Республикой Беларусь и иностранными государствами могут существовать двусторонние или многосторонние международные договоры, предусматривающие, что документы, заверенные в иностранном государстве в соответствии с ее законодательством, беспрепятственно принимаются в Республике Беларусь. Эти документы, как правило, должны быть изготовлены и засвидетельствованы учреждениями и или специально уполномоченными на то лицами в пределах их компетенции и по установленной форме, а также скреплены гербовой печатью. В этом случае ни легализация, ни апостиль не требуются. В частности, такое положение содержит Минская конвенция о правовой помощи от 22 января 1993 г., участницей которой является как Республика Беларусь, так и остальные страны СНГ. Помимо этого Республика Беларусь имеет ряд двусторонних договоров о правовой помощи, в частности, с Польшей, Литвой, Латвией, Китаем, Финляндией, Вьетнамом. Однако в каждом конкретном случае следует внимательно изучить положения соответствующего договора, так как их положения в отношении приемлемости иностранных документов могут серьезно различаться.

2.2 Документы, представляемые для осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц

Для удостоверения личности, иностранные граждане, подавшие заявление о государственной регистрации, предъявляют для обозрения:

1. действительный национальный паспорт или документ, его заменяющий, с видом на жительство в Республике Беларусь, если иностранный гражданин постоянно проживает на территории Республики Беларусь. Документами, заменяющими национальный паспорт, являются документы, выданные компетентными органами государства национальной принадлежности. Такие документы должны содержать: установочные данные о гражданине, его фотографическую карточку, наименование органа, выдавшего данный документ, срок его действия и дату выдачи [4];

Вид на жительство — документ, подтверждающий личность иностранца, получившего в соответствии с законодательством Республики Беларусь разрешение на постоянное жительство в Республике Беларусь.

2. действительный национальный паспорт или документ, его заменяющий, при наличии отметки о регистрации или разрешения на временное пребывание, если иностранный гражданин временно находится на территории Республики Беларусь.

Разрешение на временное пребывание — документ или соответствующая отметка в паспорте иностранца, производимая органами внутренних дел. Разрешение на временное пребывание подтверждает факт регистрации иностранца в органах внутренних дел и его право на временное пребывание на территории Республики Беларусь в период срока действия разрешения.

Для удостоверения личности лица без гражданства при подаче заявления о государственной регистрации предъявляют для обозрения:

1. вид на жительство в Республике Беларусь в случае, если они постоянно проживают на территории Республики Беларусь;

2. документ (отметка) о регистрации или разрешение на временное пребывание в случае, если они временно проживают на территории Республики Беларусь.

Для удостоверения личности иностранные граждане и лица без гражданства, получившие статус беженца на территории Республики Беларусь, до получения ими вида на жительство в Республике Беларусь, при подаче заявления предъявляют для обозрения удостоверение беженца.

Регистратор обязан определить юридический статус (правомочность) лиц, подавших документы, содержащие идентификационные сведения.

При этом следует учитывать, что согласно международным договорам Республики Беларусь юридический статус иностранных лиц определяется по их личному закону — коллизионной норме, позволяющей установить, по праву какого государства определяется правовой статус иностранного лица. Согласно ГК Республики Беларусь юридический статус иностранного юридического лица определяется по праву страны, где учреждено и зарегистрировано юридическое лицо.

При применении иностранного права регистратор устанавливает содержание его норм в соответствии с их официальным толкованием, практикой применения и доктриной в соответствующем иностранном государстве.

В целях установления содержания норм иностранного права регистратор может обратиться в установленном порядке к Министерству юстиции Республики Беларусь, иным компетентным государственным органам Республики Беларусь, в том числе находящимся за границей, либо привлечь экспертов.

Юридический статус иностранного юридического лица определяется по праву страны, где учреждено и зарегистрировано юридическое лицо. Юридический статус иностранного юридического лица подтверждается легализованной выпиской из торгового реестра (регистра) страны происхождения юридического лица или иным эквивалентным доказательством юридического статуса иностранного юридического лица в соответствии с законодательством страны его места нахождения (легализация должна быть проведена не позднее одного года до подачи заявления о государственной регистрации) с переводом на белорусский (русский) язык (подпись переводчика нотариально удостоверяется).

Иностранное юридическое лицо представляет также извещение о присвоении учетного номера налогоплательщика.

Иностранные юридические лица при приобретении права собственности, иных прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, находящееся на территории Республики Беларусь проходят регистрацию в качестве налогоплательщика в инспекции Министерства по налогам и сборам по месту нахождения недвижимого имущества до момента государственной регистрации перехода права собственности, иных прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, сделок с недвижимым имуществом. На срок приобретения прав на недвижимое имущество иностранному юридическому лицу присваивается учетный номер налогоплательщика со статусом «Иностранное юридическое лицо. Недвижимость».

Юридический статус иностранного физического лица определяется по праву страны, гражданином которой он является или в которой постоянно проживает.

При определении юридического статуса иностранных физических и юридических лиц регистратору необходимо использовать не только положения международных договоров, но и нормы внутреннего законодательства Республики Беларусь, в частности, раздела седьмого Гражданского кодекса Республики Беларусь.

3. ТЕХНОЛОГИЯ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ ИНОСТРАННЫХ ГРАЖДАН, ЛИЦ БЕЗ ГРАЖДАНСТВА, ИНОСТРАННЫХ ЮРИДИЧЕСКИХ ЛИЦ

3.1 Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц

Совершение регистрационного действия осуществляется путем внесения соответствующей записи в регистрационную книгу.

Регистратор вносит соответствующие документы в регистрационное дело, информацию в кадастровую карту, а также информацию о совершаемом регистрационном действии и выданных заявителю документах в журнал регистрации заявлений и письменно уведомляет заявителя о внесении соответствующей записи в регистрационную книгу одновременно с совершением регистрационного действия.

Последовательность государственной регистрации

1. Государственная регистрация создания капитального строения (здания, сооружения), создания незавершенного законсервированного капитального строения не может осуществляться ранее государственной регистрации создания земельного участка, на котором оно расположено.

2. Государственная регистрация создания изолированного помещения, машино-места не может осуществляться ранее государственной регистрации создания капитального строения (здания, сооружения), в котором они расположены.

3. Государственная регистрация изменения, прекращения существования недвижимого имущества, возникновения, перехода, прекращения прав на недвижимое имущество, государственная регистрация сделки с недвижимым имуществом не могут осуществляться ранее государственной регистрации создания соответствующего недвижимого имущества.

4. Государственная регистрация перехода, прекращения права на недвижимое имущество, возникновения, перехода, прекращения ограничения (обременения) права на недвижимое имущество не может осуществляться ранее государственной регистрации возникновения соответствующего права.

5. Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения права, ограничения (обременения) права на недвижимое имущество, основанием которых является сделка, подлежащая государственной регистрации, не может осуществляться ранее государственной регистрации соответствующей сделки.

Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения права, ограничения (обременения) права на капитальное строение (здание, сооружение), незавершенное законсервированное капитальное строение, основанием которых является зарегистрированная сделка, осуществляется одновременно с государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения права, ограничения (обременения) права на земельный участок, на котором расположены эти капитальное строение (здание, сооружение), незавершенное законсервированное капитальное строение.

6. Государственная регистрация создания недвижимого имущества на основании договора о вычленении изолированного помещения, машино-места из капитального строения (здания, сооружения), либо договора о разделе недвижимого имущества, являющегося общей собственностью, либо договора о слиянии двух или более объектов недвижимого имущества в один объект недвижимого имущества с образованием общей собственности не может осуществляться ранее государственной регистрации соответствующего договора.

7. одновременно может осуществляться государственная регистрация создания, изменения, прекращения существования недвижимого имущества, государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения нескольких прав, ограничений (обременений) прав на это недвижимое Регистрационные действия совершаются в следующем порядке:

1.прием документов, представленных для осуществления государственной регистрации;

2. принятие решения о совершении регистрационных действий;

3. совершение регистрационных действий;

4. удостоверение произведенной государственной регистрации.

Регистрационные действия могут совершаться любым регистратором соответствующей организации по государственной регистрации, за исключением случаев, когда в соответствии с законодательством Республики Беларусь регистрационные действия должны быть совершены определенным регистратором.

При совершении регистрационных действий регистратор имеет право:

1. запрашивать из государственных органов, иных государственных организаций сведения и документы, необходимые для совершения регистрационных действий;

2. изготавливать копии документов и выписок из них, свидетельствовать их верность;

3. давать разъяснения и консультации по вопросам совершения регистрационных действий;

4. назначать техническую инвентаризацию и проверку характеристик недвижимого имущества в случаях и порядке, установленных специально уполномоченным органом государственного управления;

5. назначать экспертизу подлинности документов, представленных для осуществления государственной регистрации, в случаях и порядке, установленных специально уполномоченным органом государственного управления;

6. Совершение регистрационного действия может быть приостановлено регистратором на срок не более одного месяца при необходимости истребования дополнительных сведений или документов, проведения технической инвентаризации или проверки характеристик недвижимого имущества, экспертизы подлинности документов, а также если в соответствии с законодательством Республики Беларусь регистратор обязан убедиться в отсутствии у заинтересованных лиц возражений против совершения этого действия, за исключением случаев совершения регистрационного действия на основании судебного постановления.

7. Регистратор отказывает в совершении регистрационного действия в случаях, если:

· обнаружены основания для отказа в приеме документов, представленных для осуществления государственной регистрации;

· обнаружено несоответствие результатов проверки характеристик недвижимого имущества данным, содержащимся в документах, представленных для осуществления государственной регистрации, за исключением государственной регистрации возникновения, перехода прав на недвижимое имущество в порядке наследования либо на реконструируемое недвижимое имущество, осуществляемой на основании данных документов единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним;

· при государственной регистрации нарушаются законные права других лиц;

· при государственной регистрации нарушаются требования законодательных актов Республики Беларусь;

· имеется запись о регистрации ареста или ограничения распоряжения недвижимым имуществом, сделка или права в отношении которого заявлены к государственной регистрации, кроме случаев, если иное не установлено законодательными актами Республики Беларусь;

· одновременно представлены от разных заявителей два или более заявления о государственной регистрации одного и того же недвижимого имущества, одних и тех же сделок, прав, ограничений (обременений) прав, одновременная государственная регистрация которых невозможна. Данное основание для отказа в совершении регистрационного действия может быть применено только в случае, если в отношении двух или более заявителей не имеется иных оснований для отказа в совершении регистрационного действия.

Регистратор обязан оказывать лицам, обратившимся за совершением регистрационных действий, содействие в реализации их прав и защите законных интересов, разъяснять им права и обязанности, предупреждать их о последствиях совершаемых регистрационных действий.

Регистратор, осуществляющий государственную регистрацию нотариально не удостоверенных сделок об отчуждении облагаемого налогами недвижимого имущества, принадлежащего постоянно не проживающему в Республике Беларусь гражданину Республики Беларусь, иностранному гражданину, лицу без гражданства либо не имеющему места нахождения в Республике Беларусь иностранному или международному юридическому лицу (организации, не являющейся юридическим лицом), обязан до совершения указанных регистрационных действий получить информацию от налогового органа об уплате соответствующих налогов.

3.2 Особенности совершения регистрационных действий при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц

регистрация право недвижимое имущество

Порядок заполнения заявлений о государственной регистрации создания, изменения, прекращения существования недвижимого имущества, возникновения, перехода, прекращения прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — заявление о государственной регистрации) установлен Инструкцией о порядке заполнения и подписания заявления о государственной регистрации, утвержденной постановлением Комитета по земельным ресурсам, геодезии и картографии при Совете Министров Республики Беларусь от 23 апреля 2004 г. № 17, с изменениями и дополнениями.

Заявление о государственной регистрации заполняется с двух сторон одного листа на бумажном (приложение) и электронном носителях.

Данное заявление заполняется на иностранного гражданина.

В разделе I «Заявители» указывается фамилия, имя, отчество, число, месяц, год рождения, идентификационный номер, гражданство, адрес места жительства гражданина: Гришкина Наталья Игоревна, 05.04.1977 г., личный номер: 4 050 477М00VF3, Иностранный гражданин, адрес: г. Могилёв, ул. Осоавиахимовская, д. 12. В раздел III вносится информация о регистрационных действиях, которые необходимы гражданину: указывается государственная регистрация: создания земельного участка, сделки, возникновение прав собственности РБ на земельный участок и возникновения права, ограничений (обременений) прав на земельный участок. Затем описывается местонахождение объекта недвижимого имущества — адрес земельного участка: Могилёвский район, Кадинский сельский совет, д. Большая Боровка, ул. Восточная. В разделе IV «Документы, представленные для осуществления государственной регистрации» иностранный гражданин предоставляет вид на жительство (Ленинским РОВД г. Могилёва) от 08.12.2005 №HI0020127. В раздел V «Дополнительные сведения» иностранный гражданин просит изготовить ксерокопии страниц паспорта, решение с/с, землеустроительного дела, договор аренды земельного участка. Решение с/с и землеустроительное дело представлены исполнительными организациями по принципу одного окна. Прошу изготовить земельно-кадастровый план земельного участка.

Потом регистратор приступает к заполнению листа журнала заявлений о государственной регистрации. Он ведётся на электронных (магнитных) носителях по принципу последовательных записей. В журнал вносится следующая информация (приложение):