Государственная регистрация собственности и сделок с объектами недвижимого имущества

Государственная регистрация собственности и сделок с объектами недвижимого имущества

Современное российское законодательство, регулирующее правоотношения, возникающие в сфере оборота недвижимого имущества, характеризуется сложностью и многоаспектностью указанных отношений, в связи, с чем возрастает значимость проведения последовательного, системного, комплексного исследования теоретических и практических проблем деятельности органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Необходимость эффективного осуществления государством охраны прав и законных интересов граждан и юридических лиц обусловила создание института государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Потребности участников оборота недвижимости определили цели и задачи государственной регистрации прав на недвижимое имущество, являющейся средством введения указанного оборота в цивилизованные рамки, осуществления его на принципах гласности и публичности.

Актуальность темы

исследования обусловлена отсутствием четкой концепции развития административного законодательства, определяющего основные положения, направленные на совершенствование административно-правовых норм, образующих в совокупности правовой институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, имеющий исключительное значение для упорядочения и развития рынка недвижимости, обеспечения гарантий прав собственников недвижимого имущества.

В настоящее время процесс реформирования правового института государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется законодателем в целом бессистемно и непоследовательно, что приводит к принятию некачественных норм, являющихся причиной неоднозначного их толкования и сложности в практическом применении.

Таким образом, работа по формированию единой российской системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним вышла на новый качественный уровень, необходимость изучения которого также обусловила выбор темы исследования.

Целью данной дипломной работы является изучение теоретических положений государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также разработка направлений совершенствования процедуры государственной регистрации собственности и сделок с объектами недвижимости.

Выполнение цели исследования предполагает решение ряда взаимосвязанных задач, а именно:

— раскрыть понятие и содержание государственной регистрации прав на недвижимое имущество;

— изучить основные цели, задачи и основания государственной регистрации прав на недвижимое имущество;

— рассмотреть законодательную базу нашей страны в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество;

— поставить задачи регистрации собственности;

— изучить порядок осуществления государственной регистрации сделок с недвижимостью;

— выявить особенности государственной регистрации отдельных видов сделок с недвижимым имуществом;

— привести описание рассматриваемого объекта регистрации;

— изучить алгоритм подготовки и подачи документов в Управление Федеральной регистрационной службы;

— разработать направления совершенствования процедуры государственной регистрации собственности и сделок с объектами недвижимости.

В качестве объекта исследования выступает жилое помещение, расположенное по адресу: г. Санкт-Петербург, ул. Ново-Александровская, д. 14.

Источниковую базу для проведения исследования составляют нормативные акты нашей страны, учебники, периодическая литература, Интернет-ресурсы.

Методологической основой исследования являются современные методы научного познания: общенаучные (диалектико-материалистический метод, анализ и синтез) и частнонаучные (метод сравнительного правоведения, формально-логический, исторический, системно-структурный, метод юридического моделирования). Использование этих методов позволило всесторонне и комплексно изучить проблему, сделать теоретические обобщения, сформулировать практические выводы и рекомендации о необходимости совершенствования действующего российского законодательства и принятия новых законов, регламентирующих материальные и процессуальные отношения по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Структурно работа состоит из введения, трех глав, заключения и списка использованных источников литературы.

В первой главе данной работы представлены основные положения государственной регистрации собственности и сделок с объектами недвижимости.

Вторая глава исследования посвящена изучению методики получения права собственности и регистрации сделок с объектами недвижимости.

В третьей главе содержится практическая регистрация права собственности на примере сделки купли-продажи жилого помещения по адресу: Санкт-Петербург, ул. Ново-Александровская, д. 14., а также приводятся основные направления совершенствования процедуры государственной регистрации собственности и сделок с объектами недвижимости.

1. Основные положения государственной регистрации собственности и сделок с объектами недвижимости

1.1 Понятие и содержание государственной регистрации прав на недвижимое имущество

Определению государственной регистрации прав на недвижимость посвящена ст. 2 Закона о регистрации (далее по тексту Закон). Она определяет государственную регистрацию как «юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федераци». Однако данное определение отражает лишь один из аспектов понятия государственной регистрации — регистрация, как акт государственного органа.

Вместе с тем анализ научных работ как по гражданскому, так и по административному праву свидетельствует о том, что в определении сущности государственной регистрации прав на недвижимое имущество среди ученых нет единства. Так, государственная регистрация прав на недвижимое имущество рассматривается как ненормативный акт государственного органа, юридический факт в фактическом составе, влекущем возникновение, изменение или прекращение прав на объект недвижимости, комплексное средство государственного регулирования предпринимательской деятельности на рынке недвижимости. По мнению М. Г. Пискуновой, «государственная регистрация — императивная норма гражданского права, необходимое условие возникновения вещных и обязательственных прав на недвижимость».

Государственную регистрацию можно рассматривать в двух аспектах: как специфическую деятельность государства и как результат этой деятельности. При этом государственная регистрация как деятельность не всегда заканчивается государственной регистрацией в виде результата, поскольку результатом этой деятельности может быть отказ в государственной регистрации.

Рассмотрим сначала государственную регистрацию как деятельность. Любая деятельность определяется прежде всего ее целями и содержанием. Вопрос о целях государственной регистрации рассмотрен ранее. Применительно же к определению деятельности, по моему мнению, имеют значение только непосредственные цели, на которые эта деятельность в каждом случае направлена. При этом нужно отметить, что государственная регистрация как деятельность может рассматриваться в узком и широком смысле. В широком смысле государственная регистрация прав на недвижимость может быть определена как одна из функций государства, осуществляемая его специальными органами в целях защиты имущественных прав участников гражданского оборота.

Такое определение позволяет раскрыть понятие государственной регистрации прав на недвижимость как формы государственной деятельности. Оно необходимо, поскольку за конкретными актами государственного органа всегда нужно видеть общую направленность всех этих актов, общие цели функционирования системы, созданной для осуществления данной деятельности.

Вместе с тем приведенное определение не раскрывает содержательную сторону государственной регистрации, не указывает, в чем именно состоит эта деятельность государства. И здесь необходимо обратиться к понятию регистрации в узком смысле, т. е. рассмотреть, что же представляет собой деятельность регистрирующего органа в каждом конкретном случае. В этом смысле государственная регистрация прав представляет собой процесс рассмотрения заявления (требования) заинтересованного лица, адресованного государственному органу о внесении сведений о его праве на объект недвижимого имущества в установленные законом формы (государственный реестр). Этот процесс состоит из приема представленных заявителем документов, их правового анализа с точки зрения установления оснований для регистрации либо отказа в регистрации, принятия соответствующего решения, отражения этого решения в формах, установленных законом, и выдачи документов заявителю с уведомлением о принятом решении.

Если определение государственной регистрации как формы деятельности позволяет установить общую направленность работы и задачи всех регистрирующих органов, то определение государственной регистрации в узком смысле подводит к пониманию непосредственной цели регистрирующего органа при рассмотрении каждого обращения. По моему мнению, эту цель можно определить как установление наличия оснований для внесения соответствующей записи в государственный реестр прав на недвижимое имущество. В негативном же аспекте эта цель может быть сформулирована как установление наличия или отсутствия оснований для отказа в регистрации.

Итак, регистрация прав на недвижимость в узком смысле — это деятельность государства в лице его специальных органов, представляющая собой процесс рассмотрения заявлений (требований) заинтересованных лиц о внесении сведений об их правах на объекты недвижимого имущества в государственный реестр прав на недвижимость. Основным содержанием этого процесса является установление регистрирующим органом оснований для внесения в реестр требуемых сведений.

Давая оценку регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним с учетом положений указанной классификации, отметим, что она реализуется в конкретных правовых отношениях в индивидуальной активной форме, осуществляется добровольно в административно-правовой форме. Результатом правоприменительной деятельности органа по регистрации прав является принятие решения о наличии или отсутствии оснований для внесения в Единый государственный реестр сведений о правах на конкретное недвижимое имущество, которые имеют обязательную силу предписания, в том числе и для правообладателя.

Следует отметить, что широкое определение регистрации имеет значение прежде всего для теории государственного управления. Право вряд ли нуждается в таком определении. Для правовых определений необходима более высокая степень конкретности как в определении целей, так и содержания деятельности. В этом плане нам более подходит узкое определение государственной регистрации.

Если для регистрирующего органа регистрация — это процесс, то с точки зрения заявителя — это прежде всего цель как субъективное представление о результате этого процесса. Эта цель может быть достигнута или не достигнута. В связи с этим перейдем ко второму аспекту — к государственной регистрации как одному из возможных результатов взаимодействия регистрирующего органа и заявителя.

Анализ законодательства позволяет сделать вывод о том, что термин «государственная регистрация прав на недвижимое имущество» в Законе используется именно в этом последнем значении. Когда в законе говорится о том, что права возникают с момента регистрации (п. 2 ст. 8 ГК РФ), права на недвижимость и сделки с недвижимостью подлежат регистрации (п. 1 ст. 131, п. 1 ст. 165 ГК РФ), договор считается заключенным с момента регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ), то речь, разумеется, идет не о процессе, а о результате. Именно в этом аспекте дано вышеприведенное определение в ст. 2 Закона. Что же представляет собой этот результат с точки зрения права?

Большинство исследователей выделяют два подхода к характеристике правовой природы акта применения права:

— как ненормативного акта государственного органа;

— как юридического факта в фактическом составе, влекущем возникновение, изменение или прекращение прав на объект недвижимости.

При этом авторы Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе полагают, что «запись в ЕГРП, не являясь по своей правовой природе ненормативным актом (подобно тому, как не являются ненормативными акты органов регистрации актов гражданского состояния, действия нотариусов и др.), представляет собой особый юридический факт, который вместе с соответствующим правовым основанием образует сложный фактический состав, и в этом смысле с момента государственной регистрации права можно говорить о юридической неразрывности государственной регистрации и зарегистрированного права». Таким образом, если качество юридического факта за государственной регистрацией признается всеми, то признание государственной регистрацией ненормативным актом является спорным.

Государственная регистрация — это юридический факт, с которым закон связывает определенные юридические последствия. Для того чтобы определить правовую природу этого факта, обратимся к принятой в теории права классификации юридических фактов. Разумеется, данный юридический факт является юридическим действием, а не событием. Это действие государственного органа, а действие любого органа всегда представляет собой акт. Акты делятся на нормативные и индивидуальные (ненормативные). Вполне очевидным представляется то, что регистрация права на объект недвижимости является индивидуальным (ненормативным) актом государственного органа. Данный вид юридических актов в науке административного права именуется индивидуальными правоприменительными актами органов государственного управления.

Акт государственной регистрации в качестве юридического документа характеризуется формализацией своего содержания. Однако в отличие от иных правоприменительных актов, акт государственной регистрации не содержит таких традиционных элементов, как вводная, описательная, мотивировочная и резолютивная части. Согласно абз. 5 п. 1 ст. 13 Закона о регистрации государственная регистрация прав осуществляется не путем издания акта, а путем внесения записей в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним. Возможно, такая специфическая форма акта регистрации дала основание для отказа от признания его ненормативным актом государственного органа. Однако, как представляется, ненормативный акт может быть оформлен по-разному, важно, чтобы его форма соответствовала закону. Признавая за записью в ЕГРП только качество юридического факта, последователи рассматриваемой позиции оставляют за кадром вопрос о происхождении этой записи, которая появляется в результате действия государственного органа, осуществляемого в определенном процессуальном порядке, что характерно именно для ненормативного акта. Кроме того, Закон о регистрации сам называет государственную регистрацию «актом признания и подтверждения государством» определенных обстоятельств.

Следует отметить, что дискуссия о правовой природе акта государственной регистрации была привязана, в основном, к вопросу о порядке рассмотрения в суде дел о признании недействительной государственной регистрации прав на недвижимость и отказа в такой регистрации. Признание государственной регистрации и отказа в регистрации ненормативными актами регистрирующих органов с необходимостью влекло отнесение соответствующих дел к категории вытекающих из административных правоотношений и иных публичных правоотношений (ст. 29 АПК РФ). В то же время такой подход вполне обоснованно вызывал сомнения, так как фактически в таких делах исследуются прежде всего гражданско-правовые отношения, послужившие основанием для регистрации или основанием отказа. Однако, как представляется, для решения задачи обоснования передачи соответствующих дел из одной коллегии арбитражного суда в другую вряд ли стоило строить такую сложную и противоречивую концепцию.

По-моему мнению, необходимо решить данный вопрос на уровне руководящих разъяснений высших судебных органов РФ. При этом в таком разъяснении следовало бы указать, что суды должны рассматривать споры о признании недействительной регистрации прав на недвижимое имущество в порядке рассмотрения дел, вытекающих из гражданско-правовых отношений.

В связи с судебной практикой рассмотрения споров, связанных с государственной регистрацией, возникает вопрос о принципиальной возможности предъявления иска о признании недействительной регистрации права на недвижимость. И. Н. Плотникова, отрицая такую возможность, пишет о том, что «Закон о регистрации не устанавливает возможность обжалования факта регистрации». В связи с этим, по ее мнению, «в суде может быть оспорено материальное право, а не его регистрация». Такое утверждение представляется слишком категоричным. В то же время оно будет абсолютно верным, если не признавать за государственной регистрацией качества ненормативного акта. Действительно, если основанием для регистрации права послужила сделка, то оспаривать нужно именно само зарегистрированное право и то основание (сделку), на котором эта регистрация произведена. Однако вполне можно представить, что регистрирующий орган провел регистрацию вообще без каких-либо оснований, но соответствующая запись существует, и она в соответствии со ст. 2 Закона о регистрации является «единственным доказательством существования зарегистрированного права». Очевидно, что никакого права в данном случае не существует, и обжаловать в этом смысле нечего. Но неправомерно совершенная запись должна быть каким-то образом удалена из реестра. Сделать это возможно только на основании судебного решения, а такое решение может быть принято, как представляется, только в порядке обжалования ненормативного акта государственного органа.

Итак, государственная регистрация как юридический факт представляет собой ненормативный акт государственного регистрирующего органа.

Следующим важным признаком, определяющим юридический факт, являются те последствия, которые он влечет. Факт государственной регистрации может быть конечным элементом юридического состава, приводящим к самому возникновению права. О. А. Красавчиков отмечал, что юридический (фактический) состав влечет связываемые с ним законом правовые последствия с момента накопления всех его элементов — юридических фактов. Факт регистрации может быть необходимым для реализации уже возникшего права. Но независимо от правового значения факта регистрации, в каждом конкретном случае его сущность состоит в признании этого права государством и предоставлении этому праву той защиты со стороны государства, которая обеспечивается системой регистрации прав на недвижимость. Специфика различных оснований возникновения права состоит лишь в определении момента возникновения права. Однако возможность реализации любого права на недвижимость в полном объеме (и прежде всего, в отношении распоряжения) независимо от основания его возникновения появляется лишь с момента государственной регистрации этого права. Государство не может защищать права, о которых оно не знает. Единственным держателем информации о правах на недвижимость является система регистрирующих органов. Поэтому ключевым в определении государственной регистрации как акта государственного органа и общим для всех таких актов является то, что это акт признания государством регистрируемого права, обеспечивающий возможность реализации этого права его обладателем.

Если регистрация как процесс включает в себя много стадий — от приема заявления до выдачи документов заявителю, то нужно выявить в этом процессе то, что является собственно государственной регистрацией. Иными словами, необходимо определить момент, когда данный акт государства считается совершенным.

В соответствии с Законом о регистрации (п. 3 ст. 2) «датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав». Таким образом, моментом, когда государственная регистрация осуществлена, следует считать внесение в надлежащей форме записи об этом праве в установленные формы государственной регистрации.

В этом смысле процесс государственной регистрации можно разделить на подготовку к регистрации, собственно регистрацию и выдачу документа о регистрации. Говорить о свершившейся регистрации до удостоверения записи о регистрации уполномоченным лицом нельзя. Любой акт государственного органа, в том числе ненормативный, должен иметь надлежащую письменную форму. Для регистрации такая форма установлена в виде записи в реестре. Решение о регистрации, не оформленное надлежащим образом (в виде устных заявлений, резолюций на документах и пр.), не может быть признано актом регистрации.

На практике возникает вопрос о соотношении записи в реестре и документа, удостоверяющего факт государственной регистрации, выданного заявителю. Особенно остро этот вопрос встает тогда, когда выданный документ не соответствует данным реестра.

На мой взгляд, данный вопрос имеет только одно решение — первичной является запись в реестре. Следует отметить, что в соответствии с п. 3 ст. 131 ГК РФ выдача заявителю документа, удостоверяющего факт государственной регистрации, вообще не является обязательным элементом процесса регистрации. Согласно этой норме регистрирующий орган обязан выдать такой документ только по ходатайству правообладателя. При отсутствии же такого ходатайства, по логике закона, действия регистрирующего органа могут ограничиться внесением записи в реестр. Статья 14 Закона говорит о том, что удостоверяется путем выдачи свидетельства и совершения специальной записи проведенная государственная регистрация. Здесь мы видим, что закон четко разделяет саму государственную регистрацию и подтверждение ее проведения. Именно поэтому в случае выдачи свидетельства о регистрации при отсутствии записи в реестре свидетельство является ничтожным.

Следовательно, представляется неправильной практика предъявления исков о признании недействительными свидетельств о государственной регистрации.

Возможны варианты, когда отсутствие записи в реестре при наличии у заявителя свидетельства могут быть вызваны технической ошибкой регистрирующего органа. Закон о регистрации предусматривает возможность исправления такой ошибки самим регистрирующим органом (ст. 21). Сложность положения в Санкт-Петербурге, во многих других субъектах Федерации состоит в том, что функции по регистрации неоднократно передавались от одних организаций к другим, и орган, осуществляющий регистрацию в настоящий момент, не всегда способен исправить подобного рода ошибки. В любом случае, в том числе и во избежание подделок документов о регистрации, должна существовать презумпция истинности данных реестра по отношению к другим документам. Порядок же внесения изменений в реестр должен быть жестко регламентирован и ограничен случаями, когда внесение таких изменений вызвано явными техническими ошибками, а исправления не могут затронуть чьих-либо прав. Именно поэтому для иных случаев ст. 21 Закона предусматривает судебный порядок исправления ошибок.

Однако, если теория допускает, а в ряде случаев даже требует существования нескольких разноплановых определений понятия, то в законе это недопустимо. С учетом приведенных выше соображений законодательное определение регистрации могло бы быть усовершенствовано.

Соответствующая норма Закона могла бы иметь следующую редакцию:

«Государственная регистрация прав на недвижимое имущество — это акт признания этого права (либо его изменения, обременения, перехода или прекращения) государством в лице регистрирующего органа, обеспечивающий возможность реализации этого права его обладателем и оформляемый в виде записи о зарегистрированном праве в государственный реестр прав на недвижимое имущество».

1.2 Основные цели, задачи и основания государственной регистрации прав на недвижимое имущество

регистрация собственность сделка жилой

Под целью понимается то, «к чему надо стремиться, что надо осуществить». Соответственно, цель представляет собой «заранее предполагаемый (мыслимый, желаемый, проектируемый) результат деятельности или действий людей, на осуществление которого они направлены».

Между тем среди исследователей вопроса о государственной регистрации прав на недвижимость при выделении целей государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним нет единого мнения.

Так, классифицируя цели государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, М. Г. Пискунова указывает: «Основной правовой целью является обеспечение устойчивости гражданского оборота путем подтверждения и государственной гарантии прав на недвижимость. Социальная цель заключается в обеспечении законности оборота недвижимости, защите прав и законных интересов участников сделок и третьих лиц. Экономическая цель — обеспечение благоприятного инвестиционного климата, прозрачности рынка недвижимости, снижения экономических рисков, упорядочения сборов налогов. Информационно-управленческая цель — обеспечение физических и юридических лиц, органов государственной власти и местного самоуправления достоверной информацией о гражданских правах на недвижимость».

Вполне очевидно, что всеми исследователями называются те положительные результаты, к достижению которых нужно стремиться в том числе и с использованием правовых механизмов государственной регистрации прав на недвижимость. Однако далеко не все говорят о необходимости установления иерархии названных целей, а некоторые авторы высказывают мнения об установлении таких приоритетов, с которыми трудно согласиться.

В частности, В. А. Порошков утверждает, что «государственная регистрация недвижимых вещей является средством контроля государства за оборотом недвижимого имущества, а также выступает в роли юридического факта в гражданском праве».

А.Р. Кирсанов, поддерживая позицию П. В. Крашенинникова о том, что «государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним установлена в интересах государства и общества, а также в целях охраны прав и законных интересов граждан и юридических лиц», далее поясняет, что «интересы государства и общества заключаются, во-первых, в создании базы данных для налогообложения недвижимости; во-вторых, в обеспечении органов власти и местного самоуправления достоверной информацией о недвижимом имуществе в целях эффективного управления этим имуществом; в-третьих, в создании условий для осуществления политики экономических реформ».

Полагаю, что необходимо выступить против определения целей собственно государства как приоритетных при формировании системы регистрации прав на недвижимое имущество. Более того, следовало бы законодательно закрепить положение, в соответствии с которым первой и основной целью государственной регистрации прав на недвижимость является защита прав участников оборота недвижимого имущества. В число этих участников входит и государство, которое в условиях России является крупнейшим собственником недвижимости. Тем больше оснований акцентировать внимание на равенстве государства и других участников оборота. Гарантии такого равенства должны быть специально сформулированы в законодательстве о государственной регистрации. Необходимость существования таких гарантий определяется рядом особенностей этого законодательства.

В Законе цели государственной регистрации специально не выделяются, что с учетом вышеизложенных обстоятельств представляется определенным пробелом. В целях обеспечения правильного функционирования действующей системы регистрации и направления ее дальнейшего развития в упомянутый Закон следовало бы включить норму следующего содержания:

«Целью государственной регистрации прав на недвижимое имущество является защита имущественных прав участников оборота недвижимого имущества.

Все участники гражданского оборота, включая государство, при рассмотрении вопроса о государственной регистрации прав на недвижимое имущество имеют равные права. Изъятия из данного правила могут устанавливаться только законом".

Данная формулировка должна подчеркнуть, что равны права всех субъектов именно как участников гражданского оборота при рассмотрении вопросов о государственной регистрации. Это не исключает особых прав государственных органов на получение информации (ст. ст. 7, 8 Закона), прав правоохранительных органов на получение необходимых документов в процессе проведения следственных действий (ст. ст. 182, 183 УПК РФ) и т. п. Однако здесь государство и его органы выступают не как участники гражданского оборота, а как участники других правоотношений.

Что же касается возможных изъятий из этого правила, то упоминание о них не случайно. Далее мы увидим, что не устанавливать особенности, и даже некоторые преимущества при регистрации права государственной собственности на ряд объектов недвижимого имущества, к сожалению, невозможно. Однако эти изъятия должны быть четко сформулированы и содержаться в самом Законе, а не в каких-либо иных актах.

Таким образом, первая и главная цель существования системы государственной регистрации — обеспечение защиты имущественных прав на недвижимость участников гражданского оборота. Как правильно отмечали Ю. Г. Жариков и М. Г. Масевич, «задача государственной регистрации — прежде всего охранять права собственников и гарантировать достоверную информацию о недвижимом имуществе». С одной стороны, эта цель диктуется конституционной обязанностью государства по защите собственности (ст. 8 Конституции РФ), а с другой — служит необходимой предпосылкой для реализации других целей регистрации.

Без регистрации прав на недвижимость ни один участник гражданского оборота не может быть уверен в действительности своих прав, а равно и прав других участников рынка недвижимости. Будучи актом признания государством зарегистрированного права, регистрация (в зависимости от ее системы и уровня организации) дает определенную степень уверенности в стабильности прав на недвижимость, степень всегда значительно большую, чем в условиях отсутствия регистрации.

Данная цель имеет особое значение для нашей страны. В современных условиях недвижимость (квартиры, дома, земельные участки и др.) является основным, а в ряде случаев практически единственным существенным достоянием подавляющего большинства граждан. Для многих граждан недвижимость выступает и единственным (или основным) источником дохода, она может быть предметом аренды, объектом залога при получении кредита и т. д. В условиях, когда доходы значительной части населения ниже официально установленного прожиточного минимума, государство обязано принимать все необходимые меры к защите того, что является единственной ценностью и условием существования для многих граждан.

Теперь о других целях, которые могут быть реализованы при организации системы государственной регистрации.

Недвижимость — земля, здания, сооружения, жилой фонд — представляет собой одну из главных составляющих государственного имущества и один из существенных источников государственных доходов. Отсюда вытекает вторая весьма важная цель системы регистрации недвижимости — обеспечение управления недвижимостью, находящейся в государственной собственности. О соотношении этой цели с главной уже говорилось выше, однако при условии соблюдения равенства с другими субъектами государство вполне может организовывать систему регистрации с учетом и этой цели.

Понятие управления государственной недвижимостью значительно шире государственной регистрации прав на недвижимость. Вместе с тем данные о недвижимости, право на которую зарегистрировано за государством, а также о характере этих прав, их ограничениях правами хозяйственного ведения и оперативного управления конкретных субъектов и другие данные являются абсолютно необходимой исходной информацией для принятия правильных управленческих решений. Предоставить же такую информацию с наибольшей степенью достоверности способна только система государственной регистрации прав на недвижимость.

К сожалению, именно данный аспект государственной регистрации является на сегодня наиболее сложным и проблемным. Не имея изначально ни на общегосударственном, ни на местном уровнях реестра государственного имущества и приступив к его отчуждению в процессе приватизации, государство оказалось в ситуации, когда оно не имело достоверной информации о находящейся в его собственности недвижимости. Еще большую актуальность проблема такого учета и регистрации государственной собственности приобрела с введением в действие Закона о регистрации, где в п. 2 ст. 6 в качестве необходимого условия регистрации перехода права, сделок и обременений объектов, права на которые ранее возникли, была установлена регистрация этих ранее возникших прав. При этом никаких исключений для государственной собственности сделано не было, а это значило, что для регистрации любых сделок с государственным имуществом (в частности, для регистрации его аренды) было необходимо произвести регистрацию государственной собственности на объект.

Сложность этой проблемы связана, прежде всего, с тем, что для большинства объектов, находящихся в государственной собственности, характерно отсутствие надлежащих правоустанавливающих документов, которые по закону могли бы служить основаниями для регистрации. Будучи практически единственным возможным собственником недвижимости, государство не заботилось о сохранении документов, подтверждающих его право. Кроме того, значительное количество объектов недвижимости оказалось в собственности государства в результате экспроприации в первые годы советской власти, где основаниями возникновения права собственности служили общие декреты и иные документы, в которых отсутствовали перечисления конкретных объектов.

В этих условиях необходимо было искать выход. На федеральном уровне в связи с этой проблемой было издано Постановление Правительства РФ «Об организации учета федерального имущества и ведения реестра федерального имущества». Однако данное Постановление регламентировало лишь порядок ведения реестра федерального имущества и выдачи соответствующих свидетельств органами системы Мингосимущества России. Следовательно, завершение процедуры такого учета означало лишь мнение данного ведомства о том, что определенный объект находится в федеральной собственности. При этом органы государственной регистрации прав на недвижимость не связаны этим мнением, а свидетельства о внесении в реестр федерального имущества не были законом отнесены к числу правоустанавливающих документов.

Однако Пленум ВАС РФ в п. 3 Постановления «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указал, что «документом, подтверждающим право собственности субъектов права федеральной, государственной и муниципальной собственности, является соответствующий реестр федеральной государственной и муниципальной собственности. До момента внесения объектов в соответствующий реестр таким документом является перечень объектов, составленный в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 22.12.1993 № 2265 „О гарантиях местного самоуправления в Российской Федерации“ и Положением об определении пообъектного состава федеральной, государственной и муниципальной собственности, утвержденным распоряжением Президента РФ от 18.03.1992 № 114-рп».

Таким образом, ВАС РФ фактически признал документы «внутреннего» учета государственного имущества правоустанавливающими документами. При этом высший судебный орган страны не сделал исключения для недвижимого имущества. Это решение вызывает весьма серьезные сомнения. Во-первых, данное разъяснение не имеет оснований в Законе, который, как уже указывалось, не относит реестры и перечни к числу правоустанавливающих документов. Во-вторых, оно устанавливает определенные преимущества государства перед другими собственниками недвижимости, провозглашая практически «заявительный» порядок регистрации государством своих прав на недвижимое имущество. Все это входит в противоречие с принципом равенства государства и других субъектов гражданского оборота в вопросах регистрации прав на недвижимость.

Между тем, по моему мнению, такое разъяснение дано ВАС РФ практически в целях ликвидации пробела в действующем законодательстве, которое не устанавливает никакой специфики регистрации прав на государственную недвижимость, не учитывает специфических условий формирования государственной собственности. В условиях отсутствия надлежащих правоустанавливающих документов предложенный судом «заявительный» порядок для регистрации государством своей собственности является единственным реально возможным.

Однако этот порядок должен быть установлен законом. Соответствующая норма Закона могла бы выглядеть следующим образом:

«1. Права Российской Федерации и субъектов Федерации на недвижимое имущество регистрируются на общих основаниях, за исключением случаев, указанных в п. 2 этой статьи.

2. Право собственности Российской Федерации и субъектов Федерации на недвижимое имущество, возникшее до введения в действие настоящего Закона, регистрируется на основании заявления уполномоченного органа по управлению государственным имуществом с приложением выписки из соответствующего реестра государственного имущества.

В регистрации права собственности Российской Федерации и субъектов Федерации, возникших до введения в действие настоящего Закона, может быть отказано, если на момент обращения за регистрацией на данный объект зарегистрировано право другого лица либо имеется заявление другого лица о регистрации права на тот же объект".

Функция государства по защите прав граждан и юридических лиц всегда сочетается с функцией контроля исполнения ими своих обязанностей. Одной из основных обязанностей как физических, так и юридических лиц является уплата налогов на содержание государства. В свою очередь, доходы государства от налогов, связанных с владением и распоряжением недвижимостью, составляют существенную часть государственных доходов. Но для того, чтобы собирать налоги в полном объеме, государство в лице налоговых органов должно располагать исчерпывающей информацией как о собственниках объектов и владельцах иных прав на них, так и о фактах распоряжения этими объектами, связанными с извлечением дохода (продажа, сдача в аренду, получение в дар и пр.).

Вполне очевидно, что только существование совершенной системы регистрации прав на недвижимость может обеспечить осуществление такой цели, как контроль за поступлением в бюджет средств от налогообложения недвижимости и сделок с ней.

В то же время при реализации этой цели всегда нужно помнить о ее вторичном характере применительно к системе государственной регистрации. Так, например, периодически возникает идея «принудительной» регистрации прав на недвижимость в целях увеличения поступлений от налогов. Ни для кого не секрет, что ряд владельцев объектов недвижимости (прежде всего, вновь созданных) осуществляют владение ими без государственной регистрации. Не получая данных об этих объектах, налоговые органы не начисляют соответствующие налоги на такие объекты. Весьма заманчиво было бы без заявлений владельцев внести сведения об их правах на объекты в целях взыскания налогов. Однако вполне очевидно, что при внешней простоте такой способ регистрации придет в противоречие с основной целью регистрации — защитой имущественных прав участников оборота, поскольку сведения о правах, внесенные без участия правообладателей, будут весьма неточны, что подорвет общее доверие к реестру.

1.3 Законодательство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество

Правовую основу государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним составляют Конституция Российской Федерации, ГК РФ, Федеральный закон «О регистрации недвижимого имущества и сделок с ним», иные федеральные законы, издаваемые в соответствии с ними другие нормативные правовые акты Российской Федерации.

Основным актом, регулирующим отношения, связанные с государственной регистрацией прав, является Закон, который был принят на основании и во исполнение ст. 131 ГК РФ. Статьей 3 Закона устанавливается требование, согласно которому право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество — возникновение, переход, ограничение и прекращение — подлежат государственной регистрации органами, осуществляющими государственную регистрацию в Едином государственном реестре.

Во исполнение Закона также принят ряд нормативно-правовых актов:

Постановления Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. № 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и от 12 ноября 2004 г. № 627 «Об изменении и признании утратившими силу некоторых актов Правительства Российской Федерации по вопросам государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в связи сФедеральнымзаконом «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу некоторых законодательных актов Российской Федерации в связи с принятием Федеральных законов «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации» и «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации»,

приказы Министерства юстиции Российской Федерации об особенностях осуществления государственной регистрации отдельных видов прав на недвижимое имущество и сделок с ним и др.

Итак, исполнение государственной функции по государственной регистрации осуществляется в соответствии с:

Конституцией Российской Федерации;

Гражданским кодексом Российской Федерации;

Налоговым кодексом Российской Федерации;

Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;

Федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»;

Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. № 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Правила ведения ЕГРП);

Постановлением Правительства Российской Федерации от 9 апреля 2001 г. № 273 «Об утверждении Федеральной программы поэтапного развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;

Постановлением Правительства Российской Федерации от 17 сентября 2003 г. № 580 «Об утверждении Положения о принятии на учет бесхозяйных недвижимых вещей»;

Постановлением Правительства Российской Федерации от 14 декабря 2004 г. № 773 «Об утверждении Правил осуществления платы за предоставление информации о зарегистрированных правах, выдачу копий договоров и иных документов, выражающих содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной форме»;

Постановлением Правительства Российской Федерации от 11 февраля 2005 г. № 68 «Об особенностях государственной регистрации права собственности и других вещных прав на линейно-кабельные сооружения связи»;

Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 6 августа 2001 г. № 233 «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения»;

Приказ Минюста РФ от 06.08.2001 № 233 (ред. от 24.12.2004, с изм. от 15.12.2008) «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения» (Зарегистрировано в Минюсте РФ 16.08.2001 № 2881);

Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 1 июля 2002 г. № 183 «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договора мены и (или) перехода прав на объекты недвижимого имущества, находящиеся на территориях различных регистрационных округов»;

Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 1 июля 2002 г. № 184 «Об утверждении Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;

Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 25 марта 2003 г. № 70 «Об утверждении Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество»;

Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 18 сентября 2003 г. № 226 «Об утверждении Инструкции о порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав, сообщений об отказах в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и информации о зарегистрированных правах» (далее — Инструкция о порядке заполнения свидетельств);

Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 3 декабря 2004 г. № 185 «О создании регистрационных округов, в границах которых действуют территориальные органы Федеральной регистрационной службы»;

Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 8 декабря 2004 г. № 192 «Об утверждении Инструкции о порядке присвоения при проведении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним объектам недвижимого имущества условных номеров, которым в установленном законодательством Российской Федерации порядке не присвоен кадастровый номер»;

Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 25 мая 2004 г. № 107 «Об утверждении Инструкции о порядке выдачи правообладателям по их заявлениям в письменной форме копий договоров и иных документов, выражающих содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной форме»;

Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 20 июля 2004 г. № 126 «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации прав несовершеннолетних на недвижимое имущество и сделок с ним»;

Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 26 июля 2004 г. № 132 «Об утверждении Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации сервитутов на земельные участки»;

Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 6 августа 2004 г. № 135 «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества»;

Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 4 марта 2005 г. № 16 «Об утверждении Правил внесения записей о правах на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним и взаимодействия между Федеральной регистрационной службой и ее территориальными органами»;

Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 9 июня 2005 г. № 82 «Об утверждении Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества»;

Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 15 июня 2006 г. № 213 «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества»;

иными правовыми актами Российской Федерации, регламентирующими правоотношения в сфере государственной регистрации прав.

2. Методика получения права собственности и регистрации сделок

2.1 Порядок осуществления государственной регистрации сделок с недвижимостью

2.1.1 Понятие, сущность и виды сделок

Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (ст. 153 ГК РФ). Сделки являются одним из важнейших юридических фактов в гражданском праве. Неслучайно в перечне оснований возникновения гражданских прав и обязанностей сделки названы первыми.

Сделка представляет собой действие, т. е. юридический факт, происходящий по воле человека (в противоположность событиям). Действие — это акт поведения человека, осуществляемый под влиянием определенных мотивов и направленный на определенную цель. Поэтому сделку можно охарактеризовать как волевой акт. Сделка представляет собой действия самих участников гражданского оборота, которые совершаются, как правило, по их собственной инициативе и исходя из их интересов.

Сделка — это действие правомерное. Ее содержание должно соответствовать нормативным требованиям, только в этом случае она признается и защищается государством в качестве юридического факта, порождающего гражданско-правовые последствия, и в качестве регулятора гражданских правоотношений. Субъекты гражданского права могут заключать сделки, как предусмотренные, так и не предусмотренные нормативными актами. Правомерный характер отличает сделку от неправомерных действий (деликтов), которые также являются юридическими фактами, но порождают гражданско-правовые последствия помимо воли и желания субъекта.

Сделка — это действие, которое характеризуется специальной направленностью на возникновение, изменение или прекращение гражданских правоотношений. Этим она отличается от юридических поступков, которые совершаются без прямого намерения вызвать гражданско-правовые последствия (например, создание вещи, произведения искусства).

Сделка порождает правовые последствия непосредственно для лиц, ее совершающих. Они становятся участниками гражданского правоотношения, возникшего из сделки. По общему правилу она не может возлагать обязанности на лиц, в ней не участвовавших.

Таким образом, сделкой называется правомерное юридическое действие, совершаемое одним или несколькими субъектами гражданского права, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских правоотношений между этими субъектами.

Сделка как действие человека предполагает определенные волевые процессы — формирование воли и выражение ее вовне: прежде чем совершить действие, лицо предварительно обдумывает различные способы своего поведения, выбирает наиболее приемлемый для себя вариант поведения, принимает определенное решение и приводит его в исполнение. Воля человека приобретает юридическое значение лишь в том случае, если онаполучила внешнее выражение и стала доступной для восприятия другими лицами.

В сделке как волевом акте следует различать волю — внутреннюю сторону, субъективный элемент и волеизъявление — внешнюю сторону, объективный элемент. Российское гражданское законодательство исходит из необходимости соответствия воли и волеизъявления. Считается, что волеизъявление соответствует подлинной воле субъекта, пока не доказано обратное.