Анализ закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

В настоящее время в системе государственной регистрации происходит масштабная реформа. Прежде всего это связано с централизацией сведений об объектах недвижимого имущества. Государство ставит своей целью формирование до 2012 года на всей территории Российской Федерации системы Росреестра, которая объединит в себе информацию, имеющуюся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и системе государственного кадастрового учета недвижимости. Под созданием единой федеральной системы регистрации прав и кадастрового учета подразумевается создание нормативно-правовых актов для технологического объединения процедур кадастрового учета объектов недвижимости и регистрации прав на них. Это также сделает систему государственной регистрации прав на недвижимое имущество более совершенной и прозрачной.

Со вступлением в силу Федерального закона в Российской Федерации начала свое формирование современная система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Данная система не является статичной, она постоянно развивается и совершенствуется, и основной целью этого процесса является защита законных прав и интересов субъектов гражданско-правовых отношений, упрощение взаимоотношений физических и юридических лиц с органами, выполняющими государственную функцию по государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

После начала действия Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в развитие правовой системы России было принято и вступило в силу множество нормативно-правовых актов, как конкретизирующих положения настоящего Закона, так и регулирующих отношения в смежных областях.

Среди них особо следует отметить Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ, Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ, Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», и, конечно, Федеральный закон от 30 июня 2006 г. № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» (Закон о «дачной амнистии»).

Принятие указанных законодательных актов повлекло за собой внесение изменений и в данный Закон, появление в нем новелл.

Цель работы — провести анализ Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Для достижения указанной цели необходимо решение следующих задач:

— исследовать основные термины

— рассмотреть понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним основную характеристику закона

Предмет исследования — нормы Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

Объектом исследования выступают отношения в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

1. Основные термины

Понятие недвижимого имущества (недвижимых вещей, недвижимости) является ключевым для уяснения содержания Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Комментарий к Федеральному закону от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (постатейный) /Под редакцией доктора юридических наук Алёшина В. В. — «Деловой двор», 2010 г.

Понятие недвижимого имущества содержится в статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ).

Статья 130 ГК РФ устанавливает, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Помимо этого, к недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

При этом часть 1 ст. 130 ГК РФ указывает на то, что Законом может быть отнесено к недвижимости и иное имущество. Таким образом, законодатель оставляет перечень недвижимого имущества открытым, указывая, что он может быть изменен и без внесения каких-либо изменений непосредственно в статью 130 ГК РФ путем принятия в рамках какого-либо закона соответствующей нормы. Например, к нижеупомянутым в статье 130 ГК РФ объектам недвижимости относится, в частности, такой объект недвижимости как предприятие (часть 2 пункта 1 статьи 132 ГК РФ).

Понятие недвижимости, закрепленное в статье 130 ГК РФ, по объему шире сформулированного понятия в комментируемой статье. В Законе не говорится о судах и космических объектах, а также не упоминается возможность отнесения федеральными законами к недвижимости иного имущества. Из этого, однако, не следует, что ст. 1 Закона противоречит положениям ст. 130 ГК. В этой статье определяется сфера действия Закона: указывается, что в порядке и на условиях, которые установлены данным Законом, производится регистрация не всех объектов недвижимости, а лишь тех из них, которые в нем перечислены. В отношении иных недвижимых вещей в абзаце 2 п. 1 ст. 33 Закона предусматривается: впредь до принятия соответствующих федеральных законов, основанных на положениях п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, применять действующий порядок регистрации прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Земельный участок представляет собой часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке (п. 2 ст. 6 Земельного кодекса Российской Федерации, далее — ЗК РФ).

Земельный участок — недвижимая вещь, а вещи согласно ст. 133 ГК РФ могут быть делимыми и неделимыми. Земельные участки бывают как делимыми, так и неделимыми — это зависит от их размера, конфигурации, целевого назначения и разрешенного использования. В отдельных случаях запрет раздела земельного участка установлен Законом — например, в отношении земельных участков крестьянских (фермерских) хозяйств.

Делимость земельного участка имеет принципиальное значение в случае, когда предполагается его раздел — например, между собственниками, если участок находится в общей собственности. Особенности выдела доли в праве собственности на неделимую вещь определяются правилами ст. 252, 258 ГК РФ.

Земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах (п. 3 ст. 129 ГК РФ). Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами (п. 3 ст. 3 ЗК РФ).

Индивидуализация земельного участка как объекта права происходит в результате государственного кадастрового учета земельных участков.

Государственный земельный кадастр представляет собой систематизированный свод документированных сведений об объектах государственного кадастрового учета, о правовом режиме земель в Российской Федерации, о кадастровой стоимости, местоположении, размерах земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимого имущества. В государственный земельный кадастр включается информация о субъектах прав на земельные участки. Государственный земельный кадастр ведется по единой для Российской Федерации системе. Объектами государственного кадастрового учета являются земельные участки и прочно связанные с ними иные объекты недвижимого имущества. Порядок ведения государственного земельного кадастра устанавливается федеральным законом о государственном земельном кадастре.

Недра являются частью земной коры, расположенной ниже почвенного слоя, а при его отсутствии — ниже земной поверхности и дна водоемов и водотоков, простирающейся до глубин, доступных для геологического изучения и освоения. Отношения, возникающие в связи с геологическим изучением, использованием и охраной недр территории Российской Федерации, ее континентального шельфа, а также в связи с использованием отходов горнодобывающего и связанных с ним перерабатывающих производств, торфа, сапропелей и иных специфических минеральных ресурсов, включая подземные воды, рассолы и рапу соляных озер и заливов морей, регулируются Законом РФ «О недрах». Некоторые из названных отношений регулируются и иными федеральными законами и другими правовыми актами (например, Федеральным законом «О континентальном шельфе Российской Федерации», Федеральным законом «О драгоценных металлах и драгоценных камнях», Инструкцией по оформлению горных отводов для разработки месторождений полезных ископаемых и др.). Недра в границах территории Российской Федерации, включая подземное пространство и содержащиеся в недрах полезные ископаемые, энергетические и иные ресурсы, являются государственной собственностью. Вопросы владения, пользования и распоряжения недрами находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

Участки недр не могут быть предметом купли, продажи, дарения, наследования, вклада, залога или отчуждаться в иной форме. Права пользования недрами могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому в той мере, в какой их оборот допускается федеральными законами.

Используемые участки недр представляют собой геометризованные блоки недр (ст. 2 Закона о недрах).

Недра предоставляются в пользование для геологического изучения, разведки и добычи полезных ископаемых, строительства и эксплуатации подземных сооружений и т. д. (ст. 6 Закона о недрах).

Пользователями недр могут быть субъекты предпринимательской деятельности, в том числе участники простого товарищества, иностранные граждане, юридические лица, если федеральными законами не установлены ограничения предоставления права пользования недрами. Участки недр предоставляются в пользование на определенный срок или без ограничения срока. Так, для геологического изучения участки недр могут предоставляться на срок до 5 лет, для добычи подземных вод — на срок до 25 лет и т. д. Без ограничения срока могут быть предоставлены участки недр для строительства и эксплуатации подземных сооружений, не связанных с добычей полезных ископаемых, строительства и эксплуатации подземных сооружений, связанных с захоронением отходов, строительства и эксплуатации нефтеи газохранилищ, а также для образования особо охраняемых геологических объектов и иных целей.

Недвижимостью являются жилые помещения (жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир) (ст. 15 Жилищного Кодекса РФ). Жилым помещением может быть лишь изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).

При этом под жилым домом понимается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Комнатой считается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире. Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (постатейный) /Отв. ред. А. Н. Ткач — «Юстицинформ», 2010 г.

Когда речь идет о части квартиры, то имеется в виду ситуация, при которой объектом права являются несколько комнат квартиры. Например, гражданин занимал в четырехкомнатной коммунальной квартире две комнаты по договору социального найма. В результате приватизации он получил право собственности на эти комнаты. Объектом права собственности является часть квартиры (две комнаты).

Государственная регистрация помещения осуществляется в случаях, когда данное помещение является самостоятельным (отдельным) объектом права. Так, если гражданин приватизировал квартиру, занимаемую им по договору социального найма, то государственной регистрации подлежит право собственности на эту квартиру в целом (отдельно на комнаты, составляющие квартиру, регистрировать право собственности не имеет смысла: объект права — квартира). Если же по договору найма он пользуется только комнатой в квартире и приватизировал ее (в случаях, когда это допускается законодательством), то регистрируется право собственности на комнату (объект права — комната).

В зависимости от функционального назначения нежилые помещения бывают производственными, административными (конторскими), торговыми, складскими и т. д. Нежилое помещение может состоять из одной или нескольких (множества) комнат.

Следует иметь в виду, что в нежилых зданиях иногда размещаются жилые помещения (например, для использования в качестве служебной жилой площади). В жилых домах всегда есть нежилые помещения. В одних случаях такие помещения являются объектом права (например, в жилой дом встроен магазин). В других — помещение не относится к самостоятельному объекту права (например, подсобные помещения, места общего пользования и т. п. (колясочные, холлы и т. д.)).

В Законе упоминаются такие разновидности недвижимого имущества как здания и сооружения. Действующее законодательство не содержит легального разграничения между зданиями и сооружениями. Однако обычно понимается, что здания предназначены для постоянного нахождения в них людей с целью проживания или работы, тогда как в сооружениях люди находятся временно и используются они для технических целей.

Согласно ст. 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства также относятся к недвижимому имуществу. Они связаны с землей и не могут быть перемещены с места на место без ущерба для их назначения. Если же объект не отвечает этим характеристикам, то он как движимое имущество уже не может именоваться объектом незавершенного строительства. Так, ст. 25 комментируемого Закона устанавливает порядок государственной регистрации прав на объекты незавершенного строительства. Гришаев С. П. Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним» (переработ. и доп.). — М, 2008 г.

Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.

В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначение, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания) и другие исключительные права, если иное не предусмотрено Законом или договором.

Права на земельные участки и иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав предприятия как имущественного комплекса, их ограничения (обременения), сделки с данными объектами недвижимого имущества подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав по месту нахождения данных объектов. Регистрация права собственности на предприятие как имущественный комплекс осуществляется учреждением юстиции по месту регистрации юридического лица.

Зарегистрированные переход права на предприятие, ограничение (обременение) права на предприятие являются основанием для внесения записей о переходе права, об ограничении (обременении) права на каждый объект недвижимого имущества, входящий в состав предприятия как имущественного комплекса, в Единый государственный реестр прав по месту нахождения объекта недвижимого имущества.

В соответствии со ст. 131 ГК РФ государственной регистрации подлежат ограничения вещных прав.

Ограничения (обременения) — наличие установленных Законом или уполномоченными органами в предусмотренном Законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, концессионного соглашения, ареста имущества и других);

В соответствии с гражданским законодательством государственной регистрации подлежат следующие ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество:

— ипотека на основании и в силу закона,

— доверительное управление, кроме договоров аренды земельных долей, не приведенных в соответствие с ГК РФ,

— рента,

— аресты, запрещения заключения сделок,

— права требования в судебном порядке,

— обязательства по сохранению объектов культурного наследия (недвижимых памятников истории и культуры),

— решения органов государственной власти и местного самоуправления об изъятии земельного участка и жилого помещения для государственных муниципальных нужд,

— ограничение права возведения зданий, строений, сооружений и проведения мелиоративных работ в связи с резервированием земель для государственных, муниципальных нужд,

— сервитут.

Договор аренды недвижимости подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК РФ). Например, договор аренды здания или сооружения должен быть зарегистрирован и считается заключенным с момента регистрации, если он заключен на срок не менее года (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Судебная практика исходит из того, что договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Требования гражданского законодательства о регистрации договора аренды распространяются также на договор субаренды.

Арест имущества означает запрет распоряжаться имуществом. Его нельзя продать, подарить, передать в аренду, заложить и пр.

Сервитут представляет собой право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества. Например, гражданин может пройти на свой земельный участок не иначе как через участок соседа. У него есть право требовать от соседа предоставления ему возможности ограниченно пользоваться его земельным участком, т. е. не препятствовать проходу (не препятствовать — значит не возражать, не ставить на пути прохода забор, не разбивать на дорожке клумбу и не совершать иных действий, лишающих возможности проходить через земельный участок).

Сервитут есть право вещное. Это право на вещь. При этом интерес управомоченного лица (обладателя данного права) удовлетворяется посредством собственных действий, а не путем совершения активных действий лицом обязанным. Последнее должно лишь воздерживаться от действий, нарушающих данное право (в приведенном примере — не препятствовать проходу).

Сервитут, как и другие вещные права, характеризуется также тем, что он следует за вещью, т. е. сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу (п. 1 ст. 275 ГК).

Сервитут есть право ограниченного пользования чужой вещью. Объем данного права (сервитута) предопределен его названием: сервитут устанавливается для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линии электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества. Комментарий к Федеральному закону от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (постатейный) /Под редакцией доктора юридических наук Алёшина В. В. — «Деловой двор», 2010 г.

Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.

Сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен.

Сервитут может быть прекращен по требованию собственника земельного участка, если отпали основания, по которым он был установлен. Например, было предоставлено право проезда через земельный участок соседа. Позже с другой стороны земельного участка лица, в пользу которого установлен сервитут, было осушено болото и проложена дорога. Поскольку появилась возможность проезда на земельный участок, минуя участок соседа, сервитут может быть прекращен.

В случаях, когда земельный участок, принадлежащий гражданину или юридическому лицу, в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии с назначением участка, собственник вправе требовать по суду прекращения сервитута.

Устанавливается сервитут по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником земельного участка. В случае недостижения согласия спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута. Следовательно, при регистрации сервитута может быть представлено либо соглашение, либо решение суда.

Регистрационный округ — территория, на которой действует территориальный орган федерального органа исполнительной власти, уполномоченного в области государственной регистрации. Регистрационные округа создаются федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным в области юстиции.

Согласно ст. 3 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 г. № 219, Единый государственный реестр прав предназначен для ведения унифицированной в пределах Российской Федерации системы записей о правах на недвижимое имущество, о сделках с ним, а также об ограничениях (обременениях) этих прав.

Ведение Единого государственного реестра прав путем соответствующей государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют:

служба при государственной регистрации прав, ограничений (обременений) прав на предприятия как имущественные комплексы, объекты недвижимого имущества, расположенные на территории более одного регистрационного округа, и сделок с ними;

территориальные органы Службы — при государственной регистрации прав, ограничений (обременений) прав на иные объекты недвижимого имущества, расположенные на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества, и сделок с ними.

В связи с этим можно отметить своеобразное понимание в Законе места недвижимого имущества. Им признается не город, поселок, район и т. п., но регистрационный округ. Такое внутреннее подразделение регистрационных округов призвано обеспечить надлежащую организацию деятельности регистрирующих органов.

2. Понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

недвижимый правовой имущество сделка

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также — государственная регистрация прав) — юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Обязательность государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, ограничений этих прав, их возникновения, перехода и прекращения впервые была установлена с введением в действие части первой ГК РФ 1 января 1995 г. (ст. 131).

Итак, государственная регистрация:

— это акт, имеющий юридическое значение, с которым связаны определенные юридические последствия: возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав на недвижимое имущество;

— это акт признания и подтверждения государством возникновения или прекращения права на недвижимость. Данный признак подчеркивает публичный характер государственной регистрации;

— это единственное доказательство существования субъективного права на недвижимость. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке, что создает презумпцию его законности;

Законом установлены следующие виды государственной регистрации: регистрация прав, регистрация ограничений (обременений) прав, регистрация сделок.

Государственной регистрации подлежат следующие права на недвижимое имущество: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.

Государственной регистрации подлежат следующие виды сделок:

— договор об ипотеке — залоге недвижимого имущества (ст. 339 ГК РФ);

— договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 558 ГК РФ);

— договор продажи предприятия (п. 3 ст. 560 ГК РФ);

— договор дарения недвижимого имущества (п. 3 ст. 574 ГК РФ);

— договор ренты (ст. 584 ГК РФ);

— договор пожизненного содержания с иждивением (ст. 601 ГК РФ);

— договор аренды недвижимого имущества, если иное не установлено законом (например, договор аренды здания или сооружения подлежит регистрации, если он заключен на срок более одного года (п. 2 ст. 609 ГК РФ, п. 2 ст. 651 ГК РФ);

— договор аренды предприятия независимо от срока (п. 2 ст. 658 ГК РФ) и передачи недвижимости в доверительное управление (п. 2 ст. 1017 ГК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 13 Закона регистрация ограничений (обременений):

— возможна по общему правилу только при наличии государственной регистрации прав на данный объект в ЕГРП,

— может проводиться по инициативе правообладателей или приобретающих указанные права лиц,

— производится по заявлению сторон, если ограничения (обременения) установлены соглашением,

— осуществляется по инициативе органов государственной власти и местного самоуправления, установивших ограничения (обременения) в публичных интересах,

— сопровождается обязательным уведомлением правообладателя о зарегистрированном ограничении (обременении), если оно было зарегистрировано не по заявлению правообладателя. Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (постатейный) /Отв. ред. А. Н. Ткач — «Юстицинформ», 2010 г.

Не подлежат государственной регистрации права на жилые помещения, возникающие из договора коммерческого или социального найма жилого помещения, из договора безвозмездного пользования недвижимостью, за исключением безвозмездного срочного пользования земельными участками на срок более одного года, из договора аренды зданий и сооружений, заключенного на срок менее одного года.

В некоторых случаях Законом предусмотрена государственная регистрация и сделки, и прав по этой сделке. К таким случаям относятся:

а) регистрация договора и перехода права собственности по договору продажи жилого помещения (ст. 558, 551 ГК РФ) или предприятия (ст. 560, 564 ГК РФ);

б) регистрация договора и перехода права собственности по договору мены жилых помещений или предприятий (ст. 567 ГК РФ);

в) регистрация договора и перехода права собственности по договору дарения (п. 3 ст. 574 ГК РФ).

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится на всей территории Российской Федерации. С 31 января 1998 г. действуют Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденные постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219.

До введения в действие Закона сохранялся действующий порядок регистрации. Данный Закон установил, что обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие Закона.

Однако права на недвижимость, возникшие до вступления в силу Закона, признаются юридически действительными. Регистрация таких прав проводится по желанию правообладателей.

Датой государственной регистрации прав, а также сделок с недвижимостью является дата внесения соответствующих записей в ЕГРП. Именно с этой даты считаются наступившими правовые последствия.

Так, договор, предметом которого является недвижимость, если иное не предусмотрено законом, считается заключенным; право собственности у приобретателя недвижимости по договору в случаях, когда отчуждение имущества требует государственной регистрации и если иное не предусмотрено законом, считается возникшим, и т. д.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа.

В государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, прямо установленных Законом. Основания отказа в государственной регистрации прав прописаны в п. 1. ст. 13, п. 1. ст. 20 Закона.

Законом установлена возможность заявителя, если он посчитает его необоснованным, обжаловать отказ в суд.

Обжалование отказа в государственной регистрации физическими лицами осуществляется в соответствии с гл. 25 Гражданского процессуального кодекса и юридическими лицами в соответствии с гл. 24 Арбитражного процессуального кодекса в течение трех месяцев со дня получения извещения об отказе.

При удовлетворении требования суд признает отказ в государственной регистрации незаконным и обязывает регистрирующий орган совершить регистрацию. При этом судом может быть установлено, в какой срок должна быть осуществлена такая регистрация. Решения арбитражных судов по делам об оспаривании действий (бездействия) государственных органов и должностных лиц подлежат немедленному исполнению, если иные сроки не установлены в решении.

Так же обжаловано в суд может быть уклонение соответствующего органа от государственной регистрации, которое может выражаться, например, в непринятии документов на регистрацию под различными предлогами.

Заключение

Государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, доверительное управление, аренда, сделки с землей и другим недвижимым имуществом.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится учреждением юстиции по месту нахождения недвижимого имущества.

Порядок создания и структура учреждений юстиции по регистрации прав, а также принципы их размещения определяются субъектами Российской Федерации по согласованию с федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным Правительством Российской Федерации.

Федеральный Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» необходим в нашей жизни, поскольку он устанавливает процедуру государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней — юридического акта признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода и прекращения прав на недвижимость в соответствии с Гражданским кодексом РФ (далее ГК РФ).

Этот юридический акт является необходимым фактом — конкретным обстоятельством, с которым закон связывает возникновение или прекращение ваших прав на имущество.

Важность настоящего института подчеркивается и тем, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права (ст. 2 Закона).

Вот почему знание Закона, правильное его понимание и применение являются обязательными условиями эффективного и юридически безопасного участия граждан и юридических лиц в гражданских и административных правоотношениях.

1. Конституция Российской Федерации #G0от 12.12.93 // Российская газета. — 1993. — № 197.

2. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства Российской Федерации от 28 июля 1997 г. № 30, ст. 3594

3. Комментарий к Федеральному закону от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (постатейный) /Под редакцией доктора юридических наук Алёшина В. В. — «Деловой двор», 2010 г.

4. Гришаев С. П. Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним» (переработ. и доп.). — М, 2008 г.

5. Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (постатейный) /Отв. ред. А. Н. Ткач — «Юстицинформ», 2010 г.