Государственное регулирование на рынке жилой недвижимости в условиях современного кризиса

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РФ Волгоградский государственный архитектурно-строительный университет Факультет экономики и права Кафедра экономической теории экономической политики

Реферат

на тему: «Государственное регулирование на рынке жилой недвижимости в условиях современного кризиса»

по дисциплине: «Экономическая теория»

Выполнила: ст. гр. М-1−11

Агаян Анна Арменовна Проверила: к.э.н., доцент Рогова Нина Васильевна Волгоград 2011

Содержание Введение

I глава. Сущность рыночного и государственного регулирования в условиях «смешанной экономики»

II глава. Ситуация на рынке жилой недвижимости в период современного кризиса (с середины 2008 г. по настоящее время)

III глава. Формы и методы государственного регулирования на рынке жилой недвижимости с 2008 г. по настоящее время Заключение Глоссарий Список литературы Приложение

Введение

государственное регулирование кризис недвижимость Вступление России на путь экономических реформ потребовало формирования нового сектора экономики — рынка недвижимости. Недвижимое имущество и жилье как его составляющая являются важными элементом любой экономической системы. Рынок жилья занимает значительное место среди рынков, обеспечивающих функционирование экономики страны, участвует во многих экономических отношениях, связанных с собственностью, с государственным регулированием различных сфер экономики и общества. Состояние, тенденции рынка жилья зависят от степени развития всей экономики, особенностей ее отдельных этапов.

Анализируя процессы формирования рынка жилья, стоит учитывать, что и в дореформенный период в условиях плановой экономики уравнительно-распределительные отношения на жилищном рынке сочетались с различными элементами рыночных отношений (жилищные кооперативы, продажа частных домов). Несмотря на это, формирование рынка жилья было связано с определенными трудностями, приведшими в конечном итоге к кризисному состоянию жилищного сектора экономики России.

Переход от жесткого государственного управления в данной сфере к рыночным преобразованиям, отказ государства от роли основного собственника на жилье, а также практически полное отсутствие механизмов самостоятельного участия населения в решении жилищных проблем обусловили обострение кризисных явлений.

Жилищная проблема стала одной из острых социальных проблем и объективно назрела необходимость изменения сложившейся ситуации. Однако, используя только рыночные механизмы, преодолеть кризисное положение не удавалось на протяжении многих лет. Учитывая важную роль, которую жилье играет в жизнедеятельности любого общества необходимо вмешательство государства в функционирование рынка жилья для обеспечения экономической и социальной стабильности в стране. Умелое государственное регулирование позволяет корректировать и модифицировать действия рыночной системы, включая ликвидацию тех «провалов», которые невозможно восполнить, используя исключительно рыночный механизм. Развитие и совершенствование экономических отношений на рынке жилья должны стать управляемым и регулируемым процессом.

Актуальность проблемы вопросов государственного регулирования рынка жилья в дои посткризисный период обусловили выбор темы реферата.

Целью данной работы является рассмотрение государственного регулирования на рынке жилой недвижимости в условиях современного кризиса (российский и международный аспект).

В соответствии с поставленной целью в работе определены следующие задачи:

1) выявить сущность рыночного и государственного регулирования в условиях «смешанной экономики»;

2) провести анализ ситуации на рынке жилой недвижимости в период современного кризиса (с 2008 г. по настоящее время);

3) определить формы и методы государственного регулирования на рынке жилой недвижимости с 2008 г. по настоящее время.

I глава Регулирование экономики — распределение природных, материальных, трудовых, финансовых, интеллектуальных и других ресурсов в соответствии с потребностями общества на данном этапе. В индустриально развитых и продвинутых развивающихся странах осуществляется с помощью механизма рыночной конкуренции и государственного регулирования. Эти механизмы взаимодействуют и взаимодополняют друг друга. Роль и удельный вес каждого из них меняется от страны к стране в зависимости от национальных особенностей и этапа развития страны.

В условиях смешанной экономики одновременно осуществляется рыночное и государственное регулирование.

Важная роль в экономическом развитии общества принадлежит государству. Государство на протяжении всей истории своего существования наряду с задачами поддержания порядка, законности, организации национальной обороны и т. п. выполняло определенные функции в сфере экономики.

В современных условиях невмешательство государства в социально-экономические процессы немыслимо. В дискуссиях и спорах сторонников различных экономических школ не отрицается необходимость.

Регулирование экономическое означает целенаправленные процессы, которые обеспечивают поддержание или изменение экономических явлений и их связей. Регулирование является одной из важнейших функций системы управления народным хозяйством на всех его уровнях. Регулирование обусловлено действием законов экономического развития и опирается на законодательную базу, на широкое использование системы централизованного финансирования и кредитования, на отношения предприятий с бюджетом, на ценообразование, на применение поощрительных стимулов и различных экономических санкций.

Цель государства в современной рыночной экономике не столько корректировать рыночный механизм, сколько создавать условия для его эффективного функционирования: конкуренция должна обеспечиваться всюду, где это возможно, регулирующее воздействие государства — всюду, где это необходимо.

Главная цель государства в данном случае выражается в определении макроэкономических задач. От экономического развития страны в целом зависит благополучие людей, судьба нации, судьба самого государства. Помимо чисто экономических проблем перед любым обществом стоят и социальные проблемы. А также региональные проблемы, возникающие под влиянием исторических, национальных, демографических и прочих нерыночных факторов. Для их решения тоже требуется вмешательство государства, его региональная политика.

Переоценка ценностей в сфере государственного регулирования экономики (ГРЭ) в индустриально развитых странах влечет за собой и смену его объектов, уменьшение значения отраслевого принципа. Критерием предоставления государственной финансовой помощи и поддержки становится не столько необходимость развития определенной отрасли или сектора национальной экономики, отдельных низовых звеньев народного хозяйства, сколько достижение приоритетных стратегических целей: ресурсосбережение, развитие новых производств, повышение конкурентоспособности страны в области высоких технологий. По мнению известного американского экономиста М. Портера, важнейшей функцией государства является не оказание непосредственной помощи отраслям и фирмам, а ориентирование их на решение все более крупных и сложных задач, которые не может поставить перед ними стихийный рынок.

Одновременно происходит и переориентация ГРЭ, смещение ее акцентов. Усиливается активная деятельность государства, направленная на расширение возможностей конкурентно-рыночного регулирования. Главной его задачей становится обеспечение конкурентных преимуществ национальной экономики на мировом рынке.

Изменение экономических отношений в обществе, именуемое переходом к рыночной экономике, обусловило появление новых акцентов в системе экономического стимулирования. Усиление хозяйственной самостоятельности государственных предприятий, признание равноправия разных форм собственности, включая частную, развитие негосударственного сектора экономики, в том числе системы коммерческих банков, приводит к переориентации управления от преимущественно административных к экономическим и административно-экономическим методам. Государство перестает быть единственным субъектом управления, который под прикрытием обеспечения приоритета государственных интересов мог игнорировать интересы регионов, отдельных предприятий, граждан и т. д. Расширение экономических возможностей субъектов хозяйствования и управления в переходный период создает предпосылки создания эффективного экономического механизма природопользования.

На этапе перехода к рыночной модели хозяйствования главным элементом экономического механизма природопользования становится ценовое, или налоговое, регулирование. Все инструменты ценового регулирования, используемые у нас в хозяйственной практике, можно условно подразделить на поощрительные (льготное налогообложение, льготное кредитование и субсидирование природоохранных проектов, дотации на приобретение экологического оборудования, премирование по результатам природоохранной деятельности и т. п.), принудительные (ресурсные платежи, платежи за загрязнение, штрафы за превышение лимитов) и компенсационные меры (возмещение нанесенного ущерба, создание природоохранных фондов и др.).

Смена приоритетов государственного регулирования в развитых индустриальных странах за последние десятилетия выразилась и в том, что на первый план наряду со стимулированием развития конкурентной сферы выходят действия государства, направленные на улучшение качественных показателей экономического развития: повышение уровня и качества жизни народа, всестороннее развитие работников, контроль за качеством и безопасностью потребительских товаров, защита прав потребителей, охрана окружающей среды и экология и т. д.

В современной рыночной экономике пропорции в распределении ресурсов складываются, в первую очередь, на основе рыночного регулирования. Его инструментами служат цены, прибыли и убытки, процентные ставки, валютные курсы, курсы ценных бумаг и др. Они регулируют объемы предложения (производства) и спроса (потребления). Сложные по своей структуре взаимопереплетающиеся рынки товаров и услуг, капиталов, труда, валюты, ценных бумаг через складывающуюся на них систему ценовых, курсовых сигналов направляют ресурсы в сферы их наиболее эффективного использования. Давление конкуренции побуждает производителей к инновациям, снижению издержек, повышению качества и расширению ассортимента продукции.

Элементы саморегулирования, самоорганизации, свойственные рыночному механизму распределения ресурсов и формирования пропорций, позволяют национальной экономике, хотя подчас и не без потерь, осуществлять самонастройку применительно к потребностям научно-технического прогресса, экономического роста, быстро меняющимся внутренним и внешним условиям.

Однако этих рыночных механизмов экономического регулирования недостаточно для бесперебойного функционирования современного общества, удовлетворения некоторых потребностей как всего общества, так и его отдельных членов. Поэтому их действие дополняется и корректируется государственным регулированием экономики. Последнее создает условия для нормального функционирования рыночного механизма и нейтрализует связанные с ним негативные тенденции. Для этого используется o6ширный арсенал средств административного и правового воздействия государства на экономику, прямого и косвенного экономического регулирования.

Формирование социальной ориентации рыночной экономики, развитие системы социальной защиты направлены на смягчение социальной дифференциации, связанной с действием рыночного регулирования. На полном или частичном обеспечении финансовыми ресурсами государства находятся отрасли инфраструктуры (например дорожное строительство и дорожное движение), другие сферы производства общественных благ и услуг (учреждения здравоохранения, культуры), сектора, выполняющие общенациональные функции (фундаментальная наука, оборона, образование).

II глава Кризис финансового сектора, разразившийся летом 2008 года, повлек за собой множество негативных явлений в различных отраслях экономики, в том числе и на рынке недвижимости. И хотя этот финансовый кризис уже называют крупнейшим со времен Великой депрессии, его влияние в различных экономических секторах проявилось неодинаково. Конечно, первыми почувствовали влияние кризиса компании финансового сектора — банки, брокеры, консультанты, страховщики. Затем кризисные явления стали проявляться в промышленности, в сфере услуг и торговли. Рынок недвижимости же стал реагировать на кризисные явления одним из последних, в силу своей инерционности.

С начала кризиса цены предложений замерли и держались на одном уровне достаточно длительное время (почти до конца 2008 года), и лишь затем стала заметна тенденция к снижению цен предложений.

Кризис рынка недвижимости имеет следующие составляющие:

* Кризис финансирования девелопмента, связанный с мировым финансовым кризисом и исчерпанием инвестиционных денег.

* Кризис форматов, связанный с невостребованностью и избыточностью объектов, построенных на волне инвестиционного спроса.

* Кризис качества, связанный с несоответствием предлагаемых объектов растущим требованиям покупателей.

Важно понимать, что кризис на рынке недвижимости для РФ является формой революционной трансформации. В общем, все эти вещи могли произойти и без учета кризиса, он просто сделал перемены более острыми и заметными.

Основными тенденциями рынка недвижимости крупных городов России, являются:

* Рост потребительских требований.

* Расширение типов застройки и переход к «конкуренции проектов».

* Переход от точечного освоения к масштабным девелоперским проектам.

Активный рост доходов населения России в последние годы обеспечил бурное развитие жилищного сектора. Объемы ввода жилой недвижимости в эксплуатацию ежегодно росли на 16−18%, а абсолютный показатель в 2008 году достиг 64 млн кв. м (см. Приложение 1) Объем ввода жилья в России 2000;2008 годах/ Илья Володько// Журнал «Генеральный директор», № 5 за 2009 год. Кризис изменил ситуацию. Застройщикам не только стали недоступны банковские кредиты, они также лишились второго важного источника денег — дольщиков, большинство из которых отказались от приобретения жилья в ближайшее время.

В большей степени от кризиса пострадали наиболее развитые рынки в экономически активных регионах (Волгоград, Екатеринбург, Краснодар, Красноярск, Москва и Московская область, Нижний Новгород, Пермь, Самара, Санкт-Петербург). Высокий уровень жизни стимулировал спрос на жилье. Цены росли, становясь значительно выше себестоимости: в Москве, Санкт-Петербурге — на 100−150%, в других регионах — на 40−60%. Рост цен, в свою очередь, привлекал в отрасль все больше частных инвесторов, желающих заработать (см. Приложение 2) Структура спроса на недвижимость в крупных городах России (до сентября 2008 года) / Илья Володько// Журнал «Генеральный директор», № 5 за 2009 год. Банки предлагали выгодные условия ипотечного кредитования, наращивая свой кредитный портфель. Девелоперы, стараясь удовлетворить ажиотажный спрос населения, увеличивали объемы строительства. С началом кризиса спрос многократно упал, в то время как объемы строящегося жилья первое время оставались очень большими. В результате за время, прошедшее с начала кризиса, средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке снизилась в среднем по России на 13% и составляет около 44 тыс. руб. (см. Приложение 3) Изменение цен на первичном рынке жилой недвижимости (сентябрь 2008 — начало апреля 2009 года) / Илья Володько// Журнал «Генеральный директор», № 5 за 2009 год. В большинстве регионов цены пока не достигли дна и будут продолжать снижаться — в среднем еще на 3−5% к лету 2009 года.

Негативные последствия положения на финансовом рынке ощутили на себе и менее развитые регионы, которые и до кризиса не отличались особой привлекательностью для инвестиций. Небольшие доходы населения сегодня еще заметнее сократились, что повлекло за собой падение платежеспособного спроса на жилую недвижимость, и без того находившегося на низкой отметке. Реакция девелоперов на ситуацию, сложившуюся в этих регионах, не отличается оригинальностью: они стали снижать цены (которые и так были близки к себестоимости). Правда, здесь снижение редко достигает отметки в 5−7%.

На вторичном рынке жилой недвижимости сложилась более благоприятная ситуация, чем на первичном. Цены снижаются не столь стремительно. Вторичный рынок пользуется бульшим доверием потребителей, поскольку риски при покупке квартир заметно ниже: нет нужды гадать, достроится ли жилой комплекс в нужные сроки. Средняя стоимость жилья на вторичном рынке составляет около 46 тыс. руб. за 1 кв. м (с учетом того, что за прошедшее полугодие цены в большинстве городов снизились на 3−7%).

Рассмотрим самые современные тенденции и нововведения, особенности покупательского спроса на недвижимость за границей.

После ипотечного кризиса 2007;2008 годов, цены на недвижимость в США продолжили падать в 2008 году, и потеря их стоимости составила от 14 до 20%. В годы стабильного экономического роста, только в Калифорнии ежегодный рост цен на недвижимость составлял 10−15%. Причем, это минимум, а ведь здесь происходили и резкие ценовые скачки — до 30% в год. Такая ситуация была характерна и для всей Америки.

При этом необходимо отметить, что многие аналитики оптимистично смотрят на будущее рынка недвижимости США, который весной 2009 года уже стал проявлять первые признаки восстановления.

К середине 2007 года рост цен в Германии на недвижимость в Мюнхене составил 6% - максимальный показатель по стране. По состоянию на первый квартал 2008 года рынок недвижимости в Германии показал себя наиболее активным среди рынков недвижимости континентальной Европы. В коммерческом секторе на его долю пришлись 16% всех сделок с европейской недвижимостью.

Однако уже во втором квартале в Германии начал наблюдаться экономический спад: впервые за последние четыре года аналитики зафиксировали падение ВВП на 0,5%, что на фоне углубления мирового экономического кризиса не замедлило сказаться на состоянии рынка недвижимости в Германии.

На фоне недостаточно интенсивного строительства новых объектов и малой доли домовладельцев (в отличие, например, от США, где собственниками являются 70% населения, лишь около 43% немцев живут в собственных квартирах, а в Берлине таковых всего 13%) ожидается активизация на рынке вторичного жилья. Все это приведет к продолжению роста на жилую недвижимость и ее аренду и, в конечном итоге, к превышению спроса над предложением.

Мировой финансовый кризис негативно отразился на всех странах мира, в том числе и на самой быстрорастущей экономике — китайской. Если в среднем рост ВВП КНР в период с 2002;го по 2006 год превышал 10%, а в 2007 году достиг 13%, то в 2008;м он замедлился до 9%. В текущем году, по расчетам МВФ, рост экономики Китая не превысит 7,5%. Естественно, спад повлиял и на местный рынок недвижимости.

Одну из ключевых ролей в поддержании рынка недвижимости в условиях кризиса сыграло китайское правительство, которое предприняло ряд мер как до начала экономического спада, так и во время него. В 2007 году, когда цены на китайскую недвижимость росли огромными темпами, государство потребовало от банков ужесточить кредитную политику, а также ввело новые налоги. Это позволило избежать формирования пузыря на рынке. В свою очередь, в кризисное время была оказана значительная поддержка рынка. Так, из стимуляционного пакета в $ 585 млрд значительная часть была выделена именно на жилой сектор и инфраструктурные проекты. Также на весь текущий год был снижен налог на приобретаемую недвижимость с 1,5% до 1% от стоимости, при условии что общая площадь жилья не превышает 90 кв. м.

Экономика Японии постепенно начала восстанавливаться, благодаря стимуляционным мерам японского правительства, а вот с рынком недвижимости все обстоит гораздо сложнее.

За первые 6 месяцев 2009 года цены на земельные участки в шести крупнейших городах страны упали на 7,8% (на 9,2% в реальном выражении) по сравнению с первым полугодием 2008;го. Такие данные приводит Японский институт недвижимости, который занимается анализом цен на рынке. В Японии, стране с высокими сейсмическими рисками, гораздо надежнее считается собственно земля, а не постройки, которые могут разрушиться из-за землетрясения. Поэтому цены на земельные участки являются ключевым показателем на местном рынке недвижимости. Для сравнения: в предкризисные годы и даже в 2008;м стоимость земли в Японии росла. Например, в 2006 году рост составлял 2,8%, в 2007;м — 8,1%, а в 2008;м — 1,1%.

Сейчас на одного жителя России приходится около 22 кв. м жилых площадей. В развитых странах Европы и Северной Америки этот показатель выше более чем в два раза. Кроме того, ежегодные темпы ввода жилья в эксплуатацию, которые в последние годы повышались и в 2008 году достигли максимального уровня, не могут считаться достаточными. Мы только приблизились к тем темпам, которые были отмечены в советское время и даже тогда считались низкими.

Важно заметить, что именно первичный рынок пострадал сильнее, оставшиеся на рынке покупатели переориентировались полностью на готовые объекты, как более надежные инвестиции.

Серьезной проблемой в условиях кризисной ситуации на рынке жилья является незащищенность частных инвесторов.

В настоящее время покупатели приобретают объекты преимущественно в проектах на завершающей стадии строительства, а также в крупных социально значимых проектах, в которых одновременно участвует несколько застройщиков и которые более пристально контролируются органами государственной власти.

III глава В сентябре-октябре 2008 года правительством России были объявлены первые антикризисные меры, направленные на решение самой неотложной на тот момент задачи: укрепление финансовой системы России. В число этих мер вошли инструменты денежно-кредитной, бюджетной и квазифискальной политики, которые были нацелены на обеспечение погашения внешнего долга крупнейшими банками и корпорациями, снижение дефицита ликвидности и рекапитализацию основных банков. Расходы бюджета, направленные на поддержку финансовой системы, превысили 3% ВВП. Эти расходы осуществлялись по двум каналам: предоставлением ликвидности в виде субординированных кредитов и посредством вливаний в капитал банковской системы. По оценке Всемирного банка, «это позволило добиться стабилизации банковской системы в условиях крайнего дефицита ликвидности и предотвратить панику среди населения: чистый отток вкладов из банковской системы стабилизировался, начался рост валютных вкладов, удалось избежать банкротств среди крупных банков, и был возобновлён процесс консолидации банковского сектора».

Попытки правительства сдержать падение курса российского рубля привели к потерям до четверти золотовалютных резервов Российской Федерации; с конца ноября 2008 финансовые власти приступили к политике «мягкой девальвации» рубля, которая, по мнению журналиста «Независимой газеты», значительно ускорила спад в промышленности в ноябре — декабре 2008 года, вынуждая предприятия свёртывать производство и выводить оборотные средства на валютный рынок.

4 декабря 2008 председатель правительства Владимир Путин в ходе «прямой линии» с населением объявил о сокращении квоты на привлечение в Россию трудовых мигрантов в два раза (ранее в 2008 году она была увеличена в два раза).

По заявлению министра финансов Алексея Кудрина 27 декабря 2008 года, в 2009 году госбюджет РФ ожидает дефицит в 1,5−2 трлн рублей, который будет покрыт из резервных фондов.

Согласно данным, обнародованным 23 января 2009 года Росстатом, в декабре 2008 года падение промышленного производства в России достигло 10,3% по отношению к декабрю 2007 года (в ноябре — 8,7%), что стало самым глубоким спадом производства за последнее десятилетие; в целом в 4-м квартале 2008 года падение промпроизводства составило 6,1% по сравнению с аналогичным периодом 2007 года.

Золотовалютные резервы России снизились за первый квартал 2009 года примерно на 10%.

30 декабря 2009 года В. В. Путин заявил, что активная фаза российского экономического кризиса преодолена.

По итогам 2009 года российский фондовый рынок оказался мировым лидером роста, индекс РТС вырос в 2,3 раза.12 марта 2010 года «Независимая газета» отмечала, что российскому фондовому рынку удалось отыграть большую часть падения, произошедшего в начале мирового финансового кризиса. По мнению «Независимой газеты», это произошло благодаря осуществлённой российским правительством антикризисной программе.

В марте 2010 года в докладе Всемирного банка отмечалось, что потери экономики России оказались меньше, чем это ожидалось в начале кризиса. По мнению Всемирного банка, отчасти это произошло благодаря масштабным антикризисным мерам, которые предприняло правительство.

По итогам первого квартала 2010 года, по темпам роста ВВП (2,9%) и роста промышленного производства (5,8%) Россия вышла на 2-е место среди стран «Большой восьмёрки», уступив только Японии. В октябре 2010 года В. В. Путин заявил, что глобальный экономический кризис стал для России серьёзным испытанием, но его уроки подтвердили правильность избранного правительством пути, а «заранее накопленные резервы, ответственная макроэкономическая политика, успешно реализованная антикризисная программа — всё это позволило смягчить последствия спада экономики для граждан и для бизнеса и сравнительно быстро вернуться на траекторию роста».

Сейчас на одного жителя страны приходится около 22 кв. м жилых площадей. В развитых странах Европы и Северной Америки этот показатель выше более чем в два раза. Кроме того, ежегодные темпы ввода жилья в эксплуатацию, которые в последние годы повышались и в 2008 году достигли максимального уровня, не могут считаться достаточными. Мы только приблизились к тем темпам, которые были отмечены в советское время и даже тогда считались низкими.

В условиях бума мировой экономики и экономики России, рынок недвижимости России подпитывался «избыточными» средствами. Основными направлениями развития рынка были следующие:

* Инвестиционные покупки объектов недвижимости частными и юридическими лицами в расчете на их будущее подорожание. Данный процесс привел к надуванию спекулятивного пузыря на рынках недвижимости городов-милионников, в первую очередь, Москвы и Санкт-Петербурга, а также на «инвестиционно привлекательных рынках», таких как Калининград и Сочи. Объем инвестиций — порядка 0,5 млн долларов за объект недвижимости.

* Индивидуальные девелоперские проекты, выполняемые непрофессиональными участниками рынка в качестве направления вложения средств. В основном — коттеджные поселки, небольшие бизнес-центры и неформатные торговые центры. Наблюдаются в основном на рынках Москвы и Санкт-Петербурга, а также городов-милионников. Объем инвестиций — порядка 3−15 млн долларов на проект. Игроки, начавшие работу в данном сегменте первыми, за 3−4 года перешли в категорию профессиональных участников рынка.

* Профессиональные девелоперские проекты, выполняемые компаниями-застройщиками или профильными компаниями. Крупные жилые комплексы, деловые центры, торговые центры. Объем инвестиций — от 10 млн долларов. Как правило, девелоперы имеют концепции или технологию реализации проектов, набор стандартов реализации.

* «Инвестиционные» проекты. Выполняются инвестиционными компаниями с привлечением профессиональных застройщиков в качестве непосредственных исполнителей. Проекты — как правило, сверхкрупные, помпезные, часто — «элитные»: «города миллионеров», крытые всесезонные горнолыжные склоны, жилые небоскребы и т. п. Масштаб и элитность упрощали получение кредитов на реализацию проекта. Стоимость проектов может достигать сотен миллионов долларов.

На рынке недвижимости государство выполняет следующие функции:

— идеологической и законодательной инициативы (концепции развития отдельных видов рынка и программы их реализации);

— инвестора в приоритетные отрасли материального производства, жилищное строительство и социально-культурную сферу;

— профессионального участника при торговле жилищными сертификатами, государственными зданиями и сооружениями и другими объектами недвижимости;

— эмитента государственных и муниципальных ценных бумаг под залог недвижимого имущества;

— регулятора, устанавливающего правила и нормы функционирования рынка недвижимости;

— верховного арбитра в спорах между участниками рынка недвижимости через систему судебных органов;

— контролера устойчивости и безопасности рынка (регистрация прав и сделок с недвижимостью).

Экономические методы управления рынком недвижимости осуществляются с помощью:

1) системы налогообложения имущества и льгот (ставки налогов, освобождение от них);

2) регулирование учетной ставки (дисконтной политики Центрального Банка);

3) выпуска и обращения жилищных сертификатов;

4) предоставления гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездных субсидий для жилищ и строительства на коммерческой основе;

5) реализации государственных целевых программ;

6) амортизационной политики;

7) внешнеэкономической деятельности.

Заключение

В данной работе приведен комплекс теоретических, методических и практических разработок, позволяющий говорить о достижении поставленной цели и решении намеченных задач.

Результаты выполненного исследования заключаются в следующем:

1) Формирование социальной ориентации рыночной экономики, развитие системы социальной защиты направлены на смягчение социальной дифференциации, связанной с действием рыночного регулирования.

2) Элементы саморегулирования, самоорганизации, свойственные рыночному механизму распределения ресурсов и формирования пропорций, позволяют национальной экономике, хотя подчас и не без потерь, осуществлять самонастройку применительно к потребностям научно-технического прогресса, экономического роста, быстро меняющимся внутренним и внешним условиям.

3) Кризис привел к снижению цен на недвижимое имущество, но в разных секторах это снижение было разным. Меньше всего снизились цены на недвижимость способную приносить прибыль своему владельцу (коммерческая недвижимость) или удовлетворять его потребность в жилье (квартиры).

4) Экономический кризис не мог не сказаться на мировом рынке жилья. Его влияние выражается в сокращении объемов вводимого жилья, замораживании строительных объектов, снижении спроса и цен на жилье.

5) На рынке недвижимости государство усилило свое выполнение таких функций, как: идеологической и законодательной инициативы, инвестора в приоритетные отрасли материального производства, жилищное строительство и социально-культурную сферу, профессионального участника при торговле жилищными сертификатами, государственными зданиями и сооружениями и другими объектами недвижимости, эмитента государственных и муниципальных ценных бумаг под залог недвижимого имущества, регулятора, устанавливающего правила и нормы функционирования рынка недвижимости, верховного арбитра в спорах между участниками рынка недвижимости через систему судебных органов, контролера устойчивости и безопасности рынка (регистрация прав и сделок с недвижимостью).

6) Экономическими методами управления рынком недвижимости осуществляются с помощью: системы налогообложения имущества и льгот (ставки налогов, освобождение от них); регулирование учетной ставки (дисконтной политики Центрального Банка); выпуска и обращения жилищных сертификатов; предоставления гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездных субсидий для жилищ и строительства на коммерческой основе; реализации государственных целевых программ; амортизационной политики; внешнеэкономической деятельности.

Глоссарий Антикризисное управление — направление деятельности службы отношений с общественностью, задачами которого являются: прогнозирование кризисных ситуаций и разработка стратегий их сдерживания и опережения; а в условиях кризиса; управление процессом коммуникации в условиях кризиса, направленное на распространение позиции организации и на предотвращение распространению дезинформации; нейтрализация или минимизация последствий кризиса.

Брокеры, предоставляющие весь спектр услуг — биржевые брокеры, которые помимо исполнения заказов клиента, оказывают консультационные услуги. Обычно такие брокеры имеют в своем распоряжении штат аналитиков, отслеживающих определенные отрасли промышленности.

Вторичный рынок недвижимости — система правоотношений по поводу купли-продажи, аренды, залога, обмена объектов недвижимости, принадлежащих собственникам на основе права первичного приобретения.

Государственная экономическая политика — генеральная линия действий и совокупность мер, проводимых правительством от лица государства в области производства, распределения, обмена, потребления, накопления, экспорта, импорта экономического продукта в стране.

Государственное регулирование рынка — вмешательство государственных органов в функционирование рынка с целью перспективного воздействия на развитие общественного производства в нужном обществу направлении и/или решения социальных проблем.

Девелопер — предприниматель, получающий свою прибыль от создания объектов недвижимости, для чего он выступает в качестве: автора идеи проекта, что создавать и где; приобретателя земельного участка под застройку; организатора проектирования объекта (лицензированными проектантами), нанимателя заказчика (с лицензией), генподрядчика (с лицензией на выполнение функций генподрядчика), брокеров для реализации вновь созданного объекта, управляющих недвижимостью (при необходимости); финансирует сам либо привлекает в случае необходимости инвестиции.

Ипотечный кредит — кредит, выданный под залог недвижимости, условия которого обязывают заемщика произвести заданное количество платежей.

Мировой рынок — система устойчивых товарно-денежных отношений между странами, связанными между собой участием в международном разделении труда.

Недвижимое имущество — имущество, использование которого по назначению и без ущерба его характеристикам и ценностным свойствам, исключает его перемещение: здания, сооружения, земельные участки и иное имущество, прикрепленное к земле и связанное с ней.

Первичный рынок недвижимости — рынок, на котором осуществляются сделки с вновь построенными/реконструированными и зарегистрированными объектами.

Плановая экономика — экономика, в которой распределение ресурсов определяется решениями правительства.

Портер Майкл Юджен (англ. Michael Eugene Porter; род. 1947) — профессор кафедры делового администрирования Гарвардской бизнес-школы (англ. Harvard Business School), признанный специалист в области изучения экономической конкуренции, в том числе конкуренции на международных рынках, конкуренции между странами и регионами. Разработал теорию конкурентных преимуществ стран.

Ресурсы — источники и предпосылки получения необходимых людям материальных и духовных благ, которые можно реализовать при существующих технологиях и социально-экономических отношениях.

Рынок — институт или механизм, который сводит вместе покупателей (предъявителей спроса) и продавцов (поставщиков) конкретного товара или услуги.

Рынок недвижимости — рынок, объектом купли-продажи на котором являются земля, здания, сооружения, постройки, дома, квартиры, основные средства. Рынок недвижимости включает определенный набор механизмов, посредством которых: передаются права на собственность и связанные с ней интересы;

устанавливаются цены; и распределяется пространство между различными собственниками недвижимости.

Рыночная экономика — форма экономической организации, при которой координация действий осуществляется на основе взаимодействия на рынках свободных частных производителей и свободных индивидуальных потребителей.

Смешанная экономика — организация экономики, при которой частный сектор управляется рыночным механизмом, а общественные институты и правительство, опираясь на рыночный механизм, воздействуют на экономику через директивы и фискальные рычаги.

Собственность — имущество или финансовые средства, принадлежащие физическому или юридическому лицу. Различают государственную, личную, акционерную, индивидуальную, паевую, совместную, общую, трудовую, коллективную, коммунальную, кооперативную и частную собственность.

Социально-экономические процессы — совокупность естественных и общественных процессов (либо реальных и виртуальных процессов), которые формируются на основе их интеграции и сбалансированного воздействия процессов рыночного и институционального регулирования на управляемую социально-экономическую систему.

Финансированиевыделение денежных средств, финансовых ресурсов на что-либо.

Ценообразование — установление цен, процесс выбора окончательной цены в зависимости от себестоимости продукции, цен конкурентов, соотношения спроса и предложения и других факторов.

Экономический кризис — резкое ухудшение экономического состояния страны, проявляющееся: в значительном спаде производства; в нарушении сложившихся производственных связей; в банкротстве предприятий; в росте безработицы. Результатом экономического кризиса является снижение жизненного уровня населения и уменьшение реального валового национального продукта.

1. Горемыкин В. А. Экономика недвижимости: учебник / В. А. Горе-мыкин. -М.: Издательско-книготорговый центр «Маркетинг», 2002. 804 с.

2. Государственное регулирование экономики. Курс лекций. Под ред. Н. Антоновой — Минск, 1996, гл. 1, 3, 4 и 6; Вопросы экономики, 1994, № 11; Экономист, 1995, № 2.

3. Кейнс Д. Общая теория занятости, процента и денег. — М., 1978.

4. Колтунов В. Основы рыночной экономики. — Н. Новгород, 1996, ч. II, гл. 7.

5. Лившиц А. и Курочкина И.

Введение

в рыночную экономику. — М., 1994, гл. 4.

6. Макконнел К. и Брю С. Экономикс. — М., 1992, т. 1, гл. 6, 12 и 18.

7. Мировая финансовая система после кризиса. Оценки и прогнозы — М.: Маросейка, 2009. — 220 с.

8. Мировой финансовый кризис и экономическая безопасность России. Анализ, проблемы и перспективы — М.: Экономика, 2010. — 208 с.

9. Нижегородцев Р. М., Стрелецкий А. С. Мировой финансовый кризис. Причины, механизмы, последствия — М.: Либроком, 2008. — 64 с.

10. Печатникова С. М. Организация и механизм функционирования жилищного рынка / С. М. Печатникова // Экономика строительства. 2003. -№ 4.-С. 2−12.

11. Рынок недвижимости во время кризиса/Илья Володько//Журнал «Генеральный директор», № 5 за 2009 год

12. Сорос Д. Первая волна мирового финансового кризиса. Промежуточные итоги. Новая парадигма финансовых рынков — М.: Манн, Иванов и Фербер, 2010. — 272 с.

13. Тимошина Г. И. Проблемы формирования рынка жилья / Г. И. Тимошина, С. Ю. Лядкин. Воронеж: Центр.-Чернозем. Кн. изд-во, 1997. -114 с.

14. Учебник по основам экономической теории. Изд. МГУ. — М., 1994, гл. II.

15. Федеральный закон № 214 от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве 1. многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

16. Хачатрян С. Р. Моделирование региональной жилищной политики и механизмов расширения доступности улучшения жилищных условий населения / С. Р. Хачатрян: Электрон, ресурс. http // www.optim.ru.

17. Щербакова Н. А. Экономика недвижимости: учеб. пособие / Н. А. Щербакова. Ростов на-Дону: Феникс, 2002. — 320 с

18. Экономика: учебник / Под ред. д-ра экон. наук проф. А. С. Булатова. 3-е изд., перераб. и доп. — М.: Юристъ, 2002. — 896 с.

19. Экономика недвижимости Учебное пособие /Под ред. Ресина В. И. — М., «Дело», 2000.

20. Экономика недвижимости: рынок, правовые основы, инвестиции: учеб. пособие / И. Р. Айтмухаметова, С. А. Гарина, Е. Б. Денисенко, Е. Н. Лебедева, О. В. Минина; Новосиб. гос. архитектур.-строит, ун-т. Новосибирск: НГАСУ, 2003.-96 с.

21. Экономика. Учебник под ред. А. Булатова. — М., 1994, гл. 15.

22. Эльдаров Р. 3. Особенности формирования спроса и предложения на рынке жилья в переходной экономике: автореф. дис.. канд. экон. наук / Р. 3. Эльдаров. Москва, 1998. -24 с.

Приложение

2000 год — 30; 2001 год — 31; 2002 год — 34; 2003 год — 36; 2004 год — 39; 2005 год — 43; 2006 год — 51; 2007 год — 61; 2008 год — 64

Объем ввода жилья в России 2000;2008 годах (млн кв. м) Структура спроса на недвижимость в крупных городах России (до сентября 2008 года)

Таблица. Изменение цен на первичном рынке жилой недвижимости (сентябрь 2008 — начало апреля 2009 года)