Оценка рыночной стоимости детского ясли-сада на 50 мест с увеличением количества мест на летний период до 95

Подход может показать верхнюю границу арендной платы, которая может быть уплачена без чрезмерного ущерба для бизнеса арендатора.

Т.е. подход отражает точку зрения арендатора, который определяет предельно допустимую величину ставки арендной платы, опираясь на свои представления о допустимой величине части ожидаемых им предпринимательских доходов, которую он считал бы возможным отдавать за пользование и владение объектом аренды для извлечения этих доходов.

В рамках данного отчета стоимость объекта оценки была определена методом капитализации. Основные этапы процедуры оценки методом капитализации:

1. определение ожидаемого годового (или среднегодового) дохода, в качестве дохода, генерируемого объектом недвижимости при его наилучшем и наиболее эффективном использовании;

2. расчет ставки капитализации;

3. определение стоимости объекта недвижимости на основе чистого операционного дохода и коэффициента капитализации путем деления ЧОД на коэффициент капитализации.

Величина дохода для оцениваемого здания в рамках данного отчета бралась на основании среднего значения аренды нежилых зданий, равная 1000 руб./кв. м. в месяц Этапы оценки:

1. Расчет потенциального валового дохода ПВД=S*Са = 1000 руб. * 498,1 кв.м.*12 = 5 977 200 руб.

2. Расчет действительного валового дохода:

ДВД=ПВД-Потери Случаи неуплаты или длительной задержки платежей на рынке аренды здания достаточно редки, однако среднерыночный риск недополучения арендной платы при сборе составляет 2%.

ДВД= 5 977 200 руб.*0,98 = 5 857 656 руб.

3. Расчет чистого операционного дохода:

ЧОД=ДВД-ОР Операционные расходы = постоянные расходы + переменные расходы Постоянные расходы включают налог на недвижимость и земельный налог и страховку.

Налог на имущество в соответствии с действующим законодательством 2,2% от остаточной стоимости объекта недвижимости. Величина земельного налога составляет 1,5% от кадастровой стоимости Налог на недвижимость = 9 106 841 руб.*2,2% = 200 351 руб.

Налог на землю = 20 184 387,8 руб. *1,5% = 302 766 руб.

Страховка=Инвентарная стоимость*Ставка страхования=.

9 106 841 руб.*1%=91 068 руб.

Переменные расходы — расходы, связанные с проведением техобслуживания оборудования, коммунальные расходы. Величина прочих расходов будет составлять 3% от действительного валового дохода. (www.cre.ru).

Переменные расходы = 5 857 656 руб.*3% = 175 730 руб.

Операционные расходы = 200 351 руб. + 302 766 руб. + 91 068 руб.+ 175 730 руб. = 769 914 руб.

Резервы на замещение. Капитальные резервы (расходы на замещение). Капитальный ремонт производится один раз в 30 лет для зданий данной конструктивной системы (для 1-й группы капитальности). Затраты на капитальный ремонт составляют около 30% от восстановительной стоимости; капитальный ремонт, согласно «Положению о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений» (Утверждено Постановлением Госстроя СССР от 29 декабря 1973 г. № 279), производится один раз в 30 лет; накопление резервов на ремонт происходит по безрисковой ставке доходности.

Резервы на замещение = 0,3*9 106 841* 0,1143/ ((1 + 0,1143)^30 -1) = 12 639 руб.

ЧОД = 5 857 656 руб — 769 914 руб. — 12 639 руб. = 5 075 103 руб.

Расчет ставки капитализации метод кумулятивного построения предусматривает расчет процентной ставки сиспользованием безрисковой ставки в качестве базовой (к последней прибавляются необходимые компенсации за риск, низкую ликвидность и инвестиционный менеджмент). Расчет составляющих ставки капитализации произведен в рамках доходного подхода.

Безрисковая ставка на дату оценку составляет 9,96%.

Поправка на ликвидность рассчитывается по формуле:

Поправка на ликвидность =Безрисковая ставка*Срок экспозиции объекта (мес.)/12 (месяцев) Срок экспозиции объекта оценки составляет 3−8 месяцев с учетом юридических процедур. Оценщик принял его равным 3 месяцам. Таким образом, на дату оценки поправка на ликвидность принимается равной.

=9,96%*3 / 12 = 2,49%.

Премия за инвестиционный менеджмент — чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. В данном случае принимаем ставку, равную 3,0%.

Норма возврата капитала определяется по методу Инвуда. Метод основан на предположении, что доход поступает в виде постоянных, равных платежей. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке и определяется по формуле:, где.

— норма возврата капитала;

— безрисковая ставка дохода, 9,96%;

k — срок экономической жизни, принимается равным 30 лет.

sff (п,)-фактор фонда возмещения.

= 0,996/((1+0,996)^30−1) = 0,10 608%.

Ставка капитализации = 9,96% + 2,49%+ 3,0%+ 0,10 608% = 15,56%.

Стоимсоть объекта оценки = 5 075 103 руб./0,1556 = 32 616 342 руб.

Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки, полученная с применением доходного подхода на дату оценки составляет: 32 616 342 руб.

3.5 Согласование результатов и определение рыночной стоимости объекта оценки Согласование результатов оценки недвижимости, полученных с использованием различных методов и подходов, к оценке, и отражение его результатов в отчете об оценке осуществляются в соответствии с требованиями ФСО № 1 и ФСО № 3.

Целью согласования результатов всех используемых методов является определение преимуществ и недостатков каждого из них, и, тем самым, выработка единой стоимостной оценки. Преимущества каждого из методов в оценке рассматриваемого объекта оценки определяется по следующим критериям:

1. Возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя или продавца.

2. Тип, качество и обширность информации, на основе которых проводится исследование.

3. Способность параметров, используемых методом, учитывать конъюнктурные колебания и стоимость денежных средств.

4. Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость, такие как месторасположение, размер, потенциальная доходность.

Обоснование весовых коэффициентов для примененных подходов к оценке объекта осуществлено с помощью факторного анализа. Чем достовернее (надежнее) примененный подход отражает реальное положение вещей, тем больший удельный вес имеет этот подход по данному конкретному фактору анализа. Сумма удельных весов по каждой строке всегда равна 100%. Формула для расчета весовых показателей достоверности выглядит следующим образом:

где Б1… Б№- бальная оценка по каждому из факторов; №- число факторов.

Чтобы свести воедино разрозненные значения стоимости, полученные на основе традиционных подходов, проводят согласование результатов, полученных с применением различных подходов к оценке, путем их взвешивания и сравнения. Обычно согласование проводится по формуле:

Сит = Сзп x К1 + Сдп x К2 + Ссп x К3,.

где Сит — итоговая стоимость объекта оценки; Сзп, Сдп, Ссп — стоимости, определенные затратным, доходным и сравнительным подходами; К1, К2, К3 — соответствующие весовые коэффициенты, выбранные для каждого подхода к оценке.

Таблица 12 — Обоснование весовых коэффициентов Показатели Затратный подход Сравнительный подход Доходный подход Стоимость, полученная в рамках подхода, руб. 29 291 229 27 688 689 32 616 342 Достоверность информации 15% 70% 15% Полнота информации 20% 60% 20% Способность учитывать действительные намерения покупателя и продавца 15% 60% 25% Способность учесть конъюнктурные колебания и стоимость денег 10% 65% 25% Способность учитывать размер, местоположение 15% 60% 25% Допущения, принятые в расчетах 15% 60% 25% Весовые показатели достоверности 15,00% 63% 24% Стоимость, руб 4 393 684 17 443 874 7 827 922.

Рыночная стоимость, руб. 29 665 481 Рыночная стоимость, руб. с учетом округления 29 670 000.

Рыночная стоимсоть нежилого здания площадью 498,1 кв. м. (детский сад на 50 мест) на земельном участке (кадастровый номер: 16:50:11 721:

8) площадью 1 630 кв. м., адрес (местоположение): Республика Татарстан, г. Казань, Вахитовский район, ул. Сары Садыковой, 45, на дату оценки составляет 29 670 000 руб.

Список литературы

Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.

07.98 г. № 135-ФЗ Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20.

05.2015 N 297 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требованиями к проведению оценки» (ФСО N 1).

Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 мая 2015 г. N 298 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО N 2).

Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20.

05.2015 N 299 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО N 3).

Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611"Оценка недвижимости (ФСО № 7)".

Приказ Минэкономразвития России от 1 июня 2015 г. № 327 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка для целей залога (ФСО № 9).

Справочник оценщика недвижимости «Характеристики рынка. Прогнозы. Поправочные коэффициенты», Приволжский центр финансового консалтинга и оценки, Нижний Новгород, 2012.

Справочник оценщика недвижимости «Корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода», Т1. Приволжский центр финансового консалтинга и оценки, Нижний Новгород, 2014.

Справочник оценщика недвижимости «Текущие и прогнозные характеристики рынка для доходного подхода» Т2. Приволжский центр финансового консалтинга и оценки, Нижний Новгород, 2014.

http://economy.gov.ru/minec/main.

http://www.knightfrank.com/.

http://www.cbr.ru/publ/BBS/Bbs1510r.pdf.

Приложение 1.

Договор 34 от 1.

02.2016 г.

Муниципальное бюджетное дошкольное образовательное учреждение «Детский сад № 66» Вахитовского района г. Казани (Адрес: г. Казань, ул. Сары Садыковой, д. 45; ОГРН 1 021 602 839 224; дата присвоения ОГРН 11.

11.2002; ИНН 1 659 027 310; КПП 165 501 001) в лице директора ФИО, именуемый в дальнейшем «Заказчик», действующий на основании Устава, с соблюдением требований Федерального закона от 05.

04.2013 № 44-ФЗ, с одной стороны, и Индивидуальный предприниматель ФИО (Паспорт), именуемый в дальнейшем «Исполнитель», действующий на основании свидетельства с другой стороны, а вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий Договор (далее- «Договор») о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА.

Заказчик поручает, а Исполнитель принимает на себя выполнение работ по оценке рыночной стоимости следующих объектов:

Нежилое здание площадью 498,1 кв. м. (детский сад на 50 мест) на земельном участке (кадастровый номер: 16:50:11 721:

8) площадью 1 630 кв. м., адрес (местоположение): Республика Татарстан, г. Казань, Вахитовский район, ул. Сары Садыковой, 45.

Исполнитель, по результатам выполненных работ предоставляет Заказчику Отчет об оценки имущества, указанного в п. 1.1 настоящего договора.

2. ЦЕЛЬ И НАЗНАЧЕНИЕ ОЦЕНКИ.

2.

1. Вид определяемой стоимости: рыночная стоимость.

2.

2. Цель оценки: определение рыночной стоимости объектов оценки.

2.

3. Предполагаемое использование результатов оценки: Рыночная стоимость будет использована для принятия управленческих решений.

3. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН.

3.

1. Исполнитель обязуется:

3.

1.1. При условии получения от Заказчика всей необходимой информации об объекте оценки, в течении 20 (двадцати) дней предоставить Заказчику Акт приемапередачи работ (далее Акт), отчет об оценке рыночной стоимости, выполненные в соответствии с требованиями.

— Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.

07.98 г. № 135-ФЗ.

— Приказа Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20.

05.2015 N 297 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требованиями к проведению оценки» (ФСО N 1).

— Приказа Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 мая 2015 г. N 298 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО N 2).

— Приказа Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20.

05.2015 N 299 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО N 3).

— Приказа Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611"Оценка недвижимости (ФСО № 7)".

— Свода стандартов и правил РОО 2015 (Протокол Совета РОО 07-Р от 23.

12.2015 г) в виде письменных полных повествовательных отчетов об оценке (далее Отчет).

3.

1.2. В случае получения мотивированных замечаний Заказчика к Отчету устранить их в течении 5 (пяти) рабочих дней со дня их получения (в письменной форме) и предоставить новую редакцию Отчета в письменном виде.

3.

1.3. Предоставить Заказчику в день подписания настоящего Договора копию страхового полиса, подтверждающего обязательное страхование гражданской ответственности Оценщика в связи с выполнением работы.

3.

2. Исполнитель имеет право:

3.

2.1. Исполнитель для обеспечения качественного и своевременного выполнения работ по настоящему Договору имеет право привлекать к работе третьих лиц.

3.

2.2. Предпринимать необходимые действия с целью проверки достоверности и полноты всех сведений, содержащихся в любых документах, имеющих отношение к договору .

3.

2.3. В случае возникновения объективных причин, обуславливающих невозможность выполнения Оценщиком условий Договора, расторгнуть Договор в одностороннем порядке.

3.

3. Заказчик обязуется:

3.

3.1. Обеспечить Исполнителя всей необходимой информацией об объекте оценки и любой иной дополнительной информацией, которая может потребоваться Исполнителю в ходе выполнения оценки.

3.

3.2. Направить Исполнителю подписанный Акт или мотивированный отказ от его подписания в течение 5 (пяти) рабочих дней со дня получения Отчета и Акта.

3.

3.3. Заказчик обязуется оплатить Исполнителю обусловленную в Договоре сумму за выполненные работы в порядке, установленном настоящим Договором.

4. СВЕДЕНИЯ ОБ ОБЯЗАТЕЛЬНОМ СТРАХОВАНИИ ГРАЖДАНСКОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТИ ИСПОЛНИТЕЛЯ. НАИМЕНОВАНИЕ САМОРЕГУЛИРУЕМОЙ ОРГАНИЗАЦИИ ОЦЕНЩИКОВ, ЧЛЕНОМ КОТОРОЙ ЯВЛЯЕТСЯ ОЦЕНЩИК, И МЕСТО НАХОЖДЕНИЯ ЭТОЙ ОРГАНИЗАЦИИ.

4.

1. Профессиональная деятельность оценщика застрахована Пензенским филиалом ОАО «Альфа страхование».

Страховой полис № 6091R/776/140/5 от 06.

11.2015 г. Страховая сумма (цифрами и прописью): 5 000 000 руб. (Пять миллионов) рублей. Срок действия: с 07.

11.2015 г. по 06.

11.2016 г.

Место нахождения страховщика: Российская Федерация, 115 162, г. Москва, ул. Шаболовка, 31 стр. Б.

4.

2. Исполнитель имеет членство в саморегулируемой организации оценщиков (Общероссийская общественная организация РОССИЙСКОЕ ОБЩЕСТВО ОЦЕНЩИКОВ) Выписка из реестра саморегулируемой организации оценщиков (Общероссийская общественная организация РОССИЙСКОЕ ОБЩЕСТВО ОЦЕНЩИКОВ) о включении в реестр оценщиков за реестровым Юридический адрес СРО:107 078, г. Москва, ул. Новая Басманная, 21−1.

Свидетельство о членстве в саморегулируемой организации.

5. ТРЕБОВАНИЯ К ПРОВЕДЕНИЮ ОЦЕНКИ.

5.

1. Оценка должна быть проведена в соответствии с требованиями.

— Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.

07.98 г. № 135-Ф.

— Приказа Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20.

05.2015 N 297 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требованиями к проведению оценки» (ФСО N 1).

— Приказа Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 мая 2015 г. N 298 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО N 2).

— Приказа Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20.

05.2015 N 299 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО N 3).

— Приказа Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611"Оценка недвижимости (ФСО № 7)".

5.

2. Оценка должна быть проведена в последовательности и в сроки, указанные в настоящем Договоре.

6. СДЕЛАННЫЕ ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧИВАЮЩИЕ УСЛОВИЯ.

6.

1. Оценщик не устанавливал подлинности правоустанавливающих документов, представленных заказчиком. Оценщик не несет ответственности за юридическое описание права собственности на оцениваемое имущество. Оцениваемое право собственности рассматривается свободным от каких-либо претензий или ограничений, кроме оговоренных в Отчёте.

6.

2. От оценщика не требуется появляться в суд или свидетельствовать иным образом по поводу составленного отчёта или оценённого имущества, кроме как на основании официального вызова суда.

6.

3. При проведении оценки предполагается отсутствие скрытых фактов, влияющих на стоимость оцениваемого имущества. Оценщик не несет ответственности за необходимость выявления таковых.

6.

4. Оценщик не принимает на себя обязательств по выявлению скрытых дефектов объекта оценки, возможно, имеющих место. Считается безусловным обязательством собственника объекта оценки обеспечить Оценщику доступ к информации, влияющей на достоверность результатов оценки.

6.

5. Информация, полученная из указанных источников, считается достоверной. Оценщик не принимает на себя ответственность за последующие изменения социальных, экономических, юридических иных факторов, которые могут возникнуть после оцениваемой даты и повлиять на стоимость объекта оценки.

6.

6. Информация относительно оцениваемых объектов была взята исключительно со слов Заказчика и предоставленных документов и воспринималась как достоверная, т.к. документальное подтверждение всей необходимой информации отсутствует.

6.

7. В процессе анализа данных, ни одно лицо не будет оказывать сколько-нибудь существенной помощи (при написании отчета) Оценщику.

6.

8. В процессе подготовки Отчета Оценщик будет исходить из достоверности всей устной информации по объекту оценки, предоставленной в его распоряжение Заказчиком, поскольку в обязанности Оценщика, в соответствии с договором об оценке, не входит проведение экспертизы правоустанавливающих документов на объект оценки на предмет их подлинности и соответствия действующему законодательству.

6.

9. Отчет будет содержать профессиональное мнение Оценщика относительно стоимости объекта оценки и не является гарантией того, что оно перейдет из рук в руки по цене, равной указанной в Отчете стоимости.

6.

10. Отчет об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика относительно стоимости имущества и носит исключительно рекомендательный, а не обязательный характер (см. Ст. 12 Федеральный закон от 29.

07.98г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ»).

7. СТОИМОСТЬ РАБОТ И ПОРЯДОК ИХ ОПЛАТЫ.

7.

1. Стоимость работ по оценке объекта, указанного в п. 1.

1. определяется согласно договорной цене в сумме 2 000 (две тысячи) рублей. (НДС не облагается). Цена договора является твердой и определяется на весь срок исполнения договора.

7.

2. Заказчик производит единовременный платеж в размере 100% от стоимости услуг, указанной в п. 7.1 Договора, путем перечисления денежных средств на расчетный счет Исполнителя в течение 15 (пятнадцать) рабочих дней с даты подписания акта выполненных работ.

7.

3. В случае не мотивированного и не аргументированного отказа Заказчика принять выполненные работы, обязательства Исполнителя по настоящему Договору считаются выполненными.

7.

4. Надлежащим исполнением Заказчиком обязательств будет считаться поступление денежных средств на расчетный счет Исполнителя.

8. КОНФИДЕНЦИАЛЬНОСТЬ.

8.

1. Исполнитель обязуется сохранять конфиденциальность любой информации, связанной с исполнением Договора, и не раскрывать ее третьим лицам без предварительного письменного согласия Заказчика в период действия Договора и до момента, когда указанная информация станет обобщенной кроме случаев, предусмотренных действующим законодательством.

8.

2. Отчёт следует считать достоверным лишь в полном объёме. Отчёт может быть использован Заказчиком лишь в указанных в нём целях и назначениях.

9. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН.

9.

1. Исполнитель несет ответственность за точность и объективность расчетов, представленных в технической документации документов.

9.

2. Исполнитель не несет ответственности за достоверность информации, представленной ему Заказчиком.

9.

3. Исполнитель не несет ответственности за возможное возникновение убытков или обязательств у Заказчика, Собственника, Покупателей, Продавцов, и у иных третьих лиц, связанных с определением цены по гражданскоправовым сделкам, использованием отчета в иных целях и назначениях, кроме указанных в настоящем договоре.

9.

4. За неисполнение своих обязательств по настоящему договору стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством РФ. За каждый день просрочки устанавливается взимание пени в размере одной трехсотой действующей на дату уплаты пеней ставки рефинансирования ЦБ России.

10. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ.

10.

1. Разногласия, возникшие в процессе выполнения договора, по которым не достигнуто согласия путем переговоров, разрешаются Сторонами согласно действующему законодательству Российской Федерации.

10.

2. Любое уведомление или сообщение, которое должно быть совершено или направлено одной Стороной другой стороне в связи с Договором, должно быть составлено в письменной форме и направлено в адрес лиц по реквизитам сторон в соответствии с разделом 11 настоящего Договора.

10.

3. Дополнения, изменения и расторжение Договора действительны, если они совершены в письменной форме и подписаны уполномоченными представителями Сторон.

10.

4. Настоящий договор вступает в силу с момента подписания его сторонами и действует до выполнения Сторонами принятых на себя обязательств по настоящему договору.

10.

5. Настоящий договор составлен в двух экземплярах, по одному для каждой из сторон.

10.

6. Все изменения и дополнения к настоящему договору оформляются в виде Дополнительных соглашений.

11. РЕКВИЗИТЫ СТОРОН.

ИСПОЛНИТЕЛЬ ЗАКАЗЧИК Приложение 2.

Местоположения объекта оценки.

Приложение 3.

Информация о аналогах Приложение 4.

Сборник УПВС.

Приложение 5.

Технический паспорт Долгосрочная ставки рынка ГКО-ОФЗ на 03.2016 г.- Интернет-ресурс:

http://www.cbr.ru: