Домофон.
СопоставимоСопоставимо.
СопоставимоСопоставимо.
СопоставимоКорректировка, %0.
Наличие слаботочногообеспечения.
Подключены: ТВ-антенна, интернет.
СопоставимоСопоставимо.
СопоставимоСопоставимо.
СопоставимоКорректировка, %0.
Прочее——-Корректировка, %0.
Валовая корректировка понезависимым элементам, %-3−3-1−3-2Скорректированная цена, руб./кв.м.37 86 040 18 340 17 440 77 240 716Общая валовая коррекция, %69 869.
Весовой коэффициент0,2390,1680,1860,2390,168Средневзвешенная стоимость1 кв.м., руб./кв.м.39 856Рыночная стоимость, руб.
1 590 000Официальный курс ЦБ РФ65,24Рыночная стоимостьобъекта оценки на дату оценки24 372,0 долл. СШАВеличина корректировки определялась экспертным путем или на основании весовой доли элемента сравнения в общей стоимости квартиры. Анализ учел следующие виды корректировок. Обоснование корректировок.
Корректировка на приведение цены предложения к цене сделкислучае необходимости реализация объекта оценки, сделка будет происходить в рыночных условиях. Условия продажи объектов-аналогов также являются рыночными. В связи с этим, для всех объектов-аналогов применялась корректировка на торг. Размер корректировки на торг определен на основании данных статьи «Результаты экспертных оценок величин значимых параметров, используемых в оценочной деятельности. 2 квартал 2016 г.» содержит опрос о размерах значимых величин, используемых в оценочной деятельностиэкспертов-оценщиков Сибирского федерального округа (СФО), имеющих опыт оценки объектов, относящихся к сегментам рынка. Значение на торг составило «.
— 3%".Корректировка на передаваемые права.
Качество прав для объектов-аналогов и объекта оценки связывается со степенью обремененности последних частными и публичными сервитутами, приводящими к снижению ценности обремененного объекта в сравнении с объектом полного права собственности. Права владения и пользования объектом-аналогом или объектом оценки могут ограничиваться частным или публичным сервитутом, а также иными обременениями. Любое из указанных выше ограничений может привести к уменьшению ценности объекта. Следовательно, если обременение касается объекта-аналога, то цена последнего корректируется в сторону увеличения. Напротив, если ограничиваются возможности использования объекта-оценки, то цена объекта-аналога уменьшается па величину поправки. Корректировка требуется для аналога № 2 в размере «.
— 3%", поскольку на него не оформленоправо собственности. Вывод о величине поправки сделан на основании экспертного мнения, сформированного после телефонных переговоров с представителями, занимающимися реализацией объектов-аналогов.Корректировка на местоположение.
Пространственно-территориальные координаты размещения того или иного объекта недвижимости при определении его стоимости трансформируются в рентную составляющую стоимости. Размещение объекта недвижимости описывается целым рядом характеристик. Для объектов недвижимости селитебных территорий (городов, посёлков) это — транспортная доступность, состояние окружающей природно-антропогенной среды, развитость социально-бытовой инфраструктуры, престижность проживания в том или ином районе и т. д. Корректировка не требуется, поскольку местоположение объекта оценки сопоставимо с местоположением объектов-аналогов по всем факторам. Корректировка на этаж.
Корректировка учитывает разницу в стоимости объекта оценки и объектов-аналогов, расположенных на этажах менее/более привлекательных по сравнению с объектом оценки. Корректировка требуется для всех аналогов в размере «.
— 3%", поскольку они располагаются на средних этажах здания. Вывод о величине поправки сделан на основании экспертного мнения, сформированного после телефонных переговоров с представителями, занимающимися реализацией объектов-аналогов.Корректировка на площадь помещения.
Ликвидность объекта-аналога падает по сравнению с объектом оценки в случае существенного превышения площади объекта-аналога. При оценке квартиры учитывается тот факт, что большая площадь объекта уменьшает стоимость квадратного метра. А также жилая площадь и площадь кухни также играет важную роль при применении корректировки. Таким образом, комнаты, в которых жилая площадь и площадь кухни больше — имеют более высокую стоимость, чем их аналоги с меньшей жилой площадью и площадью кухни. При оценке квартиры применяется следующая корректировка на общую и жилую площадь — каждый 5 кв.м. уменьшают стоимость одного квадратного метра на 1%. Так же применяется корректировка на площадь кухни — каждый 1 кв.м. уменьшает стоимость одного квадратного метра на 0,5%. При сравнении с аналогичной квартирой, которая отличается только площадью. Корректировка требуется на жилую площадь для аналога № 5 в размере «.
— 1%".Корректировка на санузел.
Поправка, отражает качество и комфортность имеющихся санитарных узлов в объекте оценки по сравнению с объектами-аналогами. Среди менее значимых факторов — совмещенность/раздельность санузлов. Данный фактор оказывает влияние на цену в пределах 0,5−2%, проявляясь не во всех сделках, и не являются, таким образом, постоянно действующим фактором. Корректировка применяется для аналогов № 3, 5 в размере «+2%», поскольку у них совмещенный санузел. Подведение результатов и заключение о рыночной цене объекта оценкинастоящем разделе работы сводятся воедино все данные, полученные в ходе оценки, и делается окончательный вывод относительно рыночной стоимости оцениваемого имущества. Целью сведения результатов всех используемых подходов является определение преимуществ и недостатков каждого из них, и, тем самым, выработка единой стоимостной оценки.
зависимости от целей оценки и имеющейся информации каждый из используемых подходов применим в большей или меньшей степени, и дает более или менее достоверные результаты. Модель согласования результатов выражается следующей формулойгде С — итоговая величина стоимости объекта; С1 — результат оценки затратным подходом;
С2 — результат оценки сравнительным подходом; С3 — результат оценки доходным подходом;
К1, К2, К3 — соответствующие весовые коэффициенты (К1 + К2 + К3= 1).настоящейработе оценка рыночной стоимости имущества была произведена в рамках сравнительного подхода к оценке. Таблица 6 — Результаты оценки.
Наименование подхода.
ДоходныйСравнительный.
ЗатратныйРезультаты, полученные в рамках подходов, руб.
0,15 900 000,00Вес подхода, %0,00%100,00%0,00%Рыночная стоимость объекта оценки на дату оценки (округленно), руб.
1 590 000Рыночная стоимость объекта оценки — квартира, назначение: жилое. Площадь: общая 39,9 кв.м.Этаж: 1, составила на дату оценки:
1 590 000 (Один миллион пятьсот девяносто тысяч) рублей по курсу ЦБ РФ на дату оценки:
24 372 (Двадцать четыре тысячи триста семьдесят два) доллара.
Заключение
.
В настоящее время проблема методического обеспечения оценки и оценочной деятельности в России стоит достаточно остро. Это связано с тем, что в новых условиях хозяйствования необходимы новые подходы, которые могли бы обеспечить нормальное функционирование экономики в целом и экономики недвижимости в том числе. Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости в России — сравнительно новая область знаний и в этой связи является новым научным направлением со своей методологией, терминологией, принципами исследования. В результате практического аспекта в работе была рассчитана стоимость двухкомнатной квартиры. Рыночная стоимость объекта оценки — квартира, назначение: жилое. Площадь: общая 39,9 кв.м. Этаж: 1, составила на дату оценки: 1 590 000 (Один миллион пятьсот девяносто тысяч) рублей по курсу ЦБ РФ на дату оценки: 24 372 (Двадцать четыре тысячи триста семьдесят два) доллара.
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ И ЛИТЕРАТУРЫ
1Барсуков, Д. П. Учет и оценка недвижимости: учебное пособие / Д. П. Барсуков, В.
Г. Антонова; С.-Петерб. гос. ин-т кино и телевидения. — Санкт-Петербург: СПбГИКИТ, 2015. — 258, [1] с.2Вольнова, В. А.
Обзор вариантов расчета корректировок при оценке недвижимости сравнительным подходом: справочные данные, источники информации, практические примеры расчета / Вольнова В. А. — Новосибирск: СГУВТ, 2015.
— 53 с.3Гунина, И. А. Методы оценки недвижимости [Электронный ресурс]: учебно-методическое пособие / И. А. Гунина. — Воронеж: [б. и.], 2015.
— 1 эл. опт. диск (CD-ROM). 4 Европейские стандарты оценки, 2012 / пер.
А. И. Артеменков. — 7-е изд. — Москва: Российское общество оценщиков, 2013.
— 331 с.5Кукукина, И. Г. Оценка имущества: учебное пособие / И. Г.
Кукукина, М. В. Мошкарина; Иван. гос. энергет. ун-т им.
В. И. Ленина. ;
Иваново: ИГЭУ, 2015. — 255 с.6Лейфер, Л. А. Справочник оценщика недвижимости — 2016: таблицы, графики, гистограммы: [в 4 т. / Лейфер Л. А., Крайникова Т.
В.; под ред. Лейфера Л. А.]; Приволж. центр метод. и информ. обеспечения оценки. ;
4-е изд., актуализ. и расшир. — Нижний Новгород: Растр. Т. 2: Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. — 2016.
— 361 с.7Лобанова, Е. И. Оценка стоимости недвижимости: учеб. пособие по подготовке бакалавров 38.
03.01 «Экономика» профиля Экономика предприятий и организаций в операциях с недвижимым имуществом" / Е. И. Лобанова. — Новосибирск: СГУГиТ. Ч. 1.
— 2015. — 227 с.8Международные стандарты оценки, 2011: МСО 2011: аутентичный перевод на русский язык с печатного англоязычного оригинала, выпущенного Международным советом по стандартам оценки (МССО) 1 июня 2011 г. / Междунар.
совет по стандартам оценки; [редкол.: И. Л. Артеменков и др.]. — Москва: Российское общество оценщиков, 2013. — 171, [1] с.9Мищенко, В. В. Оценка недвижимости [Электронный ресурс]: электронное учебное пособие / В. В. Мищенко, Л.
А. Мищенко. — Кемерово: [б. и.], 2014. ;
1 эл. опт. диск (CD-ROM). 10Оценка объектов недвижимости: учебник: [для вузов по специальности 80 502 «Экономика и управление на предприятии отрасли (операции с недвижимым имуществом)» ] / А. Н.
Асаул, В. Н. Старинский, М. А. Асаул, Е. В. Грахова; под ред. А.
Н. Асаула. — Москва: Проспект, 2016.
— 384 с.11Оценка объектов недвижимости: учебное пособие к выполнению курсового проекта / М-во образования и науки Рос. Федерации, Воронеж. гос. архитектур.
строит. ун-т; сост.: В. М. Круглякова [и др.]. — Воронеж: Воронежский ГАСУ, 2016.
— 107 с.12Оценка предприятий: доходный подход / Г. К. Таль, В. В. Григорьев, Н. Д. Бадаев, В. И. Гусев; Гильдия специалистов по антикризис. упр. — Москва: [б. и.], 2000. — 326 с.13Полянин, А. В.
Современные аспекты управления развитием организации на основе затратного подхода / А. В. Полянин, И. А. Докукина.
— [ Курск: Планета+, 2014]. — 212 с.14Пылаева, А. В. Модели и методы кадастровой оценки недвижимости: [учебное пособие] / А. В. Пылаева; М-во образования и науки Рос.
Федерации, Нижегор. гос. архитектур.
строит. ун-т. — Нижний Новгород: ННГАСУ, 2015. — 175 с.15Рекомендации по определению и обоснованию границ интервала, в котором может находиться стоимость объекта оценки (пп. 25 и 26 ФСО N 1 и п. 30 ФСО N 7).
— Нижний Новгород: Растр. Ч. 1. — 2015.
— 42 с.16Рожкова, О. Н. Основы экономики и оценки недвижимости: учебно-методическое пособие / О.
Н. Рожкова; М-во сел. хоз-ва Рос. Федерации, Рос.
гос. аграр. ун-тМСХА им. К. А. Тимирязева.
— Москва: Издательство РГАУ-МСХА, 2016. — 112 с.17Саталкина, Н. И. Оценка недвижимости: практический курс [Электронный ресурс]: [учебное пособие для студентов вузов, обучающихся по направлению «Экономика» ] / Н. И.
Саталкина, Т. Н. Кулюкина, Ю. О. Терехова. ;
Тамбов: [б. и.], 2014. — 1 эл. опт. диск (DVD-ROM).
18Справочник оценщика недвижимости / Приволж. центр финансового консалтинга и оценки. — Нижний Новгород: Растр-НН. Т. 2: Текущие и прогнозные характеристики рынка для доходного подхода: таблицы, графики, гистограммы / [Л. А. Лейфер и др.]. — 3-е изд., актуализир. и расш. — 2014.
— 190 с.19Стандарты оценки RICS: пер. с англ. — Москва: Альпина Паблишерз, 2011. — 186 с.
20Чутчева, Ю. В. Экономика недвижимости: учебное пособие / Ю. В. Чутчева, А. Н. Романов; Рос. гос. аграр. ун-т;
МСХА им. К. А. Тимирязева. — Москва: Изд-во РГАУ-МСХА, 2016. — 159 с.21Янюк, В.
М. Экономическая оценка сельскохозяйственных угодий доходным подходом и ее применение при управлении земельными ресурсами / [Янюк В. М., Гагина И. С.]; М-во сел. хоз-ва Рос. Федерации, Сарат. гос. аграр. ун-т им.
Н. И. Вавилова, каф. & quot;Землеустройство и кадастры". — Саратов: Саратовский источник, 2014. — 163 с.22[Электронный ресурс] ;
http://www.consultant.ru/ - точка доступа23 [Электронный ресурс] ;
http://homes.ngs.ru — точка доступа.
