Особенности оценки жилой недвижимости

Оценка технического состояния помещения проведена в соответствии c классификацией состояния помещений, разработанной ГУП ГУИОН Санкт-Петербурга.

В настоящее время квартира используется под жилую функцию. Таблица 2. Внутренняя отделка помещения Объекта оценки.

НаименованиечастипомещенияХарактеристикавнутреннейотделкипомещения.

ПотолокСтены.

ПолОконныезаполнения.

ДверныезаполненияСанузел.

ПобелкаОкраска.

КерамическаяплиткаВ помещениинетокон.

Входная дверь металлическая, внутренние — филенчатые.

КомнатаПобелка.

ОкраскаЛинолеум.

МеталлопластиковыеКоридор

ПобелкаОкраска.

ЛинолеумВ помещениинетокон.

КухняПобелка.

ОкраскаЛинолеум.

В помещениинетокон.

Физический износ здания:

Нормами для жилых зданий установлено шесть групп капитальности:

Таблица 3. Группы капитальности жилых зданий.

ГруппаХарактеристикаIкаменные, особо капитальные; фундаменты каменные и бетонные; стены — каменные (кирпичные) и крупноблочные; перекрытия — железобетонные;IIкаменные, обыкновенные; фундаменты — каменные; стены — каменные (кирпичные) и крупноблочные; перекрытия — железобетонные или смешанные (деревянные и железобетонные), а также каменные своды по стальным балкам;IIIкаменные, облегченные; фундаменты — каменные и бетонные; стены облегченной кладки из кирпича, шлакоблоков и ракушечника; перекрытия — деревянные, железобетонные или каменные своды по стальным балкам;IVдеревянные, рубленые и брусчатые, смешанные, сырцовые; фундаменты — ленточные бутовые; стены — рубленые, брусчатые и смешанные (кирпичные и деревянные); перекрытия — деревянные;Vсборно-щитовые, каркасные, глинобитные, саманные и фахверковые; фундаменты — на деревянных стульях или бутовых столбах; стены — каркасные, глинобитные и др.; перекрытия — деревянные;VIкаркаснокамышитовые и прочие облегченные, нормативный срок эксплуатации 15 лет. Здания первых трех групп капитальности относятся к опорному жилищному фонду с нормативным сроком эксплуатации 100—150 лет, здания последних трех групп капитальности — к неопорному жилищному фонду со сроком эксплуатации от 15 до 50 лет. Объект оценки относится к I группе капитальности и соответственно средний срок эксплуатации составляет 125 лет. Физический износ в данном случае рассчитывается методом хронологического возраста. Базовая формула для расчета:

Ифиз=x100%где Вх — фактический (хронологический) возраст объекта оценки; Всс — нормативный срок эксплуатации (экономической жизни). Расчет: 1/125*100% = 1%.Физический износ здания равен 1%.Вывод по проведенному описанию объекта жилой недвижимости: Оцениваемая квартира расположена по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, мкр-н Ершовский, д. 28/6, кв.

25.Объект оценки располагается на расстоянии около 50 м от автобусной остановки «Институт времени», около 2,6 км от трассы Иркутск — Падь Мельничная и 11 км от Култукского тракта. Микрорайон расположения оцениваемой квартиры представлен преимущественно жилой застройкой с включением коммерческих и социально-бытовых объектов (магазины, кафе, школы, детсады, больницы, колледж, техникум).Техническое состояние оцениваемой квартиры — «Нормальное».По результатам описания Объекта оценки, можно сделать вывод о позиционировании Объекта оценки в сегменте однокомнатных квартир в пеноблочных малоэтажных домах современной постройки, расположенных в Свердловском районе г. Иркутска, в Ершовскоммкр-не (вторичный рынок недвижимости).Приведенное выше описание, как того требует ст. 11 ФЗ «Обоценочной деятельности в Российской Федерации», является точным описанием Объекта оценки. Оценка объекта жилой недвижимости на основе сравнительногоподхода:

При подборе объектов-аналогов с целью расчета стоимости квартиры Оценщиком были проанализированы публикуемые в открытом доступе данные по предложениям продажи квартир, во временном диапазоне, максимально приближенном к дате проведения оценки, расположенных в пеноблочных малоэтажных домах современной постройки в Ершовскоммкр-не г. Иркутска, общей площадью (наиболее приближенной к площади объекта оценки).Основными критериями при подборе объектов-аналогов являлись:

месторасположение (Ершовскиймкр-н г. Иркутска);тип дома пеноблочные дома современнойпостройки;

количество комнат — однокомнатнаяквартира;

общая площадь квартиры (наиболее приближенная к площади объектаоценки);вторичный рынокнедвижимости. Таблица 4. Описание объектов-аналогов и объекта оценки.

Характеристики / Объекты-аналоги.

ОбъектоценкиОбъект-аналог № 1Объект-аналог № 2Объект-аналог № 3Объект-аналог № 4Объект-аналог № 5Местоположение.

Иркутская область, г. Иркутск, мкр-н Ершовский, д. 28/6, кв. 25Иркутская область, г. Иркутск, мкр-н Ершовский, д.28/10Иркутская область, г. Иркутск, мкр-н Ершовский.

Иркутская область, г. Иркутск, мкр-н Ершовский.

Иркутская область, г. Иркутск, мкр-н Ершовский, д. 142бИркутская область, г. Иркутск, мкр-н Ершовский, д. 166Район.

СвердловскийСвердловский.

СвердловскийСвердловский.

СвердловскийСвердловский.

ФункциональноеиспользованиежилоежилоежилоежилоежилоежилоеСоставпередаваемыхправправособственностиправособственностиправособственностиправособственностиправособственностиправособственности.

Название ЖКЖК «Пиклюбви"ЖК «Пиклюбви"ЖК «Зеленыйберег"ЖК «Зеленыйберег"Новостройка б/нНовостройка б/нТипдома.

ПеноблокиПенобетон.

ПенобетонПенобетон.

БлочныйБлочный.

Годпостройки200 820 092 013 201 107 976 192.

Этаж / этажность2/3 (с цокольным и мансардным этажами).

3/54/41/43/52/5Техническоесостояниеквартиры.

НормальноеОтличное.

ОтличноеОтличное.

УдовлетворительноеНормальное.

ТипсанузласовмещенныйраздельныйсовмещенныйсовмещенныйсовмещенныйсовмещенныйКоличествокомнат111 111.

Наличиебалкона / лоджии.

ЛоджияЛоджия.

ЛоджияНет.

ЛоджияЛоджия.

Общаяплощадь, кв. м22,6026,030,033,038,035,0Жилаяплощадь, кв. м17,614,0н/дн/дн/дн/дПлощадькухни, кв. м2,75,0н/дн/дн/дн/дИсточникинформации-Телефон: (901) 665−03−15,АН «Городское бюро обмена квартир"Телефон: (983) 465−04−03,Дмитрий.

Телефон: (3952) 72−42−12,АН «ПрогрессНедвижимость"Телефон: (908) 664−00−40,Татьяна, АН «Жилищный Cервис"Телефон: 8 (904) 121-25-30,Кристина.

Ссылка;

http://www.domofond.ru/1-komnatnaya-kvartira-naprodazhu-irkutsk- 150 876 993.

http://www.domofond.ru/1-komnatnaya-kvartira-naprodazhu-irkutsk- 148 902 155.

http://www.domirk.ru/prodazha/kvartiry/irk utsk/poisk/?a=108&q=1290 4.

https://www.avito.ru/irkuts k/kvartiry/1- k_kvartira₃₈_m₃₅_et._7 49 880 721.

http://www.domofond.ru/1-komnatnaya-kvartira-naprodazhu-irkutsk- 138 459 667.

Ценапредложения, руб.?1 650 0002 090 0002 100 0002 100 0002 200 000Цена, руб./кв. м?63 46 269 66 763 63 655 26 362 857Таким образом:

Рыночная стоимость Объекта оценки, определенная для использования при определении цены для совершения сделки или иных действий с Объектом оценки, в том числе при совершении сделок купли-продажи, разрешении имущественных споров, принятии управленческих решений, по состоянию на 17 марта 2016 года составляет:

1 310 000 (Один миллион триста десять тысяч) рублей (НДС не облагается).В соответствии с пп. 22 п. 3 ст. 149 Налогового Кодекса реализация жилых домов, жилых помещений, а также долей в них освобождается от обложения налогом на добавленную стоимость. Согласно п. 30 ФСО № 7, после проведения процедуры согласования Оценщик, помимо указания в отчете об оценке итогового результата оценки стоимости недвижимости, приводит свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость, если в задании на оценку не указаноиное. По мнению Оценщика, для определения границ интервала можно руководствоваться НК РФ. Ч. I. Глава 7.

Статья 40. Принципы определения цены товаров, работ или услуг для целей налогообложения. Согласно П. 2 данной статьи, Налоговые органы при осуществлении контроля за полнотой исчисления налогов вправе проверять правильность применения цен по сделкам лишь в следующих случаях: …4) при отклонении более чем на 20 процентов в сторону повышения или в сторону понижения от уровня цен, применяемых налогоплательщиком по идентичным (однородным) товарам (работам, услугам) в пределах непродолжительного периода времени. Таким образом, допустимый интервал стоимости, по мнению Оценщика, может быть определен как диапазон вокруг рыночной стоимости, границы которого имеют размах не более 20%. Для полученного значения таким интервалом, с учетом округления, будетдиапазон:

1 192 100 (Один миллион сто девяносто две тысячи сто) — 1 427 900 (один миллион четыреста двадцать семь тысяч девятьсот) рублей (НДС не облагается).Разница между максимальным и минимальным диапазоном — менее 20%, середина интервала — полученная величина рыночной стоимости.

Заключение

.

Итак, жилая недвижимость представляет собой объекты недвижимости, которые предназначены для проживания и соответствуют всем санитарно-гигиеническим нормам. Для того, чтобы определить факторы, влияющие на стоимость недвижимости, необходимо, во-первых, проанализировать факторы, определяющие специфику рынка недвижимости на этапе его становления. И, кроме того, понимать — куда рынок недвижимости может двигаться в будущем и что его ожидает с учетом той специфики, по которой он сформирован. Во второй главе мы провели оценку случайно выбранного объекта жилой недвижимости — квартиры, находящейся в городе Иркутске. Метод оценки мы применили сравнительный.

Список литературы

Асаул А. Н. Экономика недвижимости, М.: Экономикс, 2010. — 92 с. Афонасова М. А. Экономика недвижимости, Томск, Томский межвузовский центр дистанционного образования, 2011. — 45 с. Гриненко СВ. Экономика недвижимости, Таганрог, изд-во ТРТУ 2014. — 107 с. Иванова Е. Н. Оценка стоимости недвижимости, Кно.

Рус, 2012. — 344с. Татарова А. В. Оценка недвижимости и управление собственностью, Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2013.

Стерник Г. М. Системный подход к анализу структуры рынка недвижимости //Проблемы недвижимости. — 2015. — №. 1.

— С. 18−23.Асаул А. Н., Кощеев В. А. Государственное предпринимательство в строительстве (государственный строительный заказ). — 2015.

Хачатрян С. Р. и др. Современные аспекты анализа и модельного обоснования региональной жилищной политики на базе ипотеки (на примере г. Москвы) //Аудит и финансовый анализ. — 2014.

— №. 4. — С.

112−135.Фаерман Е. Ю. и др. Расширение доступности жилья на базе ипотечного кредитования //Журнал Экономика и математические методы (ЭММ). -.

2014. — Т. 40. — №.

1.Хачатрян С. Р. Методы измерения и моделирования процессов расширения социальной доступности улучшения жилищных условий населения //Аудит и финансовый анализ. — 2015. — №. 3.

— С. 95−105.