Договор продажи недвижимости может быть расторгнут как до государственной регистрации перехода права собственности, так и после данной регистрации. Последняя не представляет собой препятствие для расторжения договора продажи недвижимости даже в тех случаях, когда договором или законом предусматривается возможность расторжения договора с возвращением полученного сторонами по договору по установленным законом основаниям, в том числе и вследствие неоплаты покупателем имущества. В таком случае для расторжения договора продажи недвижимости недостаточно факта отказа продавца от договора, поскольку данный факт сам по себе не может выступать основанием для регистрации перехода права собственности к продавцу обратно. Требуется обращение продавца в суд, в решении которого должно содержаться предписание регистрирующему органу о регистрации перехода права собственности от покупателя к продавцу в силу расторжения договора. Суд может принять данное решение лишь в том случае, если в договоре продажи недвижимости сторонами оговорена возможность возврата исполненного до момента расторжения договора.
Решение суда о расторжении договора продажи недвижимости не предусматривает признания недействительности предшествующего акта государственной регистрации перехода права собственности к Соответствующая. Данная регистрационная запись о переходе права собственности от продавца к покупателю, как осуществленная на законном основании — договоре продажи недвижимости, не теряет своей юридической силы. Регистрационная запись об обратном переходе права собственности от покупателя к продавцу, осуществленная на основании решения суда о расторжении договора продажи недвижимости и возврате недвижимого имущества продавцу, в реестре будет существовать наряду с предшествующими записями.
Таким образом, неотъемлемым условием исполнения договора продажи недвижимости выступает подписание сторонами передаточного акта или другого документа о передаче, а также фактической передачи недвижимого имущества. При этом при соблюдении соответствующих условий договор продажи недвижимости может быть расторгнут как до государственной регистрации перехода права собственности, так и после данной регистрации.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
.
Таким образом, следует сделать ряд выводов по рассмотренной теме.
В соответствии с законодательством по договору продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, сооружение, здание, квартиру или иное недвижимое имущество. Основным квалифицирующим признаком договора продажи недвижимости являются объекты недвижимости. Доктринальное определение договора продажи недвижимости может основываться на понятии договора купли — продажи с указанием на обязанности покупателя принять недвижимое имущество и уплатить определенную денежную сумму (цену) за него.
Договор продажи недвижимости возмездный, двусторонний, консенсуальный.
Потребность в наличии адекватной гражданско-правовой формы, обеспечивающей совершение сделок с недвижимостью, появилась в условиях интенсивного формирования рынка недвижимости, в том числе за счет передачи в собственность граждан жилых помещений, занимаемых ими.
Основные положения о договоре продажи недвижимости содержатся в гл. 30 Гражданского кодекса. Отношения по продаже недвижимости также регулируются рядом других нормативно-правовых актов.
Элементы договора продажи недвижимости такие же, как и у любого другого договора. Однако существует несколько нюансов. Стороны договора продажи недвижимости являются продавец и покупатель. Ими могут быть физические и юридические лица. Как правило, продавцом является собственник недвижимости, однако может быть и уполномоченное им лицо. Участие тех или иных субъектов права в договоре продажи недвижимости, в первую очередь юридических лиц, может быть ограничено законодательством.
Предметом договора продажи недвижимости является недвижимое имущество: прежде всего, это земельные участки, квартиры, сооружения, здания. Наряду с этим это могут быть и другие объекты, к примеру, воздушные и морские суда.
Сложность и многообразие объектов недвижимости обуславливают необходимость указать точно в договоре все данные, дающие возможность определенно установить недвижимое имущество, которое подлежит передаче покупателю. К числу соответствующих данных относятся данные, которые определяют расположение недвижимости на соответствующем земельном участке или в составе другого недвижимого имущества. Если соответствующие данные в договоре продажи недвижимости отсутствуют, условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Цена наряду с предметом представляет собой существенное условие договора продажи недвижимости. Условие о цене недвижимости должно согласовываться сторонами договора и выражаться обязательно в письменной форме. Если указанное правило не соблюдается, договор о продаже недвижимости считается незаключенным.
Цена в договоре продажи недвижимости может выражаться не в общей сумме, а за единицу площади недвижимости или другого показателя размера недвижимости (гектар и др.). В таких случаях общая цена такого недвижимого имущества определяется исходя из фактического размера недвижимого имущества, переданного покупателю. Кроме того, законодательство также не содержит каких-либо требований к валюте — она может быть указана как в рублях, так и в любой иностранной валюте.
Существенным условием для договора продажи жилой недвижимости, помимо условий о предмете договора и цене, является также приложение перечня лиц, у которых после подписания договора и перехода права собственности остается право пользования объектом. Среди таких лиц могут быть, к примеру, наниматели.
На отдельные объекты недвижимости законодательством могут устанавливаться нормативные цены. Цена на объекты недвижимости, составляющие государственную собственность в отношениях по продаже недвижимого имущества, определяется согласно положениям нормативно-правовых актов, устанавливающих порядок оценки объектов государственной собственности.
Основная обязанность продавца в соответствии с договором о продаже недвижимости состоит в передаче недвижимости покупателю. Данная передача осуществляется по передаточному акту, подписываемому обеими сторонами, или по другому документу. Обязательство продавца по передаче недвижимости исполненным считается после передачи данного имущества покупателю и подписания сторонами документа о передаче (акт передачи, сличительные ведомости и др.). Иное может предусматриваться договором или законодательством.
К отказу продавца от исполнения обязанности передать недвижимое имущество, а покупателя — от обязанности принять это имущество, приравнивается уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимого имущества на условиях, установленных договором.
Покупатель по договору продажи недвижимости обязан принять недвижимое имущество и уплатить определенную денежную сумму за него.
Исполнение договора заключается в передаче и принятии предмета договора. Договор продажи недвижимости может быть расторгнут по соглашению сторон как до государственной регистрации, так и после.
В российской практике договор продажи недвижимости получает все большее распространение.
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ
.
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 26.
01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 05.
12.2017) [Электронный ресурс]. — Доступ из справочно-правовой системы «Консультант Плюс».
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.
01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 05.
12.2017) [Электронный ресурс]. — Доступ из справочно-правовой системы «Консультант Плюс».
Андреев, Ю. Н. Договор как основание возникновения обязательственных правоотношений // Современное право. — 2016. — № 3. — С. 41 — 47.
Бабич, Т. П. Существенные условия договора продажи недвижимости // Теоретические и прикладные аспекты соврем. науки. — 2014. — № 5−4. — С. 139−143.
Борисенко, А. Жилая недвижимость как объект продажи // Законность. — 2014. — № 2.
Витрянский, В. В. Система договоров продажи недвижимости в условиях реформирования гражданского законодательства // Вестник ВАС РФ. — 2014. — № 1. — С. 26 — 59.
Воробьева, О. А. Договор купли-продажи недвижимости: история и современность // Модернизация в России: история, перспективы, проблемы: сб. ст. круглого стола, посвящ. 20-летию юрид. факультета Юго-Западного гос. ун-та /отв. ред.: В. П. Пашин.
— Курск, 2014. — С. 55−62.
Галустян, А. А. Основания признания договора продажи жилых помещений (квартир) недействительным // Теоретические И Практические Аспекты Правовых Отношений. Сборник статей Международной научно-практической конференции. Ответственный редактор А. А. Сукиасян. — Уфа, 2014. — С. 22−26.
Гражданское право. Договорные обязательства: Курс лекций / Асмандияров В. М. — ФСИН России, 2016. — 213 с.
Грешнов, Д. Особенности договора продажи недвижимости в Российской Федерации // Актуальные проблемы современного российского законодательства Российской Федерации: сб. ст. — Саратов, 2016. — С. 26−31.
Журавский, Е. Е. Договор купли-продажи недвижимости по законодательству Российской Федерации // Актуальные проблемы корпоративного права. Вестн. магистратуры: сб. ст. — Саратов, 2016. — С. 55−61.
Ключникова, П.Д. К вопросу о договоре купли-продажи недвижимости // Актуальные проблемы современных общественных наук. Социальный вектор развития государственного управления и экономики: материалы VI Всерос. науч.
практ. конф. молодых ученых / отв. ред. А. Р. Даутова. — Уфа, 2016. — С. 258−262.
Ленковская, Р. Р. Особенности ответственности сторон по договору купли-продажи недвижимости // Правовые вопросы недвижимости. — 2015. — № 1. — С. 11−14.
Мирошникова, А. А. Понятие и существенные условия договора продажи недвижимости // Актуальные проблемы современного российского законодательства Российской Федерации: сб. ст. — Саратов, 2016. — С. 126−134.
Ненашев, М.М., Тымчук, Ю. А. Существенные условия договора продажи недвижимости: современные тенденции / М. М. Ненашев, Ю. А. Тымчук // Юрист. — 2015. — № 10. — С. 26 — 30.
Проглядова, А. А. Правовая характеристика договора продажи недвижимости // Актуальные проблемы соврем. науки. — 2014. — № 6. — С. 83−85.
Скокова, А. Н. Договор купли-продажи недвижимости // Территория права: Заоч. науч.
практ. конф.: сб. науч. ст. / отв. ред.: В. Н. Сусликов. — Курск, 2015. — С. 213−215.
Скокова, А. Н. Правовые основы договора продажи недвижимости // Поколение будущего: Взгляд молодых ученых-2014: сб. науч. ст. 3 Междунар. молодеж. науч. конф.: в 2 т. / отв. ред. А. А. Горохов.
— Курск, 2014. — С. 389−391.
Ткаченко, В. В. Договор купли-продажи недвижимости: теория и практика: монография / В. В. Ткаченко, С. В. Ткаченко; Федеральное агентство железнодорожного транспорта, Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования «Самарский гос. ун-т путей сообщения». — Самара: Изд-во Сам.
ГУПС, 2017. — 177 с.
Чеговадзе, Л. А. Договор как основа правовых отношений, связанных с недвижимым имуществом // Власть Закона. — 2015. — № 4. — С. 55 — 61.
Чикобава, Е. М. Правовые особенности договора продажи недвижимости // Вектор науки ТГУ. — 2014. — № 3.
Шевченко, Е.Е.
Заключение
договоров купли-продажи недвижимости: проблемы теории и судебно-арбитражной практики / Е. Е. Шевченко. — М.: Инфотропик Медиа, 2014. — 436 с.
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.
01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 05.
12.2017) — ст. 549.
Андреев, Ю. Н. Договор как основание возникновения обязательственных правоотношений // Современное право. — 2016. — № 3. — С. 44.
Гражданское право. Договорные обязательства: Курс лекций / Асмандияров В. М. — ФСИН России, 2016. — С. 192.
Чеговадзе, Л. А. Договор как основа правовых отношений, связанных с недвижимым имуществом // Власть Закона. — 2015. — № 4. — С. 56.
Скокова, А. Н. Договор купли-продажи недвижимости // Территория права: Заоч. науч.
практ. конф.: сб. науч. ст. / отв. ред.: В. Н. Сусликов. — Курск, 2015. — С. 214.
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.
01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 05.
12.2017) — ст. 298.
Ключникова, П.Д. К вопросу о договоре купли-продажи недвижимости // Актуальные проблемы современных общественных наук. Социальный вектор развития государственного управления и экономики: материалы VI Всерос. науч.
практ. конф. молодых ученых / отв. ред. А. Р. Даутова. — Уфа, 2016. — С. 259.
Грешнов, Д. Особенности договора продажи недвижимости в Российской Федерации // Актуальные проблемы современного российского законодательства Российской Федерации: сб. ст. — Саратов, 2016. — С. 29.
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 26.
01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 05.
12.2017) — ст. 130.
Мирошникова, А. А. Понятие и существенные условия договора продажи недвижимости // Актуальные проблемы современного российского законодательства Российской Федерации: сб. ст. — Саратов, 2016. — С. 128.
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.
01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 05.
12.2017) — ст. 550.
Там же, ст. 558.
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.
01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 05.
12.2017) — ст. 551.
Галустян, А. А. Основания признания договора продажи жилых помещений (квартир) недействительным // Теоретические И Практические Аспекты Правовых Отношений. Сборник статей Международной научно-практической конференции. Ответственный редактор А. А. Сукиасян. — Уфа, 2014. — С. 24.
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.
01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 05.
12.2017) — ст. 551.
Шевченко, Е.Е.
Заключение
договоров купли-продажи недвижимости: проблемы теории и судебно-арбитражной практики / Е. Е. Шевченко. — М.: Инфотропик Медиа, 2014. — С. 182.
Бабич, Т. П. Существенные условия договора продажи недвижимости // Теоретические и прикладные аспекты соврем. науки. — 2014. — № 5−4. — С. 140.
Чикобава, Е. М. Правовые особенности договора продажи недвижимости // Вектор науки ТГУ. — 2014. — № 3.
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.
01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 05.
12.2017) — ст. 553.
Там же, ст. 555.
Там же.
. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.
01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 05.
12.2017) — 555 ст.
Там же, ст. 556.
Витрянский, В. В. Система договоров продажи недвижимости в условиях реформирования гражданского законодательства // Вестник ВАС РФ. — 2014. — № 1. — С. 32.
Журавский, Е. Е. Договор купли-продажи недвижимости по законодательству Российской Федерации // Актуальные проблемы корпоративного права. Вестн. магистратуры: сб. ст. — Саратов, 2016. — С. 58.
Ленковская, Р. Р. Особенности ответственности сторон по договору купли-продажи недвижимости // Правовые вопросы недвижимости. — 2015. — № 1. — С. 13.
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.
01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 05.
12.2017) — ст. 556.
Проглядова, А. А. Правовая характеристика договора продажи недвижимости // Актуальные проблемы соврем. науки. — 2014. — № 6. — С. 84.
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 26.
01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 05.
12.2017) — ст. 398.
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 26.
01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 05.
12.2017) — ст. 484.
Воробьева, О. А. Договор купли-продажи недвижимости: история и современность // Модернизация в России: история, перспективы, проблемы: сб. ст. круглого стола, посвящ. 20-летию юрид. факультета Юго-Западного гос.
ун-та /отв. ред.: В. П. Пашин. — Курск, 2014.
— С. 58.
Ткаченко, В. В. Договор купли-продажи недвижимости: теория и практика: монография / В. В. Ткаченко, С. В. Ткаченко; Федеральное агентство железнодорожного транспорта, Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования «Самарский гос. ун-т путей сообщения». — Самара: Изд-во Сам.
ГУПС, 2017. — С. 48.
Борисенко, А. Жилая недвижимость как объект продажи // Законность. — 2014. — № 2.
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 26.
01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 05.
12.2017) — ст. 453.
