Вариация методов погашения займа, уплаты процентов, изменения процентных ставок, определения периодов кредитования, возможность заключения дополнительных соглашений к кредитному договору, которые влияют на величину риска заемщика и займодавца, являются следствием существованиямногообразных условий финансирования. Конкретные условия финансирования обязательно должны учитываться оценщиком, который сравнивает их с так называемым типичным финансированием. Типичное финансирование — это сумма кредита, которая может быть предоставлена инвестору, и уплачиваемая сумма процентов. Конкретные условия финансирования сопоставляются с условиями типичногофинансирования, особенно если заем предоставляется не третьей стороной, а непосредственно продавцом. В случае положительного оценивания данных, это должно быть учтено в цене как соответственная надбавка к стоимости. Как правило, покупатель недвижимости готов заплатить большую цену за приобретаемый объект, если при получении займа процентная ставка будет ниже рыночной илиза счет увеличения срока кредитования возникнет положительный финансовый леверидж.
1.3 Оценка эффективности привлечения заемных средств на рынке недвижимости.
Решение о привлечении ипотечного кредита принимается на основе анализа эффективности привлечения заемных средств в инвестиционном процессе, что требует анализа таких факторов, как: — процентная ставка по кредиту;
займа;
— порядок погашения;
ипотечного кредита;
леверидж;
условия кредитования. Процентная ставка по кредиту, срок кредитования и порядок погашения воздействуют на величину ипотечной постоянной. Меняя один из параметров (процентную ставку или срок), заемщик может значительно уменьшить размер ежегодных выплат, однако это приведет к росту общей суммы процентов, которую уплатит заемщик за весь период кредитования. Важнейший фактор, который определяет эффективность привлечения покупателем заемных средств, — этовеличина финансового левериджа (рычага). В случае обеспечения более высокой ставки доходности собственных средств, привлечение заемных средств целесообразно. Разница между чистым операционным доходом и расходами по обслуживанию долга является денежными поступлениями, отражающими величину дохода, получаемого инвестором: ДП=ЧОД-РОДгде ЧОД — чистый операционный доход; РОД — годовые расходы по обслуживанию долга;
ДП — денежные поступления на собственный капитал инвестора. Сумма собственных средств инвестора и ипотечного кредита должна соответствовать стоимости недвижимости: Сн = ИК +СКгде Снстоимость недвижимости; ИКипотечный кредит;
СКсобственный капитал. Коэффициенты доходности. Доходность недвижимостирассчитывается как отношение чистого операционного дохода к стоимости недвижимости или сумме ипотечного кредита и собственного капитала: Rн = ЧОД/СнДоходность на собственный капитал рассчитывается как отношение денежных поступлений к собственному капиталу, вложенного покупателем: Rск = (ЧОД-РОД)/СКФинансовыйлевериджоценивается как нейтральный, если доходность недвижимости равняется доходности собственного капитала: RН = Rск. Финансовыйлевериджявляется отрицательным в случае доходность недвижимости больше доходности собственного капитала: RН > Rск. Финансовыйлевериджоценивается как положительный и свидетельствует об эффективном использовании заемных средств, если доходность недвижимости меньше доходности собственного капитала: RН < Rск. ГЛАВА 2 ПОВЫШЕНИЕ ЭФФЕКТИВНОСТИ ПРИВЛЕЧЕНИЯ ЗАЕМНЫХ СРЕДСТВ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ НА ПРИМЕРЕ ОАО «ТАНЕКО"Объекты недвижимости, А и Б, принадлежащие ОАО «ТАНЕКО», генерируют ежегодно равный чистый операционный доход в размере 190 000 рублей и имеют равную стоимость 1 200 000 рублей. В каждый объект компания вложиларавную сумму собственного капитала — по 504 000 рублей. Таким образом, данные объекты недвижимости имеют одинаковый объем ипотечного кредита. Но ипотечные кредиты на данные объекты компания получила на разных условиях. Ежегодное обслуживание долга составляет: по объекту.
А-887 рублей; по объекту Б-1266 рублей. Для оценки финансового рычага рассчитаем коэффициенты доходности. Объект АОбъект БДоходность недвижимости190 000/1 200 000 = 15,83%190 000/1 200 000 = 15,83%Доходность СК (190 000- 887)/504 000=37,52%(190 000−1266)/504 000=37,45%Таким образом, финансовый леверидж по объекту.
А будет оцениваться положительно, а по объекту Б — отрицательно. ОАО «ТАНЕКО» принимает решение об использовании заемных средств исходя из размера финансового левериджа. Важный фактор, который воздействует на соотношение ставок доходности собственного капитала и недвижимости, — это доля стоимости недвижимости, финансируемой путем ипотечного кредита. Рассмотрим другую ситуацию. Доходность недвижимости, принадлежащей ОАО «ТАНЕКО» — 17%, коэффициент ипотечной задолженности — 72%, деньги получены на 22 года под 12%; в течение периода кредитования уплачиваются лишь начисленные проценты; основной долг должен погашаться в конце одним платежом. Доля в инвестированном капитале.
ДоходностьСредневзвешенный результат.
Объект недвижимости 100% 17% 17%Ипотечный кредит 72% 12% 11%Доходность собственного капитала рассчитывается следующим образом:
составит 0,214, или 21,4% (0,17 —0,11:1 — 0,72).Т.к. данныйкоэффициент выше доходности объекта недвижимости (17%), финансовый леверидж оценивается положительно. Если оценивается финансовыйлеверидж при использовании самоамортизирующегося кредита, то в качестве ставки доходности заемных сред используется ипотечная постоянная. Допустим доходность недвижимости, принадлежащей ОАО «ТАНЕКО» равна 15%. Коэффициент ипотечной задолженности — 70%. Получен самоамортизирующийся кредит на 10 лет под 10% с ежемесячным погашением. ИП = 0,1 322- 12 = 0,1586.
Удельный вес вСтавка доходности Взвешенный результат инвестированном капитале Недвижимость -100% 0,15 0,15 Ипотечный кредит — 70% 0,1586 0,111 Ставка доходности собственного капитала составит 0,13, или 13% (0,15−0,111: 1−0,7). Сравнение ставок доходности недвижимости и собственного капитала свидетельствует об отрицательном финансовом леверидже (R = 15%, R = 13%). При использовании заемных средств необходим анализ достаточности величины прогнозного чистого операционного дохода для достижения необходимой ставки дохода на собственный капитал при заданных условиях финансирования. Рассчитывается минимально необходимая сумма чистого операционного дохода, отвечающая инвестиционным требованиям, и затем сопоставляется с прогнозной величиной чистого операционного дохода.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
В данной курсовой работе рассмотрены объекты недвижимости, их классификации, а также виды ипотечных кредитов, наиболее часто используемые. Во второй главе проведена оценка эффективности привлечения заемного капитала на примере предприятия ОАО «ТАНЕКО».Открытое акционерное общество «ТАНЕКО» принимает решение о привлечении заемных средств исходя из размера финансового левериджа. Таким образом, можно сделать вывод, что решения в отношении использования тех или иных инструментов инвестирования может быть принято только с учетом состояния рынка и его прогнозных показателей. Специфика использования заемных средств в сравнении с инвестированием собственного:
1) более высокая ставка доходности при наличии положительного финансового рычага;
2) ликвидность объектов недвижимости меньше, т.к. закладные, как правило, не передаются новым владельцам (по причине того, что владельцы отдают предпочтения свободной от залога недвижимости и получать ссуду под новую недвижимость) и зависит от состояния рынка (при значительном размере инвестированного капитала на финансовый рынок стоимость объектов недвижимости на рынке падает);3) количество рисков значительно больше (связаны со своевременностью обслуживания долговых обязательств, рисков невыплаты основной суммы займа, усугубляются региональными условиями и изменением процентных ставок).СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ1. Экономическое обоснование инвестиций в строительство предприятия: методические указания к курсовой работе / Сост. Т. Ю. Овсянникова, О. В. Котова. — Томск: Изд-во Том. гос. архит.
строит. ун-та, 2009. — 49 с. 2. Оценка недвижимости: учебник / под ред.
А.Г. Грязновой, М. А. Федотовой. — М.: Финансы и статистика, 2005. — 496 с. 3.
Казакова, О. Г. Определение сметной стоимости строительства: учебное пособие / О. Г. Казакова. — Томск: Изд-во Том. гос. архит.
строит. ун-та, 2007. — 112 с. 4. Справочник базовых цен на проектные работы для строительства. Объекты жилищно-гражданского строительства: Введен в действие Пост. Госстроя России 10.
06.2003 № 60 [Электронный ресурс] // Консультант Плюс: Справочная правовая система. 5. Строительный ценник: периодическое издание / Томский центр ценообразования в строительстве. — Томск: ТЦСС, 2009.
Дополнительная литература 6. Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов: утверждены Минэкономики РФ № ВК 477 от 21.
06.1999: официальное издание (вторая редакция). — М.: Экономика, 2000. — 421 с.
7. Овсянникова, Т. Ю. Экономика строительного комплекса. Экономическое обоснование и реализация инвестиционных проектов: учебное пособие / Т. Ю. Овсянникова. — Томск: Изд-во Том. гос. архит.
строит. ун-та, 2014. — 239 с.
