Доходный подход к оценке недвижимости. 
Способы возмещения инвестированного капитала

Федеральное агентство по образованию РФ ГОУ ВПО «Рыбинская Государственная Авиационная Технологическая Академия имени П.А. Соловьёва»

Факультет заочного обучения Кафедра экономики Контрольная работа по дисциплине

«Экономика недвижимости»

Вариант 8

Выполнил: Васин Е.В.

Группа: ПОШ — 07

Рыбинск 2010

1. Доходный подход к оценке недвижимости. Способы возмещения инвестированного капитала Доходный подход к оценке недвижимости Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.

Базовая формула доходного подхода:

или ,

где С (V) — стоимость недвижимости;

ЧД (I) — ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости. Под доходом обычно подразумевается чистый операционный доход, который способна приносить недвижимость за период;

К ® — норма дохода или прибыли — это коэффициент или ставка капитализации.

Коэффициент капитализации — норма дохода, отражающая взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки.

Ставка капитализации — это отношение рыночной стоимости имущества к приносимому им чистому доходу.

Ставка дисконтирования — норма сложного процента, которая применяется при пересчете в определенный момент времени стоимости денежных потоков, возникающих в результате использования имущества.

Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимость будущих денежных потоков, т. е. отражает: — качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы; - риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона.

Доходный подход используется при определении: — инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не оплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта; - рыночной стоимости.

В рамках доходного подхода возможно применение одного из двух методов: — прямой капитализации доходов; - дисконтированных денежных потоков.

Метод капитализации доходов

Капитализация доходов — это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости объекта.

При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период, а при использовании метода дисконтированных денежных потоков — доход от ее предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода.

Достоинства и недостатки метода определяются по следующим критериям:

* возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя (инвестора);

* тип, качество и обширность информации, на основе которой проводится анализ;

* способность учитывать конкурентные колебания;

* способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость (месторасположение, размер, потенциальная доходность).

Метод капитализации доходов используется, если:

* потоки доходов стабильны длительный период времени, представляют собой значительную положительную величину;

* потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами. Результат, полученный данным методом, состоит из стоимости зданий, сооружений и из стоимости земельного участка, т. е. является стоимостью всего объекта недвижимости. Базовая формула расчета имеет следующий вид:

или ,

где С — стоимость объекта недвижимости (ден.ед.);

КК — коэффициент капитализации (%).

Таким образом, метод капитализации доходов представляет собой определение стоимости недвижимости через перевод годового (или среднегодового) чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость.

При применении данного метода необходимо учитывать следующие ограничивающие условия:

* нестабильность потоков доходов;

* если недвижимость находится в стадии реконструкции или незавершенного строительства.

Основные проблемы данного метода:

1. Метод не рекомендуется использовать, когда объект недвижимости требует значительной реконструкции или же находится в состоянии незавершенного строительства, т. е. в ближайшем будущем не представляется возможным выход на уровень стабильных доходов.

2. В российских условиях основная проблема, с которой сталкивается оценщик, — «информационная непрозрачность» рынка недвижимости, прежде всего отсутствие информации по реальным сделкам продажи и аренды объектов недвижимости, эксплуатационным расходам, отсутствие статистической информации по коэффициенту загрузки на каждом сегменте рынка в различных регионах. В результате расчет ЧОД и ставки капитализации становится очень сложной задачей.

Этапы оценки недвижимости методом капитализации доходов:

1.Определение потенциального валового дохода (ПВД), генерируемого объектом недвижимости.

ПВД — доход, который можно получить от недвижимости при 100%-м её использовании без учета всех потерь и расходов.

Его можно рассчитать как годовую сумму получаемой арендной платы:

ПВД = АПмес * Зоб *12,

где АПмес — месячная ставка арендной платы

Зобплощадь оцениваемого объекта недвижимости

2.Определение действительного валового дохода (ДВД).

ДВД = ПВДпотери + прочие доходы К потерям относятся прогнозируемые потери от недозагрузки объекта и от неплатежей арендаторов.

3.Определение операционных расходов (ОР), связанных с эксплуатацией объекта недвижимости:

эксплуатационных (издержки по текущей эксплуатации объекта: коммунальные расходы, расходы на содержание территории, расходы на заработную плату обслуживающего персонала и т. д.);

фиксированных (затраты, связанные с выплатой страховых взносов, налоговых платежей и другие условно-постоянные издержки);

резервов на замещение (издержки на замену принадлежностей объекта недвижимости (ремонт кровли, замена окон, сантехники и пр.);

4.Определение чистого операционного дохода от объекта (ЧОД).

ЧОД=ДВД-ОР,

— Действительный валовой доход за минусом операционных расходов (ОР) за год (за исключением амортизационных отчислений):

— Операционные расходы — это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.

5.Расчёт коэффициента капитализации.

Основные методы:

— метод определения коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат;

— метод кумулятивного построения;

— метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы;

— метод прямой капитализации (рассчитывается как отношение ЧОД к цене продажи сопоставимой недвижимости).

6.Определение стоимости объекта недвижимости путем деления ЧОД на коэффициент капитализации.

Соб = ЧОД/Ккап

Метод дисконтированных денежных потоков.

Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) более сложен, детален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления.

Применяется метод ДДП, когда: * предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих; * имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости; * потоки доходов и расходов носят сезонный характер; * оцениваемая недвижимость — крупный многофункциональный коммерческий объект; * объект недвижимости строится или только что построен и вводится (или введен в действие).

Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

Для расчета ДДП необходимы данные: * длительность прогнозного периода; * прогнозные величины денежных потоков, включая реверсию; * ставка дисконтирования.

Алгоритм расчета метода ДДП.

1. Определение прогнозного периода.

В международной оценочной практике средняя величина прогнозного периода 5−10 лет, для России типичной величиной будет период длительностью 3−5 лет. Это реальный срок, на который можно сделать обоснованный прогноз.

2.Прогнозирование величин денежных потоков.

— Денежный поток (ДП) для недвижимости рассчитывается следующим образом:

— ДП до уплаты налогов равен сумме ЧОД за вычетом капиталовложений и расходов по обслуживанию кредита и прироста кредитов;

— ДП равен ДП до уплаты налогов за вычетом платежей по налогу на доходы владельца недвижимости.

3. Расчет стоимости реверсии (реверсионная стоимость объекта — выручка от перепродажи объекта в конце периода владения).

Стоимость реверсии можно спрогнозировать с помощью:

назначения цены продажи, исходя из анализа текущего состояния рынка, из мониторинга стоимости аналогичных объектов и предположений относительно будущего состояния объекта;

принятия допущений относительно изменения стоимости недвижимости за период владения;

капитализации дохода за год, следующий за годом окончания прогнозного периода, с использованием самостоятельно рассчитанной ставки капитализации.

4.Определение ставки дисконтирования.

Основные методы:

— метод кумулятивного построения (вставка дисконтирования = безрисковая ставка + премии за риск);

— метод сравнения альтернативных инвестиций;

— метод выделения;

— метод мониторинга.

5. Расчет стоимости объекта недвижимости методом по формуле:

Сов = Стек = ДП_t/(1+i)ⁱ +М/(1+i)ⁿ ,

где: Сов — стоимость оцениваемого объекта недвижимости;

ДП_t — денежный поток периода t;

п — количество периодов поступления средств;

i — ставка дисконтирования денежного потока;

М — стоимость реверсии.

2. Возмещение инвестированного капитала.

Существуют три способа возмещения инвестированного капитала: 1. Прямолинейный возврат капитала (метод Ринга);

Метод Ринга.

Этот метод целесообразно использовать, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100%-ной стоимости актива на остающийся срок полезной жизни, т. е. это величина, обратная сроку службы актива. Норма возврата — ежегодная доля первоначального капитала, помещенная в беспроцентный фонд возмещения:

;

Где n — оставшийся срок экономической жизни; Ry — ставка доходности инвестиций.

Пример.

Условия инвестирования: * срок — 5 лет; * R — ставка доходности инвестиций 12%; * сумма вложений капитала в недвижимость 10 000 долл.

Решение. Метод Ринга. Ежегодная прямолинейная норма возврата капитала составит 20%, так как за 5 лет будет списано 100% актива (100: 5 = 20). В этом случае коэффициент капитализации составит 32% (12% + 20% = 32%).

Возмещение основной суммы капитала с учетом требуемой ставки доходности инвестиций отражено в табл. 1.

Таблица 1. Возмещение инвестируемого капитала по методу Ринга (долл.)

Возврат капитала происходит равными частями в течение всего срока службы объекта недвижимости.

2.Возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда). Его иногда называют аннуитетным методом. Метод Инвуда используется, если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиции. В этом случае норма возврата как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям:

где SFF — фактор фонда возмещения;

Y = R (ставка дохода на инвестиции).

Возмещение инвестированного капитала по данному методу представлено в табл.2.

Пример.

Условия инвестирования:

* срок — 5 лет;

* доход на инвестиции — 12%.

Решение. Коэффициент капитализации рассчитывается как сумма ставки доходности инвестиции 0,12 и фактора фонда возмещения (для 12%, 5 лет) 0,1 574 097. Коэффициент капитализации равен 0,2 774 097, если взят из графы «Взнос на амортизацию» (12%, 5 лет).

Таблица 2. Возмещение инвестированного капитала по методу Инвуда (долл.)

3.Возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда).

Метод Хоскольда используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, что маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке:

где У_б — безрисковая ставка процента.

Пример. Инвестиционный проект предусматривает ежегодный 12%-ый доход на инвестиции (капитал) в течение 5 лет. Суммы в счет возврата инвестиций могут быть без риска реинвестированы по ставке 6%.

Решение. Если норма возврата капитала равна 0,1 773 964, что представляет собой фактор возмещения для 6% за 5 лет, то коэффициент капитализации равен 0,2 973 964 (0,12 + 0,1 773 964).

Если прогнозируется, что инвестиции потеряют стоимость лишь частично, то коэффициент капитализации рассчитывается несколько иначе, поскольку возмещение капитала производится за счет перепродажи недвижимости, а частично — за счет текущих доходов.

Задача № 1

Согласно заключенному договору объект приносит владельцу доход в размере 50 000 рублей, причем получает он эти деньги 2 раза в год в начале каждого полугодия. Какова текущая стоимость потока дохода от сдачи объекта в аренду, если договор заключен на 6 лет, а ставка дисконта равна 18%? Что выгоднее: продать собственность сегодня за 650 000 рублей или по истечении договора аренды за 820 000 рублей?

Решение В нашем примере имеет место авансовый аннуитет. Применим формулу при платежах несколько раз в течение года в начале каждого полугодия.

PVA = PMT,

где РМТ — равновеликие периодические платежи;

I — ставка дисконта;

п — срок аренды, лет;

к — количество периодов начисления в рамках года.

PVA = 50 000 =50 000=

=50 000=50000=50 000=

=50 000 =50 000*(6,80 522+1)= 50 000* 7,80 522= 390 261 рубль Владелец объекта при сдаче его в аренду за 6 лет получит 390 261 рубль.

Рассчитаем, какую сумму составят 820 000 рублей через 6 лет при ставке дисконта 18% по формуле:

PV = FV* ,

Где n — число лет;

i — ставка дисконта.

PV₁ =820 000 * = 694 915 руб.

Через 6 лет общая сумма составит:

390 261 + 694 915 = 1 085 176 руб.

Значит, выгоднее сначала сдавать объект в аренду, а затем его продать.

Задача № 2.

Какую сумму целесообразно заплатить инвестору за объект недвижимости, который можно эффективно эксплуатировать в течение 5 лет, если в конце каждого года объект приносит доход по 350 000 рублей. Требуемый доход от инвестиции — 18%

Применим формулу обычного аннуитета:

PVA= РМТ ,

где РМТ — равновеликие периодические платежи;

i — ставка дисконта;

n — срок эксплуатации.

PVA = PMT

PVA = 350 000 = 350 000 = 350 000 = 350 000 = 350 000 = 35 000 * 3,12 717 = 1 094 508,5 рублей Задача № 3

Оценивается 22- квартирный дом. Имеются данные по аналогам:

Наш объект можно сопоставить с аналогом № 4.

Сделаем поправку к стоимости аналога за два месяца со дня его продажи:

540 * 1%*2= 550,8 тыс. у.е.

У оцениваемого дома место положение лучше, чем у аналога, что повышает стоимость продажи каждой квартиры на 7000 у.е.

Делаем поправку: 550,8 + (7*18) = 676,8 тыс. у.е.

Делаем поправку на количество квартир:

676,8 6: 18 * 22 = 827,2 тыс. у.е.

Таким образом, стоимость 22-квартирного дома через два месяца после продажи аналога № 4 и с улучшенным местоположением составит 827,2 тыс. у.е.

капитализация доход дисконтированный инвестируемый

Список используемой литературы

1. Иванова Е. Н. Оценка стоимости недвижимости: учебное пособие / Е. Н. Иванова; под ред. д-ра экон. наук, проф. М. А. Федотовой. — М.: КНОРУС, 2007.-344 с.

2. Смагин В. Н. Киселёва В.А. Экономика недвижимости: учебное пособие / В. Н. Смагин, В. А. Киселёва. — М.: Эксмо, 2007. — 240 с.

3. Экономика недвижимости: Программа учебной дисциплины и методические указания к выполнению контрольной работы / Сост. Е. В. Ломанова; РГАТА. — Рыбинск, 2008. — 41 с. — (Заочная форма обучения / РГАТА).

4. Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости / Пер. с англ.- М.: Дело, 2005 г.