Сторонам предоставляются широкие возможности по определению условий, включаемых в текст договора.
3. Особенности арендных обязательств на примере договора аренды недвижимости.
Договор аренды недвижимости отличается некоторыми особенностями. В первую очередь, необходимо отметить специфический предмет договора — недвижимость.
Законодатель определяет предмет договора аренды как имущество, которое передается арендатору. В научной и юридической литературе авторы говорят, что предметом договора аренды является имущество, определенное индивидуальными признаками. Надо отметить, что в литературе встречается позиция, в соответствии с которой предметом является сложный предмет, состоящий из действий обязанных сторон и самого имущества.
В качестве примера рассмотрения предмета договора аренды, можно взять здания и сооружения.
Пункт 3 ст. 607 ГК РФ закрепляет норму, в соответствии с которой в договоре необходимо указать данные, которые позволяют четко установить имущество, подлежащее передаче в качестве объекта аренды арендатору. Суды указывают, что для этого следует закрепить в договоре индивидуализирующие признаки такого имущества. В отсутствие таких данных договор может быть признан незаключенным. Для осуществления такой индивидуализации следует в договоре указывать характеристики сооружения, здания, содержащиеся в кадастровом паспорте. Стороны также могут использовать данные из свидетельства о государственной регистрации права собственности арендодателя на передаваемый в аренду объект. Таким образом, для правильной индивидуализации объекта в договоре следует указать сведения об объекте, содержащиеся в его кадастровом паспорте, других документах технического учета и/или правоустанавливающих документах, имеющихся у сторон.
К таким можно отнести несколько сведений, среди которых можно выделить: вид недвижимого имущества; кадастровый или условный номер объекта недвижимости; инвентарный номер; адрес; основная характеристика (указывается общая площадь в квадратных метрах с точностью до одной десятой. Для сооружений: линейных — протяженность в метрах с точностью до одного метра; подземных — глубина (глубина залегания) в метрах с точностью до одной десятой; для сооружений, предназначенных для хранения (например, нефтехранилищ, газохранилищ), — объем в кубических метрах с точностью до одного метра; для остальных сооружений — площадь застройки в квадратных метрах с точностью до одной десятой); назначение; этажность.
В соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ договор аренды должен содержать условие, позволяющее определенно установить имущество, которое подлежит передаче в качестве объекта аренды арендатору. Исходя из данной нормы имущество, передаваемое в аренду, должно быть индивидуализировано.
В противном случае, невозможно индивидуализировать предмет договора, что будет вести, в свою очередь, к недействительности договора. Об этом в работе будет сказано немного позднее. Следует отметить, что в юридической литературе существует мнение, в соответствии с которым к предмету относят не только вещь как таковую, но и действия, которые стороны должны осуществлять. В качестве примера можно привести пример, когда относительно одного и того же объекта может быть заключен как договор аренды, так и договор продажи. Объект договора одинаковый, а вот действия сторон по указанным договорам будет совсем различен. Именно поэтому многие поддерживают позицию В. В. Витрянского, который считает, что предмет договора представляет собой действия (или бездействие), которые должна совершить обязанная сторона (или соответственно воздержаться от их совершения). По мнению В. В. Витрянского, предмет договора продажи недвижимости состоит из двух составных — самого объекта недвижимости и действия сторон по передаче, принятию и оплате недвижимости.
Придерживаясь мнения В. В. Витрянского, следует указать, что предметом договора аренды будут выступать, например, действие арендодателя, которые связанны с передачей имущества; действия арендатора относительно содержания имущества и др.
Итак, предмет в договоре аренды предмет должен быть четко индивидуализирован. В противном случае договор аренды будет считаться недействительным. Аналогичные требования предъявляются к любым вещам, являющимися предметом договора аренды, а не только к зданиям и сооружениям.
Договор аренды недвижимого имущества в соответствии с законодательством следует зарегистрировать, если срок аренды предусмотрен более одного года. Договор аренды недвижимого имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества. В связи с тем, что договор аренды подлежит государственной регистрации, то он будет считаться заключенным с момента проведения такой регистрации. В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, которая не будет соответствовать требованиям закона, является оспоримой, соответственно повлечет за собой негативные последствия для сторон.
Государственной регистрации подлежит непосредственно договор аренды недвижимости. Право аренды порождаемое таким договором, отдельной регистрации в качестве обременения не подлежит.
Как уже указывалось, обязанность по государственной регистрации возникает только в тех случаях, когда стороны заключают договор на срок более одного года. Исходя из этого, на практике в некоторых случаях возникают вопросы о необходимости проведения регистрации, если договор заключен (возобновлен) на неопределенный срок; продлен на срок меньше года, либо заключаются сразу несколько договоров, каждый из которых составляет срок менее года; а также, если срок прошедшего государственную регистрацию договора изменился в меньшую сторону. Президиум ВАС РФ указал, что в случае возобновления договора аренды на новый срок, его не следует регистрировать.
Если стороны распространили действие договора на отношения, возникшие до его заключения согласно п. 2 ст. 425 ГК РФ, то при исчислении срока действия договора для целей государственной регистрации период аренды до момента заключения договора в него не включается.
Если договор, заключенный на срок менее года, после окончания первоначального срока аренды продлевается на такой же срок (менее года), то отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу п. 2 ст. 651 ГК РФ. Указанная норма распространяется на случай, когда договор неоднократно продлевается на срок менее года.
На практике встречаются ситуации, когда стороны во избежание процедуры регистрации заключают одновременно несколько договоров аренды в отношении одного и того же объекта. При этом срок действия каждого из договоров составляет менее года и устанавливается так, что следующий договор начинается непосредственно после завершения предыдущего, в результате чего общий срок действия договоров составляет год и более. В таком случае суд может признать сделку притворной (п. 2 ст. 170 ГК РФ) и установить, что договоры являются единой сделкой, срок которой составляет год и более, в связи с чем договор подлежит государственной регистрации и при отсутствии таковой будет считаться незаключенным, а арендатор будет обязан вернуть имущество.
Основания и порядок изменения и расторжения договора аренды урегулированы гл. 29, ст. ст. 619, 620 ГК РФ. Безусловно, стороны будут руководствоваться общими нормами. Любое изменение и расторжение договора следует осуществлять в той же форме, в которой договор был заключен (п. 1 ст. 452, п. 1 ст. 651 ГК РФ).
В судебной практике нет единого подхода по поводу государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды, который заключен на год и более. Следует отметить, что законодатель по данному поводу четко не обозначил свою позицию в нормативных актах. Исходя из этого, суды рассматривают споры, затрагивающие данный вопрос, по-разному.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
.
Проведенное исследование позволяет сделать следующие выводы:
Договор аренды предполагает, что одна сторона обязуется предоставить другой в пользование имущество, а другая сторона, в свою очередь, обязуется уплатить в пользу первой стороны за такое пользование определенное денежное вознаграждение.
Договор аренды является возмездным, двусторонним, консенсуальным.
Среди существенных условий договора аренды следует отметить предмет, арендную плату и срок.
В качестве предмета договора аренды выступает имущество, передаваемое стороной в пользование другой стороне. Срок действия договора аренды — это период времени, в течение которого действуют условия договора и исполняются установленные им обязательства сторон.
Арендная плата за пользование имуществом может быть установлена в одной из форм, предусмотренных п. 2 ст. 614 ГК РФ.
Договор заключается в письменной форме.
Непосредственно договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если срок договора свыше одного года.
Анализ судебной практики показал, что споры возникают из-за нарушений обязанностей сторон по договору и незнания положений законодательства, отсутствия четкой позиции законодателя по некоторым вопросам. Для уменьшения количества судебных дел необходимо повышать в целом правовую культуру хозяйствующих субъектов.
Выявлено, что в судебной практике не выработано единого подхода к пониманию правовой природы договора аренды (консенсуальный или реальный договор), необходимость проведения государственной регистрации в случае продления договора аренды, уменьшения срока договора, подлежащего государственной регистрации. Суды по-разному рассматривают соотношение временного владения и пользования арендованным имуществом при наличии незначительного промежутка времени и дальнейший выкуп такого имущества. Целесообразно для устранения различных толкований споров высшему суду дать разъяснения нижестоящим судам правильное направление для рассмотрения подобных споров.
Исследование выявило, что в действующем законодательстве не предусмотрена государственная регистрация договора аренды в связи с его прекращением по причине истечения срока действия, соглашения сторон, что влечет разнообразную практику. Исходя из этого целесообразно п. 2 ст. 651 ГК РФ дополнить абз. 2 следующего содержания: «Договор аренды здания или сооружения, заключенный на неопределенный срок или заключенный на срок менее года, возобновленный на тех же условиях на неопределенный срок, по истечении годичного срока со дня заключения договора подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации». Дополнить п. 1 ст. 452 ГК РФ абзацем следующего содержания: «Соглашения об изменении существенных условий или расторжении договора, подлежащего государственной регистрации, подлежат государственной регистрации». Соответствующие изменения внести в законодательство, регулирующее государственную регистрацию договора аренды.
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ И ЛИТЕРАТУРЫ
.
Нормативные правовые акты.
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.
11.1994 № 51-ФЗ (в ред. 07.
02.2017) // Собрание законодательства РФ, 05.
12.1994, № 32. Ст. 3301.
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.
01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 23.
05.2016) // Собрание законодательства РФ, 29.
01.1996, № 5. Ст. 410.
Литература
Брагинский М. И. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. М.: Статут, 2005.
Витрянский В. В. Договор продажи недвижимости // Вестник ВАС РФ. -1999.-№ 7, 8, 9.
Витрянский В. В. Существенные условия договора // Хозяйство и право. — 1998. — № 7.
Ивакин В. Н. Гражданское право. Особенная часть. М.: Юрайт, 2012.
Волочай Ю. А. Приобретение права собственности на недвижимое имущество по договору: сравнительный анализ законодательства России и Германии. М.: Статут, 2013.
Комментарий к статье 607 ГК РФ Постатейного комментария к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй: в 3 т. / Н. А.
Баринов, К. П. Беляев, Е. В. Вавилин и др.; под ред. П. В. Крашенинникова.
М.: Статут, 2011. Т. 1. // Доступ из справ.
правовой системы «Консультант.
Плюс".
Проблемы развития частного права: Сборник статей к юбилею Владимира Саурсеевича Ема / С. С. Алексеев, А. В.
Асосков, В. Ю. Бузанов и др.; отв. ред. Е. А. Суханов, Н.
В. Козлова. М.: Статут, 2011.
Чистякова Л. В. Комментарий к главе 23 части первой Гражданского кодекса РФ «Обеспечение исполнения обязательств» (с примерами из судебной практики). М.: Гросс.
Медиа, РОСБУХ, 2014.
Чуряев, А. Ответственность за неисполнение условий договора: взыскание неустойки // Арсенал предпринимателя. — 2013. — № 1.
Судебная практика.
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.
01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» // Вестник ВАС РФ.- 2002. — № 2.
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.
02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Вестник ВАС РФ.- 2001.-№ 4.
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.
01.2000 № 49 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении» // Доступ из справочно-правовой системы «Консультант.
Плюс".
Определение ВАС РФ от 05.
03.2011 № ВАС-2352/11 // Доступ из справочно-правовой системы «Консультант.
Плюс".
Постановление Президиума ВАС РФ от 14.
02.2012 № 12 035/11 по делу № А64−4929/2010 // Доступ из справочно-правовой системы «Консультант.
Плюс".
Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 10.
10.2001 № А29−1329/01−2Э // Доступ из справ.
правовой системы «Консультант.
Плюс".
Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 19.
03.2013 по делу № А82−4224/2012 // Доступ из справ.
правовой системы «Консультант.
Плюс".
Постановление ФАС Уральского округа от 14.
09.2005 № Ф09−2954/05-С3 по делу № А07−2897/05-Г-ГЛШ // Доступ из справ.
правовой системы «Консультант.
Плюс".
Постановление ФАС Центрального округа от 25.
08.2009 по делу № А68−9704/08−692/15 // Доступ из справ.
правовой системы «Консультант.
Плюс".
Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 20.
03.2006 № А10−7286/04−12-Ф02−1093/06-С2 // Доступ из справочно-правовой системы «Консультант.
Плюс".
Постановление ФАС Московского округа от 15.
09.2009 № КГ-А41/7511−09 // Доступ из справочно-правовой системы «Консультант.
Плюс".
Постановление ФАС Московского округа от 04.
04.2005 № КГ-А40/2016;05 // Доступ из справочно-правовой системы «Консультант.
Плюс".
Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 07.
09.2009 по делу № А29−3652/2009 // Доступ из справочно-правовой системы «Консультант.
Плюс".
Определение ВАС РФ от 27.
08.2009 № ВАС-11 113/09 // Доступ из справочно-правовой системы «Консультант.
Плюс".
Определение ВАС РФ от 27.
02.2010 № ВАС-7379/09 // Доступ из справочно-правовой системы «Консультант.
Плюс".
Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 20.
01.2010 по делу № А81−2571/2008 // Доступ из справочно-правовой системы «Консультант.
Плюс".
Постановление ФАС Московского округа от 21.
07.2009 № КГ-А40/6507−09 // Доступ из справочно-правовой системы «Консультант.
Плюс".
Постановление ФАС Московского округа от 17.
02.2009 № КГ-А40/439−08 // Доступ из справочно-правовой системы «Консультант.
Плюс".
Постановление ФАС Уральского округа от 27.
01.2011 № Ф09−10 739/10-С3 // Доступ из справочно-правовой системы «Консультант.
Плюс".
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 10.
02.2014 № 09АП-44 786/2013 по делу № А40−108 742/13 // Доступ из справочно-правовой системы «Консультант.
Плюс".
Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.
12.2009 по делу №А55−14 382/2009 // Доступ из справочно-правовой системы «Консультант.
Плюс".
Постановление ФАС Центрального округа от 28.
04.2008 по делу № А35−1680/07-С13 // Доступ из справочно-правовой системы «Консультант.
Плюс".
Постановление ФАС Дальневосточного округа от 19.
07.2011 № Ф03−3007/2011 по делу № А51−17 611/2010 // Доступ из справочно-правовой системы «Консультант.
Плюс".
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.
11.1994 № 51-ФЗ (в ред. 07.
02.2017) // Собрание законодательства РФ, 05.
12. 1994, № 32. Ст. 3301.
Брагинский М. И. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. М.: Статут, 2005. С. 437.
Там же. С. 441 — 442.
Брагинский М. И. Указ. соч. С. 442.
Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 10.
10.2001 № А29−1329/01−2Э // Доступ из справ.
правовой системы «Консультант.
Плюс".
Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 19.
03.2013 по делу № А82−4224/2012 // Доступ из справ.
правовой системы «Консультант.
Плюс".
Постановление ФАС Уральского округа от 14.
09.2005 № Ф09−2954/05-С3 по делу № А07−2897/05-Г-ГЛШ // Доступ из справ.
правовой системы «Консультант.
Плюс".
Постановление ФАС Центрального округа от 25.
08.2009 по делу № А68−9704/08−692/15 // Доступ из справ.
правовой системы «Консультант.
Плюс".
Ивакин В. Н. Гражданское право. Особенная часть. М.: Юрайт, 2012. С.
198.
Постановление ФАС Центрального округа от 28.
04.2008 по делу № А35−1680/07-С13, Постановление ФАС Дальневосточного округа от 19.
07.2011 № Ф03−3007/2011 по делу № А51−17 611/2010 // Доступ из справ.
правовой системы «Консультант.
Плюс".
Волочай Ю. А. Приобретение права собственности на недвижимое имущество по договору: сравнительный анализ законодательства России и Германии. М.: Статут, 2013. С.
101.
Там же.
Проблемы развития частного права: Сборник статей к юбилею Владимира Саурсеевича Ема / С. С. Алексеев, А. В. Асосков, В. Ю. Бузанов и др.; отв. ред. Е. А. Суханов, Н. В. Козлова. М.: Статут, 2011. С. 253.
Определение ВАС РФ от 05.
03.2011 № ВАС-2352/11 // Доступ из справочно-правовой системы «Консультант.
Плюс".
Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 20.
03.2006 № А10−7286/04−12-Ф02−1093/06-С2 // Доступ из справочно-правовой системы «Консультант.
Плюс".
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.
01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» // Вестник ВАС РФ. 2002. № 2.
Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 07.
05.2008 по делу № А17−5923/2007, Постановление ФАС Московского округа от 15.
09.2009 № КГ-А41/7511−09 // Доступ из справочно-правовой системы «Консультант.
Плюс".
Постановление ФАС Московского округа от 04.
04.2005 № КГ-А40/2016;05 // Доступ из справочно-правовой системы «Консультант.
Плюс".
Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 07.
09.2009 по делу № А29−3652/2009 // Доступ из справочно-правовой системы «Консультант.
Плюс".
Определение ВАС РФ от 27.
08.2009 № ВАС-11 113/09 // Доступ из справочно-правовой системы «Консультант.
Плюс".
Определение ВАС РФ от 27.
02.2010 N ВАС-7379/09 // Доступ из справочно-правовой системы «Консультант.
Плюс".
Постановление ФАС Московского округа от 21.
07.2009 № КГ-А40/6507−09, Постановление ФАС Московского округа от 17.
02.2009 № КГ-А40/439−08 // Доступ из справочно-правовой системы «Консультант.
Плюс".
п. 1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.
01.2000 № 49 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении» // Доступ из справочно-правовой системы «Консультант.
Плюс".
п. 27 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.
01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» // Доступ из справочно-правовой системы «Консультант.
Плюс".
Постановление ФАС Уральского округа от 27.
01.2011 N Ф09−10 739/10-С3 // Доступ из справочно-правовой системы «Консультант.
Плюс".
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 10.
02.2014 № 09АП-44 786/2013 по делу № А40−108 742/13 // Доступ из справочно-правовой системы «Консультант.
Плюс".
Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.
12.2009 по делу №А55−14 382/2009 // Доступ из справочно-правовой системы «Консультант.
Плюс".
Чуряев, А. Ответственность за неисполнение условий договора: взыскание неустойки // Арсенал предпринимателя. — 2013. — № 1. С. 70 — 79.
Постановление Президиума ВАС РФ от 14.
02.2012 № 12 035/11 по делу № А64−4929/2010 // Доступ из справочно-правовой системы «Консультант.
Плюс".
Чистякова Л. В. Комментарий к главе 23 части первой Гражданского кодекса РФ «Обеспечение исполнения обязательств» (с примерами из судебной практики). М.: Гросс.
Медиа, РОСБУХ, 2014. С. 102.
Комментарий к статье 607 ГК РФ Постатейного комментария к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй: в 3 т. / Н. А. Баринов, К. П. Беляев, Е. В.
Вавилин и др.; под ред. П. В. Крашенинникова. М.: Статут, 2011. Т.
1 // Доступ из справ.
правовой системы «Консультант.
Плюс".
Проблемы развития частного права: Сборник статей к юбилею Владимира Саурсеевича Ема / С. С. Алексеев, А. В. Асосков, В. Ю. Бузанов и др.; отв. ред.
Е. А. Суханов, Н. В. Козлова. М.: Статут, 2011 // Доступ из справ.
правовой системы «Консультант.
Плюс".
Витрянский В. В. Существенные условия договора // Хозяйство и право. — 1998. — № 7. С. 7.
Витрянский В. В. Договор продажи недвижимости // Вестник ВАС РФ. -1999.-№ 7, 8, 9.
П. 6 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.
02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Доступ из справочно-правовой системы «Консультант.
Плюс".
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.
02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Вестник ВАС РФ. — 2001. — № 4.
Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 20.
01.2010 по делу № А81−2571/2008 // Доступ из справочно-правовой системы «Консультант.
Плюс".
