Дети должны признаваться участниками долевой собственности на объект недвижимости, приобретенный (построенный, реконструированный) с использованием указанных средств (п. 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2016) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 06.
07.2016); п. 12 Обзора судебной практики по делам, связанным с реализацией права на материнский (семейный) капитал (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.
06.2016)).
Следовательно, права третьих лиц, указанные в ст. 460 ГК РФ, это обременения права собственности, которые не лишают покупателя приобретенного права собственности, однако в некоторой мере ограничивают прямое владение, пользование, распоряжение таким имуществом.
3.2 Права и обязанности покупателя.
Покупатель имеет право требовать передачи недвижимого имущества надлежащего качества (ст. 557 ГК РФ). В том случае, если объект недвижимости ненадлежащего качества, покупатель имеет право требовать снижения стоимости, ремонта, компенсации расходов на ремонт, а при значительных недостатках — имеет право на расторжение договора и возврата всей денежной суммы. Правом на замену объекта недвижимости надлежащего качества покупатель не имеет.
В ст. 475 ГК РФ представлены нормы касаемые прав покупателя в случае передачи продавцом недвижимого имущества ненадлежащего качества, то есть с имеющимися недостатками, которые не были обозначены в договоре продажи недвижимости. Отсюда, покупатель имеет право по своему выбору попросить у продавца:
— соразмерного снижения покупной цены переданной недвижимости;
— безвозмездной ликвидации имеющихся недостатков недвижимого имущества в установленный разумный срок;
— компенсации своих расходов на ликвидацию недостатков проданного продавцом объекта недвижимости.
К примеру, ООО «Мечта» обратилось с исковым заявлением в Арбитражный суд Омской области к ОАО «Омскшина» о взыскании имеющихся убытков в размере 1 840 255,40 руб.
Как видно из материалов судебного дела и зафиксировано судами, между ОАО «Омскшина» (в дальнейшем — продавец) и ООО «Мечта» (в дальнейшем — покупатель) был заключен договор купли-продажи недвижимости от 12.
11.2010, на основании которому продавец взял не себя обязанность передать в собственность покупателя, а покупатель должен был принять и оплатить объект недвижимого имущества.
Сторонами в п. 1.3 такого договора установлено, что все коммуникации, сети, инженерное и технологическое оборудование, механизмы, которые установлены и находятся в границах объекта недвижимости или связанны с его жизнеобеспечением и функциональным использованием либо другим неотъемлемым образом, выступают частью недвижимости и переходят в собственность покупателя вместе с переходом к нему права собственности на подобное недвижимое имущество.
Недостатки и дефекты, которые препятствуют использованию недвижимого имущества по назначению, на момент передачи подобного имущества обязаны быть зафиксированы в установленном передаточном акте.
При передаче недвижимого имущества обнаружены его существенные недостатки, о чем 22.
11.2010 был составлен акт освидетельствования технического состояния имущества (далее — акт освидетельствования), который передавался по передаточному акту, в том числе по скважине, на основании которому продавец брал на себя обязательство ликвидировать имеющиеся недостатки в установленные с покупателем сроки.
Ответчиком обнаруженные недостатки недвижимого имущества, отмеченные в акте освидетельствования, ликвидированы не были, в связи с чем истцом самостоятельно посредством привлечения подрядчиков были осуществлены работы по восстановлению объекта «скважина» и работы по предотвращению обводнения территории, затраты по которым составили 1 840 225,40 руб.
Полагая, что подобные затраты выступают убытками, ООО «Мечта» обратилось в арбитражный суд с данным исковым заявлением.
Суд аргументированно счел доказанным тот факт, что именно действия ответчика выступили причиной возникновения надобности в осуществлении ремонтных работ и несения истцом затрат на указанную сумму.
Суд пришел к верному заключению о присутствии оснований для удовлетворения подобного иска.
Покупатель имеет право обозначить недостатки в документе о передаче объекта недвижимости. В данном случае принятие недвижимого имущества, которое не соответствует условиям подобного договора, не будет являться основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение подобного договора (п. 2 ст. 556 ГК РФ).
В случае приобретения недвижимого имущества, которое не свободного от прав третьих лиц, покупатель может требовать расторжения подобного договора. Стороны правомочны требовать компенсации убытков, которые были причинены ненадлежащим исполнением либо неисполнением своих установленных договорных обязанностей.
Другие права и обязанности продавца и покупателя специальными положениями гражданского законодательства о продаже недвижимого имущества не закреплены. Отсюда, в соответственных случаях будут применяться общие нормы о купле-продаже.
Таким образом, в случае неисполнения либо ненадлежащего осуществления обязательств по договору продажи недвижимости возникает ответственность сторон, которая может быть обозначены в выплате неустойки, а также процентов за использование чужих денежных средств, соразмерного снижения покупной цены и прочее.
Ответственность продавца и покупателя по договору продажи недвижимого имущества появляется при неисполнении либо ненадлежащем осуществлении подобного договора. Основная обязанность продавца состоит в передаче недвижимого имущества, установленного договором продажи. В том случае, когда продавец отказывается передать покупателю объект недвижимости, то последний имеет право отказаться от исполнения подобного договора в связи с тем, что предмет договора продажи выступает индивидуально-определенной вещью. Помимо этого, покупатель имеет право требовать и компенсации убытков, возникшие в процессе неисполнения подобного договора. Покупатель может требовать в судебном порядке принудительно передать ему объект недвижимости, который оговорен сторонами договора продажи недвижимости.
Отказ от осуществления покупателем договора продажи недвижимого имущества на основании п. 4 ст. 486 ГК РФ может повлечь появление у продавца права по своему выбору просить оплаты товара или отказаться от исполнения подобного договора.
Можно отметить, что на сегодняшний день в нашей стране, исходя из обширной судебной практики, нарушения в сфере продажи объектов недвижимости носят массовый характер.
Заключение
.
По договору продажи одна сторона (продавец) берет на себя обязанность передать некую вещь (товар) в собственность иной стороне (покупателю), а покупатель должен принять данный товар и возместить за него конкретную денежную сумму (цену).
Договор продажи выступает родовым понятием по отношению к отдельным договорам (некоторым видам договора продажи), сущность которых состоит в том, что одно лицо берет на себя обязанность по передаче в собственность иного лица какое-либо имущество, а последнее должно принять данное имущество и уплатить за него установленную денежную сумму (цену). К числу договоров, которые признаются отдельными видами договора продажи, можно отнести договоры: розничной купли-продажи, поставки товаров, поставки товаров для государственных нужд, контрактации, энергоснабжения, продажи недвижимости, продажи предприятия.
Цель договора продажи заключается в перенесении права собственности на вещь, которая служит товаром, на покупателя.
Правила отчуждения недвижимого имущества подчиняются положениям гражданского права и не воспринимают положения жилищного законодательства. Так как договор продажи недвижимости, не выступая независимым видом договора, будет являться разновидностью договора продажи, то к определенным сделкам будут применяться и общие положения, которые регулируют продажу.
Необходимо указать, что не все правовые пробелы в области оборота недвижимости, и в частности их продажи, ликвидированы. В первую очередь, зафиксированный в ГК РФ и нуждавшийся в улучшении механизм осуществления договора продажи недвижимости, оставлен ЖК РФ без внимания. Ни в одном правовом акте не установлено определение договора продажи жилого помещения, не представлены особенности этого вида сделок. Помимо этого, не установлен и не представлен государственный контролирующий орган в этой области; не проработаны вопросы поручительства как способа обеспечения исполнения обязательства по договору продажи жилых помещений и прочее.
Пробелы отечественного законодательства в этой области иногда восполняются судебной практикой, а также разъяснениями высших судебных инстанций. Сделки с недвижимостью вызывают значительное количество споров, причем юридические конфликты по поводу продажи недвижимости — одной из самых непростых гражданско-правовых сделок в отечественном праве, занимают первое место.
Заключение
договора продажи недвижимости — это непростой механизм, специфика которого полностью зависит от вида недвижимого имущества, которая выступает в качестве предмета. Подобную специфику требуется принимать во внимание при заключении подобного договора, чтобы избежать его последующего оспаривания и использования вероятных отрицательных последствий.
Положения ст. 550 ГК РФ о том, что договор продажи недвижимого имущества обязан быть заключен в письменной форме посредством составления одного документа, который подписывается сторонами, выступает общей. Специальной по отношению к ней выступает положение п. 2 ст. 558 ГК РФ, на основании которой договор продажи жилого помещения будет считаться заключенным с момента его непосредственно государственной регистрации. Параллельно с этим, требование о надобности государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество по договору продажи такого имущества касается случаев продажи как нежилого, так и жилого недвижимого имущества. Отсюда государственная регистрация договора продажи жилого недвижимого имущества не исключает надобности отдельной государственной регистрации перехода права собственности по данному договору.
В случае неисполнения либо ненадлежащего осуществления обязательств по договору продажи недвижимости возникает ответственность сторон, которая может быть обозначены в выплате неустойки, а также процентов за использование чужих денежных средств, соразмерного снижения покупной цены и прочее.
Ответственность продавца и покупателя по договору продажи недвижимого имущества появляется при неисполнении либо ненадлежащем осуществлении подобного договора. Основная обязанность продавца состоит в передаче недвижимого имущества, установленного договором продажи. В том случае, когда продавец отказывается передать покупателю объект недвижимости, то последний имеет право отказаться от исполнения подобного договора в связи с тем, что предмет договора продажи выступает индивидуально-определенной вещью. Помимо этого, покупатель имеет право требовать и компенсации убытков, возникшие в процессе неисполнения подобного договора. Покупатель может требовать в судебном порядке принудительно передать ему объект недвижимости, который оговорен сторонами договора продажи недвижимости.
Отказ от осуществления покупателем договора продажи недвижимого имущества на основании п. 4 ст. 486 ГК РФ может повлечь появление у продавца права по своему выбору просить оплаты товара или отказаться от исполнения подобного договора.
Другие права и обязанности продавца и покупателя специальными положениями гражданского законодательства о продаже недвижимого имущества не закреплены. Отсюда, в соответственных случаях будут применяться общие нормы о купле-продаже.
Можно отметить, что на сегодняшний день в нашей стране, исходя из обширной судебной практики, нарушения в сфере продажи объектов недвижимости носят массовый характер.
Таким образом, из выше изложенного необходимо заключить, что из всего многообразия имущества объекты недвижимости зачастую рассматриваются как наиболее ценные, государство уделяет определенное внимание фиксированию и защите прав на них. Подобная работа, курсовая работа помогла осмыслить все, к чему пришла экономическая и правовая мысль в сфере продажи недвижимости.
Список использованных источников
.
Нормативно-правовые акты Конституция Российской Федерации // Российская газета. 1993. 25 декабря.
Гражданский кодекс Российской Федерации от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ. Ч.1 // Российская газета. -1994. — № 238−239.
Семейный кодекс Российской Федерации от 29.
12.1995 № 223-ФЗ // Собрание законодательства РФ. — 01.
01.1996. — № 1. — Ст. 16.
Кодекс торгового мореплавания Российской Федерации от 30 апреля 1999 г. № 81-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 1999. № 18. Ст. 2207.
Кодекс внутреннего водного транспорта Российской Федерации от 7 марта 2001 г. № 24-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 2001. № 11. Ст. 1001.
Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 2001. № 44. Ст. 4147.
Федеральный закон от 29.
12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» // Собрание законодательства РФ. — 01.
01.2007. — № 1 (1 ч.). — Ст. 19.
Судебная практика Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30 января 2002 г. № 6245/01 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2002. № 5.
Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. № 21 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 1998. № 1.
Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. № 59 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2001. № 4.
Решение Ленинского районного суда города Ставрополя от 30.
05.2011 по делу № 2−404/11 // Справочно-правовая система Гарант.
Литература
Алистархов В. Использование материнского капитала ставит под угрозу действительность сделок с недвижимостью? // Жилищное право. 2014. № 12. С. 77 — 88.
Болтанова Е. С. Операции с недвижимостью: Купля-продажа, дарение, наследование, налогообложение. — Ростов н/Д., 2002. — 438 с.
Брагинский М.И., Витрянский В. В. Договорное право: Общие положения. — М.: Статут, 1997. — 904 с.
Витрянский В. В. Существенные условия договора в отечественной цивилистике и правоприменительной практике // Вестник ВАС РФ. — 2002. — № 6. — С. 78.
Гражданское право. Том II. Полутом 1 / под ред. доктора юридических наук, профессора Е. А. Суханова. — М.: Волтерс Клувер, 2004. — 899 с.
Гражданское право. Часть 1 / Под ред. Мозолина В. П. — М.: Юристъ, 2003. — 450 с.
Гражданское право: учебник: в 2 т. / О. Г. Алексеева, Е. Р. Аминов, М. В. Бандо и др.; под ред. Б. М. Гонгало. М.: Статут, 2016. Т. 2. 528 с.
Ем В. С. Договор продажи недвижимости (научно-практический комментарий действующего законодательства) // Законодательство. — № 10. — 2005. — С. 11.
Куратова М. С. Особенности определения предмета договора купли-продажи недвижимого имущества // Финансовые и бухгалтерские консультации. — № 6. — 2008. — С. 11.
Ленковская Р. Р. Особенности ответственности сторон по договору купли-продажи недвижимости // Правовые вопросы недвижимости. 2015. № 1. С. 11 — 14.
Мейер Д. И. Русское гражданское право: В 2 ч. (по испр. и доп. 8-му изданию 1902 г.). — М.: Право, 1997. Ч. 1. — 617 с.
Ожегов С. И. Словарь русского языка. — М.: АЗЪ, 1990. — 989 с.
Римское частное право / под ред. И. Б. Новицкого и И. С. Перетерского. — М.: Юрист, 1994. — 600 с.
Скворцов О. Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте (учебно-практическое пособие). — М.: Волтерс Клувер, 2006. — 380 с.
Гражданское право. Том II. Полутом 1 / под ред. доктора юридических наук, профессора Е. А. Суханова.
— М.: Волтерс Клувер, 2004. — С. 139.
Римское частное право / под ред. И. Б. Новицкого и И. С. Перетерского. — М.: Юрист, 1994. — С. 336.
Гражданское право России. Часть вторая. Обязательственное право: Курс лекций / отв. ред.
О.Н.Садиков. — М., 1997. — С.
910.
Там же. — С. 11−12.
Гражданское право России. Часть вторая. Обязательственное право: Курс лекций / отв. ред. О. Н. Садиков. — С. 8−9.
Гражданское право России. Обязательственное право: Курс лекций / отв. ред. О. Н. Садиков. — М.: Юристъ, 2004. — С. 62.
Конституция Российской Федерации // Российская газета. 1993. 25 декабря.
Конституция Российской Федерации: комментарий Конституционного Суда РФ, официальный текст, принятие и вступление в силу поправок к Конституции РФ. — М.: Юрайт, 1998. — С. 26.
Гражданский кодекс Российской Федерации от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ. Ч.1 // Российская газета. -1994. — № 238−239.
Собрание законодательства Российской Федерации. 2001. № 44. Ст. 4147.
Собрание законодательства Российской Федерации.
2006. № 50. Ст. 5278.
Собрание законодательства Российской Федерации. 2006. № 23. Ст. 2381.
Собрание законодательства Российской Федерации. 2002. № 4. Ст. 251.
Собрание законодательства Российской Федерации. 1999. № 18. Ст. 2207.
Собрание законодательства Российской Федерации. 2001. № 11. Ст. 1001.
Куратова М. С. Особенности определения предмета договора купли-продажи недвижимого имущества // Финансовые и бухгалтерские консультации. — № 6. — 2008. — С. 11.
Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30 января 2002 г. № 6245/01// Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2002. № 5.
Гражданское право: Учебник. 4-е изд./Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. — М.: ТК Велби, 2003. Т. 2. -С. 104.
Болтанова Е. С. Операции с недвижимостью: Купля-продажа, дарение, наследование, налогообложение. — Ростов н/Д., 2002. — С. 113.
Витрянский В. В. Существенные условия договора в отечественной цивилистике и правоприменительной практике // Вестник ВАС РФ. — 2002. — № 6. — С. 78.
Брагинский М.И., Витрянский В. В. Договорное право: Общие положения. — М.: Статут, 1997. — С. 224.
Ожегов С. И. Словарь русского языка. — М.: АЗЪ, 1990. — С. 401.
Гражданское право. Часть 1 / Под ред. Мозолина В. П. — М.: Юристъ, 2003. — С. 212.
Скворцов О. Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте (учебно-практическое пособие). — М.: Волтерс Клувер, 2006. — С. 71.
Мейер Д. И. Русское гражданское право: В 2 ч. (по испр. и доп. 8-му изданию 1902 г.). — М., 1997. Ч. 1. — С. 240.
Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. № 59 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2001. № 4.
Ем В. С. Договор продажи недвижимости (научно-практический комментарий действующего законодательства) // Законодательство. № 10. 2005. С. 11.
Гражданское право. Том II. Полутом 1 / Под ред. доктора юридических наук, профессора.
Е.А.Суханова. — М.: Волтерс Клувер, 2004. — С. 76.
Гражданское право. Том II. Полутом 1 / под ред. доктора юридических наук, профессора Е. А. Суханова. — М.: Волтерс Клувер, 2004. С. 387.
Гражданское право: учебник: в 2 т. / О. Г. Алексеева, Е. Р. Аминов, М. В. Бандо и др.; под ред. Б. М. Гонгало. М.: Статут, 2016. Т. 2. 528 с.
Алистархов В. Использование материнского капитала ставит под угрозу действительность сделок с недвижимостью? // Жилищное право. 2014. № 12. С. 77 — 88.
Решение Ленинского районного суда города Ставрополя от 30.
05.2011 по делу № 2−404/11 // Справочно-правовая система Гарант.
Семейный кодекс Российской Федерации от 29.
12.1995 № 223-ФЗ // Собрание законодательства РФ. — 01.
01.1996. — № 1. — Ст. 16.
Федеральный закон от 29.
12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» // Собрание законодательства РФ. — 01.
01.2007. — № 1 (1 ч.). — Ст. 19.
Ленковская Р. Р. Особенности ответственности сторон по договору купли-продажи недвижимости // Правовые вопросы недвижимости. 2015. № 1. С. 11 — 14.
Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 29.
04.2013 по делу № А46−23 618/2012 // Справочно-правовая система Консультант.
Плюс.
