Выбор объектов финансовых инвестиций в строительство (на примере апартаментов)

Финансовые ресурсы, необходимые для строительства — 80 000 100 руб. Срок окупаемости проекта — 30 месяцев. Бажана пруда за кредит (в долл. США) — 11%.Проектом предполагается строительство на свободной от застройки территории по ул. Фронтовой, 3 жилого комплекса с разным количеством этажей в трех частях здания с размещением на первом, частично цокольном и втором этажах встроенных помещений общественного назначения, а в двух подземных этажах — гаража для автомобилей жителей. Территория строительства ограничена:

с севера — ул. Фронтовой и расположенным за ней лесопарком;

с востока и юга — территорией лесопарка;

из мероприятия — территорией училища физкультуры. Основные технико-экономические показатели здания приведены в таблице 3.1[12, с. 80]. Таблица 3.1 — Основные технико-экономические показатели здания[12, с. 80]. Наименование показателя.

ЗначениеПлощадь земельных участков, га0,7908.

Площадь застройки, м22 077,9Количество секций3Количество этажей (посекционно).

15/17 / 19Условная высота здания (посекционно).

46,2/52,8/59,4Строительный объем, м3 143 250,3 В том числе: — ниже отметки 0,26 940,0- выше отметки 0,116 310,3Площадь квартир, м219 741,7Количество квартир, шт.203 В том числе: — 1-комнатных432— комнатных763— комнатных81- многокомнатных (пентхаузов).

3Полезная площадь встроенных помещений, м21 659,72 В том числе: — магазин продтоваров149,96- магазин промтоваров149,96Продолжение табл. 3.

1. фитнес-центр148,28- аптека89,73- офисные помещения (4 объекта).

991,27- помещение ЖЭКа130,52Общая площадь подземного гаража, м26 346.

Количество мест в подземном гараже232Количество мест на гостевых автостоянках23Предусмотренное строительство 19-эажного трехсекционного дома сложной конфигурации с квартирами 1 категории. На первом этаже расположены входные вестибюли жилых секций и встроены помещения общественного назначения. В подвале предусмотрено двухъярусный паркинг и технические помещения. Над техническим этажом в каждой секции размещены двухэтажный пентхауз с выходами на крыши-террасы. Дом запроектирован в монолитном железобетонном безригельном каркасе.

Основные несущие конструкции — колоны сечением 500×400 мм, железобетонные перекрытие толщиной 200 мм, монолитные диафрагмы и ядра твердости. Внешние стены из газобетонных блоков толщиной 200 мм с утеплением вентилируемыми и невентилируемыми (штукатурными) фасадными системами. Обеспечен безбарьерный доступ в дом для инвалидов с помощью пандусов. В каждой секции дома предусмотрены два лифта (грузоподъемность 400 кг и 1000 кг), которые пригодные для использования инвалидами на тележках. Для связи с подземным гаражом предусмотрены отдельные лифты грузоподъемностью 630 кг, что ведут с уровня холлов на ярусы гаража. В обработке фасадов использованы высококачественные материалы и изделия: вентилируемая фасадная система с отделочным пластом с керамогранита, невентилируемая штукатурная фасадная система, витражи и окна индивидуального изготовление. Во внутренней обработке предусмотрено использование высококачественной керамической плитки, линолеума, крашение стен и потолков водостойкими красками, подвесные потолки «армстронг» и с гипсокартона. Все используемые отделочные материалы имеют разрешение на применение в жилых и общественных домах. Дом запроектирован в монолитном железобетонном безригельном каркасе.

Основные несущие конструкции — колоны сечением 500×400 мм, железобетонные перекрытие толщиной 200 мм, монолитные диафрагмы и ядра твердости. Внешние стены из газобетонных блоков толщиной 200 мм с утеплением вентилируемыми и невентилируемыми (штукатурными) фасадными системами. Магазины продовольственных и непродовольственных товаров. В состав магазинов входят торговые залы, подсобные помещения персонала, санузел и гардероб персонала. Загрузка товаров в магазины осуществляются в санитарном режиме жилого дома. Амбары для продолжительного хранения товаров не предполагаются. Запас товаров располагается в технологическом оборудовании торговых залов. Магазин продовольственных товаров предназначен для торговли молочно-жировыми продуктами, мороженным, гастрономией, бакалеей, чаем, кофе, напитками. Товары поступают в упаковке мелкой расфасовкой.

Нарезка продуктов в торговом зале не предполагается. Для хранения продуктов, которые быстро портятся, установлено холодильное и морозильное оборудования. Режим работы магазина — 1,5 смены. Магазин непродовольственных товаров предназначен для торговли обувью и одеждой. Аптека. Предназначена для реализации готовых врачебных форм, средств санитарной гигиены, трав в упаковках. Реализация легковоспламеняющихся жидкостей не предусмотрена. В зале обслуживания населения предусмотренная информация о врачебном обеспечении населения, кроме того, дополнительные услуги в виде консультаций предоставляют провизоры аптеки. Режим работы — круглые сутки. Фитнес-клуб.

Тренажерный зал оборудован шестью тренажерами для развития разных групп мышц, а именно: спины, мышц живота, ног, грудной клетки и т. п. Обстановка и повышенная комфортность разрешают сделать физкультурно-оздоровительное помещение популярным местом отдыха. Обслуживают специалисты-тренеры высокой квалификации. При посещении занятий посетитель подает медицинские, который осуществляет контроль за станом здоровья посетителя во время тренировок. Режим работы — 1,5 смены. Штат — 4 человек.ЖЭК.

Предназначенный для размещения технического и административного персонала, который занимается содержанием жилищного фонда и территории жилого комплекса, обслуживанием жителей дома. Осуществляется диспетчеризация лифтового хозяйства, дежурство аварийной службы (сантехник, электрик, уборщики территории). Режим работы — 1 смена; диспетчерская служба — круглые сутки. План маркетинга. Проект строительства жилого дома является долгосрочным, поэтому методы продвижения товара (продажи квартир) должны быть эффективными на всем этапе реализации проекта. Наиболее эффективным методом продвижения товара является реклама. На сегодняшний день отделом маркетинга компании разработана эффективная пошаговая рекламная программа. Она содержит в себе:

размещение банера на крыше Бизнеса-центра «Адапт Инвест»;реклама на уличных щитах и билбордах;

реклама на телевидении и эфире радиостанций;

реклама в печатных изданиях. Разместить банер на крыше Бизнеса-центра «Адапт Инвест» планируется в июле 2015 года, так как с начала августа 2015 года начинается продажа квартир. Стоимость изготовления банера размером 3×6 метра составляет 20 000 руб. Размещение банера — бесплатно. С августа 2015 года по декабрь 2017 года будут размещены постеры размером 3×6 метра на пятерых уличных билбордах в разных районах Москвы. Стоимость изготовления одного широкоформатного рекламного постера — 8500 руб. Стоимость аренды одного билборда — 20 000,00 руб. в месяц. Отделом маркетинга компании вместе с ООО РА «Симон» разработан медмаплан размещения рекламы на телеканалах города Москвы. Срок реализации медиаплана — 1 месяц. Предполагается, что наиболее эффективным будет рекламирование продукта согласно медиаплана в следующие периоды:

август 2015 года — этап строительства жилого комплекса ниже уровня 0.000;март 2016 года — строительство 15-ти и 17-ти этажных секторов жилого комплекса;

ноябрь 2016 года — 19-ти этажного сектора жилого комплекса;

май 2017 года — выполнение отделочных работ. Стоимость комплексной рекламы в месяц согласно медиаплана в июне 2015 года составляет 640 176,88 груб. Соответственно условиям договора, подписанного с ООО РА «Симон», стоимость рекламных услуг может увеличиваться не более, чем на 15% за календарный год. В таблице 3.2 приведены бюджет рекламных мероприятий на период с августа 2015 года по декабрь 2017 года. Таблица 3.2 — Бюджет рекламных мероприятий по продвижению жилого комплекса[12, с. 80]. Рекламные мероприятия.

Стоимость, руб. Изготовление рекламного банера20 000,00Изготовление пяти рекламных постеров42 500,00Аренда пяти уличных билбордов (28 месяцев).

2 800 000,00Реализация медиаплана2 880 160,00Всего:

5 740 266,00Организационный план. Данное предприятие организованно в форме Закрытого акционерного общества. Организационная структура предприятия изображена на рис. 3.

1.Рисунок3.

1 — Организационная структура ООО «Сев.

ЗапСтрой.

Монтаж"[12, с. 80]. Общее собрание. Является высшим органом Общества. В общем собрании имеют право принимать участие все его акционеры независимо от количества и вида акций, которые принадлежат им. Акционер имеет право назначить своего представителя для участия в собрании. Общее собрание имело право постановлять решение относительно всех вопросов деятельности Общества, в том числе и по тем, какие делегированы Правлению Общества. К компетенции общего собрания относится: внесение изменений в Устав Общества, в том числе и изменение размера уставного капитала; избрание и отзыв членов Надзорного совета и Ревизионной комиссии;

избрание и отзыв Правления Общества; утверждение годовой финансовой отчетности; распределение доходов и ущерба общества; утверждение отчетов и выводов Ревизионной комиссии, независимого аудитора; принятие решения о слиянии и поглощении Общества; принятие решения о ликвидации Общества. Общее собрание является правомочным при условии наличия кворума, т. е. если в нем принимают участие акционеры (их представители), что имеют, соответственно Уставу Общества больше чем 60 процентов голосов. Надзорный совет. Осуществляет защиту прав акционеров Общества и контроль над деятельностью Правления. Избирается Общим собранием из числа акционеров, в количестве трех человек. Работой Наблюдательного совета руководит Глава, который избирается Общим собранием. В компетенцию общего собрания входит: определение основных направлений деятельности Общества, принятие стратегии, утверждение годового бюджета Общества, бизнес-планов и осуществление контроля за их деятельностью; утверждение правил, процедур и других внутренних документов Общества; установление порядка приема, регистрации и рассматривание обращений и жалоб акционеров; определение условий оплаты труда Главы и членов Правления Общества, главного бухгалтера; принятие решения о привлечении к ответственности Правления Общества; инициирование проведения аудиторских проверок, утверждение независимого аудитора; согласование решения Правления о созыве Общего собрания; принятие решения о приобретении Обществом акций собственной эмиссии; принятие решения о покрытии ущерба Общества; принятие решения о приобретении, продаже, передаче в залог, передаче или получении в аренду основных средств, паев или акций других предприятий; принятие решения о получении банковских кредитов, предоставление займов; утверждение месячного бюджета Общества; принятие решения о выпуске Обществом облигаций и т. п.Правление.

Является исполнительным органом Общества, которое осуществляет управление его текущей деятельностью. В компетенцию Правления входят все вопросы деятельности Общества, кроме тех, которые отнесены компетенции Общих сборов акционеров и Надзорного совета. К исключительной компетенции Правления относится: организация и проведения Общих сборов акционеров; разработка проектов бюджета, бизнес-планов, программ финансово-хозяйственной деятельности Общества; организация ведения бухгалтерского учета и отчетности Общества; формирование квартальных и годовых отчетов Надзорному совету; разработка штатного расписания и утверждение правил внутреннего трудового распорядка, должностных инструкций и должностных окладов работников Общества; назначение и отзыв лиц, которые принимают участие в переговорах от лица Общества. Ревизионная комиссия. Контролирует финансово-хозяйственную деятельность Правления Общества. Избирается Общим собранием из числа акционеров, в количестве трех человек.

Работой Ревизионной комиссии руководит Глава ревизионной комиссии, которая избирается Общим собранием. В процессе выполнения положенных функций, Ревизионная комиссия проверяет: достоверность данных, указанных в годовом финансовом отчете Общества; соответствие ведения бухгалтерского, налогового, статистического учета и отчетности соответствующим нормативным документам; своевременность и точность выполнения расчетов за обязательствами Общества; сохранность средств и материальных ценностей; использование средств резервного и другого фондов Общества; правильность начисления и выплаты дивидендов; соответствие порядка оплаты акций Общества и т. п.Глава правления. Возглавляет Правление Общества. Организовывает выполнение положенных на правление функций и осуществляет дальнейший контроль их выполнения.

Отчитывается перед Общим собранием акционеров и Надзорным советом о проделанной работе [26, с. 80]. Заместитель главы правления по финансовым вопросам. Отвечает за выполнение финансово-экономических функций, положенных на правление. Непосредственно подчиняется Главе правления.

В его непосредственное подчинение входят: менеджер по коммерческим вопросам и управление недвижимостью и отдел экономики и права. Заместитель председателя правления по техническим вопросам и безопасности. Отвечает за выполнение всех технических функций, положенных на правление. Непосредственно подчиняется Главе правления. В его непосредственном подчинении находятся: эксплуатационно-хозяйственный отдел, служба безопасности, технический отдел, центр информационного обеспечения, главный инженер. Главный бухгалтер и бухгалтерия. На главного бухгалтера возложены функции организации бухгалтерского учета Общества, и дальнейший контроль над выполнением бухгалтерами своих функций, а именно: ведение бухгалтерского учета Общества, своевременная и полная оплата государственных налогов и сборов во все уровни, своевременность и точность предоставления отчетности в органы государственной власти, налоговой инспекции, статистики, фонды социального страхования, оформление установленных государством документов по взаимоотношениям с клиентами, поставщиками, подстрочниками и т. п.Менеджер по коммерческим вопросам и управление недвижимостью. В его компетенцию входят вопросы, связанные с управлением существующим бизнесом-центром, а именно: поиск клиентов, наполнение бизнеса-центра, составление/разрыв договоров аренды/субаренды, ротация клиентов, организация проведения ремонтных работ в бизнесе-центре, контроль за поступлением платежей по аренде/субаренде, расчет размера платежей по возмещению арендаторами потребленных коммунальных услуг. В его непосредственном подчинении находится отдел маркетинга. Отдел маркетинга. Занимается вопросами исследования рынка жилой и нежилой недвижимости, определением основных конкурентов и разработкой программ конкурентных преимуществ, определением сфер приоритетного развития.

Также к функциям отдела маркетинга относится разработка эффективной рекламы, ее реализация и продвижения (реклама существующего бизнеса-центра и строящегося жилого комплекса).Отдел управления обращением ценных бумаг. Занимается вопросами купли-продажи ценных бумаг Общества и других компаний, эмиссией акций и облигаций, регистрацией соглашений купли-продажи ценных бумаг и т. п.Эксплуатационно-хозяйственный отдел. Занимается вопросами коммуникационного обеспечения жизнедеятельности действующего бизнеса-центра и строящегося жилого комплекса, а именно: взаимодействие с коммунальными службами, органами СЭС, пожарного надзора и т. п. Занимается вопросами технического контроля выполнения ремонтных работ в бизнесе-центре.Служба безопасности. Занимается вопросами обеспечения безопасности принадлежащих Обществу строительных объектов, предотвращение задачи ущерба объектам Общества, предотвращение несанкционированного проникновения посторонних лиц в бизнес-центр и на строительную площадку. Центр информационного обеспечения. Решает все вопросы, связанные с обеспечением Общества и его клиентов (арендаторов) коммуникационными сетями (телефон, Интернет). Также центр информационного обеспечения следит за эффективным функционированием локальной сети Общества, контролирует состояние компьютерной и офисной техники Общества, занимается процессами ее восстановления. Главный инженер. Контролирует выполнение вопросов, связанных со строительством жилого комплекса, а именно: вопрос землеотведение, оформление и переоформление договоров аренды земли, разработка и согласования проектной документации, организация и проведения тендера по привлечению генеральной подрядной организации, участие в проведении тендеров по определению субподрядных организаций, проверка и согласования сметной стоимости разных видов работ, контроль качества выполнения строительных работ, контроль сроков выполнения работ, введение жилого комплекса в эксплуатацию и т. п. В подчинении главного инженера находятся: инженеры по проверке сметной документации, разработчики проектной документации, отдел технического надзора. Штатное расписание Общества приведено в таблице 3.

3.Таблица 3.3 — Штатное расписание ООО «Сев.

ЗапСтрой.

Монтаж"[24, с. 80]. Должность.

Количество человек.

Глава Надзорного совета1Глава Правления1Заместитель председателя правления по финансовым вопросам1Продолжение табл. 3.

3.Заместитель председателя правления по техническим вопросам и безопасности1Главный бухгалтер1Бухгалтер2Менеджер по коммерческим вопросам и управлению недвижимостью1Начальник отдела маркетинга1Менеджер по рекламе1Начальник отдела управления обращением ценных бумаг1Торговец ценными бумагами2Главный инженер1Главный энергетик1Слесарь-сантехник1Уборщицы6Начальник охраны1Охранники10Системный администратор1Инженеры по проверке смет2Инженер технического надзора2Технолог1Всего:

39Общий фонд оплаты труда (ФОП) за месяц представляет: 6 300 000,00 (руб.). На фонд оплаты труда осуществляется начисление налогов и сборов на социальное страхование. В сумме эти налоги и сборы составляют 36,6%. Таким образом, размер начислений на фонд оплаты труда в месяц в абсолютном выражении представляет: 2 305 800,00 (руб.).Вместе ФОП с начислениями = 8 605 800,00 (руб.).Основные характеристики рабочего процесса для всех сотрудников Общества приведенные в таблице 3.4 [15]. Таблица 3.4 — Основные характеристики организации рабочего процесса[12, с. 80]. Показатель.

ЗначениеПродолжительность рабочего дня с учетом перерывов, часов9Присутствие обеденного перерыва / его продолжительность+ / 1 час.

Количество рабочих дней в неделю5Присутствие тарифного отпуска / его продолжительность+ / 24 дня.

Производственный план. Отвод земельного участка и условия аренды земли. Строительство жилого комплекса осуществляется на двух сопредельных земельных участках общей площадью 0,7908 га, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Фронтовая, 3. Земельные участки были выделены во временное платное пользование (аренду). В таблице 5 приведенные сроки и условия действия договоров аренды земельных участков. Таблица 3.5 — Условия аренды земельных участков[12, с. 80]. Площадь земельного участка, га.

Нормативная денежная оценка земельного участка, руб. Размер ежемесячного платежа за аренду участка, руб. Срок строительства/эксплуатации по договору аренды.

На период строительства.

На период эксплуатации.

СтроительствоЭксплуатация0,6 481 165 545 114 979 475 142 093до 01.

02.2016 годадо 31.

12.2036 года0,142 731 505 300 186 406-до 01.

10.2017 года-Подрядные организации, которые выполняют работы по вопросам землеотведения:

ПП «Исток» — разработка проекта землеотведения земельного участка площадью 0,6481 га, выполнение акта установления границ земельного участка, создание обменного файла на магнитном носителе для изготовления регистрационных карт на земельный участок;

ПП «Приватагросервис» — разработка проекта землеотведения земельного участка площадью 0,1427 га, выполнение акта установления границ земельного участка, создание обменного файла на магнитном носителе для изготовления регистрационных карт на земельный участок;

ООО «САБО, ЛТД» — изготовление извлечения из нормативной денежной оценки земельного участка. Участника проекта. ООО «Сев.

ЗапСтрой.

Монтаж" является заказчиком и инвестором строительства жилого комплекса. На основании проведенного тендера, определенный Генеральный подрядчик, который вместе с заказчиком определяет субподрядные организации для выполнения земельных работ, работ по возведению монолитного железобетонного безригельного каркаса, установление окон и фасадов, выполнение фасадных работ, подведение коммуникаций, внутренних работ, благоустройства территории и т. п. соответственно проекту и технической документации. Генеральным подрядчиком выбран ООО «Инвест-Маркет Строй». Характеристика дома. Предусмотренное строительство 19-эажного трехсекционного дома сложной конфигурации с квартирами 1 категории. На первом этаже расположены входные вестибюли жилых секций и встроены помещения общественного назначения. В подвале предусмотрено двухъярусный паркинг и технические помещения.

Над техническим этажом в каждой секции размещены двухэтажный пентхауз с выходами на крыши-террасы. Дом запроектирован в монолитном железобетонном безригельном каркасе. Основные несущие конструкции — колоны сечением 500×400 мм, железобетонные перекрытие толщиной 200 мм, монолитные диафрагмы и ядра твердости. Внешние стены из газобетонных блоков толщиной 200 мм с утеплением вентилируемыми и невентилируемыми (штукатурными) фасадными системами. Обеспечен безбарьерный доступ в дом для инвалидов с помощью пандусов. В каждой секции дома предусмотрены два лифта (грузоподъемность 400 кг и 1000 кг), которые пригодные для использования инвалидами на тележках.

Для связи с подземным гаражом предусмотрены отдельные лифты грузоподъемностью 630 кг, что ведут с уровня холлов на ярусы гаража. В обработке фасадов использованы высококачественные материалы и изделия: вентилируемая фасадная система с отделочным пластом с керамогранита, невентилируемая штукатурная фасадная система, витражи и окна индивидуального изготовление. Во внутренней обработке предусмотрено использование высококачественной керамической плитки, линолеума, крашение стен и потолков водостойкими красками, подвесные потолки «армстронг» и с гипсокартона. Все используемые отделочные материалы имеют разрешение на применение в жилых и общественных домах. Дом запроектирован в монолитном железобетонном безригельном каркасе. Основные несущие конструкции — колоны сечением 500×400 мм, железобетонные перекрытие толщиной 200 мм, монолитные диафрагмы и ядра твердости.

Внешние стены из газобетонных блоков толщиной 200 мм с утеплением вентилируемыми и невентилируемыми (штукатурными) фасадными системами. График проведения строительных работ. В таблице 6 приведены сроки выполнения работ по строительству жилого комплекса и их последовательность и взаимосвязь [12, с. 80]. Таблица 3.6 — Сроки выполнения работ по строительству жилого комплекса[24, с. 80]. Наименование работы.

Продолжительность (дней)Начало.

ОкончаниеОбщая продолжительность строительства84 501.

04.201 511.

12.2017.

Устройство подпорной стенки2701.

04.201 501.

05.2015.

Продолжение табл. 3.

6.Земельные работы (котлован).

4501.

04.201 522.

05.2015.

Изготовление дренажа2023.

05.201 514.

06.2015.

Строительство каркаса ниже уровня 0.

11 016.

06.

201 521.

10.2015изготовление монолитных ж/б плит фундамента5016.

06.201 512.

08.2015.

Нижний паркинг4021.

07.201 504.

09.2015.

Верхний паркинг4005.

09.201 521.

10.2015.

Засыпка пазух котлована3004.

10.201 507.

11.2015.

Кирпичная кладка ниже уровня 0.

3 022.

10.

201 525.

11.2015.

Изготовление полов8031.

12.201 503.

04.2016.

Столярные изделия1503.

04.201 621.

04.2016.

Отделочные работы6021.

04.201 630.

06.2016.

Строительство каркаса выше уровня 0.

48 222.

10.

201 506.

05.2017.

Каркас 15-этажного сектора27 022.

10.201 501.

09.2016.

Каркас 17-этажного сектора30 005.

11.201 520.

10.2016.

Каркас 19-этажного сектора17 021.

10.201 606.

05.2017.

Кирпичная кладка выше 0.

47 526.

11.

201 502.

06.2017.

Крыша27 002.

09.201 613.

07.2017.

Продолжение табл. 3.

6.Фасады40 002.

09.201 611.

12.2017.

Установление дверных и оконных блоков43 016.

02.201 601.

07.2017.

Стяжки45 011.

03.201 617.

08.2017.

Подлоги40 001.

06.201 609.

09.2017.

Внутреннее обработка40 030.

06.201 608.

10.2017.

Специализированные внутренние работы40 006.

07.201 614.

10.2017.

Внешние сети40 006.

07.201 614.

10.2017.

Благоустройство20 006.

04.201 724.

11.20 173.

2. Формирование денежных потоков и их анализ по проекту строительства апартаментов как вида инвестиций в строительство.

В таблице 3.7 сведены данные затрат и прогнозных продаж строительной компании на протяжении трех проектов. Итоговый результат свободных средств был дисконтирован из расчета десяти процентов годовых, так как ожидаемая инфляция на ближайшие 5,5 лет десять процентов годовых [12, с. 80]. Таблица 3.7 Сводная таблица, отражающая движение капитала между объектами[12, с. 80]. Месяц.

Поступления денежных средств.

Выплаты денежных средств.

Денежных средств на начало периода.

Денежных средств на конец периодаNPVапр.

1535 200 0005 454 55 711 760 63 341 506 7 640 814 308май. 1546 400 0005 454 55 741 506 7 682 451 51 980 390 231июн.

1515 189 8735 454 55 782 451 51 992 186 83 589 113 941июл.

15 12 719 55 792 186 83 579 467 27 876 156 141авг.

15 12 719 55 779 467 27 866 747 72 163 410 335сен.

15 12 719 55 766 747 72 154 028 16 450 876 521окт.

15 1 544 55 754 028 16 452 483 60 748 984 700ноя.

15 1 544 55 752 483 60 750 939 5 047 118 621Продолжение табл. 3.

7.дек.

1560 000 11 488 56 650 939 5 099 450 48 491 162 944янв.

16 11 488 56 699 450 48 487 961 91 879 898 742фев.

16 11 488 56 687 961 91 876 473 35 268 826 017мар.

16 15 873 24 576 473 35 260 600 10 754 035 095апр.

16 15 873 24 560 600 10 744 726 86 239 508 728май.

1630 132 15 873 24 544 726 86 258 985 61 751 612 415июн.

169 072 15 873 24 558 985 61 752 184 37 245 226 456июл.

166 513 15 873 24 552 184 37 242 824 12 736 757 376авг.

169 438 15 873 24 542 824 12 736 388 88 230 930 550сен.

1615 717 17 346 16 636 388 88 234 759 71 629 256 094окт.

1616 692 17 346 16 634 759 71 634 105 55 028 421 292ноя.

1610 413 17 346 16 634 105 55 027 172 38 422 417 217дек.

164 400 0001 954 34 827 172 38 429 618 3 624 188 063янв.

1701 954 34 829 618 3 627 663 68 822 361 481фев.

178 624 0001 954 34 827 663 68 834 333 34 027 466 672мар.

1725 168 20 031 2 534 333 34 039 470 31 531 247 333апр.

1745 584 20 031 2 539 470 31 565 023 29 050 934 911май.

1750 000 20 031 2 565 023 29 094 992 26 573 619 005июн.

17 20 031 2 594 992 26 574 961 24 057 470 284июл.

17 20 031 2 574 961 24 054 930 21 541 655 413авг.

176 483 75 023 999 42 654 930 21 537 414 53 928 060 904сен.

1710 806 25 023 999 42 637 414 53 924 221 36 317 964 178окт.

1711 488 75 023 999 42 624 221 36 311 710 6878 587 837ноя.

177 166 25 023 999 42 611 710 687−5 122 489−3 713 8053.

3. Оценка экономической эффективности капитальных вложений по проекту строительства апартаментов как вида инвестиций в строительство.

Основные расчетные показатели проекта приведены в табл.

3.8Таблица 3.

8. Основные расчетные показатели проекта[12, с. 80]. Доход.

Руб1 153 293 913Расход.

Руб683 430 463Прибыль.

Руб469 863 450Срок строительства2,7Срок реализации.

Лет3,7NPVРуб207 523 024IRR%17,91ЗАКЛЮЧЕНИЕИнвестиционно-строительная деятельность (ИСД) представляет собой многоаспектную систему экономической активности, включающую не только собственно инвестиционный процесс и ведение строительных работ, но и целый ряд сопряженных мероприятий, направленных на достижение итогового эффекта от принятия и реализации инвестиционного решения. Основанием для принятия решения об инвестировании того или иного объекта является оценка его инвестиционных качеств. Она включает оценку внутреннего состояния потенциального объекта инвестирования и состояние его внешней среды. Комплексная оценка состояния объекта инвестирования во взаимосвязи с внешней средой получила название инвестиционной привлекательности или инвестиционного климата. Инвестиционная привлекательность обеспечивается, прежде всего, созданием благоприятных условий для развития инвестиционной деятельности. Управление инвестиционной деятельностью предполагает обеспечение инвестиционной привлекательности объектов инвестирования на уровне страны, региона, отрасли, предприятия, отдельного проекта. Инвестор, а в особенности иностранный, начинает изучение инвестиционного рынка с исследования макроэкономических показателей. Оценка инвестиционной привлекательности на уровне страны включает изучение следующих прогнозов: — динамики валового внутреннего продукта, национального дохода и объемов производства промышленной продукции;

распределения национального дохода;

приватизационных процессов; законодательного регулирования инвестиционной деятельности;

налоговой и банковской систем;

фондового, денежного и других инвестиционных рынков. Принятие управленческих решений в процессе инвестиционной деятельности основывается на сравнении требуемого объема инвестиций и ожидаемых денежных поступлений в процессе реализации проекта. При этом элементы денежного потока и коэффициент дисконтирования должны согласовываться с принятым периодом анализа. Критерии, используемые в анализе эффективности инвестиционных проектов в отечественной экономике, подразделяются на две группы в зависимости от того, учитывается или не учитывается в расчетах фактор времени. К первой группе относятся критерии, использующие для оценки эффективности капитальных вложений дисконтированные денежные потоки: чистый приведенный доход (NPV), внутренняя норма прибыли (IRR), дисконтированный срок окупаемости (DPP), индекс рентабельности инвестиций (РТ).Виды инвестирования строительства разделяются на следующие группы:

1. Средства населения: собственные источники (доходы, сбережения, средства от продажи имущества); заемные средства (кредиты банков, займы организаций).

2. Средства коммерческих и некоммерческих организаций: собственные доходы организаций; заемные средства (кредиты банков, выпуск жилищных облигаций).

3. Средства государства (власти): средства бюджетов; средства целевых внебюджетных фондов; средства, привлеченные за счет эмиссии жилищных ценных бумаг. Безусловно, проблема финансирования — это самая важная проблема любого бизнеса, в том числе и строительного. Но особенно остро эта проблема стоит у строительных компаний. На данный момент инвестиционный климат отрасли не позволяет в полной мере надеяться ни на один метод финансирования, поэтому в большинстве случаев они комбинируются. В принятии решения о привлечении источников для финансирования строительства важную роль играет определение стоимости инвестиционного капитала. Оптимальная структура выражает такое соотношение собственного и заемного капитала, при котором обеспечивается эффективный взаимосвязь между коэффициентами рентабельности собственного капитала и задолженности. Чаще всего для решения проблем оптимизации структуры инвестиционного капитала используют эффект финансового рычага (левериджа).В дипломной работе представлен проекта — «Строительство элитного жилого дома ООО «Сев.

ЗапСтрой.

Монтаж". Сущность проекта: Предусмотренное строительство 19-эажного трехсекционного дома сложной конфигурации с квартирами 1 категории. На первом этаже расположены входные вестибюли жилых секций и встроены помещения общественного назначения. В подвале предусмотрено двухъярусный паркинг и технические помещения. Над техническим этажом в каждой секции размещены двухэтажный пентхауз с выходами на крыши-террасы. Дом запроектирован в монолитном железобетонном безригельном каркасе. Основные несущие конструкции — колоны сечением 500×400 мм, железобетонные перекрытие толщиной 200 мм, монолитные диафрагмы и ядра твердости. Внешние стены из газобетонных блоков толщиной 200 мм с утеплением вентилируемыми и невентилируемыми (штукатурными) фасадными системами. Цели компании-заказчика: достижение максимального уровня прибыльности на акционерный капитал ООО «Сев.

ЗапСтрой.

Монтаж", которое находиться по адресу ЛЕНИНГРАДСКАЯ область, г. СОСНОВЫЙ БОР, ул. МОЛОДЕЖНАЯ, д. 66. Дата начала проекта — 01.

04.2015 года; продолжительность — 845 дней. Финансовые ресурсы, необходимые для строительства — 80 000 100 руб. Срок окупаемости проекта — 30 месяцев. Бажана пруда за кредит (в долл. США) — 11%.Проектом предполагается строительство на свободной от застройки территории по ул. Фронтовой, 3 жилого комплекса с разным количеством этажей в трех частях здания с размещением на первом, частично цокольном и втором этажах встроенных помещений общественного назначения, а в двух подземных этажах — гаража для автомобилей жителей.

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

Земельный кодекс Российской Федерации от 25.

10.2001 № 136-ФЗ.Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ.Федеральный закон «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» № 39-ФЗ от 25 февраля 1999 г. (в ред. Федеральных законов от 2 января 2000 г. № 22-ФЗ, от 22 августа 2004 г. №.

122-ФЗ, от 2 февраля 2006 г. № 19-ФЗ. от.

18 декабря 2006 г. № 232-Ф3).Выспюробец Е. А. Дупак.

В. Я. Государственная и региональная экологическая политика. Информ.

метод, матер. Учеб.

метод. пос. по курсу: «Экология, охрана природы, экологическая безопасность». МОУЦ «Нахабпно» М.: Одна восьмая. 2005.

60 с. Гранберг А. Г. Основы региональной экономики. Учебник. 4-е изд.

М.: ГУ ВШЭ, 2004. 495 с. Добышева Татьяна Васильевна Экономика отрасли (строительства). Экономика и организация архитектурного проектирования и строительства. Экономика проектирования предприятий, зданий и сооружений: учеб.

пособие для всех форм обучения специальностей 290 100 «Архитектура» … / Т. В. Добышева; Иркут.

гос. техн. ун-т. — Иркутск: Изд-во ИрГТУ, 2010. — 56 с. Ендовицкий Д. А. Анализ инвестиционной привлекательности организации. М.: КНОРУС, 2010.

Ерков А. Стадии инвестиционного процесса // Финансовая газета. 2005. № 43. Загидуллина Г. М. Профессиональный девелопмент недвижимости как новая концепция организации инвестиционного процесса / Загидуллина Г. М., Орлов В. Я., Сиразетдинов Р. М., Набиуллина А. В., Зарипова А. В. // Сервейинг и профессиональный девелопмент недвижимости: профессиональные аспекты экономики, организации и управления в строительстве: моногр. / под общ. ред. П. Г. Грабового, С. А. Баронина. — Пенза: РИО ПГСХА, 2010.

Загидуллина Г. М., Клещева О. А. Развитие инновационной инфраструктуры инвестиционно-строительного комплекса // Вестник КГАСУ — Казань. — 2011 — № 2 (16) — С. 271−277.Иванов В. А., Дыбов А. М. Экономика инвестиционных проектов: учеб. пособие. Ижевск: Институт экономики и управления УдГУ, 2000.

Ильин А. И. Планирование на предприятии: учеб. пособие. Мн.: Новое знание, 2000.

Кузнецова О. В., Бюджетные инвестиции И инвестиционная политика региональных властен // Оценка эффективности бюджетных инвестиции на региональном п муниципальном уровне: Сб. ст. / Под ред. Е. В.

Дмптрпшпной. М.: ИРОФ, 2008. С. 47−57.Любушин Н. П. Экономический анализ: учеб. пособие. 2-е изд., перераб.

и доп. М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2007.

Мазур И.И., Шапиро В. Д., Ольдерогге Н. Г. Девелопмент. — М: Экономика, 2004. -.

528 с. Максимов С. Девелопмент (развитие недвижимости) — организация, управление, финансирование. — СПб: Питер, 2002.

— 256 с. Николис Г., Пригожин И. Самоорганизация в неравновесных системах. М.: Мир, 1979.

С. 52 Обозов С. А. Привлечение инвестиций в экономику города: теория и практика.Н. Новгород: НИСОЦ — Изд-во Волго-Вятской академии государственной службы, 1998.

Отраслевое саморегулирование в контексте реформы государственного управления и повышения качества продукции и услуг: материалы всеросс. науч.

практ. конф., 31 марта 2011 г.: /под науч. ред. Г. В. Хомкалова и С. А. Астафьева. — Иркутск: Изд-во БГУЭП, 2011.

Подшиваленко Г. П. Инвестиции: учеб. пособие / Г. П. Подшиваленко, Н. И. Лахметкина, М. В. Макарова и др. М.: КНОРУС, 2007.

Рапзберг Б. А., Лозовский Л. Ш. Стародубцева Е.

Б. Современный экономический словарь. 2-е изд., испр. М.: ИНФРА-М, 1999. 479 с. Сергеев И. В., Веретеииикова И. И.

Организация и финансирование инвестиций: Учеб. пос. М.: Финансы и статистика, 2000.

Сиразетдинов Р. М. Зайнуллина Д.Р. Необходимость инновационного становления экономики региона путем активизации инвестиционно-строительной деятельности (на примере Республики Татарстан) // Национальные интересы: приоритеты и безопасность — 2010. — № 29(86). — С. 15−24.Стаханов В.

Н., Ивакин Е. К Маркетинг строительства: Учебное пособие. — М.: «Издательство ПРИОР», 2001 г. Чуб Б. А. Управление инвестиционными процессами в регионе. М.: БУКВИЦА, 1999. 186 с.

Шеремет А. Д. Комплексный экономический анализ деятельности предприятия. М., 1974. W iener N. C ybernetics or control and communication in the animal and the machine. New York: John Wiley & Sons, Inc., 1948.

http://stepcon.ru/about_company/ПРИЛОЖЕНИЕ 1Выполнение задания по вводу в эксплуатацию общей площади жилых домов за счет всех источников финансирования за январь-май 2015 г. ПРИЛОЖЕНИЕ 2ПРИЛОЖЕНИЕ 3.