25% жилья, выставленного на продажу на вторичном рынке составляет эконом-класс, около 43% комфорт класс, а оставшиеся 32% жилье бизнес класса. Если провести сравнение с декабрем 2016 года, то необходимо отметить, что структура предложений осталась неизменной, колебания были незначительными в размере 1%.Если сравнивать данные риэлторских компаний, то база данных по вторичному рынку недвижимости увеличилась по сравнению с 2016 годом лишь на 3%. По мнению риэлторов проблемой вторичного рынка недвижимости является процентное соотношений предложений и спроса. Уровень предложений в 3 раза выше, чем уровень спроса на вторичном рынке жилья. На данный момент покупательский спрос носит ограниченный характер, поскольку присутствует неблагоприятная макроэкономическая ситуация по стране в целом, а уровень конкуренции между продавцами и застройщиками весьма высок. Однако необходимо отметить, что большой спектор предложений, и наименьший спрос не означает, что рынок вторичной недвижимости на стадии стагнации. Несмотря на статистику предложений и спроса, спрос есть, а это означает, что рынок движется, пусть и наименьшими шагами. Если расширять географию рассмотрения вопроса, то можно рассмотреть и рынок недвижимости в Подмосковье, однако тенденции предложений и спроса там отличается от Москвы незначительно, примерно на 1−2%.§ 2.
3. Факторы, оказывающие влияние на формирование цен на рынке жилой недвижимости по категориям качества жилья.
Изменение стоимости недвижимости как на первичном, так и на вторичном рынке недвижимости зависит от множества факторов, которые могут проявиться на разных стадиях процесса оценки. Все факторы, которые прямо или косвенно влияют на стоимость недвижимости можно разделить на: Объективные;
Субъективные.Объективные факторы связаны с экономикой страны в целом, они определяют средний уровень ценовой политики сделок с недвижимостью. Рано как и политические факторы играют весомую роль в ценообразовании на недвижимость, поскольку характеризуют политическую стабильность в стране. Объективные факторы в свою очередь делятся на: Макроэкономические;
Микроэкономические.К макроэкономическим факторам относятся:
Налоги;
Пошлины;Уровень инфляции;
Уровень потребности в объектах недвижимости;
Курс доллара;
Уровень оплаты труда;
Уровень безработицы;
Импорт и экспорт;
И т.д.Микроэкономические факторы опосредуют параметры конкретной сделки, эти факторы связаны с самим описанием объекта купли-продажи и сам характер сделки в правовом положении. Для определения стоимости объекта недвижимости, необходимо знать о действии каждого конкретного фактора, а также о их действии в совокупности. Необходимо отметить, что в процессе становления рынка недвижимости, после появления частной собственности, количество факторов, способных повлиять на стоимость постоянно росло. Изначально таких факторов было всего 9, это: Общая площадь;
Жилая площадь;
Расстояние до центра города;
Количество комнат;
Материал изготовления здания;
Площадь кухни;
Этаж;Этажность дома;
Год постройки. В 1995 году к данным факторам добавились: развитость инфраструктуры и экологическая ситуация. Через четыре года появились еще три новых фактора, таких как: экологический паспорт дома, возможность перепланировки и социальная среда. На сегодняшний день можно выделить следующие ключевые факторы:
Местонахождение (Данный фактор объединяет в себе несколько ранее существовавших, поскольку расположение дома в месте, который уже обладает рядом характеристик, может повлиять на стоимость квартиры как в сторону увеличения так и в сторону уменьшения. Многие покупатели, которые не могут себе позволить жилье ближе к центру, покупают жилье в зоне с хорошо развитой инфраструктурой, чтобы иметь возможность легко добираться до необходимых мест в городе).Архитектурные решения (Недвижимость должна иметь привлекательный вид, рационально спланирована. Здесь особую роль играет благоустроенность близлежащей территории, наличие детской площадки, парковочных мест и т. д.).Планировочные решения (Возможность перепланировки помещения играет немаловажную роль при принятии решения о покупке жилья, а соответственно влияет и на стоимость, поскольку влияет на удобство и уровень комфорта проживания).Развитость инфраструктуры (На данный момент покупателям не безразлично на благосостояние самого дома и территории вокруг, к данному фактору также относят наличие общественного транспорта, магазинов, рынков, гаражей и т. д.). В последнее время в Москве предпочтения отдаются домам с закрытыми дворами, на территорию которого не могут попасть граждане, не проживающие в данном доме. Экологическая ситуация (Последние 3 года именно этот фактор является решающим при установлении цены на квартиры, особенно за пределами Садового кольца. Наличие в районе завода или промышленной зоны значительно снижает уровень покупаемости недвижимости на данной территории, и наоборот, наличие лесопарка и зеленой зоны повышает уровень цен).Субъективные факторы связаны с благонадежностью самого застройщика и посредника на стадии заключения сделки по купле-продаже, данные факторы являются психологическими. Однако они также играют решающую роль при формировании цены, поскольку чем надежнее застройщик, тем большим доверием он пользуется у покупателей. Данный фактор стал играть весомую роль после появления долевого строительства. Поскольку по стране возрос процент обманутых дольщиков, поэтому при заключении договоров долевого участия покупатели нередко изучают репутацию застройщика. На основании изложенного, можно сделать следующие выводы:
В настоящее время появляется большое количество факторов, связанных с качеством предлагаемой недвижимости, которые влияют на стоимость и ликвидность жилья. Инвесторам, которые занимаются оценкой проектов, необходимо обратить особое внимание на эластичность спроса, которая обусловлена качественными характеристиками и ценовыми показателями. Так как покупатель может по разному реагировать в силу психологических причин. На сегодняшний день наибольшей ликвидностью обладает недвижимость, которая удовлетворяет требования о престижности, качестве, планировке, развитости инфаструктуры и экологичности. Соответственно бывшая коммунальная квартира, которая находится за пределами МКАД не удовлетворит потенциального покупателя по данным показателям, а соответственно будет иметь цену ниже рыночной. Тенденцией изменения спроса и предложения является изменение географической потребности. Спрос на недвижимость в Центральном районе остается прежним, однако спрос также растет и по направлениям основных автомагистралей, это обусловлено рядом объективных причин, таких как: — плохая экологическая ситуация в Центральном районе;
— отсутствие нового жилья в Центральном районе;
— резерв рынка в Центральном районе исчерпан. Так при принятии решения об инвестировании в тот или иной проект равно как и при принятии решения о покупке недвижимости необходимо учитывать все вышеперечисленные факторы.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
В представленной курсовой работе были освещены основные положения о рынке недвижимости, его субъектах и функциях, а также проведен анализ структуры рынка недвижимости в городе Москва, анализ объема строительства, анализ спроса и предложения, а также факторов влияющих на установление цены на недвижимость. Проведенный анализ показал, что: В настоящее время рынок недвижимости в городе Москва прошел начальную стадию развития после 90-х годов. За последние 5 лет в Москве наблюдается стабильная ситуации в ценообразовании на объекты недвижимости первичного и вторичного рынков, что делает рынок привлекательным для инвесторов. Стабилизация цен и приток кадров делает жилищное строительство в Москве перспективным направлением инвестирования и развития. Проведя анализ спроса и предложения на рынках первичной и вторичной недвижимости можно сделать вывод о том, что наибольшим спросом пользуются панельные дома улучшенной планировки.
Поскольку данные проекты не требуют больших капиталовложений и сроки реализации проектов гораздо меньше, ввиду чего являются быстроокупаемыми. Проведенный анализ установил, что наибольшим спросом пользуются однокомнатные квартиры-студии и трехкомнатные квартиры. Развитие рынка недвижимости влечет развитие факторов, которые оказывают непосредственное влияние на ценообразование на рынке. Если на этапе становления рынка наибольшую роль играли площадь и месторасположение, то на сегодняшний день к ним добавились и архитектурные решения, инфраструктура и экологический фактор. Появление этих факторов обусловлены расширением выбора при приобретении жилья, а соответственно ростом предложений на рынке. СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫБаронин С. А., Управление в развитии недвижимости: Учебное пособие / С. А. Баронин, С.
Бижанов, В. В. Бочкарев и др.; Под ред. С. А. Баронина — М.: НИЦ ИНФРА-М, 2014. —&# 160;182 с. Белых Л. П., Управление портфелем недвижимости: Учебное пособие / Л. П. Белых. —&# 160;М.: ИНФРА-М, 2011. —&#.
160;231 с. Малкина М. Ю., Щупельникова Е. А. Неоклассический и неоинституциональный анализ рынка жилой недвижимости Российской Федерации // J. of Institutionals (Журнал институциональных исследований).
2012. № 3. С. 22−32Прокофьев К. Ю. Рынок недвижимости: понятия, анализ // Эко-номический анализ: теория и практика. 2014.
№ 3. С. 43−52.Савельева Е. А., Экономика и управление недвижимостью: Учебное пособие / Е. А. Савельева. —&#.
160;М.: Вузовский учебник: НИЦ ИНФРА-М, 2013. —&# 160;336 с. Индикаторы рынка недвижимости IRN — организация, оказывающая услуги в сфере информационно-аналитического сопровождения, продвижения, рекламы и PR на рынке недвижимости (в основном, в Москве).www.irn.ruwww.metrinfo.ruwww.realsearch.ruwww.realty.dmir.ruwww.azbuka.ruwww.peresvet.ruwww.metrium.ru www. best-novostroy.ruРОСРЕЕСТР — информационный ресурс Росреестра, входящий в состав Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, www.rosreestr.ru Blackwood — компания, предоставляющая полный спектр консалтинговых и брокерских услуг в сфере жилой и коммерческой недвижимости, www.blackwood.ru Гильдия управляющих и девелоперов (Санкт-Петербург), Ассоциация российских магистров оценки АРМО. www.knightfrank.ru www.Rbk.ru.
