Сделки с жилыми помещениями: правовой аспект

В права арендодателя входит право требования досрочного расторжения договора аренды через суд, когда арендатор нарушает какое-либо условие договора, ухудшает помещение, не вносит в срок установленную арендную плату. Обязанности арендатора:

Использовать арендуемое жилье в соответствии с условиями договора;

Обеспечивать состояние жилого помещения в должном виде и, по необходимости и договоренности, нести расходы на его содержание;

При прекращении договора аренды, вернуть жилое помещение в том состоянии, в котором он его получил. Права арендатора: Потребовать от арендодателя устранения существующих недостатков;

Потребовать эквивалентную сумму денег в случае устранения недостатков арендатором;

Потребовать досрочно расторгнуть договор в случае нарушения каких-либо пунктов договора;

Производить капитальный ремонт и удержать потраченную сумму с арендодателя;

Сдавать арендуемое имущество в субаренду, с согласия арендодателя;

Заключить договор аренды с новым сроком. 7]2.

3. Обмен жилых помещений.

Как и всякий правовой институт, институт обмена жилыми помещениями в каждый период становления и развития общества испытывал влияние социальных и экономических факторов, а также вносимых законодательными и иными нормативными правовыми актами изменений в регламентацию жилищных отношений. Следует признать, что в последние годы обмен жилых помещений активизировался, это объясняется тем, что граждане, которые имеют жилое помещение социального найма, могут его улучшить только двумя способами:

Произвести видоизменение посредством ремонта или переустройства, переоборудования, перепланировки;

Произвести замену жилья на помещение размером меньше (статья ЖК РФ).В новом жилищном законодательстве в большей степени сохранен ранее предусмотренный порядок обмена жилыми помещениями. Право на обмен жилья обуславливается наличием письменного согласия сторон, которые проживают совместно нанимателем (статья 72 ЖК РФ).Обмен жилыми помещениями может совершаться между гражданами, которые проживают как в одном, так и в разных населенных пунктах России. Обмен жилыми помещениями осуществляется без ограничения количества его участников. С. Н. Александрова отмечает, что нормы, устанавливающие правила обмена жилых помещений, представленных по договору социального найма, содержат больше ограничений по сравнению со старым жилищным законодательством. По Жилищному кодексу РСФСР обмен рассматривался как гражданско-правовая сделка. В настоящее время, необходимо получение разрешения наймодателя на обмен, при этом разрешается обмен только на жилое помещение, представленное по договору социального найма. Также неоправданно исчез родственный обмен. 1]По мнению С. Р. Гуркаева отношения по обмену жилыми помещениями урегулированы крайне неудачно.

Невозможно объяснить положение статьи 72 Жилищного кодекса РФ, которое предусматривает возможность обмена жилыми помещениями только между нанимателями фонда социального пользования.

Введение

этого ограничения, а по факту — запрета на обмен социального и частного жилья было бы объяснимо в том случае, если бы граждане, переставшие быть малоимущими, подлежали бы выселению из жилых помещений, занимаемых по договору социального найма. 3]Сторонами обмена могут быть наниматели и члены их семей. Временные жильцы и поднаниматели не могут быть участниками обмена жилых помещений. Новелла нового Жилищного кодекса и в том, что обязательным условием для обмена является письменное согласие наймодателя на обмен. Однако объяснения нанимателем причин обмена закон не предусматривает. Договор об обмене жилья в оригинале предоставляется нанимателями, которые его заключили, а также каждому из наймодателей для получения согласия на обмен. Совершенно очевидно, что согласие наймодателя как условие должно предшествовать заключению договора обмена. Предложенная законодателем редакция снижает значимость договора, направленного на существенное изменение правоотношений (в результате обмена происходит расторжение договора социального найма на обмениваемое помещение и заключение такого договора на помещение, полученное в результате обмена).Изменен также и объект обмена.

Действующее жилищное законодательство отказывает от обмена жилого помещения, которое занимается по договору коммерческого найма, а также принадлежит гражданину на праве собственности, ограничивая участников обмена нанимателями жилых помещений по договору социального найма, а именно: жилой дом, часть дома, квартира, ее часть, комната. 9]Заключение.

В данной работе было произведено исследование правовых аспектов, которые установлены для сделок с жилыми помещениями. Также рассмотрено жилое помещение, как объект сделки, правовые аспекты заключения сделок, недействительность сделок с жилыми помещениями, а также отдельных видов сделок, таких как купля-продажа, аренда, обмен с жилимыми помещениями. Таким образом, поставленная цель и задачи выполнены в полном объеме. В ходе работы в заключении можно отметить, что жилым помещением признается изолированное помещение, являющееся недвижимым имуществом и пригодное для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства РФ).Основными правовыми актами, которые регулируют отношения, возникающие по поводу сделок с жилыми помещениями, являются:

Конституция РФ, -Гражданский кодекс РФ (часть вторая), -Жилищный кодекс РФ. Новое жилищное законодательство Россиивключилопризывает к самостоятельному регулированию жилищных правоотношений, не пользуясь при этом дополнениям и уточнениям из других адаптированных к современным условиям законодательства федеральных законов, как это было раньше. Но, тем не менее, большое количество норм права, которые регулируют действующий правовой режим сделок с жилыми помещениями, содержится в Гражданском кодексе РФ, исключая регламентации договора социального найма жилья. Кроме того, в заключение автором настоящей работы предлагаются следующие изменения в действующее законодательство, касающееся жилых помещений:

внести дополнение в абзац 3 ч. 1 п. 1 ст. 17 Федерального закона от 21.

07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», следующим предложением: «В случае отчуждения (передачи) собственником недвижимого имущества подлежит государственной регистрации право собственности либо иное вещное право, а при возникновении ограничений (обременений) на недвижимое имущество, указанных в статье 4 настоящего закона, государственной регистрации подлежит соответствующий договор». -установить в обязательном порядке нотариальное удостоверение для договоров коммерческого найма в связи с тем, что коммерческий найм представляет собой продолжительные по времени отношения, а также имеющие социальное и экономическое значение. Отсутствие нотариально удостоверенного договора коммерческого найма приводит к неблагоприятным последствиям в жилищной сфере. Список использованной литературы.

Нормативно-правовые акты:"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.

11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 03.

07.2016)// СПС «Кодекс»."Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.

01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 23.

05.2016)Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.

07.1997 № 122-ФЗ // СПС «Гарант»."Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.

12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 06.

07.2016)// СПС «Консультант Плюс».Научная и учебная литература:

М.С. Агапов, Ю. В. Тоденберг. Сделки с недвижимостью. — 2-е изд., с изм. ;

М.: ПРИОР, 2014. — 380 с. Гетман Е. С. О жилищных правах и обязанностях. — М.: Знание. — 2012. -.

290 с.Ю. А. Гладышев. Правовые аспекты перехода прав на недвижимое имущество. М.: ИНФРА, 2012. — 420 с. Гуркаев С. Р. Жилищные правоотношения, актуальные проблемы // «Закон и право». — 2012. — № 2. Евсеев П. Н. Коммерческий найм жилых помещений по действующему законодательству Российской Федерации.

М.: 2012. — 415 с. Жариков Ю. Г. Недвижимое имущество: правовое регулирование. — М.: Бек. ;

2013. — 329 с. Комментарий части первой Гражданского кодекса Российской Федерации. М., 2012. — 690 с. Матвейчук О. Н. Гражданское право: Общая часть. М, 2014. — 379 с.