Оценка рыночной стоимости имущественных комплексов

В 2016 году порт обработал 7,3 млн тонн грузов. Холдинговая структура компании представлена далее на рисунке.Рис. 1. АО «Морской порт Санкт-Петербург"Руководство компанией осуществляет совет директоров. Управляющий директор АО «Морской порт Санкт-Петербург» Владислав Владимирович Жуков. Активы по состоянию на 31.

12.2016 характеризуются следующим соотношением: 57,3% внеоборотных активов и 42,7% текущих (Приложение 1). На 31 декабря 2016 г. собственный капитал организации составил 3 153 980,0 тыс. руб., что на 2 274 884,0 тыс. руб. меньше значения собственного капитала на начало анализируемого периода (31.

12.2014).Таблица 1- Основные показатели финансовой устойчивости организации.

Коэффициент автономии организации на последний день анализируемого периода (31.

12.2016) составил 0,83. Таблица 2- Расчет коэффициентов ликвидности.

На последний день анализируемого периода значение коэффициента текущей ликвидности (4,75) соответствует норме. Таблица 3- Анализ рентабельности.

Таблица 4- Рентабельность использования вложенного в предпринимательскую деятельность капитала.

За 2016 год каждый рубль собственного капитала организации обеспечил чистую прибыль в размере 0,76 руб. Таблица 5- Расчет показателей деловой активности (оборачиваемости)В среднем необходимо 6 дней, чтобы добыть выручку которая равна среднегодовому остатку МПЗ. Деятельность исследуемого предприятия можно охарактеризовать как исключительнохорошую. В ходе оценки был получен только один критерий, который имеет критическое значение — опережающее уменьшение собственного капитала в сравнении с общим изменением активов организации. Расчет стоимости.

Расчет ставки дисконта. В данной работе в качестве безрисковой ставки принималась ставка по рублевым государственным облигациям с датой погашения в 2018;2019 гг. Средняя ставка доходности по данным бумагам составляет 7,58%.Премия за риск инвестирования в предприятие принимается равной 5%. Степень товарной диверсификации оценивается как невысокая (рисунок далее).Рис.. Предоставляемые услуги АОПрогнозная стабильность. Предприятие работает стабильно, с высоким по отрасли значением рентабельности. Премия составляет 4%.Исходные данные сведем в таблицу далее. Таблица — Исходные для расчета по предприятию.

Таблица — Расчет стоимости методом дисконтированных денежных потоков, тыс.

руб.Определение рыночной стоимости предприятия затратным подходом с использованием метода избыточных прибылей. На 1 этапе примим далее приведенные поправки: — 10% дебзадолженности не будет получено;

— 5% МПЗ устарело и может быть реализовано только за 10% номиналу стоимости;

— основные средства устаревают на сумму амортизации. На 2 этапе расчетов сделаем нормализацию формы № 2 и, в итоге получим нормализованную чистую прибыль. На 3этапе определим среднеотраслевая доходность на активы (или на капитал) — в нашем случае 11%, как было определено ранее. На 4 этапе оценкиопределим ожидаемую прибыль. На 5 этапе опрделим избыточную прибыль. На 6 этапе оценки определимвеличину гудвилла по формуле, (6)где I (incom, доход) — это избыточная прибыль; R — показатель капитализации (коэффициент был расчитан ранее в аналитических таблицах, равен 21%, леверидж).Получаем оценку, которую эксперт рекомендует владельцу дела запросить за личное предприятие. Сведем все расчеты далее в таблицу. Таблица — Расчет стоимости предприятия.

Определение рыночной стоимости предприятия сравнительным подходом методом кампании-аналога.Определим компанию-аналог (все необходимые данные в Приложении к работе). Произведем сбор данных и представим их в табилце далее. Таблица — Исходные данные для расчета стоимости предприятия.

Показатели для расчета стоимости компании приведем к виду таблицы далее. Таблица — Распределение для расчета стоимости компании.

Далее произведем расчет стоимости компании методом аналога (таблица далее).Таблица — Расчет стоимости предприятия методом компании-аналога.

Примечание: весовое влияние определено автором — экспертное (самостоятельно), исходя из того, что зачастую Е наиболее точный вариант оценки. Таким образом, определим стоимость компании далее:

1 вариант — 16 374 286,51 тыс. руб.

2 вариант — 14 055 343,04 тыс. руб.

3 вариант — 14 775 392,41 тыс. руб. Средняя оценка стоимости исследуемого имущественного комплекса равна 15 068 340,65 тыс. руб. Тем не менее важно отметить, что в большинстве литературных источников определение стоимости доходным способом предполагается наиболее предпочтительным, в виду высоких возможностей учета многих корреляционных факторов.

Заключение

.

Существует множество методов оценки стоимости имущественного комплекса в силу уникальности каждого объекта и цели оценки. В работе было проведено краткое изложение наиболее распространенных подходов и методов к оценке:

Подход (метод) к рыночному сопоставлению — сравнивает рыночную стоимость предмета с комплексами аналогичными на рынке. Хотя это может показаться похожим на подход рыночных данных, используемый при оценке имущественного комплекса, процесс оценки намного сложнее, поскольку нет единого критерия для измерения, такого как рубли на единицу комплекса или доллары за квадратный метр арендованного помещения, покупки в центре области или на окраине и т. д. Вместо этого у оценщиков есть только собственный уровень цен и сопутствующие проблемы вариаций i уровней цен, относительного размера имущественного комплекса, локальных и рыночных различий и других уникальных особенностей каждого объекта, которые требуют разумных корректировок в порядке оценки, чтобы привести к адекватным значениям чисел. Метод затрат — измеряет значение, определяя, что будет стоить для замены (ремонта) комплекса и коммерческих процессов, используемых сегодня. Отличие от подхода к сопоставлению рынка заключается в том, что этот подход касается приобретения частей, составляющих весь имущественный комплекс, а не оценки цен для всего комплекса, равно как и сравнение рынка. Часто используется при урегулировании страховых требований. Будущий чистый метод к операционным доходам (доходный подход) — ​​использует текущую стоимость разумного будущего чистого операционного дохода. Полезно для потенциального покупателя, основным интересом которого является будущая чистая прибыль от объекта оценки (комплекса). Из-за спекулятивного характера этого подхода большое внимание следует уделить основам прогнозов будущих доходов и расходов. Аналогичным образом, ставка дисконтирования должна быть достоверной при применении данного метода. Исторический чистый подход к операционным доходам — ​​принимает фактические данные о чистой прибыли за последние несколько лет и капитализирует их в стоимостном выражении. Любые имущественные комплексы, применяемые в оценке этим методом должны учитываться со своими особенностями и корректироваться. Следовательно, во всей совокупности подходов и методов в оценке имущественных комплексов можно выделить множество методик, которые используются в определенных этапах и целях комплексной оценки стоимости комплекса. Таким образом, в ходе выполнения данной работы были изучены теоретические аспекты и методы оценки стоимости имущественного комплекса сравнительным, затратным и доходным подходами; закреплены теоретические знания в области экономики и оценки стоимости имущественных комплексов.

Список использованных источников

.

Вольнова, В. А. Обзор вариантов расчета корректировок при оценке недвижимости сравнительным подходом: справочные данные, источники информации, практические примеры расчета / Вольнова В. А. ;

Новосибирск: СГУВТ, 2015. — 53 с. Задорожная, А. Н. Оценка бизнеса: [учебное пособие] / А. Н. Задорожная; Федер.

агентство ж.-д. трансп., Моск. гос. ун-т путей сообщ. имп. Николая II. — Москва: РОАТ, 2017. — 76 с. Косорукова, И.

В. Оценка стоимости ценных бумаг и бизнеса: учебник / И. В. Косорукова, С. А. Секачев, М.

А. Шуклина; под ред. И. В.

Косоруковой. — Москва: Университет «Синергия», 2016. — 900, [1] с. Масленкова, О. Ф. Оценка стоимости предприятия (бизнеса) [Электронный ресурс]: учебное пособие / О. Ф.

Масленкова. — Новокузнецк: [б. и.], 2015. — 1 эл. опт. диск (CD-ROM). — Загл. с этикетки диска.

Оценка и управление стоимостью бизнеса: учебно-методическое пособие / сост.: Пурыскина В. А., Дружинина И. А. — Москва: МГУДТ, 2016. — 39 с. Оценка предприятий: доходный подход / Г. К. Таль, В. В. Григорьев, Н. Д. Бадаев, В. И. Гусев; Гильдия специалистов по антикризис. упр. ;

Москва: [б. и.], 2000. — 326 с. Полянин, А. В. Современные аспекты управления развитием организации на основе затратного подхода / А. В. Полянин, И.

А. Докукина. — [ Курск: Планета+, 2014].

— 212 с. Стоимость собственности: оценка и управление: материалы шестой международной научно-практической конференции, 27 ноября 2014 г. / [сост. И. В. Косорукова]. ;

Москва: Университет «Синергия», 2014. — 399 с. Филиппова, И. А. Оценка стоимости предприятия (бизнеса) [Электронный ресурс]: электронный курс / И.

А. Филиппова. — Санкт-Петербург: [б. и.], 2014. ;

1 эл. опт. диск (CD-ROM). Янюк, В. М. Экономическая оценка сельскохозяйственных угодий доходным подходом и ее применение при управлении земельными ресурсами / [Янюк В.

М., Гагина И. С.]; М-во сел. хоз-ва Рос. Федерации, Сарат.

гос. аграр. ун-т им. Н. И. Вавилова, каф. &# 171;Землеустройство и кадастры". — Саратов: Саратовский источник, 2014. — 163 с.

http://www.cbr.ru/hd_base/?PrtId=zcyc_params (на 14.

12.2017).

https://www.audit-it.ruПРиложение 1Аналитические данные об исследуемой компании ОАО «МОРСКОЙ ПОРТ САНКТ-ПЕТЕРБУРГ» Таблица 1-Структура имущества и источники его формирования.

Таблица 2-Оценка стоимости чистых активов организации.

Таблица 3-Таблица 4-Приложение 2Данные о компании-аналоге ПАО «НОВОРОССИЙСКИЙ МОРСКОЙ ТОРГОВЫЙ ПОРТ"Таблица 1-Аналитический баланс.

Таблица 2-Аналитический отчет о финансовых результатах (прибылях и убытках) Рис. 1. Котировки обычных акций компании-аналога (источник: ММВБ-РТС).