Рынок земли: его особенности

Конфликт местной администрации и охраняемой природной территории закончился отчуждением земель парка в пользу частных собственников — владельцев туристических баз на побережье оз. Байкал. Это решение было принято вопреки исключительному праву парка на приватизацию своих земель, прописанному в Федеральном законе от 14.

03.1995 № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» (п. 4 ст. 12). Решающую роль здесь сыграла та же схема лоббирования на локальном уровне интересов определенной группы лиц. Как видим, право граждан и даже организаций на свою собственность игнорируется независимо от региона страны и тем более от его удаленности или близости к центру. Попытки исследовать распределение земельных участков в сельских сообществах, как правило, оказываются неудачными.

Земельные комитеты при местных администрациях нередко предоставляют ложную информацию или не представляют ее вообще. Открытым и достоверным источником данных по объектам продаж стала статистика агентств недвижимости, которой автор воспользовался при составлении диаграмм (рис. 3−4). Из этих данных становится понятно, сколько земельных участков выставлено на продажу в муниципальных образованиях и по какой цене. Кроме того, агентства недвижимости предоставляют данные и по категориям земель, и по видам их разрешенного использования. Практически все объекты, выставленные на продажу, находятся в собственности граждан, т. е. приватизированы.

Иногда объект, относящийся к охраняемой природной территории, также оказывается в частной собственности. Это уже следствие нелегальной схемы приобретения участка. Как правило, подкованный в вопросах земельного законодательства юрист может оформить практически любой участок как частную собственность. Следует отличать неформальную занятость как совокупность социальных сетей, обеспечивающих выживание сельских сообществ, от неформальной деятельности, в рамках которой функционирует коррупционный механизм перераспределения земель. В первом случае наблюдаются сложившиеся годами практики выживания сельских жителей, без которых жизнь в сельской местности была бы неполноценной, если не абсурдной, как без собирательства или охоты и рыболовства. Во втором случае мы имеем дело с теми экономическими и социальными связями с властями разного уровня, которые поддерживают схему перераспределения земельных ресурсов от мелких собственников к крупным. Следствием этих процессов являются высокие цены на землю в пределах сельских сообществ, несоизмеримые с доходами сельского населения. В ряде поселений местные жители жалуются на многолетние очереди за земельными участками для сельской молодежи. Хотя право приоритета при получении земли в личную собственность для организации домашнего хозяйства должно быть неоспоримым.

Фактически земли, предназначенные для местных жителей, оказываются проданными сельскими или районными администрациями. Те собственники, которые не воспользовались земельными участками, выставляют их затем на продажу по завышенной цене. Такая политика ценообразования определяет высокую стоимость участков и существенный разброс цен на локальных земельных рынках. В любом случае неформальный доход от продажи земель приносит дивиденды только представителям местной власти, которым доступно право распоряжения земельными ресурсами, сельское же сообщество оказывается в проигрыше. Несмотря на явную дискриминацию сельских жителей в вопросах перераспределения собственности, можно выделить и положительную тенденцию в формировании перспектив развития сельских сообществ.

Справедливости ради необходимо отметить, что сейчас местные власти ведут избирательную политику в отношении перераспределения земель. С одной стороны, к этому их толкает наметившийся дефицит земельных ресурсов в пределах населенных пунктов, с другой — постепенно сформировалось представление о необходимости разумно подходить к составу и характеру населения сельских сообществ. Коммерческий контингент, пришедший в село, оказался неспособным сосуществовать с сельским социумом. Социальная роль и ответственность за жизнь села оказались для большинства коммерсантов непривлекательны.

Представители власти стали понимать, что кроме личной выгоды приезжие бизнесмены, а тем более руководящие своими туристическими объектами дистанционно, не выражают стремления к положительным преобразованиям села. Вся социальная инфраструктура по-прежнему лежит на плечах органов местного самоуправления. Лишь единицы соглашаются вести разговор с властями и участвовать в строительстве детских площадок, подъездных путей, а также в уборке твердых бытовых отходов и прочих необходимых для жизнеобеспечения поселка мероприятиях. Этот контингент и представляет собой ту целевую группу и немногочисленную пока прослойку среднего класса, с которым могут быть связаны дальнейшие перспективы развития сельских сообществ. Их активное участие в социальной жизни села постепенно сдвигает область личных и коммерческих интересов к жизни публичной, общественной, политической. Они уже выступают на сельских сходах, и не исключено их участие в выборах в органы местного самоуправления.

Этапы борьбы за ресурсы местности постепенно оттесняются стремлением окружить себя и сельское сообщество комфортными условиями проживания и проведения открытой и прозрачной политики в распоряжении ресурсами местности. В конечном итоге это неизменно сократит фактор теневой экономики не только на земельном рынке, но и в схеме распределения бюджетных доходов села. В этом и заключается достойная перспектива для развития сельских сообществ.

Заключение

.

Специфика рынка земли заключается в том, что земля априори доступное благо, которое только недавно приобрело свою стоимость. Вернее, земельная стоимость только начинает получать свое значение, колеблясь то в одной плоскости, то в другой. Эти факты повышают интерес инвесторов к земельному рынку. Между земельным рынком и инвестиционной активностью сформировалась динамическая взаимосвязь. Земля является основным фактором любого производства, она — хозяйственных объектов и всех производственных ресурсов (большинство производственных предприятий располагаются на земле). Хоть земля не является продуктом труда, к спросу земельного рынка предъявляются те же факторы, что и к производству — труд и капитал. Покупатель стремиться получить определенный доход от приобретенного земельного участка.

Возможность приносить высокий доход предлагаемого к продажи участка свидетельствует о том, что он будет пользоваться высоким спросом и обладать высокой ценой. Кроме того данные о высоком спросе на производственные товары способствуют повышению цен на землю. Либерализация цен, происходившая параллельно с реформой собственности, усугубила последствия от хаотичной приватизации земель населенных пунктов и земель сельскохозяйственного назначения. В качестве первоочередной выгоды от приобретения земельного участка этих категорий земель рассматривалась возможность строительства коттеджных поселков, туристических объектов и соответствующей инфраструктуры. В соответствии с этими определенными, но достаточно узкими коммерческими интересами, лоббировались поправки в законодательство как регионального, так и федерального уровня. Подобные законотворческие инициативы кроме директивно провозглашаемых благих экономических намерений имеют обратную, достаточно нелицеприятную сторону. В первую очередь, они обращены против сельских сообществ и тех его представителей, кто готов заниматься домашним, а тем более фермерским хозяйством на землях сельскохозяйственного назначения в соответствии с видом разрешенного использования.

Зачастую эти земли отчуждаются в пользу организаций-подрядчиков загородного строительства. Если земли сельскохозяйственного назначения находятся в достаточно удаленных местах и не востребованы в качестве коттеджных поселений, тогда интерес к ним проявляют крупные агрохолдинги. Однако и в этом случае наблюдается превалирование интересов крупного собственника над частными, а в ряде случаев и их поглощение.

Список использованных источников

I.Официальные документы:

Федеральный закон от 14.

03.1995 № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» (ред. от 12.

03.2014).Об утверждении Методических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения: приказ Министерства экономического развития и торговли РФ от 04.

07.2005 № 145II. Монографии, коллективные работы, сборники научных трудов:

Виссер О., Споор М. Захват земель в постсоветских странах / Крестьяноведение: теория, история, современность. Ученые записки. 2011.

Книга. Вып. 6. М.: ИД «Дело», РАНХиГС. 2011. С. 68−97.Маркс К.

Капитал. М.: Издательство политической литературы. 1978.

Никулин А. М. Село и воля / Вторая Россия: дифференциация и самоорганизация: сборник научных статей. Книга. М.: ИД «Дело», РАНХиГС. 2012. C. 117−128Рикардо Д. Начала политической экономии и налогового обложения. М.: Государственное издательство политической литературы. 1955.

Рогова М. В. Проблемы изучения ресурсов сельских сообществ на региональном и локальном уровне // Актуальные вопросы экономики и социологии: тезисы докладов VIII Осенней конференции молодых ученых в новосибирском Академгородке. Новосибирск: Прайс-курьер. 2012. С.

72−74Шагайда Н. И. Институциональные предпосылки обезземеливания крестьян после приватизации 90-х годов прошлого века / Земельная аккумуляция в начале XXI века: глобальные инвесторы и локальные сообщества: сборник научных статей. М.: ИД «Дело» РАНХиГС. 2012. C. 39−57III. Статьи из периодических изданий:

Докукина К., Арбузова Е. Зона отчуждения. Жители Большого Голоустного строят свой турбизнес на границе с будущей ОЭЗ // Восточно-Сибирская правда. 09.

02.2008.

Капелюшников Р. Собственность без легитимности? // Вопросы экономики. 2008. № 3.

С. 85−105Короткова О. И. Государственное управление как необходимый процесс в условиях эффективного развития собственности // Государственная власть и местное самоуправление. 2012. № 4. С. 20−25Левакова В. И. Земельный рынок — утопия или реальность? //.

Проблемы МСУ. 2013. № 17Рогова М.В. О частной собственности на землю и социальном расслоении в сельских сообществах Прибайкалья // Самоуправление. 2014. № 1.

С. 26−29.Рыбаков В. А. Право частной и личной собственности // Гражданское право. 2012. № 3.

С.37−41.Семенова И. А. Эмоционально-чувственный компонент правового менталитета российских граждан // Государственная власть и местное самоуправление. 2012. № 1.

С. 3−8Скаржинская Е.М., Чекмарев В. В. Качественный и количественный анализ нечеткой спецификации прав собственности // Теоретическая экономика. 2011. № 4.

С. 27−41Снеговая М. В. Налагают ли культурные и политические традиции ограничения на развитие прав собственности? // Психология и экономика. 2008. Т.

1. № 1−2. С. 20−30Сухарев А.

Н. Меновая стоимость золота: парадоксы исторических закономерностей// Финансовая аналитика: проблемы и решения. 2010. № 4.IV. Интернет-ресурсы: Лоскутов В. И. Собственность без легитимности — не собственность. URL:

http://www.loskutov.org/Artcles/articles₁₀.htm.