При этом часть положительных и важных моментов нет возможности реализовать из-за несовершенства законодательных нормативных актов. При проведения сравнительного анализа было выявлено, что, например, между определениями рыночной стоимости (далее-РС) в МСО и ФСО существует ряд противоречий в логическом и понятийном планах. Однако на повседневной оценочной практике эти противоречия могут и не отразиться, поскольку в российских оценочных отчетах крайне редко осуществляетсяанализ применяемых определений. Однако представляется, что основывать российское определение рыночной стоимости на определении рыночной стоимости, взятом, допустим, из Единых стандартов оценочной практики США (USPAP), не является целесообразным, поскольку необходимо учитывать характерные особенности национального рынка в России, где чаще встречаются индивидуальные сделки по всем видам активов, чем централизованные и организованные публичные обменные процессы, а уровень конкуренции значительно ниже, чем на развитом рынке США. Ниже приведена сравнительная таблица, которая сможет более наглядно продемонстрировать некоторые различия между Федеральными и Международными стандартами оценки (см. Таблицу 1, 2, см. Приложение 1):Как видно из представлен таблиц, между ФСО и МСО имеются значительные противоречия в плане признаваемых баз оценки. Перечень баз оценки в ФСО недостаточен для отражения существующего спектра обменных процессов в отношении объектов оценки, характерных для ФСО. В частности, нет удовлетворительной базы оценки для отражения двухсторонних индивидуальных обменов в условиях, отличных от массовой торговли[12]. Практика применения терминов и спецификации баз оценок в ФСО не предусматривает развернутую структуру сообщения и раскрытия базы оценки. В международной практике теперь рядом с указанием используемой базы оценки необходимо приводить все условные допущения, которыми может наделяться подразумеваемый в оценке обмен: «Рыночная стоимость при допущении, что машины и оборудование остаются на месте», «Рыночная стоимость при допущении, что машины и оборудование реализуются по отдельности» и т.
п. Также еще одним существенным моментом является то, что независимо от типа объектов оценки и обстоятельств их обмена в ФСО все подходы к оценке (сравнительный, доходный и затратный) рассматриваются изначально как равнозначные, и оценщику предписывается их совместное применение с обязательным согласованием (взвешиванием) результатов. Данное требование сходно с требованием USPAP которые были в начале 1990;х годов, но не соответствует представлениям практической теории оценки стоимости о различном взгляде каждого из подходов на отражение общеэкономической сущности процессовценообразования в современных экономических условиях. Применение нескольких подходов одновременно абсолютно не гарантирует получения адекватного результата. Наоборот, в результате приходится соединять подчас не соединяемое, а это создает почву для злоупотреблений и бесконечные возможности для получения нужного результата, лежащего в любой точке интервала между полученными значениями. Так же, многими экспертами отмечается, что в российских стандартах прописаны 4 вида стоимости: рыночная, ликвидационная, инвестиционная и кадастровая. А в МСО, помимо указанных, предусматриваются также: потребительская стоимость, стоимость с ограниченным рынком, специализированная стоимость, страховая стоимость, облагаемая стоимость, стоимость действующего предприятия, которая согласно МСО не относится к рыночной. А ведь довольно часто возникаетнеобходимость оценки узкоспециализированных объектов, допустим, машин и оборудования, сконструированных для нужд конкретного производства. Опираясь на требования российских стандартов, оценщики в этом случае должны применять к таким активам понятие"рыночной стоимости", хотя, по сути ее. как таковой, у данного актива не имеется. То же самое касается и оценки для целей страхования. Допустим объектом страхования может бытьздание, но не целиком, а только в части страхования конструктивных элементов —крыша, стены, фундамент, перекрытия, так называемая «коробка»."Рыночной стоимости" у такого объекта быть не может, так как здание не может быть отчуждено в отрыве от прав на земельный участок, на котором оно расположено, в этом заключается суть его понятия как недвижимого имущества.
Однако, как в случае с оценкой для целей страхования, оценщиками также используется термин"рыночная стоимость"с большим количеством допущений. Так же к минусам ФСО перед МСО можно отнести то, что многие положения.
ФСО требуют контекста, расшифровки и детализации. Практика оценочной деятельности гораздо глубже и шире, чем просто трактовка какой-то нормы. В том виде, в каком сейчас приняты и утверждены Федеральный стандарты оценкипрофессиональным оценщикам трудно избежать преднамеренных суждений и выводов. Зная только текст Федеральных стандартов оценки и не имея должного опыта, нельзя квалифицированно заниматься оценочной деятельностью. Многих вещей в ФСО просто нет. В частности, в Стандартах отсутствуют такие важные понятия как,"агрегация", «ценность», «специфические факторы», «вынужденная продажа», «база оценки», «ликвидность», «транзакционные издержки», «проблемные и незавершенные объекты». К последней категории, кстати, можно отнести множество объект на территории различных субъектов Российской федерации, т.к. у таких проблемныхобъектов нет рыночной стоимости, а есть только инвестиционный потенциал. Возвращаясь к еще одному определению стоимости, эксперты отмечают, что в ФСОотсутствует такое понятие как «справедливая стоимость», которое есть в Международных стандартах финансовой отчетности. При этом в России работает масса предприятий, осуществляющих бухгалтерский учет в соответствие с МСФО. В итоге, оценщикам приходится сталкиваться с необходимостью оценки «справедливой стоимости» активов в соответствие с МСФО, и здесь возникает серьезныйконфликт российских и международных стандартов в части терминологии, так как в российских стандартах оценки, как отмечалось выше, отсутствует такое понятие. Соответственно, оценщикам, в подобных случаях приходится"выкручиваться" и писать массу допущений что, конечно же, не украшает отчеты об оценке. Из вышесказанного следует, что основная проблема российских стандартов оценки на сегодняшний день — отсутствие конкретных рекомендаций по методологии оценки и по специфическим случаям оценки. В стандартах имеется множество требований к оформлению результатов оценки, но они весьма скудны в части методологии, что зачастую приводит к конфликту мнений между оценщиками и различными"проверяющими" структурами. Еще один наглядный примернесовершенства Российской системы оценки.
В ФСО упоминается принцип «лучшее и наиболее эффективное использование». Этот принцип означает, что из возможных вариантов использования объекта недвижимости выбирается тот, при котором земельный участок будет приносить максимально возможный доход. Именно этот вариант применяется для оценки стоимости недвижимости. Это называется"конкурентный тип использования земли". Получается, чтообъекты конкурируют между собой за землю? Но это не совсем верно. В сложившейся десятилетиями городской застройке возникает принцип комплементарного использования земли — когда объекты не конкурируют, а дополняют друг друга. Но в российской литературе нет принципа комплементарности, зато он естьв зарубежной литературе. В USPAP прямо написано: «некорректно брать для сравнения объект, который наиболее эффективно используется в качестве офисного здания, при оценке объекта недвижимости, который наиболее эффективно используется как гостиница». Ведь, таким образом, идет подмена одного объект другим.
В Международных стандартах оценки указывается, что искажение наиболее эффективного использования с целью увеличения справедливой стоимости недопустимо и то, что наиболее эффективный вариант использования носит комплементарный, а не конкурентный характер. Выводы по части исследования. Как следует из изложенного материала, много еще предстоит сделать на пути совершенствования Российских стандартов оценки. И конечно же огромную роль в формировании законодательной базы играют соответствующие государственные органы. И в данном случае, конечно же, положительным моментом является то, что Минэкономразвитие является членом в Международном совете по стандартам оценки. Это должнов значительной степени способствовать гармонизации Федеральных стандартов оценки и МСО. Глава 4 Оценка стоимости автотранспорта компании ООО Спектр
Описание объекта оценки на основе представленных документов приведено в таблице 3. Таблица 3 Описание объекта оценки на основе представленных документовNo п/пНаименование транспортного средства.
Год выпускаVIN-код.
Балансовая стоимость, руб.
1VolkswagenCrafter2011WV1ZZZZEZB602823110 724 300,002Lexus LS600H2014JTHDU46F0050179256 653 233,193LADA KSOY5L 42−02D2013XTAKS0Y5LD0746554461 769,894Прицеп ПГД5 001 997;0,00ИТОГО17 839 303,Согласно п. 12 ФСО No 1 «Сравнительный подход — совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами». Также согласно п. 13 ФСО No 1 «Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений». В соответствии с п. 13 ФСО No 10: «При наличии развитого и активного рынка объектов-аналогов, позволяющего получить необходимый для оценки объем данных о ценах и характеристиках объектов-аналогов, может быть сделан вывод о достаточности применения только сравнительного подхода…». Определение рыночной стоимости транспортных средств на основе сравнительного подхода производилось методом сравнения продаж. Подбор объектов-аналогов осуществлялся из коммерческих предложений, представленных в регионе расположения объекта оценки. Для расчета рыночной стоимости объекта оценки были подобраны объектыаналоги транспортных средств, подлежащих оценке, по ряду параметров, отражающих наиболее важные характеристики автомобиля (тип кузова, год выпуска, коробки передач, и др.). Далее в цены аналогов вносятся корректировки, отражающие их отличия от объекта оценки. Данные об аналогах, характеризующие их износ, а также показатель износа, рассчитанный в соответствии с методикой, приведены далее (. Определение величины физического износа транспортных средств Физический износ — потеря стоимости, связанная с изменением размеров, формы, массы или состояния поверхностей вследствие изнашивания из-за постоянно действующих нагрузок, из-за разрушения поверхностного слоя при трении или при неблагоприятном воздействии природно-климатических условий. Скорость изнашивания движимого имущества зависит от многих причин: условий и режима его работы; материала; удельного усилия и скорости скольжения; температуры в зоне сопряжения; состояния окружающей среды (запыленность и пр.). Величина характеризуется установленными единицами объема, длины, объема, массы и др. Износы могут быть нормальными и аварийными. Нормальным, или естественным, называют износ, который возникает при правильной, но длительной эксплуатации объекта, то есть в результате использования заданного ресурса ее работы.
Аварийным, или прогрессирующим, называется износ, наступающий в течение короткого времени и достигающий таких размеров, что дальнейшая эксплуатация становится невозможной. При определенных значениях изменений, возникающих в результате изнашивания, наступает предельный износ, вызывающий резкое ухудшение эксплуатационных качеств отдельных деталей, механизмов, объекта в целом, что вызывает необходимость его ремонта. Согласно применяемой методике физический износ объекта оценки и определялся с учетом возраста и пробега по формуле: Иф = 100 (1- е-Ω), где:Ω - функция, зависящая от возраста и фактического пробега автотранспортного средства с начала его эксплуатации. Для автомобилей, входящих в объект оценки, функция Ω определяется следующим уравнением регрессии: Ω = b1*Тф + b2*Lф, где: b1, b2 — параметры уравнения, значения которых зависят от вида транспортного средства и страны происхождения, представлены в таблице ниже (см. Таблица 4, см.
Приложение 1). Тф — фактический возраст автомобиля, выраженный в годах;Lф — фактический пробег автомобиля, выраженный в тысячах километров;
Расчет физического износа был произведен в соответствии с вышеприведенным уравнением регрессии: *Физический износ прицепа был определен экспертным методом на основании фотоматериалов и составляет 60%. Шкала экспертных оценок приведена в следующей таблице, см. Таблицу 5, 6 (Приложение 1). Таблица 5 Шкала экспертных оценок приведена в следующей таблице. NoНаименование ТСГод ввода.
Пробег, тыс. км. B1B2Физический износ, %1VolkswagenCrafter201197,00,050,2 544,712Lexus LS600H2014112,1970,050,2 538,153LADA KSOY5L 42−02D2013179,00,070,3 562,344Прицеп КЕ6 020 231 997—-60*В следующих таблицах представлена характеристика объектов-аналогов, а также расчет рыночной стоимости ТС сравнительным подходом: Таблица 7 Характеристика объектов-аналогов, а также расчет рыночной стоимости ТС сравнительным подходом.
НаименованиеАналог 1Аналог 2Аналог 3 г. в. пробег, т.км.износ.
ИИг. в. пробег, т.км.износ.
ИИг. в. пробег, т.км.изно сИИ1VolkswagenCrafter201126063,2.
https://www.avito.ru/mosk va/avtomobili/volkswagen_ crafter_2011_1 157 312 901 201 121 024,2.
https://www.avito.ru/moskva/avtomobili/ volkswagen_crafter_2011_926 905 998 201 114 240,6.
https://www.avito.ru/moskva/avto mobili/volkswagen_crafter_2011_ 962 771 495.
https://auto.ru/cars/used/sal e/lexus/ls/1 067 949 336- 671d5f30/2 3Lexus LS600HLADA KSOY5L 42- 02D2014201396 9735,6 49,8.
https://auto.ru/cars/used/sal e/vaz/largus/1 067 691 048- 8fefdf/20 132 013 148,1014246,2 57,2.
https://auto.ru/cars/used/sale/lexus/ls/106 8 107 578−1469/.
https://auto.ru/cars/used/sale/vaz/largus/1 62 904 700−8011/20 122 013 117 62,20 844,743,3.
https://auto.ru/cars/used/sale/lexus/ ls/1 065 103 712−9b6587/.
https://auto.ru/cars/used/sale/vaz/la rgus/1 067 604 508−1dfbb0/4Прицеп ПГД5 001 990;60.
https://www.avito.ru/sanktpeterburg/zapchasti_i_aksessuary/pritsep_legkovoy_b u_kmz_8136_1 180 764 495—60.
https://www.avito.ru/kazan/zapchasti_i_a ksessuary/pritsep_bu_10 712 468 211 991;60.
https://www.avito.ru/perevoz/zapc hasti_i_aksessuary/pritsep_dlya_le gkovogo_avto_bu_949 852 756.
Расчет рыночной стоимости ТС в рамках сравнительного подхода представлен в таблице 8. Таблица 8 Расчет рыночной стоимости ТС в рамках сравнительного подхода.
Аналог 1Аналог 2Аналог 3Стоимость по сравнительном у подходу, руб.NoНаименование.
Цена, руб. Поправка на цену предложения, %Поправка на износ, %Скорректированная цена, руб. Цена, руб. Поправка на цену предложени я, %Поправк, а на износ, %Скорректированная цена, руб. Поправка на цену предложени я, %Поправк, а на износ, %Скорректированна я цена, руб. Цена, руб.
1VolkswagenCrafter790 000−9,050,401 081 230 750 000−9,0032,39 903 534 849 000−9,011,96 864 969 950 0002Lexus LS600H3 100 000−9,0−3,942 709 8062 022 000−9,0015,042 116 8482 300 000−9,011,892 341 9422 390 0003LADA KSOY5L 42−02D390 000−9,0−24,92 266 473 370 000−9,00−12,10 295 961 400 077−9,0−33,53 241 999 268 0004.
Прицеп ПГД50 026 000−9,0023 66 020 000−9,0018 20 023 000−9,0020 93 021 000ИТОГО3 629 000Примечание: C — цена предложения объекта-аналога;
Пп — поправка на цену предложения;
Пи — поправка на износ (разница в износе между аналогом и оцениваемым автомобилем);Ск — скорректированная стоимость. Выводы по части исследования. Рыночная стоимость транспортных средств, определенная в рамках сравнительного подхода, составляет 3 629 000 (Три миллиона шестьсот двадцать девять тысяч) рублей.
Заключение
.
Оценочная деятельность во всем мире рассматривается как один из механизмов эффективного управления собственностью. Оценка является неотъемлемой частью рынка финансовых услуг. Оценочная деятельность представляет собой важнейшую составляющую развитой инфраструктуры, необходимую для дальнейших экономических преобразований в нашей стране. Уже на сегодняшний день оценка стоимости заняла достойное место в рыночной системе хозяйствования. На протяжении 10 лет результаты оценки стоимости различных объектов собственности служат основой для принятия оптимизационных решений в частном и в государственном секторах. Оценка стоимости стала неотъемлемым инструментом современного российскоготоп-менеджмента.
Но и простому обывателю в условиях рыночной экономики трудно обойтись без представлений об оценочной деятельности. Для усовершенствования законодательной базы экспертами в оценочной деятельности должны быть и государственные чиновники и политики, а предпринимателю просто необходимо знать основы оценочной деятельности, для эффективного управления своими активами ресурсами. Как отмечалось в самом начале данной курсовой работы в России, в связи с выходом на международную экономическую арену, формировался класс собственниковперед которыми встает проблема эффективного использования активов и, соответственно, возникает потребность в услугах оценщика. Отметим еще раз, что основные проблемы, которые обычно призваны решать оценщики, напрямую связаны с оценкой стоимости. Конечно же, она имеет большое значение для потенциального покупателя или продавца при определении обоснованной цены сделки, для кредитора — при принятии решения о предоставлении ипотечного кредита, для страховой компании — при возмещении ущерба. Для того, что бы оспорить «справедливую компенсацию» правительства, в случае отчуждениясобственности, собственнику, может потребоваться оценка. Итоговыми важными выводами при анализе сравнительной характеристики стандартов IVSC и ФСО будутследующие:
1) при всей своей общности международных подходов приведенных в данной курсовой работе, их принципов, рекомендуемых методов, моделей и процедур оценки (конечно же все это характерно и для российской системы, т.к., исторически, международные стандарты явились основой для создания) стандарты оценки могут иметь определенные различия;
2) основные различия, не затрагивают общих положений стандартов оценки, но детализуют на достаточно широком и глубоком уровне объекты оценки и проводимые с ними операций. При этом большое внимание уделяется консультационной практике;
3) уровень детализации стандартов и направленность определяютсясуществующей региональной (национальной) спецификой и обширнейшей существующей опытной базой (например, законодательного и социально-экономического развития, сложившейся ролью государства в регулированииоценочной деятельности), практической востребованностью на рынках недвижимости;
4) конечно же, основной вывод, который можно сделать из сравнительного анализа стандартов оценки показывает, что, российские стандарты оценки все больше и больше начинают соответствовать стандартам оценки, принятым в других странах. И эта положительная тенденция, в скором, времени должна привести к полному соответствую стандартов, что значительным образом улучшит качество оценки и выведет российских оценщиков на более профессиональный уровень.
Список литературы
1. Федеральный закон от 29.
07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 01.
01.2017) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] / СПС «Консультант Плюс».
2. Постановление Правительства РФ «Об утверждении стандартов оценки» № 519 от 6 июля 2001 г. — Режим доступа:
http://www.zakonprost.ru.
3.Распоряжение Минэкономразвития РФ от 16 июня 2014 г.№ 132Р-УА «Об утверждении концепции формирования системы стандартов, правил и требований в сфере оценочной деятельности с учетом международных стандартов оценки"//Справочно-правовая система «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] / СПС «Консультант Плюс».
4.Оценка стоимости недвижимости: учебное пособие/ Иванова Е. Н.; под ред. М. А. Федотовой.- 5-е изд., перераб.
М.: КНОРУС, 2016 г. -350с.
5.Верхозина А. В. Правовое регулирование оценочной деятельности. — М.: ОО «Российское общество оценщиков», 2016 г. — 100 с.
6.Оценка бизнеса: учебное пособие/Под ред. В. Е. Есипова, Г. А. Маховиковой.- 3-е изд.-СПб:Питер, 2016 г.-512с.: ил.-(Серия «Учебное пособие»)7.Оценка стоимости бизнеса: учебник/коллектив авторов; под. ред. М. А. Эскандарова, М. А. Федотовой.-2-е изд., стер.
М.: КНОРУС, 2016.-320с.- (Бакалавриат).
8. А. Н. Асаул, В. Н. Старинский, М. И. Кныш, М. К. Старовойтов. Оценка нематериальных активов и интеллектуальной собственности. -М: АНО «ИПЭВ», 2011 г. — 304 с. 9. Е. В. Шпилевская, О. В. Медведев. Основы оценки стоимости нематериальных активов.
М.:изд. Феликс, 2011. 224с.
10. А. Н. Асаул, В. Н. Старинский, М. К. Старовойтов, Р. А. Фалтинский. Оценкасобственности. Оценка объектов недвижимости.
СПб.:АНО «ИПЭВ», Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет, 2012 г.- 472с.
11.Оценка стоимости бизнеса: Учебное пособие / Под ред. В. М. Рутгайзер.- 2-е изд.-М.:Моросейка, 2008.-432с.
12. Томас Т. Уэст, Джеффри Д.Джонс. Пособие по оценке бизнеса Пер. с англ. Бюро переводов Ройд — М.: ЗАО «КВИНТО-КОНСАЛТИНГ», 2003 — 746 с. 13. Оценка компаний. Анализ и прогнозирование с использованием отчетности по МСФО/ Под ред. Ник Антилл, Кеннет Ли.-М: Альпина Паблишер, 2017 г.- 442с.
14. СтандартыоценкиRICS (ROYALINSTITUTIONOFCHARTEREDSURVEYORS)/коллективавторов.
М:Альпина.
Паблишер, 2011 г. — 188с.
15. Джеймс Р. Хитчнер — Три подхода к оценке стоимости бизнеса: [Электронный ресурс]2010;2015 URL:
http://www.smartcat.ru/Management/hitchner.shtml (дата обращения 29.
10.2018г.).
16.Микерин Г. И. и Федотов М. А. Профессиональная оценка (стоимости имущества) для финансовой отчетности и «пересмотр понятий» в международных стандартах. Электронный ресурс] 2005URL:
http://www.appraiser.ru/UserFiles/File/Articles/mikerin_fedotova.zip17. Микерин Г. И.О приведении российских федеральных стандартов в соответствие со сводами международных стандартов по финансовой отчетности, аудиту и профессиональной оценки (МСФО, МСА и МСО), 17.
04.06,URL:
http://refdb.ru/look/2 488 886.html18. Копылов А. В. Возможности использования стандартов RICS в российских условиях [Текст] / А. В. Копылов // Экономическая стратегия. — 2011. — № 5. — С. 80−8219.
Артеменков А. Л. Развитие стандартов оценки Российского общества оценщиков [Текст] / А. Л. Артеменков // Экономическая стратегия. — 2013. — № 1. — С. 78−8720.
Концепцияразвития оценочной деятельности в Российской Федерации. [Электронный ресурс]Он-лайн библиотека LABRATE.RU, 2002 — 2009, URL:
http://www.labrate.ru/laws/project_koncept_od-2000.htm 21. Российское Общество Оценщиков (РОО), общероссийская Общественная Организация: [Электронный ресурс]. М., URL:
http://sroroo.ru (Дата обращения: 29.
10.2018).
22. Статья"Сравнительный анализ федеральных и международных стандартов оценки собственности".
http://www.buildeconomic.ru/hankip-565.html23. Е. А. Истратов. Основы оценки бизнеса[Текст]//Журнал Акционерное общество: вопросы корпоративного управления.
январь 2015. № 1 (128)[Электронный ресурс]URL:
http://www.befl.ru/press/detail.php?ID=806(Дата обращения: 29.
10.2018).
24. Международныйсоветпостандартамоценки (TheInternationalValuationStandardsCouncil): [Электронный ресурс], URL:
http://www.ivsc.org (Дата обращения: 29.
10.2018).
25. Американское общество оценщиков (AmericanSocietyofAppraisers), США: [Электронный ресурс], URL:
http://www.appraisers.org (Дата обращения: 29.
10.2018).
