Расчеты по ипотечным кредитам

Расчет по ипотечным обязательствам с постоянными выплатами

Как уже отмечалось, все ипотечные кредиты могут быть разделены на две группы — с постоянными и переменными выплатами при их погашении. Рассмотрим варианты расчетов, проводимых оценщиком, при анализе ипотечных кредитов с постоянными выплатами.

Основные параметры кредита

Большинство постоянных закладных, используемых на развитых рынках недвижимости, являются самоамортизирующимися, предусматривающими периодические равномерные выплаты.

Самоамортизирующийся кредит с равномерными платежами — кредит, равновеликие равномерные платежи по которому включают в себя как процент по кредиту, так и погашение основной суммы.

Процент по кредиту рассчитывается исходя из ставки процента и остающегося баланса основной суммы.

В банковском деле амортизация — это уменьшение остатка основной суммы кредита.

Кредитор задает максимальную величину основной суммы кредита в процентах (часто 75 или 80%) от стоимости собственности, устанавливает максимальный срок кредита (который будет короче, чем срок оцененной полезной жизни объекта) и предлагает процентную ставку исходя из преобладающих на рынке условий.

Затем рассчитываются периодические (обычно, ежемесячные) выплаты по ипотеке; во внимание принимаются три показателя:

• • основная сумма кредита (PRN — principal)•,
• • срок (оставшийся) кредита N;
• • процент по кредиту (INT — interest).

Пример

Сумма кредита — 10 000 долл. Срок кредита — 30 лет. Платежи производятся в конце года. Ставка процента по кредиту равна 15%.

Рассматривая периодический платеж как еще одну переменную, получаем, что любой кредит описывается четырьмя показателями. В случае если известны любые три из них, четвертый может быть определен.

Таблица 5.2

Расчет характеристик кредита (долл.)

Ежегодные выплаты (в расчетах — РМТ-платеж) в размере 1523 долл. по данному кредиту могут быть рассчитаны на калькуляторе (компьютере, по таблицам) с учетом двух составляющих: процента (дохода на инвестированную кредитом сумму); возмещения капитала (возврата инвестированной кредитором основной суммы).

Построим график амортизации кредита (рис. 5.2).

Рис. 5.2. График амортизации кредита.

Расчет основной суммы кредита PRN. В случаях когда известны ставка процента, оставшийся срок и ежегодные выплаты, можно определить остаток непогашенной основной суммы: PV = -10 000.

Расчет срока кредита. Когда известны ставка процента, сумма кредита и ежегодные выплаты, можно определить срок кредита: N = 30.

Расчет ставки процента. В случае самоамортизирующегося кредита платежи производятся равномерными и равными выплатами. Если известны сумма кредита, оставшийся срок и ежегодные выплаты, можно определить ставку процента по кредиту: // Y = 15.

Определение ипотечной постоянной

Годовая ипотечная постоянная (ИП) — это отношение обязательных выплат, но кредиту за год (ОД — обслуживание долга, РМТ) к первоначальной основной сумме кредита (ИК, в расчетах — текущая стоимость PV):

(5.1).

Ипотечная постоянная включает процент и выплаты в счет погашения основной суммы кредита, поэтому она должна превышать номинальную ставку процента по кредиту.

Для рассмотренного выше примера ИП = 15,23%.

Таким образом, ипотечная постоянная для ипотечных обязательств, предусматривающих ежегодные равные выплаты в счет погашения долга, равна фактору шестой функции сложного процента, т. е. фактору взноса па амортизацию денежной единицы.

Если условия кредита предусматривают ежемесячные выплаты, то ИП равна фактору взноса на амортизацию единицы, посчитанному на основе ежемесячных платежей, умноженному на 12.

Ипотечная постоянная является удобным инструментом для быстрого нахождения баланса между сроками амортизации и процентными ставками, а также для расчета выплат по обслуживанию долга (по формуле (5.1)).

Ипотечная постоянная необходима при проведении оценки эффективности использования заемных средств — при определении финансового левериджа.

При заданных ставке процента и сроке амортизации ипотечная постоянная равна обязательным ежегодным выплатам по обслуживанию долга на единицу кредита.

Для определения размера действительных выплат ипотечную постоянную следует умножить на основную сумму кредита.

Многие заемщики стремятся свести ипотечную постоянную к минимуму, для того чтобы минимизировать текущий остаток денежных средств, несмотря на то, что это ведет к росту суммарных процентных выплат и замедлению прироста собственного капитала за счет платежей в погашение ипотечного долга.

Рассмотрим, как влияет па ипотечную постоянную изменение только одного из условий кредита для рассмотренного нами примера, а именно изменение процентной ставки по кредиту, срока кредитования или изменение порядка осуществления платежей.

• 1) Понижение ставки, но кредиту. Пусть теперь I/Y= 12%, тогда РМТ = 0,1241, т. е. ведет к уменьшению ИП.
• 2) Учащение платежей по кредиту (платежи ежемесячные, ?/? = 12) / РМТ = 0,0216 — это месячная ИП. Для определения годовой ее следует умножить на 12 месяцев: 0,0126×12 = 0,1517. Следовательно, понижение ставки, но кредиту ведет к уменьшению ИП.
• 3) Увеличение срока кредита (с 30 до 40 лет): РМТ = = 0,1506 — уменьшение ИП.
• 4) Как зависит величина ИП от суммы ипотечного кредита?

ИП не зависит от величины ИК.