Законодательная база развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации

Основная задача государства в становлении системы ипотечного жилищного кредитования — создание законодательной базы и нормативное регулирование процесса с целью снижения финансовых рисков участников и повышения доступности жилья для граждан.

Законодательная база ипотечного жилищного кредитования включает в себя: Конституцию РФ (1993), в которой закреплены права гражданина на жилье и охрану частной собственности; ГК РФ (ст. 37, 131, 209, 246, 260, 329, 365, 387, 488, 855, 935), который устанавливает общие правила обеспечения кредитов под залог недвижимости, положения о нраве собственности и других вещных правах на помещения; основания обращения взыскания на заложенное жилое помещение и др., а также предусматривает ряд правил в отношении обязательной государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, возникновения, ограничения и перехода таких прав; федеральные законы об ипотеке, ипотечных ценных бумагах, государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Основным законом, регулирующим отношения по поводу залога недвижимости, является Закон об ипотеке. Он определяет в качестве ипотечных кредитов любые виды кредитов, выданные под залог недвижимости. В данном Законе определены основания возникновения ипотеки и ее регулирование, обязательства и требования, обеспечиваемые ипотекой; основные требования к содержанию договора об ипотеке и закладной; обозначен момент возникновения залога недвижимости; описана процедура государственной регистрации ипотеки; определены права и обязанности залогодателя при использовании имущества, заложенного по договору об ипотеке; переход прав на это имущество к другим лицам и обременение этого имущества правами других лиц; обеспеченность сохранности имущества, заложенного по договору об ипотеке; установлены понятие последующей ипотеки и условия, при которых она допускается, а также возможность уступки прав по договору об ипотеке; заложены основы развития вторичного рынка ипотечных кредитов. В этом Законе четко отражены правоотношения в области ипотеки жилых домов и квартир.

В Федеральном законе от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» установлены качественно новые отношения в сфере ипотечного кредитования. Данный Закон разрешает банкам выпускать ипотечные облигации как напрямую, так и через специальных ипотечных агентов. В нем раскрываются такие понятия и процессы, как ипотечное покрытие, требования к ипотечным агентам, обращение взыскания на ипотечное покрытие облигаций, выдача и обращение ипотечных сертификатов участия. Кроме того, Закон устанавливает полномочия государственных органов по рынку ипотечных ценных бумаг и правила контроля за распоряжением имуществом, составляющим ипотечное покрытие. Этот Закон является основой для внедрения в России широко используемых на Западе моделей ипотечного кредитования: модели ипотечных банков и модели вторичного ипотечного рынка, он создает предпосылки для эмиссии ипотечных облигаций и продажи их на фондовом рынке. Формирование рынка ипотечных ценных бумаг обеспечит широкое привлечение средств инвесторов в жилищный сектор экономики.

В числе законодательных актов, обеспечивающих базу для развития ипотечных жилищных кредитов, следует назвать также Закон о кредитных историях, который направлен на снижение рисков кредиторов.

Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации основывается на том, что любая модель долгосрочного кредитования граждан является приемлемой, если она удовлетворяет требованию юридической чистоты и финансовой прозрачности и в ней заложен механизм рефинансирования. Такой подход предоставил огромный простор инициативе субъектов РФ по выбору схем ипотечного кредитования, включающих социальную поддержку граждан для улучшения жилищных условий. Сейчас в стране действуют около десятка различных ипотечных схем, в основе многих из них лежит бюджетное финансирование (так называемые псевдоипотечные программы). К наиболее популярным схемам, действующим в регионах, относятся:

• • аренда жилья с последующим выкупом;
• • создание фондов с использованием бюджетных средств, которые занимаются строительством и продажей в рассрочку;
• • дотирование местными властями ипотечных агентств, что обеспечивает снижение процентных ставок, но сдерживает развитие рыночной системы рефинансирования кредитов;
• • организация ипотечными компаниями строительства жилья для потенциальных заемщиков для соединения строительства и сбыта жилья посредством ипотечного жилищного кредитования.

В каждом субъекте РФ принят комплекс законодательных актов, обеспечивающих реализацию разработанных ими схем жилищного кредитования.

В Санкт-Петербурге осуществляются следующие виды социальной поддержки его жителей при ипотечном жилищном кредитовании: выдача целевых субсидий на оплату первого взноса при приобретении жилья; поручительство Санкт-Петербурга по договору об ипотеке; предоставление жилья в домах временного проживания гражданам, выселяемым из квартир, приобретенных на условиях ипотечного кредитования. В бюджете Санкт-Петербурга ежегодно предусматриваются средства на поддержку развития ипотечного жилищного кредитования для реализации указанных форм социальной помощи и предоставления займов кредиторам — участникам системы ипотечного жилищного кредитования.

В рамках реализации целевой программы развития долгосрочного жилищного кредитования в Санкт-Петербурге администрацией города отобраны банки, осуществляющие программы ипотечного жилищного кредитования. Гражданин, получивший согласие банка на предоставление ему ипотечного кредита, имеет право на получение субсидий за счет средств бюджета Санкт-Петербурга на оплату части стоимости жилого помещения, приобретаемого за счет этого кредита. Ожидаемые конечные результаты Программы — улучшение жилищных условий более 18 тыс. семей в результате внедрения таких форм жилищного кредитования в Санкт-Петербурге, как долевое участие в строительстве жилья с применением ипотечного кредитования, наем жилья с правом выкупа, прямое ипотечное кредитование.

Опыт как развитых, так и развивающихся стран показывает, что без активной государственной поддержки система ипотечного жилищного кредитования не может полноценно функционировать. Наряду с созданием необходимой правовой и нормативной базы ипотечного кредитования государственное стимулирование ипотечного кредитования должно развиваться по следующим направлениям:

• • снижение рисков, связанных с долгосрочным жилищным кредитованием на основе государственных гарантий и широкого использования инструментов страхования;
• • создание общенациональной системы ипотечного кредитования, которая включала бы вторичный рынок ипотечных займов;
• • формирование системы адресного субсидирования семей со средними и низкими доходами при приобретении жилья за счет ипотечного кредита.