Экономические основы управления недвижимостью

Дом хозяином крепок.

Народная мудрость

После изучения материалов главы студент должен:

знать

• • цели и содержание деятельности, но управлению недвижимостью,
• • критерии выделения и особенности управления операционной и инвестиционной недвижимостью,
• • управленческий цикл и его составляющие,
• • основные и обеспечивающие функции при управлении недвижимостью,
• • функции управляющего объектами недвижимости;

уметь

• • формулировать цели управления объектами недвижимости в соответствии с интересами собственника,
• • определять критерии эффективности управления объектами недвижимости в зависимости от отнесения объекта к операционной или инвестиционной недвижимости;

владеть

• • критериями выбора варианта управления имущественным комплексом предприятия,
• • навыками использования основных показателей, характеризующих эффективность управления операционной и инвестиционной недвижимостью.

Понятие управления недвижимостью

Управление недвижимостью является частным случаем управления как целенаправленного, комплексного, систематического воздействия субъекта управления на его (управления) объект в интересах достижения и поддержания состояния эффективного функционирования объекта в соответствии с критериями, задаваемыми субъектом управления.

Управление при этом всегда осуществляется в условиях изменяющейся внешней среды, которая воздействует как на субъект, так и на объект управления. Таким образом, совокупность взаимосвязей, возникающих в процессе управления, включает в себя прямые связи (управляющие воздействия) субъекта управления с его объектом, обратные связи (реакция объекта управления на управляющие воздействия), прямые и обратные связи субъекта и объекта управления с внешней средой.

Управление как системное и систематическое воздействие субъекта управления на его объект включает в себя ряд составляющих, среди которых отметим две.

Во-первых, важнейшей составляющей управления является принятие управленческих решений, основанных на выборе наилучшего варианта из возможных (наилучшего варианта использования объекта, наилучшей организационной структуры, наилучшей организации управления и пр.). Эта характеристика имеет особое значение при управлении недвижимостью, поскольку на всех этапах управленческой деятельности управляющий должен принимать решения относительно варианта использования объекта, привлечения субподрядчиков, вариантов привлечения и удержания арендаторов и пр.

Во-вторых, управление всегда выступает как комплекс мероприятий (функций), которые должны быть реализованы для достижения поставленных целей.

Традиционно в составе этих функций выделяют (рис. 9.1):

• • прогнозирование и планирование — изучение будущего, постановка целей и разработка программы действий по их достижению;
• • организация — создание технологических, организационных и социальных структур, обеспечивающих достижение поставленных целей;
• • руководство (распоряжение) — приведение в действие персонала;
• • координация — согласование действий отдельных участников деятельности;
• • контроль — наблюдение за выполнением установленных правил и распоряжений.

Приведенный набор функций был предложен еще в начале прошлого века французским ученым А. Файолем, но и сегодня он сохраняет свою актуальность, в том числе в сфере управления недвижимостью.

Рис. 9.1. Основные функции управления.

Подчиняясь общим законам управленческой деятельности, управление недвижимостью имеет вместе с тем и существенные особенности.

Во-первых, недвижимость — это один из материальных носителей собственности. Управление недвижимостью — способ реализации экономической власти собственника, и не случайно в современных трактовках права собственности право на управление выделяется в одно из важнейших правомочий собственника.

Во-вторых, любой объект недвижимости — это сложная техническая, экономическая и правовая конструкция, и управление недвижимостью должно учитывать эти составляющие недвижимости.

Следует отметить, что понятие «управление недвижимостью» в современной литературе и практике трактуется в нескольких смыслах.

Во-первых, под управлением недвижимостью часто понимается предпринимательская деятельность в интересах собственника по выполнению всей совокупности работ, связанных с исполнением любых правомочий собственника недвижимого имущества на всех этапах жизненного цикла объекта недвижимости, включая:

• • замысел;
• • проектирование;
• • изготовление (возведение, строительство);
• • обращение (купля-продажа, аренда и пр.);
• • употребление (сервис);
• • обслуживание, эксплуатацию и ремонт;
• • капитальный ремонт, модернизацию, реконструкцию и реставрацию;
• • перепрофилирование;
• • утилизацию.

Во-вторых, говоря о роли государства в сфере недвижимости, управление недвижимостью понимают иногда не только как непосредственное прямое воздействие государственных органов на объекты недвижимости, находящиеся в государственной собственности, но и как воздействие государства на рынок недвижимости, в том числе с использованием косвенных методов, таких как налоговая система и т. д.

Все эти подходы имеют право на существование, однако базовым определением такого явления как управление недвижимостью является следующее.

Управление недвижимостью — управленческая деятельность, направленная на обеспечение максимальной эффективности использования объекта (объектов) недвижимости в соответствии с интересами собственника.

Это определение отражает квинтэссенцию деятельности по управлению недвижимостью. Последняя может включать в себя самые разнообразные мероприятия, но все они должны быть направлены на реализацию интересов собственника недвижимости.

Зарубежный опыт

Аналогичное, только более широкое определение понятия «управление недвижимостью», дается и в зарубежных источниках. Так, в Толковом словаре по недвижимости (Лондон, 1993) содержится следующее определение:

" Управление недвижимостью (property management) — осуществление комплекса операций по эксплуатации зданий и сооружений (поддержание их в рабочем состоянии, ремонт, обеспечение сервиса, руководство обслуживающим персоналом, создание условий для пользователей (арендаторов), определение условий сдачи площадей в аренду, сбор арендной платы в целях наиболее эффективного использования недвижимости в интересах собственника"^[1].

Заметим, что и в этом определении акцент делается на то, что недвижимость — это аналог понятия «недвижимая собственность», поэтому речь идет об управлении недвижимостью как собственностью. Это уточнение подчеркивает, что управление недвижимостью включает в себя всегда управление правами на недвижимость — объект недвижимости, находящейся в управлении, рассматривается как единство юридических, экономических и физических характеристик.

Определение управления недвижимостью как деятельности, реализующей права и интересы собственности, показывает, что эта деятельность может осуществляться как самим собственником непосредственно (внутреннее управление), так и привлекаемыми им наемными управляющими (внешнее управление).

В этом смысле определение управления недвижимостью как особого рода предпринимательской деятельности является следствием общего процесса выделения функции управления в ходе развития общего процесса общественного разделения труда. Это выделение имеет как позитивные, так и негативные последствия.

К преимуществам внешнего управления следует отнести:

• • профессиональный подход к управлению недвижимостью, наличие опыта управления;
• • знание состояния и тенденций развития рынка недвижимости, потребностей различных групп арендаторов;
• • отлаженные механизмы работы с арендаторами и подрядчиками;
• • возможность централизованного оказания качественных сервисных услуг арендаторам;
• • заинтересованность в повышении стоимости объектов (при продуманной системе вознаграждения управляющей компании);
• • эффект масштаба.

В качестве недостатков внешнего управления нужно указать на такие обстоятельства как:

• • риск утраты контроля над состоянием и использованием объекта;
• • возможная недостаточная мотивация к снижению расходов;
• • недостаточный учет особенностей объекта при использовании типовых схем работы.

Взвешивая приведенные достоинства и недостатки, следует отметить, что последние связаны в основном с качеством договорных отношений между собственником и управляющей компанией, в то время как достоинства внешнего управления определяются тем, что оно может обеспечить более профессиональное управление, способствует сокращению издержек как ио управлению, так и по содержанию недвижимости, а также повышению доходности недвижимости.

В России управление недвижимостью начало выделяться в отдельную сферу предпринимательской деятельности в сфере недвижимости относительно недавно, во второй половине 1990;х гг. Однако сейчас в таких городах как Москва, Санкт-Петербург накоплен существенный опыт в развитии этого бизнеса. Как показывает практика, отечественные управляющие компании вырастают несколькими основными путями. Во-первых, на базе риелторских компаний, которые, начав с оказания услуг крупным собственникам недвижимости, но сдаче в аренду их зданий и помещений, постепенно берут на себя бо? льшую часть функций по управлению объектами и даже комплексами объектов недвижимости. Во-вторых, компаниизастройщики (девелоперы) после завершения строительства принимают на себя функции эксплуатирующей и, но мере расширения своих функций также перерастают в управляющие компании. В-третьих, ряд финансовых институтов, такие как инвестиционные фонды или даже банки, рассматривая недвижимость как надежный источник доходов, создают дочерние компании, но управлению недвижимостью. Все эти варианты не обходятся без сложностей и проблем, вызванных и отсутствием опыта, и недостатками нормативной базы, и несовершенством организационно-экономических структур в сфере управления и эксплуатации недвижимости.

Таким образом, необходимо различать управление недвижимостью как способ реализации интересов собственника (базовое понятие) и управление как предпринимательскую деятельность, которое представляет собой один из вариантов осуществления управления.

Что касается функций государства по воздействию на функционирование и развитие рынка недвижимости, то в данном случае более целесообразно использовать термин «регулирование», что позволяет акцентировать внимание на том, что в данном случае речь идет о косвенном воздействии государства на экономические процессы.

Необходимо обратить внимание и еще на одно обстоятельство. Довольно часто в сферу управления недвижимостью включают и деятельность по управлению проектами развития недвижимостью (управление девелопментом). В связи с этим нужно отметить следующее. Развитие недвижимости является одним из моментов в жизненном цикле недвижимости, и потому управление развитием может рассматриваться как одна из составляющих управления недвижимостью, понимаемого предельно широко. Однако управление процессами девелопмента имеет столь значительную специфику, что давно уже привело к выделению управления девелопментом в отдельную сферу деятельности.

Учитывая сказанное, представляется оправданным выделение управления как деятельности, направленной на наиболее эффективное использование недвижимости, и управление девелопментом как деятельности, объектом которой является процесс развития недвижимости.

В данном параграфе рассматривается управленческая деятельность по эффективному использованию существующих объектов недвижимости. Следующий параграф посвящен вопросам развития недвижимости.

• [1] The Glossary of Property Terms. Complied by J. L. Wooton in association with The Estates Gazette Ltd and South Bank Polytechnic. London W1V 4BN. London, 1993. P. 65.