Особенности оценки отдельных типов недвижимости

Подходы к оценке недвижимости имеют универсальное значение, но отдельным типам недвижимости присущи особенности, факторы, позволяющие объекту недвижимости наилучшим образом отвечать своему функциональному назначению. Наличие или отсутствие этих факторов, их качественные и количественные характеристики повышают или понижают ценность объекта для его пользователя, а значит, обеспечивают повышение или понижение дохода от недвижимости.

Для каждого типа недвижимости характерен свой набор таких особенных факторов, и даже одинаковые по названию факторы имеют разное содержание. Примером такого фактора является понятие «местоположение», являющееся существенным при определении стоимости недвижимости. Однако содержание этого понятия различно для разных типов недвижимости:

• • для жилой недвижимости местоположение — это близость к объектам социальной инфраструктуры, маршрутам общественного транспорта, зонам отдыха, промышленным зонам;
• • для розничной торговли местоположение — это близость к пассажиропотокам, к предприятиям и организациям с большой численностью занятых, аналогичным торговым предприятиям;
• • для офисных помещений местоположение — это близость к престижным районам, местам размещения органов власти, транспортным магистралям.

Наряду с этим каждый тип недвижимости имеет свой набор факторов, влияющих на его потребительские качества, а значит, и на ценность недвижимости.

При этом все имеющие влияние факторы находят выражение в определенных качественных и количественных характеристиках недвижимости.

Жилая недвижимость

Для объектов жилой недвижимости большое значение имеют такие факторы, как престижность расположения, однородная социальная среда, безопасность (как от возможных преступных посягательств, так и от разного рода аварий, стихийных бедствий), наличие дополнительных удобств.

При этом имеют значение следующие характеристики квартиры и здания.

Характеристики квартиры.

• • количество комнат;
• • общая площадь;
• • жилая площадь;
• • площадь кухни;
• • этаж;
• • характеристики санузла;
• • мусоропровод;
• • телефон;
• • балкон/лоджия;
• • высота потолков.

Характеристики здания:

• • тип и материал здания;
• • год постройки (капитального ремонта);
• • наличие лифта;
• • наличие охраны;
• • возможность парковки;
• • характеристики соседей.

Характеристики местоположения здания•.

• • расстояние до центра города;
• • время в пути до станции метро (пешком, на наземном транспорте);
• • близость к спортивным и досуговым центрам;
• • близость к объектам социальной и торговой инфраструктуры.

Значимость отдельных из указанных характеристик различна для разных категорий пользователей, и потому их качественное или количественное выражение по-разному влияет на ценность объекта в глазах пользователя. Так, наличие охраны существенно для элитного жилья, но малозначимо для жилья низкого качества. Напротив, близость к станции метро может быть более существенным фактором для потребителей стандартного жилья или жилья низкого качества. Задача оценщика — правильно определить влияние той или иной характеристики на стоимость объекта с учетом его потребителя.

Торговые помещения

Ценность торговых помещений в значительной степени определяется такими факторами, как:

• • расположение по фронту центральных улиц;
• • длина фасада, выходящего на центральные магистрали;
• • расположение на перекрестках;
• • глубина торговых помещений;
• • наличие складских помещений;
• • возможности для погрузочно-разгрузочных работ;
• • близость конкурентов;
• • близость к «магнитным точкам» (универмаги, места пересадок общественного транспорта, железнодорожные станции, центры досуга).

Офисные помещения

Ценность офисных помещений определяют следующие факторы:

• • близость к административному цен тру города;
• • наличие средств коммуникаций;
• • наличие парковки;
• • наличие охраны;
• • наличие дополнительных услуг (предоставление помещений для массовых мероприятий, размножение материалов, секретарские услуги, услуги по переводу и пр.).

Наличие или отсутствие отдельных характеристик у офисных помещений (зданий) являются основанием для их классификации по уровню качества и, соответственно, уровню арендной платы.

Офисные здания принято делить на три класса: «А», «В», «С» .

Класс «А» :

• • наилучшее расположение;
• • отделка на уровне мировых стандартов;
• • наличие современных средств связи;
• • парковка;
• • охрана;
• • дополнительные услуги.

Класс «В» :

• • хорошее местоположение;
• • качественная отделка;
• • парковка;
• • охрана.

Класс «С» :

• • доступное местоположение;
• • отремонтированные помещения;
• • парковка.

Определение количественного выражения (цены) характеристик, увеличивающих (уменьшающих) ценность объекта, — важнейшая составляющая работы оценщика.

Оценщик должен представлять, насколько та или иная характеристика может влиять на ценность объекта в зависимости от его функционального использования.

Историческая справка

Например, в дореволюционной России (Петербурге) земельные участки, расположенные на пересечении главных улиц, оценивались на 10% выше, чем участки, расположенные по фронту этих улиц. Аргумент: угловое здание имеет два фасада, следовательно, оно более ценно, чем здание, имеющее один фасад. Цена, принятая для главной улицы, распространялась лишь на 30 сажень в глубину от улицы (около 20 м).

Исследования рыночной стоимости квартир, проведенные в Москве в 1886 г. на основании обследования 5% всего количества квартир, показали, что среди факторов, которые прежде всего влияли на их ценность, были:

• • местоположение (разница в доходности между центром и окраинами составила более трех раз);
• • этаж (наивысшая ценность у квартир, расположенных на первом и втором этажах);
• • материал постройки.